Krátká verze černohorského spoluvlastnictví koluje všude: podíl prodáte volně a ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo. Je správná — a je zhruba desetinou toho, co tyto případy rozhoduje.
Zbytek je v článcích 131 až 152 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima a odpovídá na otázky, se kterými lidé skutečně přicházejí. Kdo rozhoduje o rekonstrukci. Kdo smí nemovitost zatížit hypotékou. Co se stane, když jeden spoluvlastník přestane platit. Zda lze zastavit bratra, který si vynucuje prodej. A co soud skutečně nařídí, když se nikdo nedohodne.
Úvodem k celé stránce: uvádíme zde výhradně černohorské právo. Lhůty a pojmy z domova se sem nepřenášejí a neslouží jako číselné srovnání; česká slova slouží k orientaci. Jde-li o dům místo společné věci, viz napadení usnesení shromáždění; o přístup přes cizí pozemek — nezbytná cesta.
Co smíte vždy, a deset dní, které pak běží
Článek 131 zakládá spoluvlastnictví nerozdělené věci, v němž je podíl každého určen — polovina, třetina, 3/8.
Článek 132 dělá čtyři věci najednou.
Spoluvlastník má právo věc držet a užívat společně s ostatními, poměrně ke svému podílu, aniž by porušoval práva ostatních spoluvlastníků.
Spoluvlastník může se svým podílem nakládat bez souhlasu ostatních. To je věta, kterou všichni citují, a je skutečně bezpodmínečná: žádné povolení, žádné veto.
Při prodeji podílu mají ostatní předkupní právo. A zde ten provozní detail, který shrnutí vynechávají: nepřijme-li spoluvlastník nabídku ve lhůtě 10 dnů ode dne, kdy mu byla doručena písemná nabídka koupě podílu, může nabízející svůj podíl prodat třetí osobě.
Deset dní, běžících od doručení písemné nabídky. Ne třicet. Ne od doslechu.
Konečně plody a jiné výnosy z věci se dělí mezi spoluvlastníky poměrně k velikosti jejich podílů — nájemné včetně.
Rozhodnutí se počítají podle hodnoty, ne podle hlav
Zde se zahraniční spoluvlastníci mýlí nejčastěji, protože tři osoby nejsou tři hlasy.
Běžná správa (článek 134) vyžaduje souhlas spoluvlastníků, jejichž podíly dohromady tvoří více než polovinu hodnoty věci. Kdo má 60 %, rozhoduje běžnou správu sám.
Ve stejném článku jsou dvě pojistky. Není-li tento souhlas dosažen a je-li úkon nezbytný pro běžné udržování věci, rozhodne soud. A — část k zapamatování — každý spoluvlastník může žádat rozhodnutí soudu i tehdy, když většina podle hodnoty souhlasila, může-li podnikaný úkon způsobit ostatním spoluvlastníkům značnou škodu. Většina nemá poslední slovo.
Ustanovení a odvolání správce (článek 135) vyžaduje tutéž většinu podle hodnoty. Správce je příkazníkem spoluvlastníků: neurčí-li spoluvlastníci jinak, na jeho práva, povinnosti a zánik oprávnění se použijí pravidla o příkazu. To je lehčí a snáze odvolatelný vztah, než se předpokládá.
Úprava způsobu užívání věci (článek 136) — kdo užívá kterou místnost, kterou sezonu, které parkovací stání — vyžaduje rovněž více než polovinu hodnoty.
Co vyžaduje všechny
Článek 138 vypočítává, co přesahuje běžnou správu, a je to seznam, který se čte před jakýmkoli podpisem:
zcizení celé věci, změna jejího účelu, pronájem celé věci, zřízení hypotéky na celé věci, dání do zástavy, zřízení věcných břemen, větší opravy, přístavba, nástavba, přestavba a podobně
To vše vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Kdo má 90 %, nemůže nemovitost zatížit hypotékou. Většina na ní nemůže zřídit právo cesty. Většina ji nemůže pronajmout jako celek.
Není-li jednomyslnosti dosaženo, má každý spoluvlastník právo žádat, aby rozhodl soud. Patová situace není slepou uličkou, ale cestou k soudci.
A věta, která má větší cenu, než vypadá: každý spoluvlastník má právo kdykoli žádat, aby byly složeny účty a rozděleny všechny užitky. Inkasuje-li jeden nájemné, ostatní nepotřebují zvláštní důvod, aby si vyžádali čísla.
Výjimka pro naléhavé případy
Článek 137: spoluvlastník může bez souhlasu ostatních podniknout úkony, které jsou nezbytné a naléhavé pro udržení nebo zachování věci.
Prasklá trubka nečeká na většinu podle hodnoty. Všimněte si však obou přívlastků — nezbytné a naléhavé. Střecha, která teče už dvě zimy, není ani jedno.
Náklady a sankce, kterou nikdo nečeká
Článek 139 ukládá náklady užívání, správy a udržování a ostatní břemena týkající se celé věci spoluvlastníkům poměrně k velikosti jejich podílů.
Pak vymáhání:
Neplatí-li spoluvlastník svůj díl nákladů, mohou ostatní žádat, aby úhrada byla provedena z jeho podílu na plodech nebo jiných výnosech věci, a nestačí-li to k úhradě nákladů nebo by vymožení bylo nemožné, mohou žádat prodej jeho podílu ve veřejné dražbě.
Kdo přestane platit, není jen dlužníkem ostatních: jeho podíl je vystaven. U rodinné nemovitosti, kde jedna větev emigrovala a přestala přispívat, je to ustanovení, které to nakonec rozhodne.
Právo vystoupit — a proč se ho nelze vzdát
Článek 140 je páteří kapitoly.
Spoluvlastník má právo kdykoli žádat rozdělení věci, s výjimkou doby, v níž by toto rozdělení bylo na újmu ostatních spoluvlastníků, nestanoví-li zákon jinak.
>
Toto právo se nepromlčuje.
>
Neplatná je smlouva, kterou se spoluvlastník trvale vzdává práva na rozdělení věci.
Tři důsledky. Nikdo nezůstane ve spoluvlastnictví uvězněn navždy. Plynutí času nárok neoslabuje, ať uplynulo kolik desetiletí chce. A ustanovení v rodinné dohodě slibující nikdy nežádat rozdělení není jen obtížně vymahatelné — je neplatné.
Jediná výhrada je časová: rozdělení lze odepřít v okamžiku, kdy by ostatním škodilo. To je námitka času, nikoli trvalá.
Dočasné zablokování: pět let a koho to váže
Spoluvlastníci mohou jednomyslně rozhodnout, že po určitou dobu, nejdéle však pět let, nelze žádat rozdělení (článek 141). Jednomyslně a se stropem.
Článek 142 pak odpovídá na otázku rozhodující o hodnotě takové dohody: má právní účinky i vůči právnímu nástupci spoluvlastníka — tomu, kdo podíl koupí či zdědí — ledaže se nástupce stal spoluvlastníkem na základě úplatného právního jednání a o dohodě nevěděl ani vědět nemohl.
Úplatný nabyvatel, který to skutečně nevěděl, je tedy volný; dědic nebo nabyvatel, který to věděl, nikoli.
Týž článek otevírá cestu zvenčí: osobní věřitel spoluvlastníka může žádat rozdělení, nemohl-li se uspokojit z ostatního majetku spoluvlastníka. Dohoda o nerozdělení podíl nechrání před věřitelem, jemuž došly ostatní aktiva.
Jak rozdělení skutečně probíhá
Dohodou (článek 143). Spoluvlastníci mohou rozdělit mimosoudně. U nemovitostí se smlouva o rozdělení pořizuje písemně a ověřuje u příslušného orgánu nebo notáře.
Soudem (článek 144). Každý spoluvlastník může žádat, aby rozdělení provedl soud v nesporném řízení (vanparnični postupak). O způsobu rozdělení rozhodují spoluvlastníci dohodou; nedosáhnou-li shody, o způsobu rozhodne soud.
Odtud dává zákon soudci odstupňovanou sadu nástrojů.
Článek 145 — nepatrný podíl. Žádá-li rozdělení spoluvlastník, jehož podíl je nepatrný, a ostatní se brání, může soud rozhodnout, že ostatní jeho podíl vyplatí. Kdo má 2 %, nevynutí bez dalšího prodej celku.
Článek 146 — nejprve reálné rozdělení. Soud, kdykoli je to možné a nesnížila-li by se tím podstatně hodnota věci, nařídí fyzické rozdělení tak, aby každý dostal v naturáliích tu část, která odpovídá velikosti či hodnotě jeho podílu. Neodpovídají-li obdržené části hodnotou podílům, soud nařídí, aby ten, kdo dostal více, ostatním doplatil rozdíl v penězích.
Článek 148 — přikázání jednomu. Není-li fyzické rozdělení možné nebo by citelně snížilo hodnotu, může soud — na návrh jednotlivých spoluvlastníků, odůvodňují-li to okolnosti, s ohledem na velikost podílů a potřebu každého — rozhodnout, že věc připadne jednomu spoluvlastníku, který ostatním vyplatí hodnotu jejich podílů ve lhůtě určené soudem. A pak ochrana, která to činí proveditelným:
Ostatní spoluvlastníci nabývají k věci zástavní právo až do vyplacení hodnoty jejich podílů.
Článek 149 — veřejný prodej. Rozhodne-li soud, že fyzické rozdělení není možné nebo by podstatně snížilo hodnotu, a nepřikáže-li věc žádnému spoluvlastníku, nařídí, aby byla věc vystavena veřejnému prodeji a získaná částka rozdělena mezi spoluvlastníky poměrně k jejich podílům.
Článek 150 — náklady. Náklady rozdělení nesou spoluvlastníci poměrně ke svým podílům, nestanoví-li zákon nebo jejich dohoda jinak.
Po rozdělení: tři roky a to, co přetrvá
Článek 151. Ostatní spoluvlastníci odpovídají za právní a faktické vady věci tomu, komu rozdělením připadla, v mezích hodnoty vlastních podílů. Toto právo zaniká uplynutím tří let od rozdělení.
Rozdělení tedy není od prvního dne čistým řezem. Tři roky ostatní stojí za tím, co bylo předáno — a po třech letech už ne.
Článek 152. Zástavní práva, služebnosti a jiná věcná práva, která nerozdělenou věc zatěžovala před rozdělením, mohou být vykonávána jako dosud. Týká-li se však výkon věcné služebnosti jen jedné části věci, toto právo zaniká ohledně ostatních částí.
Hypotéka na celku se nevypaří tím, že spoluvlastníci rozdělili. Právo cesty, které vedlo jen severním pruhem, se nerozšíří na části od něj oddělené.
Než do spoluvlastnictví vstoupíte
- Zjistěte podíly podle hodnoty, nikoli počet jmen. Článek 134 počítá hodnotu; menšina podle hodnoty běžnou správu neovládá a většina podle hodnoty stejně nemůže nic ze seznamu článku 138.
- Kupujete-li podíl, žádejte doklad, že písemná nabídka podle článku 132 byla ostatním doručena a že deset dní uplynulo. To je expozice prodávajícího — a stává se vaší.
- Ptejte se, zda existuje dohoda o nerozdělení. Pokud ano, ověřte její datum proti pětiletému stropu článku 141 a pamatujte na článek 142: jako úplatný nabyvatel, který o ní nyní ví, jste vázáni.
- Žádejte účty. Článek 138 dává toto právo každému spoluvlastníku kdykoli; prodávající, který je nepředloží, vám tím něco říká.
- Ověřte, zda některý spoluvlastník dluží. Článek 139 vystavuje podíl dlužníka dražbě, což mění, kdo mohou být vaši budoucí spoluvlastníci.
- Podívejte se do G-listiny na hypotéky a služebnosti: podle článku 152 přežijí pozdější rozdělení.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, ne pro developery, zprostředkovatele či prodávající. Platí nás klient, pro kterého jednáme, a nikdo jiný v transakci: žádná provize, žádná odměna za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou přezkoumáváme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: určit podíly podle hodnoty, ověřit, zda byl předkupní postup skutečně dodržen, přečíst případnou dohodu o nerozdělení ve světle článků 141 a 142 a připravit spis pro řízení o rozdělení.
Jste-li už spoluvlastníkem
Chcete-li ven, prvními fakty jsou váš podíl podle hodnoty, zda existuje dohoda o nerozdělení a z kdy je, a zda je fyzické rozdělení nemovitosti reálně možné — protože to rozhoduje, zda míříte k článku 146, 148 nebo 149.
Jste-li vytlačováni vy, otázky zní, zda je podíl žádající rozdělení nepatrný ve smyslu článku 145 a zda je toto okamžik, kdy by rozdělení podle článku 140 škodilo ostatním.
Pošlete nám list nepokretnosti, případné dědické rozhodnutí či dohodu o rozdělení a poznámku, kdo co platil.