קונים נכס במונטנגרו: אין אמנת מס עם ישראל, וזה משנה יותר משנדמה

המשפט שאני שומע הכי הרבה הוא איזושהי גרסה של "רגע, אבל יש אמנה עם סרביה, לא?"

יש. ובדיוק בגלל זה שווה לכתוב את זה במסודר, כי ההנחה הזאת לא נובעת מרשלנות — היא כמעט הגיונית. סרביה ומונטנגרו היו מדינה אחת עד יוני 2006. הן שכנות. יועץ שסורק רשימת אמנות אזורית במהירות יכול בקלות לנחות על השורה הלא נכונה.

אלא שהאמנה של ישראל היא עם סרביה, לא עם מונטנגרו, וכל ההפרש הזה נוחת על הקונה.

לפני שאמשיך: אני לא יועץ מס ישראלי, ואין כאן ייעוץ מס ישראלי. רואה החשבון שלכם בישראל אחראי לצד הזה, וטוב שכך. מה שאני יכול לפרוש זה את הצד המונטנגרי, ואת הנקודות המדויקות שבהן שתי המערכות לא נפגשות — שם הכסף דולף, ושם אף אחד בעסקה לא מקבל שכר כדי להסתכל.

סוגיית האמנה, משני הכיוונים

אני לא אוהב להסתמך על רשימה אחת, אז הנה שתיהן. שתיהן נבדקו ב־19 באוגוסט 2026:

• מהצד הישראלי. מערך האמנות של ישראל מונה כ־58 הסכמים. סרביה נמצאת שם — האמנה נחתמה בבלגרד ב־22 בנובמבר 2018, נכנסה לתוקף ב־25 באוקטובר 2019 וחלה מ־1 בינואר 2020. מונטנגרו לא נמצאת שם.
• מהצד המונטנגרי. טבלת האמנות של מונטנגרו מונה כ־47 מדינות — גרמניה, איטליה, בריטניה, רוסיה, טורקיה, איחוד האמירויות, שווייץ ועוד. ישראל איננה ביניהן.

יש עוד מסלול אחד ששווה לסגור, כי הוא נשמע מתוחכם והוא פשוט לא עובד. עם העצמאות ביוני 2006 הכריזה מונטנגרו שתמשיך לכבד אמנות שנחתמו על ידי יוגוסלביה לשעבר, והיא אכן מיישמת חלק מהן. אבל היא מיישמת אותן באופן חד־צדדי — כדי שאמנה תעבוד לשני הכיוונים, המדינה השנייה צריכה להסכים. במקרה שלנו השאלה בכלל לא מתעוררת: ישראל לא מופיעה ברשימה של מונטנגרו, ומונטנגרו לא מופיעה ברשימה של ישראל.

כלומר אין אמנה. אין ניכוי מס במקור מופחת, אין סעיף שובר־שוויון לקביעת תושבות, ואין הליך הסכמה הדדית אם שתי רשויות המס יגיעו למסקנות שונות לגבי אותה הכנסה עצמה.

מה כן נשאר לכם

היעדר אמנה הוא לא היעדר הקלה, וזה החלק שמרגיע את רוב האנשים.

ישראל מעניקה זיכוי מס זר חד־צדדי — הוא חל דווקא כשאין אמנה. לפי האופן שבו הדבר מתואר בפרקטיקה הישראלית, הכנסה מחו"ל מחולקת ל"סלים" לפי מקור ההכנסה, הזיכוי בכל סל מוגבל למס הישראלי החל על אותה הכנסה, ועודף שלא נוצל ניתן להעברה חמש שנות מס קדימה.

המנגנון הזה עושה את רוב העבודה ברוב המקרים. יש לו תנאי אחד שנשמע טכני ואיננו: צריך שהמס המונטנגרי ישולם בפועל, וצריך שתוכלו להוכיח את זה. זיכוי שווה בדיוק כמו הקבלה שעומדת מאחוריו.

המסלול שמבטל את הזיכוי בשקט

זה החלק שהייתי רוצה לדעת לפני הרכישה, וזאת הסיבה שאני שם את המאמר הזה מול לקוח ישראלי ולא מול לקוח כללי.

תושב ישראל שמשכיר דירת מגורים בחו"ל עומד בפני בחירה בין שני מסלולים:

תקראו את השורה האחרונה שוב. אם בוחרים במסלול ה־15% הקבוע, המס ששילמתם כבר במונטנגרו אינו בר־זיכוי. מונטנגרו כבר מיסתה את אותם דמי שכירות ב־15% בתוספת היטל עירוני על סכום המס — 13% ברוב הרשויות, 15% בפודגוריצה ובצטינייה. בחירה במסלול הלא נכון פירושה שאתם לא ממוסים פעם אחת עם הקלה; אתם ממוסים פעמיים, ביודעין, בגלל בחירה שאתם עצמכם עשיתם.

האם המסלול הקבוע הוא בכל זאת התשובה הנכונה — זה עדיין תלוי בהוצאות שלכם, בשיעור השולי שלכם ובכמה מס מונטנגרי אתם באמת משלמים. לפעמים הוא מנצח בכל זאת. הנקודה היא שזאת החלטה, עם מחיר שבמדינות אמנה בדרך כלל אפשר להתעלם ממנו, והיא מתקבלת בדוח שמוגש הרבה אחרי שקניתם את הדירה וחתמתם על חוזה השכירות.

אני רוצה להיות הוגן לגבי גבולות הבדיקה שלי כאן. שיעור ה־15% על שכירות מגורים מחו"ל מאושש בסיכומי המס המרכזיים. את ההשלכות המדויקות של הבחירה — היעדר ניכוי הוצאות והיעדר זיכוי מס זר — קיבלתי ממקורות של מומחי מס ישראלים ולא מנוסח הפקודה עצמה, ולא הצלחתי לפתוח מקור ראשוני כדי לקבע את מספר הסעיף. לכן התייחסו לזה כאל השאלה החשובה ביותר להציג לרואה החשבון הישראלי שלכם, בכתב, לפני החתימה: באיזה מסלול נבחר, ומה זה עושה למס שאשלם במונטנגרו? אני מעדיף לסמן ציטוט לא גמור מאשר להלביש אותו כאילו הוא סגור.

מה מונטנגרו גובה, ומתי

השיעור האחיד של 3% שעדיין מופיע בהרבה אתרים אינו מעודכן מאז תחילת 2024. ציטטתי את המדרגות כי הן עקביות בין מקורות מונטנגריים ותואמות את הפרקטיקה הנוכחית; את סעיף התיקון ומספר הרשומות הרשמי עוד לא הצלחתי לקבע ממקור ראשוני, כך שהמדרגות אמינות והציטוט הפורמלי עדיין חסר.

בעיית הקבלות שאף אחד לא מזהיר עליה

תביעת זיכוי היא תביעת ראיות. זה נשמע מובן מאליו עד שמנסים לאסוף את הראיות שנה אחר כך, בשפה שנייה, מול משרד מס שאין לו שום חובה להקל על הדיווח הישראלי שלכם.

שני הרגלים חוסכים כאן הרבה צרות. הראשון הוא לוודא שהמס המונטנגרי משולם בפועל על שם הבעלים ובאופן שניתן להתחקות אחריו — ולא מוסדר בעל פה על ידי מתווך, מנהל נכס או קרוב משפחה שמחזיק ייפוי כוח, כשהניירת נוחתת על שם של מישהו אחר. ראיתי לא פעם שכירות שנגבתה ומס שטופל על ידי מנהל בתנאים שאיש לא כתב, והבעלים גילה בעונת הדוחות שמה שיש בידו זו הודעת ואטסאפ ולא מסמך.

השני הוא להחליט כבר ברגע שמעסיקים מישהו לנהל את הנכס מי מוציא את אישורי המס ובאיזה פורמט אתם מקבלים אותם. לכתוב את זה בהסכם הניהול. זה סעיף אחד, הוא לא עולה כלום בשלב הניסוח, וזה ההבדל בין לתבוע זיכוי לבין להתווכח עליו.

אם אתם מתכוונים להישען על המס המונטנגרי כזיכוי בישראל, תתייחסו לתיעוד כחלק מההשקעה ולא כאדמיניסטרציה שבאה אחריה.

דיווח זו חובה נפרדת מתשלום

שתי נקודות דיווח ישראליות שתופסות קוני נכסים, ושתיהן שוות העלאה מול רואה החשבון מוקדם ולא בעונת הדוחות.

רף הנכסים בחו"ל. תושב ישראל עשוי להידרש להגיש דוח שנתי בשל החזקת נכסים בחו"ל מעל שווי מסוים — 2,086,000 ש"ח נכון למועד הבדיקה שלי, והסכום מתעדכן מדי שנה, אז אמתו את המספר של השנה הנוכחית ואל תסתמכו על שלי. דירה במונטנגרו נספרת לתוך הרף הזה.

השינוי של 2026, אם אתם עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים. לזה יש תאריך חד. תיקון לפקודת מס הכנסה שהתקבל ב־2 באפריל 2024 ביטל את הפטור מדיווח לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים שהופכים לתושבי ישראל ביום 1 בינואר 2026 ואילך. הפטור של עשר השנים על הכנסה מחוץ לישראל נשאר — ההכנסה עדיין פטורה — אבל הפטור מדיווח עליה, ומדיווח על נכסים בחו"ל, לא. מי שהפך לתושב ישראל לפני 1 בינואר 2026 נשאר במצב הקודם.

ההבחנה הזאת חשובה כאן יותר משנראה. מי שנמצא בתוך חלון עשר השנים יכול להאמין באופן סביר לגמרי שדירה במונטנגרו היא עניינו הפרטי בלבד. החל מ־2026 זו שאלת דיווח עם תאריך מוצמד לה, גם כשההכנסה עצמה נשארת פטורה.

למה זה לא עלה לפני שחתמתם

מילה על מבנה, לא על אופיו של אף אחד.

בעסקה מונטנגרית טיפוסית, המתווך שהציג את הנכס — ולעיתים קרובות גם מי שמכין את הניירת — מקבלים את שכרם עם השלמת העסקה, ולא פעם מצד המוכר. זה חוקי, מקובל ובדרך כלל מוצהר. זה גם מגדיר מהי העבודה: להגיע לחתימה. אף אחד בשרשרת הזאת לא מקבל שכר כדי לשאול באיזה מסלול מיסוי תבחרו בעוד ארבעה עשר חודשים, או האם החברה שהציעו לכם להקים תסבך תביעת זיכוי.

יש גם כלל מקצועי מונטנגרי שמפתיע קונים זרים. לפי כללי האתיקה של עורכי הדין שאימצה אספת הלשכה ב־14 במרץ 2026 ופורסמו ב־Službeni list CG 056/26 ב־24 באפריל 2026, עורך דין שעורך מסמך בעסקה דו־צדדית נחשב כמי שפועל עבור שני הצדדים. כלומר "עורך הדין של המוכר יכין את החוזה" לא אומר שיש בחדר מישהו ששייך רק לכם. זה אומר שאין כזה.

החשבון

קחו נכס יד שנייה ב־400,000 יורו. מס הרכישה לבדו הוא 4,500 יורו ועוד 5% מ־250,000 — 17,000 יורו, בתוך חמישה עשר יום, על שווי שרשות המסים מעריכה ולא זה שאתם סגרתם. עכשיו הוסיפו את האפשרות לשלם מס מונטנגרי על השכירות ואז לא להצליח לזכות אותו בישראל בגלל בחירה בטופס — כל שנה, כל עוד הדירה בידיכם.

ואם אתם סומכים על כך שתמיד אפשר לתקן מסמך גרוע אחר כך: לפי תעריף עורכי הדין במונטנגרו, ההוצאות שבית המשפט פוסק נקבעות לפי התעריף ואינן קשורות למה ששילמתם בפועל לעורך הדין שלכם. לנצח זה לא אותו דבר כמו לצאת שלם.

מול זה, לקרוא את החוזה ואת מבנה הבעלות לפני החתימה הוא שגיאת עיגול. אני לא הולך לנקוב כאן במספר, והייתי חושד קצת בעורך דין שנוקב במספר לפני שראה את התיק — אבל אתם כבר רואים באיזה צד של ההשוואה זה יושב.

מה לשלוח, ומתי

הרגע ששווה לתפוס הוא לפני החתימה, כשהתנאים עדיין תנאים ולא התחייבויות. שלחו את טיוטת החוזה, את נסח הרישום מהמרשם המונטנגרי, ומשפט אחד על האופן שבו אתם מתכוונים להחזיק את הנכס — על שמכם או דרך חברה — ואיפה אתם תושבי מס. זה מספיק כדי למפות את החשיפה המונטנגרית ולומר לרואה החשבון הישראלי שלכם מה הוא צריך לדעת בזמן שהוא עוד יכול לפעול.

RoNa Legal מייעצת ללקוחות זרים בדין המונטנגרי; ייצוג בפני רשויות ובתי משפט במונטנגרו נעשה יחד עם עורכי דין הרשומים בפנקס לשכת עורכי הדין של מונטנגרו. איננו גובים עמלה ממוכרים, ממתווכים או מיזמים בעסקאות נדל"ן — שכר הטרחה שלנו הוא עבור הבדיקה, וזה ההסדר היחיד שבו בדיקה יכולה להגיד לכם לא לקנות. אפשר לראות את תחומי העיסוק שלנו או ליצור קשר דרך עמוד הקשר. אם יש לכם גם דרכון אמריקאי, צד הדיווח האמריקאי מפורט בנפרד (באנגלית) ב־buying in Montenegro as an American.