Stav k 27. srpnu 2026. Podkladem jsou dva černohorské zákony, jejichž texty byly pro tento článek přečteny: Zakon o morskom dobru („Sl. list RCG" č. 14/92, 59/92, 27/94 a „Sl. list CG" č. 51/08, 21/09, 73/10, 40/11) a Zakon o državnoj imovini („Sl. list CG" č. 21/09, 40/11). Čísla článků uvádíme proto, abyste si je mohli ověřit; nenahrazují posouzení vašich podkladů.
Pro pořádek hned na začátku: řeč je o balkánské Černé Hoře na Jadranu, nikoli o obci Černá Hora na Blanensku. Vyhledávání obojí míchá, a u nemovitostí to není bezvýznamný detail.
Český kupující přichází k moři bez domácí předlohy. Česko je vnitrozemský stát a nemá vlastní pobřežní právo, ze kterého by se dalo usuzovat. Zároveň přicházíte s jedním reflexem, který zde funguje lépe než u jiných národností — a s jedním, který vás může svést.
Co funguje: vklad je i u nás konstitutivní
Na rozdíl od Poláků, Francouzů nebo Britů nemusíte přepínat základní logiku. Podle § 1105 občanského zákoníku se věc zapsaná do veřejného seznamu nabývá do vlastnictví zápisem; a účinky vkladu se podle katastrálního zákona odvíjejí od okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu.
Černohorský systém je v tomto bodě stejný: vlastnictví přechází zápisem do katastru, nikoli podpisem, a právní účinky vůči třetím osobám běží od podání návrhu. Mechanika je vám tedy povědomá a nemusíme ji zde vysvětlovat od nuly — rozebrali jsme ji v průvodci koupí nemovitosti v Černé Hoře.
Co vás může svést: u vody se nekupuje vlastnictví
Nad běžným věcným právem leží u pobřeží veřejnoprávní vrstva, kterou české právo v této podobě nezná: morsko dobro, „mořské dobro". Není to omezení pro cizince a není to stavební regulace. Je to výrok o tom, jaké právo u vody vůbec může vzniknout.
Jak vážně to je míněno, ukazuje jedno místo v textu, které se snadno přehlédne: článek 4 zákona o morsko dobru dnes zní pouze „Briše se" — zrušeno, s výslovným odkazem na zákon o státním majetku. Otázka vlastnictví byla ze zvláštního zákona záměrně přesunuta jinam. Kdo čte jen „mořský" zákon, odpověď tam už nenajde.
Zákon o státním majetku ji nese ve třech ustanoveních:
- Článek 9 odst. 2: „Prirodna bogatstva i dobra u opštoj upotrebi ne mogu biti objekti privatne svojine." — přírodní bohatství a statky v obecném užívání nemohou být předmětem soukromého vlastnictví.
- Článek 10 bod 8 vymezuje statky obecného zájmu a ve výčtu výslovně jmenuje morsko dobro. Bod 10 téhož článku popisuje statky v obecném užívání jako přístupné všem za stejných podmínek, užívané bez zvláštních povolení; uvádí mimo jiné silnice, náměstí, vodní toky, přístavy, letiště a městské parky.
- Článek 13 mezi dalšími statky obecného zájmu uvádí „stavební a jiné pozemky i objekty ve vlastnictví Černé Hory v zóně morsko dobra".
Nejbližší česká obdoba — a proč je štědřejší
Nemáte pobřežní právo, ale máte institut, který je konstrukčně nejblíž: právo stavby. Dočasné věcné právo k cizímu pozemku, stavba na něm, úplata za dobu trvání.
Rozdíl je na konci. Podle § 1255 občanského zákoníku platí, že není-li ujednáno něco jiného, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby náhradu, a náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku. Černohorský protějšek žádnou náhradu nezná — a právě to je jádro této stránky.
Co se u moře skutečně přenechává
Článek 7: morsko dobro nebo jeho část lze přenechat k užívání právnické nebo fyzické osobě, tuzemské i zahraniční, k provozování hospodářské nebo jiné dovolené činnosti anebo k vyvázání plavidla. Pro tyto účely lze se souhlasem stavebního úřadu a v souladu s územním či urbanistickým plánem zřídit stavbu. Odstavec 3 z toho vyvozuje důsledek: takto zřízené objekty se stávají součástí morsko dobra, nestanoví-li zákon jinak.
Článek 8: Vláda rozhoduje o podmínkách, době užívání a výši úplaty; na tomto základě uzavírá smlouvu o užívání veřejný podnik.
Článek 9: uživatel nemůže převést svá práva a povinnosti na jiného bez souhlasu veřejného podniku.
Článek 10: užívání zaniká ze zákona v šesti případech: zánik či smrt uživatele, nepožádá-li právní nástupce do tří měsíců o převod povolení; výmaz odpovídajícího předmětu podnikání z rejstříku; vzdání se ze strany uživatele; uplynutí doby; dokončení výzkumné či jiné práce určené rozhodnutím; a neuzavření smlouvy o užívání.
Článek 11: užívání lze odejmout před uplynutím doby, pokud uživatel nedodržuje podmínky, nezřídí ve lhůtě stavbu, k níž byl povinen, anebo včas nezaplatí splatnou úplatu.
Článek 12 — ustanovení, ke kterému se po § 1255 vracíte: zanikne-li užívání ze zákona nebo je-li odňato podle článků 10 a 11, uživateli nenáleží náhrada za vynaložené prostředky.
| Co si myslíte, že kupujete | Co je ve skutečnosti | Podklad | Jak to ověřit |
|---|---|---|---|
| Vlastnictví pozemku až k vodě | V pobřežní zóně soukromé vlastnictví nevzniká; přenechává se dočasné právo užívání | Zákon o státním majetku čl. 9 odst. 2, čl. 10 bod 8, čl. 13; zákon o morsko dobru čl. 7 | Výpis ze zvláštního katastru morsko dobra |
| Dům u vody je můj jako každý jiný | Objekty zřízené s povolením se stávají součástí morsko dobra | Zákon o morsko dobru čl. 7 odst. 3 | Porovnat stavební povolení se smlouvou o užívání |
| Mohu kdykoli prodat dál | Převod jen se souhlasem veřejného podniku | Zákon o morsko dobru čl. 9 | Najít doložku o souhlasu ve smlouvě |
| Na konci dostanu vloženo zpět | Žádná náhrada za vynaložené prostředky | Zákon o morsko dobru čl. 12 | Přečíst dobu trvání a důvody zániku |
| Zóna je široká šest metrů | Šest metrů je minimum; Skupština může pro jednotlivé oblasti určit více | Zákon o morsko dobru čl. 3 | Zeptat se na určení pro danou oblast, neodhadovat |
| K objektu patří soukromá pláž | I upravená pláž je přístupná každému za stejných podmínek | Zákon o morsko dobru čl. 16 | Vyjasnit kategorii pláže |
Kde zóna začíná a proč hranici není vidět
Článek 2 pojímá pojem široce: mořské pobřeží, přístavy, vlnolamy, násypy, mělčiny, pláže, skály, útesy, prameny na pobřeží, ústí řek do moře, kanály spojené s mořem, mořské dno a podloží i vnitřní mořské vody a teritoriální moře se zdroji. Výslovně jsou zahrnuty i břehy řeky Bojany na území Černé Hory.
Článek 3 vymezuje pobřeží: pás pevniny až k čáře, kam dosahují nejvyšší vlny za nejsilnější bouře, rozšířený o pevninu, která svou povahou nebo určením slouží užívání moře — a tento pás je nejméně šest metrů široký, počítáno od uvedené čáry. Pro Bojanu platí obdobné pravidlo počítané od průměrného stavu vody za dvacet let. A dále: Skupština může šířku pobřeží pro jednotlivé oblasti stanovit i nad tuto hranici.
Šest metrů je tedy zákonné minimum, nikoli hranice. Skutečný rozsah plyne z bouřkové čáry a případného rozšíření pro danou oblast. Z balkonu to vidět není a prodávající není zdrojem, ze kterého se to dozvíte.
Jak to ověřit před zálohou
Článek 13 zákona o morsko dobru stanoví, že orgán příslušný pro katastr zakládá a vede zvláštní katastr morsko dobra. Zapisují se do něj práva i uživatelé a výpisy z něj jsou veřejnými listinami.
To mění rozložení důkazního břemene při jednání. Věta „tohle není morsko dobro" není otázkou názoru ani vyjednávací pozicí — je tvrzením o obsahu veřejného rejstříku a lze je ověřit. Kdo je nechce doložit, tím už něco sdělil.
Do prověrky proto patří: běžný výpis z katastru a výpis z katastru morsko dobra; určení šířky pobřeží pro danou oblast; u existující zástavby stavební povolení; a existuje-li vůbec právo užívání, smlouva s veřejným podnikem včetně doby, úplaty a doložky o souhlasu.
Otázka „soukromé pláže"
Článek 16 rozlišuje tři kategorie pláží. Přírodní je neoplocený vodní a s vodou bezprostředně spojený pevninský prostor, přístupný každému a volně využitelný ke koupání. Upravená je oplocená a vybavená kabinami, sanitárním zařízením, sprchami a dalším potřebným vybavením — a výslovně „přístupná každému za stejných podmínek". Zastavěná vznikla významnou investicí a výstavbou na pobřeží a má vybavení upravené pláže.
Oplocené tedy neznamená soukromé. Přístupnost za stejných podmínek je součástí zákonné definice, nikoli podmínkou, kterou lze vyjednat pryč.
Co se právě mění a co ještě není právem
Probíhá iniciativa k novému uspořádání správy pobřeží, vycházející ze svazu obcí a pobřežních obcí, směřující k přesunu působnosti na obce. Legislativní výbor podpořil odpovídající poslanecký návrh 23. července 2026. Na plénu přijat nebyl. Podpořený návrh není zákonem; pro dnešní rozhodnutí platí výše popsaný stav.
Co v tomto textu záměrně není
Žádné ceny, žádná výše úplaty za užívání, žádné typické doby trvání. Úplata i doba se podle článku 8 určují rozhodnutím vlády pro konkrétní případ; číslo, které pro vaši nemovitost neplatí, by bylo horší než žádné. Rovněž zde neurčujeme, zda konkrétní objekt v zóně leží — to říká výpis z rejstříku, nikoli průvodce.
Než zaplatíte zálohu, pošlete nám podklady
U nemovitosti u vody není první rozumnou otázkou cena za metr, nýbrž jaké právo se zde vlastně převádí. Odpovídají na to dva výpisy a jedna smlouva — všechny tři lze získat před platbou.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
Všichni ostatní účastníci černohorské transakce jsou placeni z této transakce. Provize realitního zprostředkovatele závisí na tom, zda prodej proběhne. Obchodní oddělení developera patří developerovi. Notář má povinnosti k listině, nikoli k vám. Není to skandál — tak jsou tyto role prostě financovány, a právě to rozhoduje o tom, co vám každá z nich může říct.
Nedostáváme žádnou provizi od prodávajících, developerů, realitních zprostředkovatelů ani makléřů. V žádné podobě a v žádné věci. Jediným naším příjmem z vaší věci je odměna, kterou platíte, a nezvyšuje se tím, že podepíšete. V tom je celý rozdíl: protože se naše postavení nemění spolu s obchodem, věta "tuto nemovitost nekupujte" nás nic nestojí.
Jak to vypadá ve spisu, nikoli v reklamní větě: výpisy z rejstříků si obstaráváme sami, místo abychom přebírali kopie předané prodávajícím nebo zprostředkovatelem; smlouvu čteme proti vaší pozici, nikoli směrem k podpisu; písemně uvedeme, pokud je odpověď taková, že se ve věci nemá pokračovat; a tam, kde je vada odstranitelná, řekneme, co stojí v čase, dříve než vážete peníze.
Jednu hranici uvádíme výslovně. Jsme advokáti, nikoli licencovaní investiční poradci. Neposkytujeme osobní investiční poradenství k finančním nástrojům a neříkáme vám, zda se nemovitost vyplatí. Chráníme vaši právní pozici — vlastnictví, smlouvu, zápis, status a lhůty, které rozhodují o všech čtyřech. To je služba, kterou odměna kupuje, a právě to, že ji platíte přímo, umožňuje poskytnout ji bez ohledu na to, zda podepíšete.
Pošlete nám nabídku, katastrální údaje a — pokud existuje — návrh smlouvy o smlouvě budoucí, dříve než zaplatíte. Jsme nezávislá advokátní kancelář v Černé Hoře: nedostáváme provizi od prodávajících, developerů ani realitních zprostředkovatelů a naše posouzení se nemění podle toho, kdo stojí na druhé straně. Širší souvislosti: koupě nemovitosti v Černé Hoře — právní průvodce. Totéž téma v jiném pojetí anglicky: Morsko Dobro — what you cannot own on Montenegro's coast.