שלושה דברים שאני רואה משתבשים שוב ושוב בתיקים ישראליים במונטנגרו

רוב מה שנכתב על רכישת נכס בחו"ל עוסק בהונאות. זה נושא אמיתי, אבל הוא לא מה שאני פוגש בפועל.

מה שאני פוגש הוא משהו משעמם יותר ויקר לא פחות: אף אחד לא משקר, כולם פועלים בתום לב, המסמכים נראים תקינים — ובכל זאת התיק נתקע. שלושה דפוסים חוזרים כמעט בכל תיק ישראלי שמגיע אליי, ושלושתם ניתנים לזיהוי לפני שמשלמים משהו.

זה לא מאמר על מס. את התפר המיסויי — ואת העובדה שאין אמנת מס בין ישראל למונטנגרו — פרשתי בנפרד.

אחת: חותמים על הטופס הלא נכון, ראשון

כמעט כל רוכש יכול לספר לי בדיוק מה היה בחוזה המכר. כמעט אף אחד לא זוכר מה היה במסמך שחתם עליו שבועות קודם — לרוב בטלפון, לפעמים עוד לפני שראה את הדירה.

זה הסכם התיווך עם הסוכנות. הוא נחתם בנקודה שבה יש לכם הכי פחות מידע בכל העסקה: לפני שמישהו בדק את המרשם, לפני שהמחיר סוכם, ולפני שעורך דין ראה משהו. ואף אחד לא מציע לכם להעביר אותו לבדיקה, כי בשלב הזה זה עוד לא מרגיש כמו עסקה.

מה שהרוב לא יודע הוא שהמשטר בתחום הזה השתנה לאחרונה. חוק התיווך במכר ובהשכרת מקרקעין — Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti — התקבל ב־30 ביולי 2025, פורסם ב"Sl. list CG" מס' 89/2025 ונכנס לתוקף ב־13 באוגוסט 2025. הוא הכניס רישוי למתווכים, בחינה מקצועית לסוכנים, ומרשם של סוכנויות מורשות. הסכם התיווך נכרת בכתב או במתכונת אלקטרונית, והתנאים הכלליים של הסוכנות חייבים לפרט את גובה העמלה או את אופן חישובה, תיאור של העבודה שהמתווך אמור לבצע, וסוג וגובה העלויות עבור שירותים נוספים.

כלומר מגיע לכם לדעת מראש, בכתב, כמה אתם משלמים, על מה, ומה ייגבה בנוסף. ושתי שאלות שוות יותר מכל השאר: באיזה רגע בדיוק הסוכנות זכאית לעמלה, והאם ההסכם בלעדי ולכמה זמן. תשובה מתחמקת לשאלה הראשונה היא מידע בפני עצמו.

הרבה מאמרים באנגלית על מונטנגרו נכתבו לפני אוגוסט 2025 ומתארים שוק שבו כל אחד יכול היה לתווך. זה כבר לא המצב, ובקשה לראות רישיון ורישום במרשם היא בקשה לגיטימית לחלוטין.

שתיים: שם אחד במרשם אינו בעלים אחד

זו ההוראה שהייתי שם מול כל רוכש ישראלי, כי היא סותרת בדיוק את מה שאתם הכי נשענים עליו — השם שמופיע בנסח.

לפי סעיף 289 של Porodični zakon — "Sl. list RCG" מס' 1/2007 ו"Sl. list CG" מס' 53/2016, 76/2020 — רכוש משותף של בני זוג נרשם על שם שניהם. ואז מגיע המשפט שמפתיע: אם רשום כבעלים של רכוש משותף רק אחד מבני הזוג, רואים את הרישום כאילו נעשה על שם שניהם — אלא אם הרישום נעשה על בסיס הסכם בכתב בין בני הזוג.

סעיף 290 משלים את התמונה: בן זוג אינו יכול להעביר או לשעבד את חלקו ברכוש המשותף הבלתי מחולק בעסקה בין חיים.

הרצף שתופס אנשים הוא שגרתי לגמרי. בנסח מופיע שם אחד. הרוכש מסיק בהיגיון שיש בעלים אחד. המוכר, שאינו מרמה איש, חושב על הדירה כשלו כי שמו עליה. והאדם שיכול לעצור את העסקה אינו בחדר ולא נשאל.

יש דרך חוקית שהמצב יהיה אחר: סעיף 301 מאפשר לבני זוג להסדיר את יחסי הרכוש בהסכם ממון, שנערך בכתב, מאושר על ידי נוטריון — שחייב להקריא להם אותו ולהזהיר שהוא מוציא אותם ממשטר הרכוש המשותף — וכשהוא נוגע למקרקעין הוא נרשם במרשם.

ועוד שכבה שרוכש ישראלי לעולם לא ינחש: לפי סעיף 12 של אותו חוק, ידועים בציבור (vanbračna zajednica) שחיו יחד שלוש שנים מושווים לנישואין לעניין יחסי ממון. אין צורך בשלוש שנים אם נולד ילד או אם הקשר המשיך לנישואין. כלומר "הם לא נשואים" אינה תשובה מספקת.

שני מקרים נוספים מאותה משפחה, שגם הם אינם הונאה:

• יורשים שלא נרשמו. לפי סעיף 84 של Zakon o svojinsko-pravnim odnosima ("Sl. list CG" 19/2009) הבעלות במקרקעין נרכשת ברישום. אם המרשם עדיין מציג את שם הנפטר, המוכר אינו הבעלים שהמרשם מכיר בו — עוד לא.
• שותף שמוכר יותר מחלקו. לפי סעיף 132 שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת האחרים, אבל את חלקו בלבד, ולשותפים האחרים יש זכות סירוב ראשונה — מכירה לצד שלישי אפשרית אם לא ניצלו אותה תוך 10 ימים.

שלוש: ייפוי הכוח שנחתם בישראל

רוכשים ישראלים סוגרים הרבה עסקאות מרחוק, ולכן ייפוי הכוח נמצא במרכז התיק. וכאן יש הבחנה שנעלמת בתרגום.

צורה ותוכן הן שתי שאלות נפרדות. שאלת הצורה — האם המסמך נחתם ואומת כראוי — היא בדרך כלל הקלה יותר. שאלת התוכן — האם המסמך מעניק בדיוק את הסמכות שהפעולה המונטנגרית דורשת — היא זו שמפילה תיקים.

והאפוסטיל אינו פותר את זה. אפוסטיל מאמת את מקורו של האישור: מי חתם ובאיזו כשירות. הוא אינו משדרג את הפעולה שמתחתיו ואינו קובע שהנוסח עושה את מה שצריך. המסלול עצמו פתוח — ישראל צד לאמנת האפוסטיל מ־14 באוגוסט 1978 ומונטנגרו מ־3 ביוני 2006 מכוח יורשות — אבל השאלה היא מה בדיוק אתם מאמתים.

הפתרון זול ומשעמם: לשלוח את נוסח ייפוי הכוח לבדיקה לפני התור אצל הנוטריון, לא אחריו. ייפוי כוח שחסר בו משפט אחד נראה בדיוק כמו ייפוי כוח תקין — עד הרגע שבו מגישים אותו בפודגוריצה.

ומעל שלושתם: הכסף

זה לא דפוס רביעי אלא הרקע שעליו שלושת הקודמים מתרחשים, והוא זה שקובע את לוח הזמנים האמיתי.

במונטנגרו הבנק, הנוטריון ועורך הדין הם כולם גורמים מדווחים לפי חקיקת איסור הלבנת הון. כלומר השאלות על מקור הכספים אינן גחמה של פקיד — הן חובה חוקית של מי ששואל. בנוסף, מוסדות פיננסיים מדווחים על עסקאות מזומן מ־10,000 יורו ומעלה, ועסקאות שאינן במזומן מ־100,000 יורו ומעלה מדווחות ליחידה למודיעין פיננסי כעניין שבשגרה. רכישת דירה תחצה את הסף הזה כמעט תמיד — כלומר ההעברה שלכם תדווח בגלל גודלה, לא בגלל חשד.

מה שמייצר עיכוב הוא לא הדיווח אלא חוסר עקביות. השם בחוזה, בעל החשבון וסיפור מקור הכספים חייבים להתיישר בלי פערים שמישהו במחלקת ציות יצטרך לברר. התיק שעובד חלק הוא זה שמספר סיפור אחד במסמכים: הכסף הזה, מהמקור הזה, לרכישה הזו.

והרגע לאסוף אותו אינו שבוע הסגירה. זה שלב ההזמנה והמקדמה, כשהתשלום הראשון כבר צריך לזוז כדין ואותן שאלות מגיעות בקטן.

יש כאן גם שכבה שנייה שרוכשים ישראלים לא מצפים לה: בפתיחת חשבון תישאלו — ותחתמו — היכן אתם תושבי מס. זו שכבת ה־onboarding שמתחת לחילופי המידע האוטומטיים. מעניין לציין שמונטנגרו מופיעה ברשימת ה־OECD בקבוצת המדינות שהתחייבו לחילופים ראשונים עד 2023, אך עם הערת שוליים הקובעת שמדינות אלה טרם החלו בחילופים — זה המצב בטבלת ההתחייבויות של ה־OECD נכון לעדכון האחרון שלה, 27 ביולי 2026.

אל תסיקו מכך את המסקנה הלא נכונה. זה לא אומר שהחשבון אינו נראה, וזה לא משנה דבר בחובת הדיווח שלכם בישראל — היא נובעת מתושבות המס שלכם ולא מכך שמונטנגרו שולחת או לא שולחת משהו. מה שזה כן אומר הוא שהמידע נאסף עכשיו, והוא אותו מידע שיועבר כשהערוץ ייפתח.

למה שלושתם מתגלים מאוחר

יש להם מכנה משותף: כולם מתגלים בשלב שבו הכסף כבר זז.

טופס התיווך נחתם ראשון וזוכרים אותו אחרון. שאלת בן הזוג עולה אצל הנוטריון, כשהמוכר כבר מרגיש מחויב והרוכש כבר קנה כרטיס טיסה. וייפוי הכוח נבדק כשמגישים אותו — כלומר כשמאוחר מדי לתקן בלי לחזור לישראל.

בשלושתם הבדיקה המונעת עולה שבריר ממה שעולה התיקון, והיא מתבצעת על מסמכים שאפשר להשיג לפני שמתחייבים לכלום. זה כל הטיעון.

מה כן עובד: ארבעה מסמכים לפני שמתחייבים

אחרי שלושת הדפוסים, ההפך שלהם. אלה המסמכים שמונעים את שלושתם, וכולם ניתנים להשגה לפני שמשלמים שקל.

נסח רישום עדכני — ולא כזה שקיבלתם מהמוכר לפני חודשיים. נסח הוא תצלום של רגע: שעבודים, הערות והליכים יכולים להופיע בין הביקור לחתימה. את הנסח קוראים מול שם האדם שיושב מולכם, וזה בדיוק המקום שבו מתגלים יורשים שלא נרשמו ושותפים שמוכרים יותר מחלקם.

הסכם התיווך והתנאים הכלליים של הסוכנות. שתי שאלות בכתב: באיזה רגע נוצרת הזכות לעמלה, והאם ההסכם בלעדי ולכמה זמן.

נוסח ייפוי הכוח — לפני התור אצל הנוטריון, לא אחריו.

מסמך שמסביר את מקור הכספים. לא טופס, אלא סיפור עקבי: הכסף הזה, מהמקור הזה, לרכישה הזו — כשהשם בחוזה, בעל החשבון ומקור הכספים מתיישרים בלי פערים.

ארבעה מסמכים. אף אחד מהם אינו יקר, ושלושת הדפוסים שתיארתי מתגלים בהם לפני שיש לכם מה להפסיד.

והשעונים שכן רצים

עוד דבר ששווה לדעת: כמעט שום שלב בעסקה מונטנגרית אינו כפוף ללוח זמנים חוקי. אין חוק שקובע תוך כמה זמן מוכר חייב להשיב או נוטריון חייב לתת תור.

מה שכן קבוע הוא קומץ מועדים קצרים, ורובם רצים נגדכם: הגשת הצהרת מס הרכישה תוך 15 יום ממועד היווצרות החבות; זכות הסירוב הראשונה של שותפים — 10 ימים; ובמשכנתה, 15 יום ממועד רישום ההודעה לפני שניתן להתחיל בהליכי מימוש.

זו האסימטריה: החלקים הגמישים גמישים לכולם, והחלקים הקבועים קבועים נגדכם.

מה לשלוח, ומתי

לפני שחותמים על משהו — כולל טופס התיווך — שלחו את נסח הרישום העדכני של היחידה, את הטופס או טיוטת החוזה אם קיימים, ומשפט אחד על האופן שבו אתם מתכוונים להחזיק את הנכס ומאיפה תחתמו.

RoNa Legal מייעצת ללקוחות זרים בדין המונטנגרי; ייצוג בפני רשויות ובתי משפט במונטנגרו נעשה יחד עם עורכי דין הרשומים בפנקס לשכת עורכי הדין של מונטנגרו. איננו גובים עמלה ממוכרים, ממתווכים או מיזמים — שכר הטרחה שלנו הוא עבור הבדיקה, וזה ההסדר היחיד שבו בדיקה יכולה להגיד לכם לא לקנות. תחומי העיסוק · צור קשר · אין אמנת מס בין ישראל למונטנגרו · ירושת נכס במונטנגרו