Většina česky psaných textů o koupi v Černé Hoře končí u vkladu do katastru. To je pochopitelné, protože vklad je i v černohorském právu okamžikem, kdy se vlastnictví převádí. Jenže u manželů se právě tady otevírá druhá otázka, na kterou katastrální výpis neodpovídá: komu ta nemovitost patří.
Tento text pracuje s úplným zněním černohorského Porodičného zákona („Sl. list RCG" č. 001/07, „Sl. list CG" č. 053/16 a 076/20) a se Zakonem o mezinárodním právu soukromém. U každého tvrzení uvádíme článek, abyste si je mohli ověřit — i proti nám.
Samotnou transakci popisujeme v průvodci koupí nemovitosti, širší souvislosti pobytu a podnikání v textu Nemovitosti a pobyt v Černé Hoře. Zde jde o jednu vrstvu, která v obou chybí.
Domněnka, kterou český kupující nečeká
Český čtenář přichází s odrazem od společného jmění manželů: co se nabude za trvání manželství, je zpravidla společné, a kdo to chce jinak, jde k notáři a režim si upraví. Černohorské právo má srovnatelnou logiku, ale jeden článek jde dál, než je u nás obvyklé.
Článek 289 odstavec 1 stanoví, že práva manželů ke společnému majetku se do katastru nemovitostí a dalších rejstříků zapisují na jméno obou manželů jako jejich společný majetek s neurčenými podíly.
A pak přijde odstavec 2, tedy věta, kvůli které tento text vznikl: je-li v katastru zapsán jako vlastník společného majetku jen jeden z manželů, „má se za to, že zápis byl proveden na jméno obou manželů" — ledaže k zápisu došlo na základě písemné smlouvy uzavřené mezi manžely.
Přečtěte si to ještě jednou proti běžné praxi. Výpis z katastru, na němž stojí jedno jméno, není v Černé Hoře důkazem, že nemovitost patří jen té osobě. Domněnku vyvrací jediná věc: písemná smlouva mezi manžely.
Odstavec 3 uzavírá kruh z druhé strany: jsou-li v rejstříku zapsáni oba manželé jako spoluvlastníci s určenými podíly, má se za to, že tím společný majetek již rozdělili.
K tomu patří článek 290: svým podílem na nerozděleném společném majetku manžel nemůže disponovat ani jej zatížit právním jednáním mezi živými. Pro kupujícího to není akademická poznámka — je to důvod, proč se u ženatého či vdané prodávající neptáme jen „kdo je zapsán", ale „na jakém základě".
Co je vlastně společné a co zvláštní
Rozdělení je v zákoně přehledné a stojí za to je znát dřív, než začnete plánovat.
| Kategorie | Co do ní patří | Článek |
|---|---|---|
| Zvláštní majetek | Majetek nabytý před uzavřením manželství a majetek nabytý za trvání manželství děděním, darem nebo jiným bezúplatným nabytím | Čl. 286 odst. 1 |
| Správa zvláštního majetku | Každý manžel jej spravuje a nakládá s ním samostatně, nedohodli-li se jinak | Čl. 286 odst. 2 |
| Nepatrné zhodnocení zvláštního majetku | Druhý manžel má peněžní nárok úměrný svému přispění | Čl. 287 odst. 1 |
| Značné zhodnocení zvláštního majetku | Druhý manžel má podíl na tomto majetku úměrný svému přispění | Čl. 287 odst. 2 |
| Společný majetek | Majetek nabytý prací a na základě práce za trvání manželského společenství a příjmy z tohoto majetku | Čl. 288 odst. 1 |
| Také společné | Příjmy ze zvláštního majetku dosažené prací manželů, majetek z práv duševního vlastnictví, majetek z pojištění a z hazardní hry za trvání manželství | Čl. 288 odst. 2 |
| Zápis do katastru | Na jméno obou, s neurčenými podíly; zápis na jedno jméno se považuje za zápis na oba, není-li písemná smlouva mezi manžely | Čl. 289 odst. 1 a 2 |
| Nakládání s podílem | Podílem na nerozděleném společném majetku nelze disponovat ani jej zatížit mezi živými | Čl. 290 |
Rozdíl mezi odstavci 1 a 2 článku 287 je v praxi zásadní. Rekonstrukce bytu, který jeden z manželů vlastnil před svatbou, může podle rozsahu skončit buď u peněžního nároku druhého manžela, nebo u podílu na samotné nemovitosti. Hranicí je „neznatné" versus „znatné" zhodnocení, a rozhoduje o ní soud podle přispění.
Když se dělí: rovné díly nejsou formalita
Článek 294 odstavec 1: nedojde-li k dohodě, dělí se majetek manželů na rovné díly.
Odstavec 2 dovoluje jiný poměr, ale laťka je vysoko: manžel musí prokázat, že jeho přispění k nabytí společného majetku bylo „zjevně a významně větší" než přispění druhého.
A odstavec 3 je ten, který zpravidla překvapí stranu, jež „vydělávala": při určení podílů soud přihlíží nejen k příjmům a výdělku každého z manželů, ale také k pomoci jednoho manžela druhému, k práci, domácnosti a rodině, k péči o výchovu a výživu dětí a ke každé další formě práce a součinnosti při správě, udržování a rozmnožování společného majetku. Manžel, který nevydělával, tedy nezačíná od nuly.
Manželská smlouva: forma, notář a zápis do katastru
Cesta, jak se od zákonného režimu odchýlit, je v zákoně jediná a je popsána přesně.
Podle článku 301 odstavce 1 mohou manželé své majetkové vztahy ke stávajícímu i budoucímu majetku upravit smlouvou (bračni ugovor), a to za trvání manželství i před jeho uzavřením.
Odstavec 2 předepisuje písemnou formu a ověření notářem, přičemž notář je povinen smlouvu manželům před ověřením přečíst a upozornit je, že se jí vylučuje zákonný režim společného majetku. Odstavec 3 doplňuje to, na čem u nemovitostí vše stojí: smlouva týkající se nemovitostí se zapisuje do katastru nemovitostí.
Spojte si to s článkem 289 odstavcem 2 a vyjde vám praktický závěr celého textu: domněnku „zapsáno na jednoho znamená oba" vyvrací písemná smlouva mezi manžely — a u nemovitostí má tato smlouva smysl teprve tehdy, když je také zapsána.
Hranice, kterou nelze přejít jednou větou: volba cizího práva
Tady musíme být přesní, protože zjednodušení, které koluje, je nebezpečné oběma směry.
Článek 303 Porodičného zákona zní jednoznačně: manželé nemohou sjednat použití práva jiného státu na své majetkové vztahy.
Kdyby text končil zde, byla by odpověď jednoduchá — a byla by neúplná. Černohorský zákon o mezinárodním právu soukromém totiž pro vztahy s cizím prvkem obsahuje vlastní pravidla:
- Článek 81 odstavec 1: pro vzájemné majetkové vztahy manželů je rozhodné totéž právo jako pro jejich osobní vztahy (žebříček článku 80: společná státní příslušnost, jinak společné obvyklé bydliště, jinak poslední společné obvyklé bydliště, jinak právo Černé Hory).
- Článek 81 odstavec 2: vede-li změna státní příslušnosti nebo obvyklého bydliště jednoho či obou manželů ke změně rozhodného práva, nové rozhodné právo se použije na majetek manželů bez ohledu na okamžik jeho nabytí.
- Článek 82 odstavec 1: pro smluvní majetkové vztahy si manželé mohou písemně zvolit rozhodné právo — ale jen z uzavřeného výčtu: právo státu, jehož je jeden z manželů občanem; právo státu obvyklého bydliště jednoho z manželů; právo státu, kde hodlají založit společné obvyklé bydliště; a pro nemovitosti právo místa, kde se nemovitost nachází.
Obě normy platí současně. Smiřující výklad je, že článek 303 míří na vnitrostátní smluvní režim, zatímco článek 82 je kolizní normou pro vztahy s cizím prvkem, a je mladší a specifičtější. Jednoznačný závěr ale netvrdíme — a nikdo, kdo vám ho tvrdí bez rozboru vaší konkrétní situace, nemá pro to oporu v textu.
Praktické východisko je naštěstí prosté a napětí obchází úplně: u nemovitosti vede volba podle článku 82 odstavce 1 bodu 4 stejně k právu místa, kde nemovitost leží — tedy k černohorskému právu. A článek 119 odstavec 1 téhož zákona zakládá výlučnou příslušnost černohorského soudu ve věcech věcného práva k nemovitosti nacházející se v Černé Hoře. Spor o to, čí je byt v Budvě, se tedy nepovede v Česku, ať už si do smlouvy napíšete cokoli.
Co z toho plyne pro vaši českou smlouvu o manželském majetkovém režimu: nespoléhejte na to, že cestuje sama. Zda a jak se v Černé Hoře prosadí, je otázka pro rozbor konkrétního znění, nikoli pro obecné pravidlo. K českému právu se nevyjadřujeme — to patří vašemu českému advokátovi či notáři.
Co si necháváme ukázat, než někdo podepíše
- Rodinný stav prodávajícího v okamžiku nabytí, nikoli v okamžiku prodeje — článek 289 odstavec 2 se váže na nabytí.
- Zda k zápisu na jedno jméno došlo na základě písemné smlouvy mezi manžely, a zda je tato smlouva u nemovitosti také zapsána (článek 301 odstavec 3).
- Zda nejde o případ článku 289 odstavce 3, tedy o již provedené rozdělení určenými podíly.
- Zda kupovaná nemovitost nebyla zhodnocena za trvání manželství tak, že vzniká podíl podle článku 287 odstavce 2.
- Na vaší straně: jak se váš vlastní majetkový režim potká s články 81 a 82, a zda má u nemovitosti vůbec smysl cokoli volit.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
Všichni ostatní účastníci černohorské transakce jsou placeni z této transakce. Provize realitního zprostředkovatele závisí na tom, zda prodej proběhne. Obchodní oddělení developera patří developerovi. Notář má povinnosti k listině, nikoli k vám. Není to skandál — tak jsou tyto role prostě financovány, a právě to rozhoduje o tom, co vám každá z nich může říct.
Nedostáváme žádnou provizi od prodávajících, developerů, realitních zprostředkovatelů ani makléřů. V žádné podobě a v žádné věci. Jediným naším příjmem z vaší věci je odměna, kterou platíte, a nezvyšuje se tím, že podepíšete. V tom je celý rozdíl: protože se naše postavení nemění spolu s obchodem, věta „tuto nemovitost nekupujte" nás nic nestojí.
Jak to vypadá ve spisu, nikoli v reklamní větě: výpisy z rejstříků si obstaráváme sami, místo abychom přebírali kopie předané prodávajícím nebo zprostředkovatelem; smlouvu čteme proti vaší pozici, nikoli směrem k podpisu; písemně uvedeme, pokud je odpověď taková, že se ve věci nemá pokračovat; a tam, kde je vada odstranitelná, řekneme, co stojí v čase, dříve než vážete peníze.
Jednu hranici uvádíme výslovně. Jsme advokáti, nikoli licencovaní investiční poradci. Neposkytujeme osobní investiční poradenství k finančním nástrojům a neříkáme vám, zda se nemovitost vyplatí. Chráníme vaši právní pozici — vlastnictví, smlouvu, zápis, status a lhůty, které rozhodují o všech čtyřech.
Jak tuto věc otevíráme
Pošlete nám výpis z katastru, kupní smlouvu nebo její návrh a informaci o rodinném stavu obou stran — ideálně dříve, než složíte zálohu. Řekneme vám, zda výpis skutečně odpovídá vlastnictví, jaká listina by domněnku z článku 289 odstavce 2 vyvracela a co by muselo být zapsáno, aby to platilo i vůči vám. Pokud odpověď zní, že se ve věci nemá pokračovat, dostanete ji písemně a s číslem článku.