Existuje druh černohorského problému s titulem, který nevyřeší žádné vyjednávání o ceně, protože nejde o vadu vlastnictví prodávajícího. Prodávající je vlastníkem. Prodávající smí prodat. A jakmile je byt váš, jmenovitě určená osoba může být i nadále oprávněna v něm bydlet — s vyloučením všech ostatních, vás nevyjímaje — po zbytek svého života.
To je osobní služebnost a černohorské právo zná tři. Upravují je články 222 až 249 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima a jsou před podpisem viditelné ve výpisu z katastru, v konkrétním listu — pokud víte, kam se dívat.
Tři práva, ne jedno
Článek 222. Osobními služebnostmi jsou: požívací právo (pravo plodouživanja), právo užívání (pravo upotrebe) a právo bydlení (pravo stanovanja).
Rozlišení má význam, protože se tato tři práva chovají odlišně právě v bodě, který kupujícího zajímá nejvíce: může oprávněný do nemovitosti umístit někoho jiného?
Článek 223 — požívací právo. Nejširší právo užívat cizí věc (služebnou věc) a brát z ní plody, se závazkem zachovat její podstatu. Oprávněný je má vykonávat s péčí řádného hospodáře.
Článek 244 — právo užívání. Oprávněný smí věc užívat a brát z ní plody v mezích svých osobních potřeb a potřeb členů své rodiny, aniž naruší podstatu věci. Vše, co věc vynáší nad tento rámec, náleží vlastníkovi.
Článek 248 — právo bydlení. Oprávněný je oprávněn, s vyloučením všech ostatních osob, užívat cizí obytnou budovu nebo byt jako samostatnou část budovy k bydlení. Bydlet s ním smějí členové jeho domácnosti, osoby, které ho vyživují, a osoby potřebné k vedení domácnosti — a to pouze po dobu jeho života.
Věta, která zahraniční kupující překvapí
Hledejte toto téma česky, německy nebo italsky a dočtete se, že tato práva jsou osobní, a tedy nepřevoditelná. V Černé Hoře to platí u dvou ze tří a neplatí právě u toho nejcennějšího.
Článek 230. Poživatel může právním jednáním (nájemní smlouvou, výprosou a podobně) převést na jiného užitky, které služebná věc poskytuje, ledaže mu bylo toto právo odňato.
Naproti tomu článek 245 prohlašuje právo užívání bez dalšího za nepřevoditelné a článek 248 říká totéž o právu bydlení.
Zapsané požívací právo k bytu, který kupujete, tedy může znamenat nejen, že jej oprávněný smí užívat, ale že jej smí pronajmout nájemci — a inkasovat nájemné — zatímco vy jste zapsáni jako vlastník. Nájemné je jeho, ne vaše.
Kde to stojí ve výpisu
Černá Hora vede jednotný registr nemovitostí a práv k nim a základním dokumentem je list nepokretnosti. Jeho stavbu určuje článek 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:
- list A — pozemek, parcela
- list B — držitel práv k této parcele
- list V — budovy a samostatné části budov s držiteli práv k nim (list V, část 1 pro vedení)
- 🔴 list G — břemena a omezení
Zapsané požívací právo nebo právo bydlení je břemeno. Objevuje se v listu G. Ne v A, ne v B, ne v V — a proto kontrola, která končí u «kdo je zapsaný vlastník», je zcela mine.
Další dvě ustanovení téhož zákona rozhodují, jakou váhu ten list má:
- Článek 9 — veřejnost. Každý má právo nahlížet do údajů obsažených v katastru a nechat si vydat list nepokretnosti nebo potvrzení, že je určitá nemovitost či právo zapsáno.
- 🔴 Článek 10 — spolehlivost. Údaje o nemovitostech a právech zapsané v katastru se považují za správné a nikdo nesmí nést nepříznivé následky v obchodu s nemovitostmi ani v jiných vztazích, v nichž se tyto údaje používají.
Článek 55 dodává, že ověřený list nepokretnosti a výpis z něj jsou veřejné listiny a že je správní orgán musí vydat do tří dnů od žádosti.
Čteno dohromady nejde o formality. Znamená to, že informace vám byla před podpisem dostupná, a to levně.
Jak se tam právo dostalo
🔴 Článek 226. Požívací právo se nabývá na základě smlouvy, závěti a vydržení (održaj). K nabytí požívacího práva k nemovitostem na základě smlouvy nebo závěti je nutný zápis do katastru; na nabytí vydržením se přiměřeně použijí ustanovení o nabytí vlastnictví vydržením.
Články 247 a 249 podřizují právo užívání a právo bydlení týmž pravidlům o vzniku a zániku.
Plynou z toho dva praktické důsledky. Zaprvé: smluvní nebo závětní právo, jehož se máte obávat, je z definice zapsané, takže list G je tam, kde hledání končí, ne kde začíná. Zadruhé: održaj je výjimkou, protože právo nabyté dlouhodobou držbou na tom zápisu nezávisí — proto ani prohlídka nemovitosti není nepovinná.
Článek 225 potvrzuje, že předmětem mohou být cizí věci movité i nemovité. Článek 224 dovoluje zúžit rozsah vyloučením určitých užitků a zřídit právo pod podmínkou, s lhůtou nebo s příkazem — zápis, který najdete, tedy může být užší než zákonné pravidlo, a listina za ním stojící stojí za přečtení.
Kdy zaniká — včetně hodin, o nichž nikdo nemluví
🔴 Článek 240. Požívací právo zaniká:
- uplynutím doby, bylo-li zřízeno na dobu určitou, a nejpozději smrtí poživatele (nebo zánikem právnické osoby);
- když se vlastnictví a požívací právo sejdou v jedné osobě;
- když třetí osoba nabude vydržením požívací právo nebo vlastnictví k téže služebné věci;
- 🔴 nevykonáváním požívacího práva po dobu pěti let, nebyl-li poživatel ve výkonu bráněn;
- vzdáním se ze strany oprávněného;
- uplynutím 30 let, byla-li služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby.
Pětileté pravidlo mění vyjednávání. Doživotní právo bydlení, jehož nositel před lety odešel do zahraničí a byt neužívá, nemusí být jako právo stále živé — ale «nemusí» není závěr. Je to otázka se skutkovou odpovědí, a lépe ji zodpovědět před převodem než po něm.
Článek 241 ponechává právo na zbývající části při částečném zániku věci. Článek 242 je při úplném zániku ukončuje definitivně, i kdyby vlastník na vlastní náklady obnovil. A 🔴 článek 243 rozšiřuje právo na vyplacenou pojistnou částku a — použije-li ji vlastník k obnově — na novou věc.
Kdo co platí, dokud právo trvá
Zde bývají vlastníci překvapeni nejčastěji, protože břemeno neleží tam, kam je klade intuice.
- 🔴 Článek 233. Veřejné dávky a jiné veřejné povinnosti zatěžující plody a běžné užívání věci nesou poměrně podle doby trvání poživatele. Všechna ostatní břemena nese vlastník. Zaplatil-li poživatel břemena patřící vlastníkovi, musí mu je vlastník po zániku požívacího práva nahradit.
- Článek 234. Poživatel má věc užívat jako řádný hospodář a udržovat ji na svůj náklad ve stavu, v jakém ji převzal.
- Článek 236. Poživatel nese náklady běžné údržby. Pro náklady, k nimž nebyl povinen, se použijí pravidla o nepřikázaném jednatelství.
- Článek 235. Poživatel musí vlastníka vyrozumět o mimořádných pracích nutných k zachování věci a musí je strpět.
- 🔴 Článek 232. Poživatel musí věc na svůj náklad, ve prospěch vlastníka, pojistit proti požáru a jiným rizikům, je-li pojištění povinné nebo ukládají-li je podle místních názorů pravidla řádného hospodáře. Byla-li věc již pojištěna, platí pojistné poměrně.
U práva užívání dělí článek 246 veřejné dávky a běžnou údržbu mezi oprávněného a vlastníka v poměru užitků, které každý z nich má, a podle doby trvání práva.
Dvě ustanovení, která se mají používat, ne jen znát
🔴 Článek 237 — soupis. Vlastník nebo poživatel mohou kdykoli žádat, aby byl na společný náklad pořízen soupis a ocenění služebné věci; kdo o to žádá, složí potřebnou částku předem. A pak osten:
Nebyly-li soupis a ocenění provedeny, má se za to, že poživatel převzal věc ve způsobilém stavu střední jakosti.
Vlastník, který nikdy nedal pořídit soupis a později tvrdí, že se byt vrátil poškozený, se přou proti zákonné domněnce. Soupis je levný; domněnka nikoli.
🔴 Článek 239 — jistota. Vlastník služebné věci, jehož práva jsou ohrožena, může od poživatele žádat jistotu. Neposkytne-li ji, může mu být věc odňata a svěřena do správy osobě určené soudem — a může být svěřena vlastníkovi.
Článek 238 upravuje vrácení: vydání ve stavu, v jakém byla věc převzata, bez náhrady za snížení hodnoty plynoucí z běžného a účelového užívání; u věcí spotřebitelných se místo toho hradí hodnota.
Co udělat před podpisem
- Opatřete si list nepokretnosti sami a přečtěte list G, ne pouze zápis vlastnictví. Článek 9 vám dává právo a článek 55 dává správnímu orgánu tři dny.
- Najdete-li zápis, vyžádejte si listinu, o niž se opírá. Článek 224 znamená, že právo může být podmíněné, časově omezené nebo užší než pravidlo, a článek 230, že požívací právo může zahrnovat oprávnění pronajímat.
- Určete, které ze tří práv to je. Právo bydlení (článek 248) zaniká životem oprávněného a je nepřevoditelné; požívací právo (článek 230) lze hospodářsky využívat.
- Zeptejte se, kdy bylo naposledy vykonáváno. Pětileté pravidlo článku 240 je skutečným důvodem zániku, ne technickou drobností.
- Nemovitost fyzicky prohlédněte. Článek 226 zapisuje práva ze smlouvy a závěti, ale održaj na tom zápisu nezávisí.
- Má-li být právo v rámci obchodu uvolněno, upravte výmaz ve smlouvě i v rejstříku — a soupis podle článku 237 pořiďte, dokud jsou vztahy ještě vlídné.
K sousedním rámcům: nezbytná cesta a služebnosti na vašem pozemku, spoluvlastnictví, podíl, předkupní právo a vypořádání a, je-li zápis již sporný, rušení držby, lhůty a svépomoc.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, nikoli pro developery, zprostředkovatele nebo prodávající. Odměnu dostáváme od klienta, pro kterého jednáme, a od nikoho jiného v obchodu: žádné provize, žádné odměny za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou kontrolujeme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: opatřit list nepokretnosti, přečíst list G proti listině, o niž se opírá, určit, které ze tří práv je zapsáno, a říci vám, co to dělá s užíváním nemovitosti, kterou se chystáte koupit.
Je-li v titulu zápis, kterému nerozumíte
Pošlete nám list nepokretnosti a, máte-li ji, smlouvu nebo rozhodnutí, k nimž se zápis vztahuje. Z těchto dvou listin přijde první odpověď — jaké je to právo, kdo je má, co dovoluje a kdy končí — rychle.
