מחיר דירה במונטנגרו: מה משלמים מעבר למחיר, בקנייה ובכל שנה

מחיר דירה במונטנגרו שמופיע במודעה אינו הסכום שתשלמו בפועל. על המחיר נוספות שלוש שכבות של עלות: מס בקנייה, מס רכוש שנתי ותשלום חודשי לאחזקת הבניין. לכל אחת מהן יש חוק, מועד וסעיף, ואף אחת מהן לא מופיעה במודעה.

המאמר מסדר את שלוש השכבות לפי הסדר שבו תפגשו אותן: ביום החתימה, בכל חודש, ובכל שנה ב-1 בינואר. בסופו יש טבלה אחת שמרכזת הכול.

מקורות, נבדקו ב-27 בספטמבר 2026: Zakon o porezu na promet nepokretnosti (חוק מס העברת מקרקעין), "Službeni list Crne Gore" 36/13, 3/23, 28/23 ו-33/26 — סעיפים 6, 7, 9, 10, 11, 12, 15, 16 ו-17; Zakon o porezu na nepokretnosti (חוק מס הרכוש השנתי), 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 126/25 (החלטת בית המשפט החוקתי) ו-133/25 — סעיפים 4, 9, 10, 11, 12, 15 ו-16; Zakon o održavanju stambenih zgrada (חוק אחזקת בנייני מגורים), 041/16 עד 084/24 — סעיף 16. זהו מידע כללי על הדין במונטנגרו, לא ייעוץ מס לעסקה מסוימת.

ביום החתימה: מי משלם את מס ההעברה, ועל איזה סכום?

מי משלם. לפי סעיף 7(1) לחוק מס העברת מקרקעין, החייב במס הוא הקונה (sticalac), לא המוכר. כשקונים יחד, למשל בני זוג, סעיף 7(3) מחייב כל אחד מהם לפי חלקו. לבני זוג כדאי לקרוא גם מה קורה ברישום כשיש ביניהם הסכם ממון.

על איזה סכום. זו הנקודה שרוב המדריכים מפספסים. לפי סעיף 9(1), בסיס המס הוא שווי השוק של הנכס ביום הרכישה, ולא בהכרח המחיר שכתבתם בחוזה:

• סעיף 9(4)-(5): בקנייה בתמורה, הבסיס הוא כל מה שניתן בעבור הנכס, כולל תשלום בשווה כסף, חובות של המוכר שהקונה לקח על עצמו, או תשלום של אדם אחר בשם הקונה.
• סעיף 10(1): אם המחיר בחוזה נמוך משווי השוק, או שלא נכתב מחיר, רשות המס המקומית מעריכה בעצמה את שווי השוק לפי מחירי השוק ביום החיוב.
• סעיף 10(2)-(3): ההערכה נעשית לפי נתוני השוואה של נכסים דומים באזור, ואם אין כאלה, על ידי שמאי מוסמך שהרשות ממנה.

המשמעות המעשית: לרשום בחוזה מחיר נמוך מהמחיר האמיתי לא חוסך מס, כי הרשות רשאית להעריך מחדש. יש לכך גם צד שני, שחשוב במיוחד למי ששוקל שהייה: בסיס המס שנקבע בשומה הוא זה שנבדק בעילת השהייה מבעלות על נכס, שדורשת לפחות 150,000 אירו. פירטנו זאת במדריך לשומרי שבת וכשרות.

כמה זה יוצא בפועל?

לפי סעיף 11, המס מדורג מאז 1 בינואר 2024. השיעור של 3% חל רק על החלק שעד 150,000 אירו:

חריג חשוב: לפי סעיף 6, רכישה של בניין חדש או של קרקע לבנייה שחל עליהם מע"מ אינה נחשבת העברה לעניין החוק הזה. כשקונים דירה חדשה מיזם, השאלה הנכונה היא אם המחיר כולל מע"מ, ולא כמה מס העברה תשלמו.

ופטור אחד שכדאי לדעת שאינו חל עליכם: סעיף 12(1)(4) פוטר רכישה ראשונה של דירה למגורים, עד 20 מ"ר לכל בן משק בית, אבל רק לאזרחי מונטנגרו בגירים שמקום מגוריהם במונטנגרו.

המועדים: 15 יום מהחתימה, או מהמסירה

שני דברים נובעים מכאן. בדירה שנקנתה בשלב הבנייה, החיוב אינו נולד בחתימה אלא במסירה, ולפעמים עוברות שנים ביניהן, ולכן כדאי לתכנן את המועד מראש. וההצהרה מחושבת לפי המחיר בחוזה (סעיף 16(2)), אבל זה אינו סוף הסיפור אם הרשות סבורה שהמחיר נמוך משווי השוק (סעיף 10). בנוסף, לפי סעיף 15(5), הנוטריון והרשויות מעבירים את החוזה לרשות המס בעצמם, כך שהעסקה תגיע אליה גם אם אתם לא תדווחו.

בכל חודש: תשלום לאחזקת הבניין

בבניין מגורים, כל בעל דירה משלם מקדמה חודשית לחשבון המשותף של הבניין. לפי סעיף 16 לחוק אחזקת בנייני מגורים:

• סעיף 16(2): המקדמה היא נקודה אחת לכל מ"ר נטו של דירה או משרד, וחצי נקודה למ"ר בשטחים שאינם למגורים, כמו מחסן או חניה.
• סעיף 16(3): ערך הנקודה נקבע באסיפת הבעלים, והוא אינו יכול להיות נמוך מ-0.20 אירו. כלומר, בדירה של 70 מ"ר נטו המקדמה היא לפחות 14 אירו לחודש, ובמקרים רבים יותר.
• סעיף 16(4): בבניין באזור תיירות אפשר לקבוע את ערך הנקודה בחוזה הרכישה עצמו. זה המקום לבדוק את הסכום לפני החתימה, כי בפרויקטים עם בריכה, קבלה וחדר כושר הוא עשוי להיות גבוה בהרבה מהמינימום.
• סעיף 16(6): היזם נושא לבדו בעלויות האחזקה בשנה הראשונה מיום שהדירה הראשונה עברה לקונה, או מיום רישום השינוי בפנקס המקרקעין.
• סעיף 16(8): חשבון האחזקה הוא מסמך בר ביצוע בהליך הוצאה לפועל. אין צורך בתביעה כדי לגבות אותו מבעל דירה שלא שילם.

בכל שנה: מס רכוש, ובשיעור של דירה נוספת

כאן נמצאת ההפתעה הגדולה ביותר עבור בעלים שגרים בישראל.

מי משלם. לפי סעיף 4 לחוק מס הרכוש, החייב הוא מי שרשום כבעלים ב-1 בינואר של השנה שבעדה נקבע המס. בבעלות משותפת כל אחד משלם לפי חלקו.

באיזה שיעור. השיעור הכללי לפי סעיף 9 הוא 0.25% עד 1% משווי השוק, והרשות המקומית קובעת את השיעור בתוך הטווח. אבל לפי סעיף 10(1), על דירה נוספת (sekundarni stambeni objekat) השיעור הוא 0.3% עד 1.5%. וסעיף 11 קובע מהי דירה נוספת: דירה שאינה מקום המגורים או מקום השהייה הקבוע של הבעלים. דירה של חברה היא תמיד דירה נוספת. היא אינה נחשבת נוספת רק אם זו הדירה היחידה שלכם במונטנגרו וגם יש לכם שם מקום מגורים או שהייה קבועה רשומים.

כלומר, דירת נופש של משפחה ישראלית ממוסה בדרך כלל בטווח הגבוה. וההנחות של סעיף 12(1), 20% לבעלים ועוד 10% לכל בן משק בית עד 50%, חלות רק על דירה שהיא מקום המגורים הרשום.

המועדים.

• סעיף 16(1): תוך 30 יום מהרכישה צריך להגיש לרשות המקומית הצהרה לצורך קביעת המס. זו החובה שבעלים זרים מחמיצים הכי הרבה.
• סעיף 15: הרשות קובעת את המס עד 30 באפריל, והוא משולם בשני תשלומים שווים: 30 ביוני ו-31 באוקטובר.

למה אי אפשר לנקוב בסכום. השיעור נקבע בנפרד בכל רשות מקומית, ושווי השוק מחושב לפי נוסחה שכוללת מקדמים של מיקום ואיכות שהרשות קובעת. לכן כל משפט מהסוג "מס הרכוש במונטנגרו הוא X אחוז" נכון לכל היותר לרשות אחת בשנה אחת. את הסכום המדויק קובעת החלטת השומה השנתית של הרשות שבה נמצאת הדירה.

הטבלה המלאה: מה נוסף למחיר

מה הדף הזה אינו מכסה

הכנסה משכירות ומכירה עתידית של הדירה ממוסות בנפרד, ובין ישראל למונטנגרו אין אמנת מס; זה מוסבר בדף על היעדר אמנת המס. מתי שהות ארוכה הופכת אתכם לתושבי מס מוסבר בדף על תושבות מס, ומה משתנה כשקונים דרך חברה, בדף על מבנה החזקה. מי שקונה כדי להשכיר לתיירים ימצא את מסגרת ההשקעה במדריך להשקעה במלונות במונטנגרו. שכר נוטריון ואגרות רישום אינם נכללים כאן, כי הם תלויים בעסקה ובתעריף העדכני. והמחיר עצמו, כמובן, נקבע בשוק ולא בחוק; אנחנו לא מעריכים שווי נכסים.

לפני שחותמים

אם אתם עומדים לחתום על חוזה לקניית דירה במונטנגרו, שלחו לנו את הטיוטה ואת פרטי הנכס. נבדוק אם המחיר הרשום עלול להיחשב נמוך משווי השוק, מתי ייוולד החיוב במס ההעברה, מה החוזה קובע על דמי האחזקה, והאם הדירה תמוסה כדירה נוספת. אם אתם גם שוקלים שהייה במונטנגרו, נבדוק אם בסיס המס יעמוד ב-150,000 אירו.