Několik projektů na černohorském pobřeží oznamuje, že přijímá kryptoměny. Zákon popisuje tutéž transakci jinak — a rozdíl mezi oběma popisy leží přesně tam, kde se smlouvy hroutí.
Krátká odpověď: ano, koupi nemovitosti v Černé Hoře lze financovat kryptoaktivy. Ale kryptopřevod nikdy není platbou. Kryptoměna je původ prostředků; platba probíhá v eurech a přes banku. Všechny níže uvedené články pocházejí z konsolidovaného znění zákona o předcházení praní peněz a financování terorismu (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Úřední list Černé Hory č. 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 a 059/26), čteného 4. září 2026. Jde o obecnou informaci, nikoli o rozbor vašeho případu.
Článek 65a — norma, která formuje celou transakci
Odstavec 1. Činí-li cena nemovitosti 10 000 € nebo více, platební transakci lze provést pouze tehdy, platí-li alespoň jeden účastník na účet nebo z účtu vedeného u úvěrové instituce v Černé Hoře. Platí to pro kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí i pro každé jiné právní jednání, jímž se nabývá nebo převádí vlastnické či jiné věcné právo k nemovitosti.
Odstavec 2. Notář musí odmítnout sepsat a ověřit notářský zápis umožňující obejít národní platební systém Černé Hory. Nejde o posouzení případ od případu. Článek 138 bod 2 vyčísluje toto porušení pro notáře na 3 000 — 8 000 €.
Odstavce 3 a 4. Byla-li platba provedena před ověřením, musí notář opatřit důkaz o jejím provedení. A výslovně: prohlášení stran tímto důkazem není. „Peníze jsem obdržel" od prodávajícího tedy nestačí.
Z toho plyne struktura celé transakce. Převod z peněženky do peněženky prodávajícímu není rychlejší verzí zaplacení ceny: je to jiné jednání a notář nemůže smlouvu ověřit jeho obejitím.
Hotovost není únikem
Článek 65 zakazuje právnickým osobám, společnostem, podnikatelům a fyzickým osobám vykonávajícím činnost přijmout nebo provést platbu v hotovosti ve výši 10 000 € nebo více, i rozdělenou do dvou či více souvisejících transakcí. Nad tento práh musí platba projít transakčním účtem u úvěrové instituce.
Práh dopadající na kryptoměny je 1 000 €
Článek 18 odst. 1 bod 2 vyžaduje plné opatření hloubkové kontroly u příležitostných transakcí od 10 000 €. Článek 18 odst. 1 bod 9 je vyžaduje u každé příležitostné transakce, která představuje převod kryptoaktiv ve výši 1 000 € nebo více — desetkrát níže. Směna 300 000 € na USDT vás tedy nepřibližuje k prahu, ale umisťuje daleko nad něj.
Kdo čte váš spis
| Účastník | Základ | Důsledek |
|---|---|---|
| Realitní zprostředkovatel a obchodník | Čl. 4 odst. 2 bod 13 | Investování, obchod a zprostředkování v obchodu s nemovitostmi jsou povinné činnosti |
| Advokát | Čl. 4 odst. 3 | Povinná osoba při plánování nebo provádění koupě či prodeje nemovitosti |
| Notář | Čl. 4 odst. 4 | Povinná osoba při sepisování notářského zápisu a ověřování listin |
| Notář, oznámení | Čl. 66 odst. 4 a 5 | Oznámení finanční zpravodajské jednotce do tří dnů u každé smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí o nemovitosti v hodnotě 15 000 € a více, s elektronickou kopií smlouvy |
| Notář, sankce | Čl. 138 body 2—5 | 3 000 — 8 000 € za porušení povinnosti odmítnout, opatřit důkaz nebo oznámit |
| Poskytovatel směny | Čl. 40a a násl. | Registr poskytovatelů služeb souvisejících s kryptoaktivy |
Vaše doložení původu prostředků se neposuzuje jednou, nýbrž několika subjekty nezávisle na sobě.
Co skutečně znamená „developer přijímá kryptoměny"
Na černohorském pobřeží o platbě kryptoměnami informuje několik projektů. Nejviditelnější je Dukley v Budvě: stránka Dukley Hotel & Resort uvádí bitcoin, ethereum a tether a vyzývá zájemce k vyplnění formuláře, načež pokyny přijdou e-mailem (ověřeno 4. září 2026). Porto Montenegro v Tivatu, Luštica Bay a Porto Novi u Herceg Novi se rovněž objevují v článcích o nákupech financovaných kryptoměnami na pobřeží; v tomto průzkumu je zdrojem z první ruky pouze stránka Dukley.
Podstatné je to, co v takových oznámeních obvykle není. Říkají, že kryptoaktiva se přijímají jako původ prostředků. Neřeší ani ověření, ani důkaz podle čl. 65a odst. 3, ani oznámení podle čl. 66, ani na jaký účet eura přicházejí. Prodávající s vlastním compliance oddělením dokáže krok směny pojmout; soukromá osoba to zpravidla nedokáže a pak fakticky rozhoduje její banka. Není to hodnocení projektu — je to rozdělení úkolů, které ukládá zákon a které v prospektu chybí.
Sled, který obstojí podle článku 65a
- Smlouva. Zápis se sepisuje u notáře v eurech a platební část se formuluje jako převod v eurech přes účet u úvěrové instituce v Černé Hoře. Vedlejší protokol může zachytit, odkud eura pocházejí, nemůže však nahradit bankovní převod převodem z peněženky.
- Směna. Kryptoaktiva se prodají za eura u poskytovatele schopného transakci doložit a eura jdou na účet uvedený ve smlouvě. Článek 18 odst. 1 bod 9 z toho činí doložený krok.
- Důkaz. Doklad o platbě se opatří před ověřením. Podle odstavce 4 se prohlášení stran nepočítá.
- Clausula intabulandi. Teprve když prodávající potvrdí připsání eur na uvedený účet, podepisuje u notáře svolení k zápisu.
- Oznámení a zápis. Notář oznámí do tří dnů a předá kopii smlouvy; poté následuje zápis do katastru.
Daně patří do téhož výpočtu
Daň z převodu upravuje zákon o dani z převodu nemovitostí (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Úřední list č. 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 a 33/26). Od 1. ledna 2024 platí pásmová sazba namísto dřívějších plošných 3 %; tato plošná sazba, na internetu stále hojně opakovaná, byla nahrazena změnou zveřejněnou v Úředním listu 28/23. Při první dodávce od developera se místo daně z převodu uplatní DPH, která je již obsažena v uvedené ceně — obě čísla proto nelze srovnávat přímo. Před podpisem ověřte, na které straně této hranice váš nákup leží.
Než podepíšete
Ať už kupujete od některého z uvedených projektů, nebo od soukromé osoby, o výsledku nerozhoduje směnný kurz, nýbrž spis. Jako nezávislý advokát kupujícího — nikoli zástupce developera ani zprostředkovatel — před podpisem prověřujeme platební doložku podle článku 65a, připravujeme doložení původu prostředků tak, aby obstálo před bankou i notářem, sladíme krok směny s termínem u notáře a doprovázíme zápis do katastru. Zašlete nám návrh smlouvy a platební podmínky projektu dříve, než se zavážete. Rozsah je popsán na stránce Nemovitosti v Černé Hoře za kryptoměny.