Azerbaycanlı Yatırımcı İçin Karadağ'da İnşaat ve Otel Projesi: Belgeler, Şirket, İzin Zinciri

Azerbaycan ve Karadağ'ın ikisi de 1961 Lahey Sözleşmesi'ne taraf: Azerbaycan'dan gelen resmî belgeler apostil ve yeminli tercümeyle kullanılıyor, konsolosluk tasdiki gerekmiyor. Buna karşılık mühendis diplomasının tanınması (nostrifikacija) apostilden ayrı bir işlem ve kendi takvimi var — projeye giriş tarihini belirleyen çoğu zaman sermaye değil, insanların evrakı. Ve bir ayrım: Karadağ'ın 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesiyle 1 Kasım 2026'dan itibaren vizeye tabi tutulan uyruklar listesinde Türkiye, Belarus, Çin, Rusya ve Suudi Arabistan var; Azerbaycan bu listede yer almıyor — kendi giriş rejiminizi seyahat öncesinde yine de teyit edin.

Azerbaycanlı yatırımcının Karadağ'la ilişkisi haberlerden biliniyor: basında Azerbaycanlı şirketlerin Karadağ'daki yatırım hacmine ilişkin rakamlar dolaşıyor (report.az ve day.az aktarımları, Portonovi bağlamında). Ama hukuki yol haritası hiçbir dilde yazılmamış durumda — özellikle Türkçe okuyan Azerbaycanlı yatırımcı için, çünkü Türkçe sayfalar genellikle Türk vatandaşının belge ve giriş rejimini varsayıyor.

Bu sayfa o farkı kapatıyor: belge tasdiki, şirket yapısı, izin zinciri, mühendis tarafı ve vergi. Otel projesinin izin akışı otel yatırımı sayfasında, müteahhitlik lisansı inşaat şirketi kurma sayfasında ayrıca yazılı.

Belgeler: apostil bir işlem, diploma tanınması başka bir işlem

Azerbaycan ve Karadağ 1961 Lahey Sözleşmesi'ne taraf olduğu için, Bakü'de düzenlenen resmî belgeler — şirket kayıt belgeleri, vekâletnameler, diplomalar — apostil ve yeminli tercümeyle Karadağ'da kullanılabiliyor. Konsolosluk tasdiki gerekmiyor.

İki pratik not. Vekâletnameyi yapılacak işleme özgü yazın: şirket kuruluşu, banka hesabı açılışı, belirli parselin satın alınması, ruhsat başvurusu, kullanım izni başvurusu ve kadastro tescil başvurusu. Genel vekâletler şubede sık sık reddediliyor ve bu, yurt dışından yürütülen dosyalarda en çok zaman kaybettiren nokta. İkincisi, süre: vekâletin geçerlilik süresini işlemin gerçek takvimine göre belirleyin, plana göre değil.

Mühendis diploması ayrı bir konu. Sorumlu mühendis (ovlašćeni inženjer), VII1 düzeyinde bir dereceye ya da tanınmış (nostrifikasyon görmüş) yabancı diplomaya, üç yıl pratiğe ve temiz sicile sahip kişi; mesleki sınav artık aranmıyor, ama diploma tanınması aranıyor. Tanınma apostilden bağımsız, kendi süresi olan bir işlem — ilkbaharda inşaata başlamayı planlıyorsanız sonbaharda başlatılır. Tamamlanana kadar olağan çözüm, projeyi imzalayan ve sorumluluğunu üstlenen yerel bir proje bürosuyla çalışmak.

Şirket: neyi değiştirir, neyi değiştirmez

Karadağ'da kurulan ve tescil edilen şirket, ortakların uyruğuna bakılmaksızın yerli tüzel kişidir. Bu, arsa tarafında belirleyici: yabancı gerçek kişi tarım arazisi ve orman edinemiyor — üzerinde konut bulunan ve o konutun devir sözleşmesinin konusu olduğu 5.000 m²'ye kadarki dar istisna hariç — ama Karadağ şirketi için böyle bir kısıt yok.

DOO tescil günüyle tüzel kişilik kazanıyor, en fazla 30 ortak alabiliyor ve asgari sermaye bir euro. Şube ise daha hızlı açılıyor ama tüzel kişi değil: müşteriyle sözleşmeyi ana şirket yapıyor ve sorumluluğu ana şirket taşıyor; vergisel olarak da merkez giderlerini indiremeyen bir işyeri. Bir sezondan uzun sürecek şantiyede DOO neredeyse her zaman doğru araç.

Kendi şirketinizle inşaatı da yapacaksanız lisans devreye giriyor: tasarım, revizyon, uygulama ve nadzor lisansları bakanlık kararıyla ve tam başvurudan itibaren 15 gün içinde veriliyor; revizyon ve nadzor lisansı için her tasarım disiplininde kadrolu lisanslı bir revident şartı var. Sıra da önemli: lisans başvurusu, hâlihazırda kurulmuş bir şirketi ve kadroda çalışan kişileri varsayıyor — yani işe alım planı başvurudan önce yapılır.

Otel projesi: yetki, teşvik ve kondo modelinin sınırı

Otel yatırımı düşünüyorsanız üç kural baştan bilinmeli.

Yetki. 3.000 m² brüt inşaat alanının altında yerel idare karar veriyor; 3.000 m² ve üzerinde ve ayrıca dört ve beş yıldızlı oteller, turistik yerleşimler ve rizortlar için bakanlık (ZIO m.32/2). Turizmden sorumlu organın revize ana projeye onayı süreç içinde re'sen alınıyor: 15 gün, sessizlik onay sayılıyor (m.34/6-8).

Muafiyet. İnşaat ücretinden (komunalije) yalnız beş yıldızlı oteller muaf (ZUP m.70/2/2); dört yıldız muaf değil ve m.70/6 indirim listesinde otel kategorisi hiç yok. Fizibilitelerde en sık gördüğüm hata bu cümlenin yanlış hatırlanması. Ayrıca muafiyet hâlinde belediye lokasyonu donatmakla yükümlü değil (m.70/3).

Kondo modeli. Otel ünitelerinin satışı kural olarak yasak; istisna kondo ve karma model ve bu modelin kendi eşikleri var — sahil ve Başkent'te en az beş yıldız, kuzey ve merkezde en az dört; üniteler yılda en az on ay ticari fonksiyonda; karma modelde kapasite eşiği ve satılabilir pay sınırı. Ve mülkiyet tescili ancak ugostiteljska djelatnost izni ve kategorizasyondan sonra yapılıyor — o ana kadar alıcıda tapu değil şerh var. Beş yıldızlı otel kondo modelinde işletiliyorsa, bireysel satılan üniteler için komunalije geri geliyor ve ücret ilişkisinin düzenlendiği belgesi o ünitelerin tescili için şart.

İzin zinciri: sıra ve süreler

Projenin kendisi de bir sıraya tabi ve bu sıra Azerbaycan'daki alışkanlıktan farklı işliyor.

Önce parsel: ne inşa edilebileceğini kadastro sınıfı değil imar parametreleri söylüyor ve bunlar UTU ile Bakanlığın Geoportal'ından alınıyor (m.8/5). Altyapı işletmecileri bağlantı koşullarını 15 gün içinde iletmezse görüşleri UTU'ya uygun sayılıyor (m.8/8) — bu, erken ve ucuz test edilebilecek bir kalem.

Sonra tasarım hattı: ön proje (idejno rješenje) baş devlet ya da baş şehir mimarının onayına sunuluyor; ana projeyi (glavni projekat) komoraya kayıtlı, sigortalı meslek insanları imzalıyor ve bağımsız revizyondan geçiyor. Ruhsat bundan sonra geliyor; ruhsatsız inşaat yasak (m.31).

Ruhsattan sonra iki saat işliyor: iki yıl içinde işe başlama (m.35), beş yıl içinde tamamlama (m.43); beş yılı aşan her başlanan yıl için revize projede takdir edilen değer üzerinden ücret doğuyor ve şantiye güvenliğe alınıyor. Ücretin oranını yazmıyorum, doğrulanmış kaynakta yok.

Kapanış tarafında: nihai denetim raporu → 7 gün içinde kullanım izni başvurusu (m.54) → başvurunun 3 gün içinde yayımlanması → teknik muayene (m.55-58, inşaatla eşzamanlı da yapılabilir) → rapordan 7 gün içinde karar → iznin tebliğinden 7 gün içinde kadastro tescil başvurusu (m.59). Kullanım izni verilmeden yapının kullanımı yasak (m.60), ve tamamlanmış yapı izin olmadan tescil edilemiyor.

Sahilde bir kısıt daha var: belediyeler her yıl turizm sezonu için kaba işleri yasaklayan karar alıyor. Bu bir belediye kararı, kanun değil ve m.35 ile m.43 saatlerini durdurmuyor — yani fiilî inşaat sezonu plandan kısa. Tarihleri o yılın karar metninden teyit edin.

Vergi ve para akışı

Kurumlar vergisi progresif: 100.000 €'ya kadar %9; 100.000,01–1.500.000 € arası 9.000 € + aşan kısmın %12'si; 1.500.000,01 € üzeri 177.000 € + aşan kısmın %15'i. "Karadağ %9'luk ülke" cümlesi yalnız ilk dilim için doğru.

Yurt dışına yapılan ödemelerde stopaj brüt tutarın %15'i; düşük vergili ya da bilgi değişimi yapmayan alanlardaki alıcılar için %30. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasından yararlanmak otomatik değil: diğer devletin yetkili makamından alınmış mukimlik belgesi ve gerçek lehdar sıfatı, ödeme anında ispatlanmak zorunda. Azerbaycan tarafındaki vergi sonuçlarını bu sayfada yazmıyorum — doğrulamadım ve doğrulamadığım bir vergi rejimini yazmam. Karadağ tarafının istediği şey ise dar ve net: doğru isme düzenlenmiş mukimlik belgesi, ödemeden önce.

Banka tarafı da takvimi belirleyen kalemlerden: bankalar ortaklık yapısını nihai gerçek kişiye kadar inceliyor ve fon kaynağını soruyor. Ana şirketin apostilli ve tercümeli belgeleri, nihai gerçek lehdara kadar ortaklık şeması, planlanan faaliyet ve öngörülen ciro, karşı taraf bilgileri önceden hazırlanırsa hesap açılışı haftalar kısalıyor.

Yüklenici sözleşmesinde üç kritik hüküm

Uzaktan yürütülen projede sözleşme, şantiyeye gidemediğiniz her hafta yerinize çalışan tek araç. Üç hüküm belirleyici.

Fiyat rejimi. Sabit fiyat kaydı yoksa, süresinde ifa eden yüklenici unsur fiyatları %2'den fazla arttığında farkı isteyebiliyor ve yalnız eşiği aşan kısmı; kusurlu gecikmede eşik %5 ve temerrüt sonrası artış istenemiyor. "Fiyat değişmeyecek" kaydında eşik %10. Anahtar teslim kaydı ise öngörülmeyen ve fazla işleri de kapsıyor — teklifte daha pahalı, sonuçta daha öngörülebilir.

Gecikme cezası. Sözleşmenin şeklinde, yani yazılı kararlaştırılmak zorunda; e-postayla ya da şantiye tutanağıyla konuşulmuş ceza hukuken hiç kararlaştırılmamış sayılıyor. Ve kabul anında çekince konmazsa hak düşüyor: teslim tutanağına yazılacak tek cümle, aylarca birikmiş cezanın kaderini belirliyor.

Değişiklikler. Projeden ve kararlaştırılan işlerden her sapma için işverenin yazılı onayı gerekiyor; onaysız yapılan işler için fiyat artışı istenemiyor. Telefonla onaylanan "iyileştirme" hukuken ilave iş değil, uygunsuzluk — ve teknik muayenede karşınıza çıkıyor.

Giriş rejimi: listeyi doğru okumak

Karadağ Hükümeti'nin 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesiyle 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye, Belarus, Çin, Rusya ve Suudi Arabistan vatandaşları girişte vizeye tabi hâle geliyor. Bu listede Azerbaycan yok. Kararnamenin tam metnine erişemediğim için düzenlemeyi resmî yayın üzerinden aktarıyorum ve kendi uyruğunuzun giriş rejimini seyahat öncesinde teyit etmenizi öneriyorum.

Bir ayrımı da netleştirmek gerekiyor: giriş rejimi çalışma iznini değiştirmiyor. Karadağ'da çalışacak kişi — yönetici ya da mühendis — vize rejiminden bağımsız olarak ikamet ve çalışma izni ya da çalışma bildirimi hattında olmak zorunda. Uzun süre kalacak yöneticiler için doğru hat oturma izni; bu tarafın ayrıntısı oturum izni sayfasında.

Şantiyeyi uzaktan yönetmek

Bakü'den yürütülen bir projede üç yapısal tercih işi belirliyor.

Denetim sizin tarafınızda olmalı. Kanun denetim mühendisini (stručni nadzor) yatırımcıya yüklüyor: fazlara göre hazır bulunmasını yatırımcı sağlar ve masrafını yatırımcı üstlenir (m.50). Denetçi gözlemlerini şantiye defterine yazar, revize projeden sapmayı gecikmeksizin yazılı bildirir, giderilmezse inşaat müfettişine ihbar eder (m.51). Müteahhidin getirdiği denetçi, kanunun kurduğu düzeni tersine çevirir.

Ödemeler rapora bağlanmalı. Her hakediş, denetçinin imzaladığı faz raporuna bağlansın; şantiye defterine erişim ve düzenli nüsha teslimi sözleşmeye yazılsın. Uzaktaki yatırımcı şantiyeyi değil belgeyi görür — belge düzenli gelmeli, ihtilafta değil.

Vekâlet zinciri tam olmalı. Özellikle iki kısa süreyi kapsayacak şekilde: nihai denetim raporundan itibaren 7 gün içinde kullanım izni başvurusu (m.54) ve iznin tebliğinden itibaren 7 gün içinde kadastro tescil başvurusu (m.59). Bu iki süre seyahat beklemeye uygun değil.

Projeniz varsa arsanın tapu belgesini, parsel numarasını ve kadastro belediyesini, planladığınız kategori ve brüt alanı, bir de yönetimi kimin yürüteceğini inşaat ve proje danışmanlığı sayfası veya yatırım danışmanlığı sayfası üzerinden gönderin. 3 iş günü içinde yazılı bir okuma alırsınız: hangi yapı uygun, belge ve banka sırası nasıl işler, izin zinciri nerede kimin yetkisinde ve vekâletnamede hangi yetkiler bulunmalı — sonuç taahhüdü olmadan.