Český kupující váhá nad inzerátem od majitele, protože mlčky srovnává s tím, co zná: zprostředkovatel s pojištěním, kancelář, na kterou se dá obrátit. Vzdát se realitky vypadá jako vzdát se jedné vrstvy kontroly.
Černohorský zákon odpovídá přesněji, než jak je otázka položena. Povinnost prověřit listiny o vlastnictví existuje, je zapsaná výslovně a stojí za ní pokuta. Jen nenáleží vám — a nenáležela vám ani tehdy, když zprostředkovatel seděl ve stejné místnosti.
Povinnost, které se údajně vzdáváte, náleží někomu jinému
Celý zákon o zprostředkování při prodeji a nájmu nemovitostí stojí na jediném vztahu. Článek 17 odstavec 1 vymezuje smlouvu o zprostředkování: zprostředkovatel se zavazuje najít a spojit osobu s příkazcem (nalogodavac) a příkazce se zavazuje zaplatit odměnu, pokud je právní jednání uzavřeno. Odstavec 2 říká, kdo může být příkazcem: prodávající, kupující, pronajímatel nebo nájemce.
Článek 20 pak vypočítává, k čemu se zprostředkovatel zavazuje, a jeho bod 2 je přesně to, o co se bojíte přijít. Zprostředkovatel musí nahlédnout do listin, jimiž se prokazuje vlastnické právo nebo jiné věcné právo k nemovitosti, která je předmětem převodu či nájmu, a upozornit příkazce zejména na dvě věci: na možná rizika spojená s právy a břemeny zapsanými k této nemovitosti v katastru, a na existenci předkupního práva a omezení v právním obchodu podle zvláštních předpisů.
Přečtěte si tu větu ještě jednou: upozornění náleží příkazci. Je-li příkazcem prodávající — a to je běžný případ, když reagujete na inzerát kanceláře — proběhlo nahlédnutí do listin pro něj a upozornění směřovalo jemu. Vám nenáleželo.
Jediná cesta to mění a je v textu: článek 17 odstavec 2 dovoluje, aby příkazcem byl kupující. Podepište vlastní smlouvu o zprostředkování a povinnosti z článku 20 začnou běžet ve váš prospěch. To je rozhodnutí přijaté před prohlídkami, ne postavení získané příchodem na cizí schůzku.
Co skutečně mizí, je kázeň inzerátu
Ta část režimu, která opravdu odpadá, dopadá na inzerát, nikoli na nemovitost.
Článek 25 odstavec 1 ukládá zprostředkovateli, který zveřejňuje inzerát k nemovitosti, u níž zprostředkovává — ve sdělovacích prostředcích, v jiných tištěných a elektronických médiích, na internetu, v prostoru, kde vykonává činnost, nebo na jiných místech, kde je inzerce dovolena — uvést vedle svého názvu a čísla, pod nímž je zapsán v Rejstříku zprostředkovatelů, také údaje o poloze, výměře a struktuře nemovitosti. Odstavec 2 dodává, že podmínky převodu či nájmu stanovené ve smlouvě o zprostředkování musí ve všem odpovídat podmínkám inzerovaným.
Nejsou to přání. Článek 38 odstavec 1 stanoví právnické osobě pokutu od 1 000 do 6 000 eur, mimo jiné zaměstná-li nebo angažuje k činnosti zprostředkování osobu bez složené odborné zkoušky (bod 1), neuzavře-li smlouvu o zprostředkování podle článku 18 odstavce 2 (bod 2) a vynechá-li v inzerátu údaje požadované článkem 25 odstavcem 1 (bod 3).
Soukromý inzerát nenese nic z toho — ne proto, že by soukromí prodávající byli méně poctiví, ale protože povinnosti jsou vázány na zprostředkovatele, ne na nemovitost. To vám mimochodem dává nejlevnější test, jaký existuje: inzerát profesionálního vzhledu bez čísla Rejstříku znamená buď soukromý prodej v šatech kanceláře, nebo zprostředkování mimo režim zákona.
Pojištění existuje, ale není to pojištění titulu
Článek 8 odstavec 1 ukládá každému zprostředkovateli uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu, kterou by mohl způsobit příkazci nebo jiným osobám při výkonu činnosti zprostředkování, u pojišťovny se sídlem v Černé Hoře. Odstavec 2 stanoví spodní hranici: pojistná částka nesmí být nižší než 20 000 eur na jednu pojistnou událost a 60 000 eur pro všechny nároky v jednom pojistném kalendářním roce. Odstavec 3 připouští pojištění u pojišťovny se sídlem v členském státě Evropské unie nebo Evropského hospodářského prostoru, pokud smlouva kryje služby poskytnuté v Černé Hoře.
Slova „nebo jiným osobám" jsou jediné místo v tomto zákoně, kde povinnost přesahuje příkazce. Nezastoupený kupující tedy není kategoricky vyloučen — je to však nárok, který je třeba uplatnit, ne pojistka, kterou držíte.
Povinná úschova tu nikdy nebyla
Článek 34 stanoví, že zprostředkovatel může otevírat u komerčních bank zvláštní účty pro přijímání, uchovávání a předávání peněz jménem a na účet příkazců (depozitní účty), v souladu se zvláštní plnou mocí podle článku 26, přičemž tyto účty se nepovažují za jeho obchodní účty a nemohou být předmětem výkonu rozhodnutí proti němu.
Rozhodující slovo je může. Článek 26 vysvětluje, na čem to visí: s plnou mocí ověřenou podle zákona upravujícího ověřování podpisů může zprostředkovatel uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí nebo smlouvu jménem příkazce a přijmout celou cenu nebo její část, včetně zálohy (kapara) a odstupného (odustanica).
Jinými slovy, povinný neutrální schovatel zde neexistuje. Je nepovinný a navázaný na zmocnění od příkazce. Koupí od majitele o úschovu nepřijdete: neměli jste ji, a neměl ji ani kupující, který prošel kanceláří. Samostatně platí pravidlo platby přes černohorskou banku, rozebrané v nemovitost za kryptoměny.
Past, která patří k obchodu, jenž se stal přímým
Jedno riziko se objeví jen tehdy, když se nemovitost z nabídky kanceláře stane soukromým obchodem.
Článek 27 odstavec 1 zakládá právo na odměnu v okamžiku uzavření právního jednání, které je předmětem smlouvy o zprostředkování — nebo, dohodly-li se strany, v okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí v zákonem předepsané formě. Odstavec 2 zakazuje požadovat částečnou platbu předem, před uzavřeným jednáním či smlouvou o smlouvě budoucí.
Pak přichází ustanovení, které je třeba znát: není-li ve smlouvě o zprostředkování výslovně ujednáno jinak, náleží zprostředkovateli odměna i tehdy, uzavře-li příkazce ve lhůtě devíti měsíců ode dne zániku smlouvy o zprostředkování s třetí osobou právní jednání, které je výsledkem přímých úkonů zprostředkovatele před tímto zánikem.
Věta „seznámili jsme se přes kancelář, uzavřeme to přímo a ušetříme provizi" tedy může nechat prodávajícího dlužníkem provize stejně. Ten dluh není váš, ale do vašeho spisu dorazí jinudy: jako cena, jako náhlá preference ohledně data smlouvy o smlouvě budoucí, nebo jako prodávající, jemuž záleží na tom, aby se seznámení popsalo určitým způsobem.
Symetricky článek 28 vypočítává povinnosti příkazce: informovat zprostředkovatele o všech významných okolnostech a předložit mu originální listiny prokazující jeho právo k nemovitosti — u pozemku i listiny o jeho určení — a upozornit na všechna zapsaná i nezapsaná břemena. Bez zprostředkovatele nemá tuto povinnost vůči vám nikdo: musí ji založit vaše smlouva.
Co vám Rejstřík může říci v roce 2026 a co ještě ne
Článek 41 odstavec 1 ukládal společnostem a podnikatelům, kteří již činnost vykonávají, uvést ji do souladu a podat žádost o zápis do Rejstříku zprostředkovatelů ve lhůtě 12 měsíců od nabytí účinnosti zákona.
Tato lhůta se změnila. Článek 3 novely z roku 2026 nahrazuje slova „12 měsíců" slovy „24 měsíců". Období uvádění do souladu tedy stále běží.
Praktický závěr je důležitý a málokdy vyslovený: absence zápisu dnes nic nedokazuje. To, co vám Rejstřík říci může, je užší a přesto užitečné — zda je kancelář naproti vám již zapsána a zda je proti ní zaznamenána sankce.
Táž novela zpřísnila dvě skupiny pokut: článek 1 zvyšuje sankci z článku 36 odstavce 3 na 2 000–4 000 eur pro fyzickou osobu a odpovědnou osobu v právnické osobě, a článek 2 vkládá článek 37a s pokutou 1 500–5 000 eur pro právnickou osobu vykonávající činnost v prostoru, který není zcela oddělen od prostor jiného určení nebo od prostoru k bydlení.
Nakonec bod pro kupující z Unie, kteří přijíždějí s vlastním makléřem: článek 3 odstavec 2 dovoluje působit zde společnosti se sídlem v členském státě Evropské unie nebo Evropského hospodářského prostoru a tam zapsané pro zprostředkování — závěrečné ustanovení však činí tento odstavec použitelným až ode dne přistoupení Černé Hory k Evropské unii. Do té doby kancelář působící z Prahy do tohoto režimu nespadá.
Co děláte místo toho
- Staňte se příkazcem, chcete-li článek 20. Je to jediná cesta, kterou text předvídá, aby nahlédnutí do listin náleželo vám.
- Hledejte v inzerátu číslo Rejstříku. Jeho absence u inzerátu profesionálního vzhledu je nejlevnější signál ve spisu.
- Nechte do smlouvy o smlouvě budoucí zapsat to, co článek 28 ukládá příkazci: originální listiny, určení pozemku, břemena zapsaná i nezapsaná.
- Ověřte katastr sami, tentýž den.
- Nepočítejte s automatickou úschovou. Je nepovinná a závisí na zmocnění příkazce.
- Prošla-li nemovitost kanceláří, zdokumentujte datum seznámení. Devítiměsíční lhůta z článku 27 žije ve spisu prodávajícího, ale tlačí na vaše vyjednávání.
Proč sám notářský zápis vlastnictví nepřevádí a co je převádí, vysvětluje koupě nemovitosti v Černé Hoře. Kde končí vaše vlastnictví u moře, popisuje nemovitost u moře. A co se zápisem dělá majetkový režim manželů, je v nemovitost a společné jmění.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
Téměř všichni účastníci realitní transakce jsou placeni z transakce samotné. Provize zprostředkovatele závisí na uzavření — článek 27 odstavec 1 to říká výslovně. Prodejní tým developera pracuje pro developera. Povinnost notáře se vztahuje k listině a její správnosti — ne k vám proti druhé straně.
Nebereme provizi od prodávajících, developerů, makléřů ani zprostředkovatelů — v žádné podobě a v žádném spisu. Naším jediným příjmem je odměna, kterou platíte vy, a neroste tím, že podepíšete. Říci vám „nepodepisujte" nás nic nestojí.
V praxi to znamená, že výpisy z rejstříků pořizujeme sami místo přijímání kopií od prodávajícího nebo kanceláře, čteme smlouvu vůči vaší pozici a ne vůči datu předání, a píšeme „takto by se podepisovat nemělo", je-li to odpověď. Vyžaduje-li spis zastoupení před černohorským orgánem nebo soudem, vede je advokát zapsaný u Advokátní komory Černé Hory, s nímž na spisu spolupracujeme.
Jedna hranice, nevyjednatelná: jsme právníci, nikoli licencovaní investiční poradci. Neradíme k finančním nástrojům a neříkáme, zda se nemovitost vyplatí. Chráníme vaši právní pozici — titul, smlouvu, zápis, status a lhůty.
Než cokoli zaplatíte
Pošlete nám inzerát, výpis z katastru a návrh smlouvy o smlouvě budoucí před podpisem a před převodem. Řekneme vám, komu ve vaší konfiguraci náleží povinnosti prověření, co je třeba zapsat, aby náležely vám, a jaká lhůta začíná běžet vaším podpisem. Běží-li už nějaká lhůta, napište to prosím rovnou.
Právní stav k září 2026, čteno z přijatých textů: zákon o zprostředkování při prodeji a nájmu nemovitostí, Sl. list CG 89/2025, ve znění Sl. list CG 114/2026. Text je obecnou informací o zákonném režimu, nikoli poradenstvím ke konkrétnímu obchodu.
