רכישת נדל״ן במונטנגרו: התיק המשפטי של הקונה הזר

מה העמוד הזה מכריע

לקנות נכס במונטנגרו אינו קשה. לקנות אותו ולהישאר בעליו, בלי מחלוקת, גם בעוד שלוש שנים, זו העבודה. וכמעט כל העבודה הזאת נעשית במרשם ולא בחוזה.

העמוד מפרט מה החוק דורש בפועל, מה נסח הבעלות מגלה ומה לא, ומה הדרכים כשרישום מתברר כשגוי. הוא נכתב לקונה, למלווה או לקרן מחו״ל, ולכל טענה יש מספר סעיף. החוקים: חוק יחסי הקניין (ZSPO, ‏19/2009 ו-29/2025), חוק החיובים (ZOO, ‏047/08 ועד 123/24), חוק המדידות והקדסטר (029/07 ועד 160/25; "סעיף" בלי שם חוק בעמוד הזה מתייחס אליו), חוק המשפחה, חוק ההוצאה לפועל (ZIO, עד 070/26), חוק הזרים (עד 033/26) וחוק איסור הלבנת הון (עד 059/26). רוב הסעיפים נקראו ב-28 בספטמבר 2026. זהו מידע כללי על הדין במונטנגרו, לא ייעוץ לעסקה מסוימת.

מה זר רשאי לקנות

לפי סעיף 415 לחוק יחסי הקניין, אדם זר אינו רשאי להחזיק במשאבי טבע, בנכסים בשימוש הכלל, בקרקע חקלאית, ביער ובקרקע יער, באתרי מורשת תרבותית בעלי חשיבות יוצאת דופן או מיוחדת, בנכס בטווח קילומטר אחד מגבול היבשה או באיים, ובנכס באזור שנסגר בחוק מיוחד. אדם פרטי זר רשאי לרכוש קרקע חקלאית או קרקע יער עד 5,000 מ״ר רק כשנושא החוזה הוא בניין מגורים שעומד עליה. חכירה לטווח ארוך, זיכיון ושותפות ציבורית-פרטית נשארים פתוחים גם בקטגוריות המוגבלות.

דירות, בתים ווילות בנויים פתוחים לרכישה ישראלית כמו לכל זר. וגם דרכון אירופי אינו משנה כאן דבר כרגע: תיקון 2025 נתן לאזרחי האיחוד תנאי רכישה כמו למקומיים, אבל סעיף 422a דוחה את התחולה ליום ההצטרפות של מונטנגרו לאיחוד. עד אז אזרח האיחוד קונה כמו כל זר.

לקונה הישראלי: מה דומה ומה שונה

ההרגלים מעסקת נדל״ן בישראל עוזרים במונטנגרו, אבל לא בכל מקום. הטבלה משווה את מה שהקונה הישראלי מצפה לו מול מה שהחוק במונטנגרו קובע.

מה המשמעות של היעדר אמנת מס לדמי שכירות, למכירה ולירושה מוסבר בקונים נכס במונטנגרו: אין אמנת מס עם ישראל.

הנכס והתושבות הם שני תיקים

בעלות יכולה לתמוך ברישיון ישיבה זמני, אבל הרכישה אינה יוצרת אותו, וחוק הזרים מציב תנאים שהמחיר לבדו אינו עונה עליהם: בעלות על מחצית לפחות (סעיף 56(2)), סוג נכס מהרשימה בלבד; קרקע לבדה אינה ברשימה (סעיף 56(3)), ושומת מס רכישה שבסיס המס בה 150,000 אירו לפחות, נמדד בבסיס ולא במחיר החוזה (סעיף 56(4)). אזרחי מדינות האיחוד ובני משפחתם פטורים מהוכחת השווי (סעיף 56(5)), כך שלבעל דרכון אירופי התמונה שונה, בתנאי שנכנס למונטנגרו בדרכון הזה: בעל כמה אזרחויות נחשב אזרח המדינה שהנפיקה את הדרכון שאיתו נכנס (חוק הזרים, סעיף 11). בכל חידוש מוכיחים תשלום מסים, והרישיון פוקע אחרי יותר מ-30 יום מחוץ למונטנגרו. הפירוט המלא בעמוד רישיון ישיבה ותושבות במונטנגרו.

לפני השטר: הסכם הזמנה, חוזה מקדים ומקדמה

רכישות רבות של זרים מתחילות בטופס הזמנה או בחוזה מקדים (predugovor) ובמקדמה, וסעיף המקדמה הוא הראשון שיש לקרוא.

• חוק החיובים, סעיף 40(2)-(3): כשהחוק קובע צורה כתנאי לתוקף החוזה העיקרי, אותה צורה חלה על החוזה המקדים; והחוזה המקדים מחייב אם יש בו היסודות המהותיים של החוזה העיקרי.
• סעיף 40(4)-(5): אם הצד השני מסרב לחתום על החוזה העיקרי, בית משפט יכול לחייב אותו, אבל התביעה מוגשת תוך שישה חודשים מהמועד שבו היה צריך לכרות את החוזה העיקרי.
• סעיף 75(1): מקדמה (kapara) שניתנת כסימן לכריתת החוזה פירושה שהחוזה נכרת עם מסירתה, אלא אם הוסכם אחרת.
• סעיף 75(3): אם החוזה אינו קובע אחרת, מי שנתן את המקדמה אינו יכול לסגת מהעסקה על ידי ויתור עליה, ומי שקיבל אותה אינו יכול לסגת על ידי החזרה כפולה. זכות נסיגה קיימת רק כשהחוזה מוסיף אותה (סעיף 79), ואז המקדמה פועלת כדמי ביטול (odustanica).
• סעיף 76(4): בית משפט רשאי להפחית מקדמה מופרזת.

כלל התשלום חל גם על המקדמה: סעיף 65a לחוק איסור הלבנת הון חל במפורש על תשלומים לפי חוזה מקדים.

הרישום הוא העסקה

לפי סעיף 84 לחוק יחסי הקניין, בעלות בנכס שנרכשה בעסקה נרכשת ברישום בקדסטר, לא בחתימה. סעיף 12 לחוק הקדסטר קובע את הסדר: הרישומים נעשים לפי סדר הבקשות, הרישום תקף כלפי צדדים שלישיים מרגע הגשת הבקשה, והרשות רושמת את מספר הבקשה ואת שעתה על נסח הבעלות מיד עם קבלתה ומפרסמת אותם באתר. לכן בקשה תלויה ועומדת נראית בנסח עדכני.

• סעיף 122(2): הרשות מחליטה על בקשת רישום תוך 15 יום מקבלתה. זה המועד שמולו עוקבים אחרי תיק שנתקע.
• סעיף 124b: הרשות שולחת את החלטות הרישום מיוזמתה לרשות המסים ולרשות המס המקומית. הרישום אינו צעד פרטי שהשלכות המס שלו מסודרות אחר כך.
• סעיף 78: נרשמים גם זיקות הנאה, משכנתה, חכירה וזיכיון לתקופה של יותר מחמש שנים, וזכויות קדימה. שכירות קצרה מחמש שנים אינה נרשמת ולא תימצא בקריאת הנסח.

הפער בין החתימה לרישום

בין השטר הנוטריוני לרישום, בידי הקונה חוזה ולא בעלות. סעיף 88 לחוק יחסי הקניין מכריע במכירה כפולה: מי שנרשם בתום לב רוכש את הבעלות; אם איש לא נרשם ולא קיבל חזקה, גובר החוזה המוקדם יותר בתנאי תום לב; אם איש לא נרשם, גובר מי שקיבל חזקה. הגשה ראשונה היא ההגנה שהחוק מתגמל.

סעיף 101 מתיר הערת עדיפות רק כשהרישום אפשרי לפי המצב הרשום וכשהחתימה על הבקשה מאומתת, ולכן מכינים אותה עם המוכר לפני ההשלמה, לא אחרי שמתגלה בעיה.

מה נסח הבעלות לא מספר

כאן הקונה הזר חשוף ביותר, כי הסיכונים אמיתיים, נפוצים ואינם נראים בנסח.

• בן זוג שאינו רשום. לפי סעיף 289(2) לחוק המשפחה, כשרק אחד מבני הזוג רשום כבעלים של רכוש משותף, הרישום נחשב כרישום על שם שניהם, אלא אם הוא מבוסס על חוזה בכתב בין בני הזוג. החזקה פועלת נגד המרשם. ראו הסכם הממון שלכם והרישום במונטנגרו.
• קטין על הנכס. לפי סעיף 308(2), הורים רשאים למכור או לשעבד נכס של ילד רק באישור רשות האפוטרופסות ולמטרות מוגדרות. השאלה המועילה אינה אם יש אישור, אלא למה ניתן.
• קהילה משפחתית. לפי סעיפים 310 עד 312, רכוש שנרכש כשקרובים חיים ומשתכרים יחד שייך במשותף למי שתרמו. כאן המרשם פועל לטובת הקונה: אפשר לתקוף מכירה רק אם הערה על כך הייתה רשומה בעת כריתת החוזה, או אם הקונה הודע על כך במפורש (סעיף 312(3)).
• זכות מגורים. סעיף 309 נותן לילד ולהורה שמממש את המשמורת זכות לגור בדירה של ההורה האחר עד שהילד מגיע לבגרות.
• נכס שאינו מסומן. לפי סעיף 36 לחוק הקדסטר, כשאי אפשר לסמן את הגבולות, כולל של חלקים נפרדים בבניין, נרשמת הערה שהנכס אינו מסומן. היא אומרת שהיקף מה שנמכר לא נקבע.

קנייה על הנייר

סעיף 65 מחייב לרשום בניין בבנייה ברשימה G כהערת בנייה, עם נתוני היזם, התיעוד הטכני, היתר הבנייה ומועד סיום העבודות. ביחידה על הנייר זו הרשומה הציבורית העיקרית של הפרויקט, ואפשר לבדוק אותה לפני החתימה. לפי סעיף 66, עד שהיחידות מועברות הזכות ביחידה נפרדת שייכת ליזם; יחידה שהנסח שלה עדיין מראה את היזם היא ברירת המחדל, לא חריגה.

סעיף 98 מונה הערות שיכולות להופיע ברשימה G ועונות על שאלות שהחוברת השיווקית אינה עונה עליהן: בניין שנבנה בלי היתר, בניין עם היתר אך בלי היתר שימוש (upotrebna dozvola), יחידה שחורגת מההיתר, חוף הים ומרחב הים הציבורי (morsko dobro), וחובת ניהול על מבנה אירוח לפי חקיקת התיירות. הצעה של מלון-דירות או של דירה בתוכנית השכרה נקראת מול רשימה G של היחידה ושל החלקה.

פגמים אחרי המסירה

אחריות המוכר אינה נגמרת במסירה, אבל היא רצה על שעונים קצרים:

כשהרישום שגוי

שלוש דרכים ושלושה שעונים, ובחירה בדרך הלא נכונה פירושה לרוב גילוי הדרך הנכונה אחרי ששעונה עבר.

סעיף 10 קובע עיקרון של אמינות המרשם, אבל לא מצאנו בחוק הקדסטר מנגנון שמשלם על רישום שגוי: אין ערובת מרשם, אין קרן פיצויים ואין הליך תביעה. לכן את הכסף מגנים לפני ההשלמה ולא אחריה.

מכירה בהוצאה לפועל

נכס שנמכר על ידי מוציא לפועל ציבורי (javni izvršitelj) מגיע עם כללים משלו, וסעיף 495 לחוק החיובים מבטל את ההגנה הרגילה מפני פגמים. לפי חוק ההוצאה לפועל: משכנתה רשומה פוקעת ביום מסירת הנכס לקונה (סעיף 161); זיקות הנאה במקרקעין אינן פוקעות לעולם (סעיף 162); שכירות שנכרתה והנכס נמסר לפני צו ההוצאה לפועל שורדת את המכירה (סעיף 163); המחיר המינימלי הוא 80% מהשווי המוערך במכרז הראשון, 50% בשני ו-30% בשלישי (סעיף 173); ומי שאינו רשאי לרכוש את הנכס לפי החוק אינו יכול להיות הקונה, כך שקטגוריות סעיף 415 חלות גם במכרז (סעיף 177).

הכסף והמסים

תשלום. לפי סעיף 65 לחוק איסור הלבנת הון, אסור לקבל או לבצע תשלום במזומן של 10,000 אירו ומעלה, גם בכמה עסקאות קשורות. סעיף 65a מוסיף כלל לנדל״ן: כשהמחיר 10,000 אירו ומעלה, תשלום לפי חוזה מכר, חוזה מקדים או עסקה אחרת שמעבירה בעלות אפשרי רק אם לפחות צד אחד משלם לחשבון או מחשבון בבנק במונטנגרו. הנוטריון חייב לסרב לשטר שעוקף זאת, והצהרת הצדדים אינה הוכחה לתשלום. העברה מבנק בישראל ישירות לחשבון המוכר מחוץ למונטנגרו אינה עומדת בכלל אם אף צד אינו משתמש בחשבון מקומי.

מס העברה. משלם הרוכש (סעיף 7(1) לחוק מס העברת נדל״ן). לפי סעיף 11: 3% עד 150,000 אירו; 4,500 אירו ועוד 5% על החלק שמעל 150,000 אירו; 22,000 אירו ועוד 6% על החלק שמעל 500,000 אירו. רכישה של בניין חדש, ומאז 1 באפריל 2026 גם של קרקע לבנייה, שעליה משולם מע״מ, אינה חייבת במס העברה (סעיף 6).

מס שנתי. השיעור הכללי 0.25% עד 1.00% משווי השוק, לפי קביעת העירייה (חוק מס הנכסים, סעיף 9). דירה שנייה למגורים 0.3% עד 1.5% (חוק מס הנכסים, סעיף 10), ודירת מגורים שבבעלות תאגיד נחשבת תמיד דירה שנייה (חוק מס הנכסים, סעיף 11). תוך 30 יום מהרכישה מגישים הצהרה לרשות המס המקומית (חוק מס הנכסים, סעיף 16(1)), וזו החובה שקונים זרים מחמיצים יותר מכל. העלויות המלאות, בקנייה ובכל שנה, מפורטות במחיר דירה במונטנגרו.

מה אנחנו עושים

• בדיקת בעלות לפני החוזה: קריאת נסח הבעלות מול סעיפים 36, 65, 66, 77 ו-78, וזיהוי האינטרסים המשפחתיים שעלולים להסתתר מאחורי רישום שנראה נקי.
• מבנה הרכישה: על שמכם או דרך חברה, ומה כל אחד עושה לתושבות, למס ולירושה. ראו לקנות דרך חברה במונטנגרו.
• הזמנה ומקדמה: למה טופס ההזמנה או החוזה המקדים מחייבים אתכם, האם המקדמה היא kapara או דמי ביטול, והאם מסלול התשלום עומד בסעיף 65a.
• השלב הנוטריוני: השטר, סעיף הרישום והסדר שבו הכסף זז.
• הגנה על הפער: האם צריכה להיות הערת עדיפות או רישום מוקדם לפני שהמחיר משולם.
• רישום ומעקב: שעון ה-15 יום של סעיף 122(2) וחובות הדיווח שאחריו.
• כשמשהו כבר השתבש: איזו מהדרכים בסעיפים 124, 125 ו-124a פתוחה וכמה זמן נשאר; הודעת פגם במועדי חוק החיובים; או תביעת בעלים נגד מחזיק.
• תושבות על בסיס הנכס: האם היחידה, החלק ובסיס מס ההעברה עומדים בסעיף 56 לחוק הזרים.

אנחנו פועלים עבור הקונה, המלווה או העיזבון, לא עבור היזם או המתווך שבצד השני של אותה עסקה. איננו נותנים ייעוץ השקעות ואיננו מפרסמים תשואות צפויות או תקופות החזר; אלה אינן שאלות משפטיות. אנחנו עורכי דין טורקים ומונטנגרים, והייצוג מול הרשויות במונטנגרו נעשה על ידי עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של מונטנגרו.

לקריאה נוספת: לקנות דירה במונטנגרו לשומרי שבת וכשרות, Airbnb במונטנגרו: מה בעל דירה ישראלי חייב לעשות, ירושת דירה במונטנגרו ורכישת נדל״ן במונטנגרו בקריפטו.

שלחו את הנסח לפני שאתם שולחים מקדמה

אם אתם שוקלים רכישה, שלחו לנו את נסח הבעלות, את טיוטת החוזה ואת השרשרת שבה הבעלים הנוכחי רכש את הנכס, דרך עמוד יצירת הקשר. נאמר לכם מה הרישום באמת מכסה, מה הוא אינו יכול לגלות, אילו אישורים מכירה תקפה תצטרך, ומה חייב לקרות לפני שכסף זז.