Usufruit et droit d'habitation au Monténégro : feuillet G

Il existe une catégorie de problème de titre monténégrin qu'aucune négociation sur le prix ne résout, parce que ce n'est pas un défaut de la propriété du vendeur. Le vendeur est propriétaire. Le vendeur peut vendre. Et une fois le bien à vous, une personne nommément désignée peut rester en droit d'y habiter — à l'exclusion de tous les autres, vous compris — jusqu'à la fin de sa vie.

C'est une servitude personnelle, et le droit monténégrin en connaît trois. Elles sont régies par les articles 222 à 249 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, et elles sont visibles dans le relevé foncier avant la signature, dans un feuillet précis, à condition de savoir où regarder.

Trois droits, pas un

Article 222. Les servitudes personnelles sont : le droit d'usufruit (pravo plodouživanja), le droit d'usage (pravo upotrebe) et le droit d'habitation (pravo stanovanja).

La distinction compte, car les trois se comportent différemment sur le point qui intéresse le plus un acheteur : le titulaire peut-il installer quelqu'un d'autre dans le bien ?

Article 223 — usufruit. Le droit le plus étendu d'user de la chose d'autrui (le fonds servant) et d'en percevoir les fruits, avec l'obligation d'en conserver la substance. Le titulaire doit l'exercer avec le soin d'un bon père de famille.

Article 244 — droit d'usage. Le titulaire peut user de la chose et en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins personnels et de ceux des membres de sa famille, sans porter atteinte à la substance. Tout ce que le bien rend au-delà appartient au propriétaire.

Article 248 — droit d'habitation. Le titulaire est autorisé, à l'exclusion de toutes autres personnes, à utiliser le bâtiment d'habitation d'autrui ou un appartement en tant que partie autonome de l'immeuble aux fins d'habitation. Peuvent habiter avec lui les membres de son foyer, les personnes qui l'entretiennent et celles nécessaires à la tenue du ménage — et cela seulement pour la durée de sa vie.

La ligne qui surprend les acheteurs étrangers

Cherchez ce sujet en français, en allemand ou en italien et vous lirez que ces droits sont personnels et donc intransmissibles. Au Monténégro, c'est vrai pour deux des trois — et faux précisément pour le plus précieux.

Article 230. L'usufruitier peut transférer à autrui, par acte juridique (bail, prêt à usage et autres), les avantages que procure le fonds servant, à moins que ce droit ne lui ait été retiré.

À l'inverse, l'article 245 déclare sans réserve le droit d'usage intransmissible, et l'article 248 dit la même chose du droit d'habitation.

Un usufruit inscrit sur l'appartement que vous achetez peut donc signifier non seulement que le titulaire peut l'utiliser, mais qu'il peut le donner à bail — et en encaisser le loyer — pendant que vous êtes propriétaire au registre. Le loyer est à lui, pas à vous.

Où cela figure dans le relevé

Le Monténégro tient un registre unique des biens immobiliers et des droits qui les grèvent ; le document de base est le list nepokretnosti. Sa structure est fixée par l'article 53 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti :

• feuillet A — le terrain, la parcelle
• feuillet B — le titulaire des droits sur cette parcelle
• feuillet V — les bâtiments et parties autonomes, avec les titulaires des droits sur eux (feuillet V, partie 1 pour les réseaux)
• 🔴 feuillet G — charges et restrictions

Un usufruit ou un droit d'habitation inscrit est une charge. Il apparaît au feuillet G. Ni en A, ni en B, ni en V — c'est pourquoi une vérification qui s'arrête à « qui est le propriétaire inscrit » le manque entièrement.

Deux autres dispositions de la même loi décident du poids de ce feuillet :

• Article 9 — publicité. Quiconque a le droit de consulter les données du cadastre et de se faire délivrer un list nepokretnosti ou une attestation qu'un bien ou un droit déterminé est inscrit.
• 🔴 Article 10 — fiabilité. Les données sur les biens et les droits inscrits au cadastre sont réputées exactes, et nul ne peut subir de conséquences défavorables dans les transactions immobilières et les autres rapports où ces données sont utilisées.

L'article 55 ajoute que le list nepokretnosti certifié et son extrait sont des actes publics et que l'administration doit les délivrer dans les trois jours de la demande.

Lues ensemble, ce ne sont pas des formalités. Elles signifient que l'information vous était accessible, à bas coût, avant la signature.

Comment le droit s'est retrouvé là

🔴 Article 226. L'usufruit s'acquiert sur le fondement d'un contrat, d'un testament et de l'usucapion (održaj). Pour l'acquisition de l'usufruit sur des immeubles par contrat ou testament, l'inscription au cadastre est nécessaire ; pour l'acquisition par održaj, les dispositions sur l'acquisition de la propriété par usucapion s'appliquent par analogie.

Les articles 247 et 249 soumettent le droit d'usage et le droit d'habitation aux mêmes règles de constitution et d'extinction.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, le droit contractuel ou testamentaire dont il faut se soucier est par définition inscrit : le feuillet G est donc là où la recherche s'achève, non là où elle commence. Ensuite, l'održaj est l'exception, car un droit acquis par possession prolongée ne dépend pas de cette inscription — raison pour laquelle la visite des lieux n'est pas davantage facultative.

L'article 225 confirme que l'objet peut être un bien mobilier ou immobilier d'autrui. L'article 224 permet d'en restreindre l'étendue en excluant certains avantages et de le constituer sous condition, à terme ou avec une charge — l'inscription trouvée peut donc être plus étroite que le régime légal, et l'acte qui la sous-tend mérite lecture.

Quand il s'éteint — y compris l'horloge dont personne ne parle

🔴 Article 240. L'usufruit s'éteint :

• par l'écoulement du temps, s'il était constitué à terme, et au plus tard par le décès de l'usufruitier (ou par la disparition de la personne morale) ;
• lorsque les qualités de propriétaire et d'usufruitier se réunissent sur la même tête ;
• lorsqu'un tiers acquiert par održaj l'usufruit ou la propriété sur le même fonds servant ;
• 🔴 par le non-exercice de l'usufruit pendant cinq ans, pourvu que l'usufruitier n'en ait pas été empêché ;
• par la renonciation du titulaire ;
• par l'écoulement de 30 ans, lorsque la servitude est constituée au profit d'une personne morale.

La règle des cinq ans est celle qui change les négociations. Un droit d'habitation viager dont le titulaire est parti à l'étranger il y a des années et n'utilise pas l'appartement n'est pas nécessairement encore vivant comme droit — mais « pas nécessairement » n'est pas une conclusion. C'est une question à réponse factuelle, et il vaut mieux l'établir avant la réitération qu'après.

L'article 241 maintient le droit sur la partie restante en cas de perte partielle. L'article 242 l'éteint définitivement en cas de perte totale, même si le propriétaire reconstruit à ses frais. Et 🔴 l'article 243 étend le droit à l'indemnité d'assurance versée et — si le propriétaire l'emploie à reconstruire — au bien nouveau.

Qui paie quoi pendant que le droit court

C'est ici que les propriétaires sont le plus surpris, car la charge ne se trouve pas où l'intuition la place.

• 🔴 Article 233. Les charges publiques et autres obligations publiques qui grèvent les fruits et l'usage courant du bien pèsent sur l'usufruitier, au prorata de la durée. Toutes les autres charges pèsent sur le propriétaire. Si l'usufruitier a payé des charges revenant au propriétaire, celui-ci doit les lui rembourser à la fin de l'usufruit.
• Article 234. L'usufruitier doit user de la chose en bon père de famille et l'entretenir, à ses frais, dans l'état où il l'a reçue.
• Article 236. L'usufruitier supporte les frais d'entretien ordinaire. Pour les frais auxquels il n'était pas tenu, les règles sur la gestion d'affaires s'appliquent.
• Article 235. L'usufruitier doit informer le propriétaire des travaux extraordinaires nécessaires à la conservation de la chose et doit les tolérer.
• 🔴 Article 232. L'usufruitier doit assurer le bien à ses frais, au profit du propriétaire, contre l'incendie et d'autres risques, lorsque l'assurance est obligatoire ou lorsque, selon les conceptions locales, les règles du bon père de famille l'imposent. Si le bien était déjà assuré, il paie les primes au prorata.

Pour le droit d'usage, l'article 246 répartit charges publiques et entretien ordinaire entre titulaire et propriétaire à proportion des avantages que chacun retire et de la durée du droit.

Deux dispositions à utiliser, non seulement à connaître

🔴 Article 237 — l'inventaire. Le propriétaire ou l'usufruitier peuvent à tout moment demander qu'un inventaire et une estimation du fonds servant soient établis aux frais communs ; celui qui le demande avance la somme nécessaire. Puis vient l'aiguillon :

Si l'inventaire et l'estimation n'ont pas été faits, il est présumé que l'usufruitier a reçu le bien en état utilisable de qualité moyenne.

Un propriétaire qui n'a jamais fait dresser d'inventaire et soutient ensuite que l'appartement est revenu dégradé plaide contre une présomption légale. L'inventaire coûte peu ; la présomption, non.

🔴 Article 239 — la sûreté. Le propriétaire du fonds servant dont les droits sont en péril peut exiger une sûreté de l'usufruitier. Si celui-ci ne la fournit pas, le bien peut lui être retiré et confié en administration à une personne désignée par le tribunal — et il peut être confié au propriétaire.

L'article 238 règle la restitution finale : remise dans l'état où la chose a été reçue, sans indemnité pour la moins-value résultant d'un usage régulier et conforme à la destination ; pour les choses consomptibles, la valeur est payée à la place.

Ce qu'il faut faire avant de signer

• Obtenez vous-même le list nepokretnosti et lisez le feuillet G, pas seulement la mention de propriété. L'article 9 vous en donne le droit et l'article 55 laisse trois jours à l'administration.
• Si vous trouvez une inscription, demandez l'acte qui la fonde. L'article 224 signifie que le droit peut être conditionnel, à terme ou plus étroit que le régime légal, et l'article 230 qu'un usufruit peut emporter le pouvoir de louer.
• Établissez lequel des trois droits il s'agit. L'habitation (article 248) s'éteint avec la vie du titulaire et n'est pas transmissible ; l'usufruit (article 230) est exploitable économiquement.
• Demandez quand il a été exercé pour la dernière fois. La règle des cinq ans de l'article 240 est une véritable cause d'extinction, pas une subtilité.
• Visitez physiquement le bien. L'article 226 inscrit les droits contractuels et testamentaires, mais l'održaj ne dépend pas de cette inscription.
• Si un droit doit être levé dans le cadre de l'opération, réglez la mainlevée dans le contrat et au registre — et faites l'inventaire de l'article 237 tant que les rapports restent cordiaux.

Sur les cadres voisins : droit de passage et servitudes sur votre terrain, indivision, quote-part, préemption et partage et, si une inscription est déjà contestée, trouble de possession, délais et réintégrande.

De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés

RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agents ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : pas de commissions, pas d'honoraires d'apport, pas de participation au contrat que nous examinons.

Les actes exigeant une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : obtenir le list nepokretnosti, lire le feuillet G face à l'acte qui le sous-tend, identifier lequel des trois droits est inscrit et vous dire ce qu'il fait à l'usage du bien que vous vous apprêtez à acheter.

Si le titre porte une inscription que vous ne comprenez pas

Envoyez-nous le list nepokretnosti et, si vous l'avez, le contrat ou la décision auquel l'inscription renvoie. À partir de ces deux pièces, la première réponse — quel droit c'est, qui le détient, ce qu'il permet et quand il finit — vient vite.