המשפחה מגלה את זה בדרך כלל באותו רגע. יש דירה במונטנגרו — בבר, בבודבה, לפעמים משהו שנקנה לפני עשור ולא ממש דובר עליו — והאדם שקנה אותה נפטר. השאלה הראשונה שנשאלת היא כמעט תמיד על מס.
אז נתחיל מהתשובה, כי היא מרגיעה: ברוב המקרים אין כאן מס ירושה, לא בישראל ולא במונטנגרו. הבעיה נמצאת במקום אחר לגמרי, היא פרוצדורלית, והיא מתגלה בדיוק ברגע שבו המשפחה מחליטה למכור.
אני לא יועץ המס הישראלי שלכם ואין כאן ייעוץ מס ישראלי. מה שאני יכול לפרוש זה את הצד המונטנגרי, ואת התפר בין שתי המערכות.
הצד הישראלי: אין מס ירושה, אבל יש מס בהמשך
בישראל היה מס עיזבון, והוא בוטל ב־1981. מאז אין מס ירושה או מס עיזבון על עצם קבלת הנכס.
זו הבשורה הטובה, והיא אמיתית. אבל היא לא סוף הסיפור, ושווה להבין את ההמשך לפני שמקבלים החלטות.
קבלת נכס בירושה איננה אירוע מס. המכירה כן. כשתושב ישראל מוכר נכס שקיבל בירושה, חל מס רווח הון — ולפי האופן שבו הדבר מתואר בפרקטיקה הישראלית, המחיר המקורי שלפיו מחושב הרווח נגזר מהאדם האחרון ששילם תמורה מלאה עבור הנכס. כלומר לא רק הנכס עובר בירושה, אלא גם בסיס העלות שלו.
יש כאן גם היבט פרוצדורלי שמומחי מס ישראלים מדגישים: במקרים מסוימים, בהיעדר הליך מסודר מול רשות המסים, המס עלול להיות מוטל ביחס לשווי המלא של מה שהתקבל ולא רק ביחס לרווח. אני מסמן את זה כשאלה להציג לרואה החשבון שלכם, לא כקביעה — לא הצלחתי לאמת את גבולותיה המדויקים ממקור ראשוני, ולא אכתוב מספר סעיף שאינני בטוח בו.
הצד המונטנגרי: גם כאן אין מס ירושה נפרד
במונטנגרו אין מס ירושה עצמאי. רכישת מקרקעין ללא תמורה — בירושה או במתנה — נכנסת למשטר מס הרכישה.
והחלק שחשוב לרוב המשפחות: היורשים מהמדרג הראשון, בן או בת הזוג, והורי המנוח פטורים מאותו מס בירושה. כלומר בעיזבון רגיל שעובר לבן זוג ולילדים, זו אינה ההוצאה שחששתם ממנה.
עבור יורש שאינו באותו מעגל זו כבר עלות אמיתית, והתמונה כאן ברורה: סעיף 4 ל־Zakon o porezu na promet nepokretnosti ("Sl. list CG" 36/2013, 152/2022, 3/2023, 28/2023) מגדיר את אירוע המס באופן רחב וכולל במפורש רכישה בירושה ובמתנה. כלומר רכישה ללא תמורה נמצאת בתוך משטר מס הרכישה, והמדרגות הפרוגרסיביות שבסעיף 11 הן המדרגות שיחולו על יורש שאינו פטור. סעיף 6 מוציא בנפרד את המסירה הראשונה של מבנה חדש שעליו שולם מע"מ 21%. התיקון שהכניס את המדרגות פורסם ב־Sl. list CG 28/2023 ביום 10 במרץ 2023 וחל על חבויות מס שנוצרו מ־1 בינואר 2024. נבדק ב־19 באוגוסט 2026; לעיזבון מסוים כדאי לאמת את המספרים מול הנוסח העדכני.
אז איפה העלות באמת נמצאת
בפרוצדורה. ובאופן ספציפי, ברישום.
לפי סעיף 84 של Zakon o svojinsko-pravnim odnosima — "Sl. list CG" מס' 19/2009 — זכות הבעלות במקרקעין נרכשת מכוח עסקה משפטית ברישום בקדסטר. הרישום הוא שמעביר בעלות, לא ההסכם.
מכאן נובע הדפוס שאני רואה שוב ושוב. המשפחה יודעת בדיוק מי ירש. אולי אפילו התנהל הליך. אבל אף אחד לא השלים את הרישום, ולכן המרשם עדיין מציג את שם הנפטר. שנים אחר כך מישהו מחליט למכור, וכאן מתברר שהאדם שהמרשם מכיר בו כבעלים איננו בין החיים, והעברה חייבת לצאת מבעלים רשום.
זה ניתן לתיקון והוא הליך שגרתי. מה שהוא לא — זה מהיר. במיוחד כשהיורשים אחדים, גרים בארצות שונות, ולא כולם מסכימים שכדאי למכור.
המקרה שבו לא יורשים דירה אלא חברה
חלק מהרוכשים הישראלים במונטנגרו אינם מחזיקים את הנכס על שמם אלא דרך חברה מונטנגרית — לעיתים מסיבה טובה לגמרי: יחיד זר אינו יכול לרכוש קרקע חקלאית או יערנית, למעט חריג צר של עד 5,000 מ"ר כאשר מושא חוזה ההעברה הוא מבנה מגורים על אותה קרקע. חברה שהתאגדה במונטנגרו היא אישיות משפטית מקומית ולכן אינה כפופה לאותה הגבלה.
מבחינת ירושה זה משנה את מהות הנכס. מה שעובר ליורשים אינו הדירה אלא המניות בחברה. הדירה ממשיכה להיות רשומה על שם החברה, שממשיכה להתקיים, עם החובות, הדוחות והחשבונות שלה.
בפועל זה מייצר שתי משימות במקום אחת: להסדיר את הירושה במניות, ובמקביל לוודא שהחברה עצמה במצב תקין — שהדוחות הוגשו, שיש מי שמוסמך לפעול בשמה, ושחשבון הבנק שלה לא הוקפא בזמן שאיש לא טיפל בו. משפחות שירשו "דירה" ומגלות שירשו חברה בדרך כלל מגלות זאת מאוחר מדי, כשמישהו מבקש מסמך שרק מנהל מוסמך יכול לחתום עליו.
הפער בין הפטירה לרישום
בין יום הפטירה לבין הרגע שבו המרשם מציג את היורשים, הדירה אינה עוצרת. חיובים ממשיכים לרוץ, שכירות אם קיימת ממשיכה להתקיים, והמרשם עדיין מציג אדם שנפטר.
זה גם הפער שבו יורשים מגלים שאי אפשר פשוט למכור ולחלק את התמורה, כי מי שמוכר חייב להיות מי שהמרשם מכיר בו כבעלים. זו הסיבה הנפוצה ביותר לכך שעיזבון במונטנגרו נמשך שנים ולא חודשים — ובמידה רבה אפשר למנוע אותה בעודו של המוריש בחיים, פשוט בכך שהרישום יהיה נקי ומעודכן.
הבעיה שמצטברת: מבנה שלא הוסדר
יש עוד מצב שהופך ירושה רגילה לירושה תקועה, והוא אינו קשור כלל לדיני ירושה.
אם המבנה — או תוספת בנייה שנעשתה בו — מעולם לא עבר הליך הסדרה (legalizacija), חלה הגבלה על העברתו, והמרשם נושא הערה מתאימה. חלון הרישום במשטר הנוכחי נמשך עד 14 באוגוסט 2027.
המשמעות עבור עיזבון היא צירוף לא נעים: המשפחה יכולה לנצח בכל שאלה משפטית על הירושה, לקבל החלטה מונטנגרית שמכירה בה כיורשת — ועדיין לגלות שמה שירשה אינו במצב שניתן למכור, למשכן או לחלק בצורה נקייה. באותו שלב את הבעיה צריכים לפתור אנשים שלא יצרו אותה, שגרים בחו"ל, ושלא בהכרח מסכימים ביניהם אם שווה להשקיע בה כסף.
אם יש לכם נכס במונטנגרו שהורחב או שונה בלי שהניירת הדביקה את הקצב — תכנון העיזבון ושאלת ההסדרה הם אותה שאלה. עדיף לפתור אותה כשהיא החלטה של אדם אחד ולא משא ומתן של ארבעה יורשים.
איזה דין בכלל חל על העיזבון
שאלה שנשאלת פחות מדי, ומשנה יותר משנדמה.
חוק המשפט הבינלאומי הפרטי של מונטנגרו — Zakon o međunarodnom privatnom pravu, "Sl. list CG" 1/2014 — קובע בסעיף 71 שעל ירושת מלוא העיזבון חל דין המדינה שבה היה למוריש מקום מגורים רגיל בעת הפטירה.
סעיף 72 מאפשר בחירת דין: דין המדינה שהמוריש אזרחה, או דין מקום מגוריו הרגיל. וסעיף 72(2) מוסיף אפשרות שרבים אינם מכירים — לגבי מקרקעין ניתן לבחור בנפרד את דין המדינה שבה הנכס נמצא.
סעיף 73 נדיב בשאלת הצורה: צוואה תקפה מבחינה צורנית אם היא עומדת בדין מקום עריכתה, או בדין אזרחותו של המוריש, או בדין מקום מגוריו הרגיל, או בדין המונטנגרי. כלומר צוואה שנערכה כדין בישראל בדרך כלל לא תיפסל בגלל אופן החתימה.
הנקודה המעשית: אם יש נכס במונטנגרו, שווה לבדוק בעוד המוריש בחיים אם הצוואה אכן עושה את מה שחושבים שהיא עושה בשתי המערכות, ואם סעיף 72 מציע אפשרות שכדאי לנצל.
מה שצריך להביא, ולמה זה לוקח זמן
ההליך המונטנגרי מתנהל בשפה המונטנגרית ועל בסיס מסמכים שעומדים בדרישות מקומיות. בפועל זה אומר תעודות, תרגומים ואישורי אפוסטיל.
לפחות זה עובד בשתי המדינות: ישראל צד לאמנת האפוסטיל מ־14 באוגוסט 1978, ומונטנגרו מכוח יורשות מ־3 ביוני 2006. כלומר מסלול האימות פתוח לשני הכיוונים ואין צורך בלגליזציה קונסולרית מלאה.
מה שלוקח זמן זה לא האפוסטיל. זה תיאום בין יורשים במדינות שונות, השגת מסמכים על אדם שנפטר, והמתנה לשלב שבו המרשם מעודכן — כשבינתיים הדירה ממשיכה לצבור חיובים ואי אפשר למכור אותה.
| מה שהמשפחה חוששת ממנו | מה שקורה בפועל |
|---|---|
| מס ירושה בישראל | בוטל ב־1981 — אין |
| מס ירושה במונטנגרו | אין מס נפרד; קרובים מהמעגל הראשון פטורים |
| "נמכור מהר ונחלק" | לא לפני שהיורשים רשומים (סעיף 84) |
| מס בהמשך | כן — רווח הון בישראל במכירה, לפי בסיס עלות מועבר |
מה ההליך המונטנגרי דורש בפועל
שווה לדעת מראש מה בכלל צריך להגיש, כי זה מסביר למה לוחות הזמנים נמתחים.
ההליך מתנהל בשפה המונטנגרית ועל בסיס מסמכים שעומדים בדרישות מקומיות. בפועל: תעודת פטירה, מסמכים המעידים על הקשר המשפחתי, צוואה אם קיימת, נסח רישום עדכני של הנכס, וזיהוי של כל היורשים. כל מסמך שהופק בישראל יידרש בדרך כלל באפוסטיל ובתרגום.
שני דברים מאריכים את זה יותר מכל השאר, ושניהם אינם משפטיים. הראשון הוא איתור ותיאום של כל היורשים — כשהם גרים בארצות שונות, מדברים שפות שונות ולא בהכרח מסכימים אם למכור. השני הוא מסמכים על אדם שנפטר: מה שהיה טריוויאלי להשיג בחייו הופך לפרויקט אחריהם.
המסקנה המעשית פשוטה ולא זוהרת. אם יש נכס במונטנגרו במשפחה, שווה לוודא בעוד המוריש בחיים ששלושה דברים במקום: שהרישום בקדסטר נקי ומעודכן, שיש צוואה שברור איזה דין חל עליה, ושמישהו יודע היכן המסמכים נמצאים. שלושתם עולים מעט מאוד עכשיו ועולים הרבה אחר כך.
למה זה נוגע גם למי שלא מתכוון למכור
יש הנחה נפוצה שאם המשפחה מתכוונת להחזיק בדירה ולא למכור אותה, אפשר לדחות את כל הסיפור.
זה עובד עד שזה לא. הדירה ממשיכה לצבור חיובים שמישהו צריך לשלם, ומי שמשלם אינו בהכרח מי שרשום. אם רוצים להשכיר אותה, הצד שכנגד ירצה לדעת מי הבעלים. אם יום אחד מחליטים למכור — ולרוב מחליטים — הרישום צריך להיות מסודר בדיוק באותו רגע שבו יש קונה ואין סבלנות.
וכל שנה שעוברת מקשה: מסמכים מתיישנים, יורשים עצמם נפטרים ומוסיפים דור שלישי לתמונה, וההליך שהיה פשוט הופך לשניים.
מה הייתי עושה, ומתי
אם המוריש עדיין בחיים: לבדוק את הצוואה מול שתי המערכות ולוודא שהרישום במונטנגרו נקי ומעודכן. זו שיחה של שעה שחוסכת שנים.
אם הפטירה כבר אירעה: להתחיל מהרישום ולא מהקונה. משפחות רבות מבזבזות חודשים במשא ומתן על מכירה שאינה יכולה להירשם, כי המוכר אינו הבעלים שהמרשם מכיר בו.
RoNa Legal מייעצת ללקוחות זרים בדין המונטנגרי; ייצוג בפני רשויות ובתי משפט במונטנגרו נעשה יחד עם עורכי דין הרשומים בפנקס לשכת עורכי הדין של מונטנגרו. איננו גובים עמלה ממוכרים, ממתווכים או מיזמים בעסקאות נדל"ן — שכר הטרחה שלנו הוא עבור הבדיקה. אפשר לראות את תחומי העיסוק שלנו או ליצור קשר דרך עמוד הקשר. קשור: אין אמנת מס בין ישראל למונטנגרו.
