Quelqu'un habite l'appartement. Le vendeur dit que « c'est juste une location, on réglera cela avant la signature ». Vous signez, vous faites inscrire, vous devenez propriétaire — et le locataire reste, aux conditions qu'un autre a négociées, pour toute la durée de son contrat.
Ce n'est pas un accident de l'opération. C'est la règle. L'article 619 de la Zakon o obligacionim odnosima met l'acquéreur à la place du vendeur, et son alinéa 2 lui interdit de réclamer le bien avant l'expiration du bail.
Et il y a une seconde moitié que la plupart des contenus en circulation se trompent : pour un bail typique d'un ou deux ans, le registre ne vous dira pas que le locataire existe.
La règle centrale, en un article
🔴 Article 619. En cas d'aliénation d'une chose antérieurement remise à autrui en location, l'acquéreur de la chose prend la place du bailleur, et les droits et obligations issus du bail naissent dès lors entre lui et le preneur.
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L'acquéreur ne peut exiger du preneur la remise de la chose avant l'expiration du temps pour lequel le bail a été convenu, et si la durée n'est déterminée ni par le contrat ni par la loi, avant l'expiration du délai de congé.
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Des obligations de l'acquéreur envers le preneur le cédant répond comme caution solidaire.
Il en découle aussitôt trois choses. Vous héritez du bail, que vous l'ayez voulu ou non. Vous ne pouvez pas l'abréger en achetant. Et le vendeur ne s'efface pas : il reste tenu à vos côtés, comme garant, de ce qui est dû à ce preneur.
L'article 620 répartit l'argent. Sauf convention contraire, l'acquéreur a droit au loyer à compter du premier terme de paiement suivant l'acquisition ; si le cédant l'a perçu d'avance, il doit le lui céder. Et dès que le preneur est informé de l'aliénation, il ne peut payer qu'à l'acquéreur. Informer le preneur n'est donc pas une politesse : c'est ce qui réoriente l'argent.
L'article 622 donne au preneur une contrepartie : lorsque les droits et obligations du bailleur passent à un acquéreur, le preneur peut résilier en tout cas, en respectant les délais de congé légaux. Le changement de propriétaire est une porte de sortie pour lui, pas pour vous.
La variante qui dépend de ce que vous saviez
Il existe un second scénario, et c'est celui où la position de l'acquéreur peut être meilleure.
🔴 Article 621. Lorsque la chose sur laquelle un bail a été conclu a été remise à l'acquéreur et non au preneur, l'acquéreur prend la place du bailleur et assume ses obligations envers le preneur s'il connaissait, au moment de la conclusion du contrat d'aliénation, l'existence du bail.
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L'acquéreur qui, à ce moment, ne connaissait pas le bail n'est pas tenu de remettre la chose au preneur, et le preneur ne peut réclamer que des dommages-intérêts au bailleur.
La ligne de partage entre les articles 619 et 621 est la remise. Si le preneur était déjà en possession, le bail est à vous, un point c'est tout. Si le bien vous a été remis plutôt qu'à lui, votre connaissance au moment de la signature décide.
C'est pourquoi la remarque anodine du vendeur sur « un locataire qui entre le mois prochain » n'est pas une conversation. C'est le fait qui déclenche l'article 621.
Pourquoi le registre ne vous sauvera généralement pas
Le cadastre monténégrin enregistre bien les droits de bail. L'article 49 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, énumérant le contenu du cadastre, nomme pravo zakupa — le droit de bail — parmi les charges et restrictions qu'il contient. Rassurant jusque-là.
Puis vient le seuil :
🔴 Article 78. Les servitudes réelles et personnelles, l'hypothèque, la sous-hypothèque, le bail et les concessions pour une durée supérieure à cinq ans, le droit de préemption et les interdictions d'aliéner et de grever sont inscrits au feuillet G du list nepokretnosti.
Supérieure à cinq ans. Une location annuelle à Budva, un bail d'hiver de deux ans, un bail d'entreprise de trois ans : aucun n'atteint ce seuil, aucun n'apparaîtra dans le feuillet G que vous avez lu avec soin. Vous pouvez obtenir un relevé net et acheter tout de même un bien où quelqu'un vit sous un contrat qui vous lie.
Les conseils en langue anglaise qui circulent sur ce sujet recommandent d'inscrire le bail pour que l'acquéreur soit réputé le connaître. Sur le principe, ce n'est pas faux — l'article 92 admet une predbilježba, prénotation du bail, lorsque l'acte prouve à la fois l'existence du droit et la volonté des parties de l'inscrire — mais c'est incomplet sur un point décisif, car cela omet la condition des cinq ans qui détermine si l'inscription est seulement possible.
La conséquence pratique est peu élégante et inévitable : sur ce risque-là, le registre n'est pas l'outil principal. La visite, les déclarations du vendeur et le contrat le sont.
Ce que dit vraiment le bail dont vous héritez
Une fois bailleur, c'est la loi qui répartit les charges. Ce sont ces dispositions qui décident de ce que vous devez désormais.
Article 598. Le bailleur doit maintenir la chose en bon état pendant toute la durée du bail et faire les réparations nécessaires, et rembourser au preneur les frais d'entretien qui lui incombaient. Mais 🔴 les frais des petites réparations causées par l'usage ordinaire, ainsi que les frais de l'usage lui-même, pèsent sur le preneur. Le preneur doit informer le bailleur d'une réparation.
Article 599. Si les réparations nécessaires gênent l'usage dans une mesure notable et pour un temps prolongé, le preneur peut résilier ; et il a droit à une réduction du loyer proportionnée à la restriction.
Article 600. Vous ne pouvez apporter de modifications à la chose louée sans le consentement du preneur si cela gênait son usage, et si les modifications réduisent cet usage, le loyer diminue proportionnellement.
Articles 601 à 604. Le bailleur répond des défauts qui empêchent l'usage convenu ou ordinaire, qu'il les ait connus ou non ; les défauts de faible importance ne sont pas pris en compte. La responsabilité peut être exclue par contrat — mais 🔴 la clause d'exclusion est nulle si le bailleur connaissait le défaut et a intentionnellement omis d'en informer, si le défaut rend l'usage impossible, ou si le bailleur a imposé la clause en usant d'une position de monopole.
Article 605. Le preneur doit vous informer sans retard indu de tout défaut apparaissant en cours de bail et de tout danger imprévu menaçant le bien. Celui qui ne le fait pas perd son droit à réparation et doit indemniser le dommage causé.
Article 613. À la fin, le preneur restitue la chose non endommagée — mais ne répond pas de l'usure résultant de l'usage ordinaire ni des dégradations dues à la vétusté. Il peut emporter les ajouts séparables ; vous pouvez les conserver en en payant la valeur au moment de la restitution.
La clause sur les tiers, qui rejoint le titre
Une disposition du chapitre sur le bail mérite sa place dans toute due diligence, car elle relie la location à tout ce qui est inscrit contre le bien.
🔴 Article 608. Lorsqu'un tiers prétend exercer un droit sur la chose louée et s'adresse au preneur, ou la lui enlève de sa propre autorité, le preneur doit en informer le bailleur. S'il est établi que le tiers dispose d'un droit qui exclut entièrement le droit d'usage du preneur, le bail est résilié de plein droit, et le bailleur doit indemniser le preneur. Si le droit du tiers ne fait que limiter celui du preneur, celui-ci choisit entre la résiliation et une réduction du loyer — et a en tout cas droit à des dommages-intérêts.
Si un droit d'habitation viager ou un usufruit est inscrit contre l'appartement que vous venez d'acheter et de louer, cette inscription est un droit de tiers au sens de l'article 608 — et l'indemnisation part de vous.
La sous-location : permise par défaut
Article 614. Sauf convention contraire, le preneur peut sous-louer la chose ou la remettre à autrui pour l'usage à un autre titre — mais seulement si cela ne cause aucun préjudice au bailleur. Le preneur garantit au bailleur que le sous-locataire usera de la chose conformément au bail.
Lisez-le comme une instruction de rédaction. Si vous ne voulez pas que votre appartement de Budva soit reloué à la nuit, le bail doit le dire, car le silence l'autorise.
Là où un consentement est requis, l'article 615 ne permet de le refuser que pour des motifs justifiés. L'article 616 autorise la résiliation pour une sous-location faite sans le consentement exigé. Et 🔴 l'article 617 vous ouvre une voie directe vers l'argent : pour recouvrer vos créances contre le preneur nées du bail, vous pouvez exiger le paiement directement du sous-locataire des sommes qu'il doit à votre preneur. L'article 618 fait cesser la sous-location chaque fois que le bail cesse.
Le défaut de paiement, et les deux horloges différentes
C'est ici que les régimes d'habitation et général se séparent, et se tromper d'horloge coûte un trimestre.
Article 612 — règle générale. Le bailleur peut résilier si le preneur ne paie pas le loyer dans les 15 jours après que le bailleur l'y a invité. Le contrat reste en vigueur si le preneur paie la somme due avant que la résiliation ne lui soit communiquée.
🔴 Article 631 — bail d'habitation. Le bailleur peut résilier sans donner de délai de congé si le preneur ne paie pas le loyer à deux termes consécutifs. Exceptionnellement, le contrat reste en vigueur si le preneur paie avant que la résiliation ne lui soit communiquée, ou s'il détient à ce moment contre le bailleur une créance remplissant les conditions de la compensation légale.
La réserve de compensation s'oublie facilement et c'est exactement ce qu'invoquera un preneur ayant payé des réparations au titre de l'article 598.
Mettre fin à un bail que vous n'avez pas choisi
Article 623. Le bail conclu pour une durée déterminée prend fin par le seul écoulement de cette durée.
🔴 Article 624 — reconduction tacite. Si, la durée convenue expirée, le preneur continue d'user de la chose et que le bailleur ne s'y oppose pas, un nouveau bail est réputé conclu — à durée indéterminée, aux mêmes conditions que le précédent. Et les sûretés fournies par des tiers pour le premier bail s'éteignent avec l'écoulement de la durée initiale. Le silence à l'échéance est donc un acte : il transforme un bail à terme en bail ouvert et fait tomber les garanties.
Les délais de congé diffèrent ensuite selon le régime, et l'écart est important :
- Article 625 — général. Lorsque la durée n'est ni déterminée ni déterminable, chaque partie peut résilier par congé ; si la longueur n'est fixée ni par le contrat, ni par la loi, ni par les usages locaux, elle est de huit jours, et le congé ne peut être donné à contretemps. Si les choses louées sont dangereuses pour la santé, le preneur peut résilier sans aucun délai, même s'il le savait à la conclusion — et 🔴 ne peut renoncer à ce droit.
- 🔴 Article 634 — habitation. Lorsque la durée n'est ni déterminée ni déterminable, chaque partie peut résilier par congé ; si le contrat ne fixe pas la longueur, elle est de trois mois.
- 🔴 Articles 651 et 652 — locaux professionnels. Un bail à durée indéterminée de locaux professionnels ne peut prendre fin par congé avant l'expiration de six mois à compter de la conclusion, sauf stipulation contraire. Le délai de congé est celui fixé au contrat ; à défaut, trois mois — et sauf convention contraire, le congé ne peut être donné que le premier ou le quinzième jour du mois. L'article 653 exige un congé écrit, remis par lettre recommandée ou en main propre.
L'article 610 est l'exception qui traverse tout : si, malgré l'avertissement du bailleur, le preneur use de la chose contrairement au contrat ou à sa destination ou néglige son entretien, et qu'il existe un risque de dommage notable, le bailleur peut résilier sans aucun délai de congé.
Pour les locaux professionnels, l'article 654 ajoute trois motifs pour lesquels le bailleur peut résilier à tout moment, nonobstant les clauses de durée : usage contraire ou dommage notable après un avertissement écrit ; non-paiement du loyer échu dans les quinze jours de l'avertissement écrit ; et l'impossibilité pour le bailleur, pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, d'utiliser les locaux où il exerçait son activité, avec l'intention consécutive d'utiliser ceux que détient le preneur.
La forme, et la clause qui anéantit le contrat
🔴 Article 629. Le bail d'habitation doit être conclu par écrit et légalisé conformément aux règlements. Le contrat conclu au mépris de cette exigence est nul. Le même article ajoute que le bail d'habitation règle aussi les rapports mutuels dans la gestion de l'immeuble d'habitation.
🔴 L'article 639 impose la même discipline aux locaux professionnels : forme écrite, légalisée par l'organe compétent, à peine de nullité. Et l'article 640 tranche la collision : si deux preneurs ou plus concluent séparément des baux sur les mêmes locaux professionnels, le droit au bail appartient à celui qui a conclu le premier.
L'article 630 rend ensuite les dispositions générales applicables en outre au bail d'habitation, raison pour laquelle les deux chapitres se lisent ensemble et non l'un à la place de l'autre.
Une limite doit rester présente à l'esprit. L'article 596 dispose que le chapitre général sur le bail ne s'applique pas aux baux régis par des règlements spéciaux — là où une loi distincte régit un type de bail, elle passe d'abord.
Décès, perte et la fenêtre de six mois
L'article 627 et 🔴 l'article 635 poursuivent tous deux le bail avec les héritiers du preneur ou du bailleur décédé, sauf convention contraire. L'article 635 ajoute une fenêtre propre à l'habitation : les héritiers du preneur peuvent résilier avant l'expiration de la durée convenue, dans les six mois du décès, en respectant le délai de congé.
L'article 626 met fin au bail si la chose est détruite par force majeure ; si elle est partiellement détruite ou seulement endommagée, le preneur peut résilier ou rester et demander une réduction correspondante du loyer.
Quand quelqu'un occupe sans aucun titre
Tout occupant d'un appartement monténégrin n'est pas un preneur. Pour celui qui s'est simplement installé, ou dont le titre a cessé, la loi prévoit sa propre voie :
🔴 Article 636. Si une personne s'installe dans les parties privatives ou communes d'un immeuble d'habitation sans titre juridique, ou si ce titre cesse, toute personne ayant un intérêt juridique peut demander son expulsion auprès de l'organe de l'administration locale. La procédure d'expulsion est urgente.
Notez ce que le texte dit et ne dit pas. Il aiguille vers l'organe de l'administration locale, non vers un tribunal, et qualifie la procédure d'urgente. C'est une voie distincte de la résiliation d'un bail, et elle vaut là où il n'y a pas de bail à résilier.
Ce qu'il faut faire avant de signer
- Demandez par écrit si le bien est loué, à quelles conditions et depuis quand — et faites entrer la réponse dans le contrat comme une déclaration de garantie. L'article 619 en fait la question la plus lourde de conséquences après le titre lui-même.
- Lisez le feuillet G, mais ne vous fiez pas à son silence. L'article 78 n'inscrit un bail qu'au-delà de cinq ans ; en deçà, l'absence d'inscription ne prouve rien.
- Établissez si le preneur est déjà en possession. C'est le fait qui sépare l'article 619 de l'article 621, et l'article 621 dépend de ce que vous saviez à la signature.
- S'il y a un preneur, procurez-vous le bail et vérifiez sa forme au regard de l'article 629 : un bail d'habitation non légalisé est nul, ce qui change toute la conversation.
- Vérifiez si le terme est déjà échu avec le preneur toujours sur place. L'article 624 a pu le transformer en bail à durée indéterminée aux mêmes conditions, sans les sûretés des tiers.
- Déterminez quelle horloge de congé s'applique : huit jours, trois mois, ou six mois plus la règle du premier-ou-quinze. Elles ne sont pas interchangeables.
- Demandez au vendeur les loyers déjà perçus d'avance. L'article 620 l'oblige à les céder, et c'est plus facile à soulever avant la réitération qu'après.
- Notifiez le transfert au preneur. Tant que vous ne l'avez pas fait, l'article 620 lui permet de continuer à payer le vendeur.
Sur les cadres voisins : usufruit et droit d'habitation sur le titre, indivision, quote-part, préemption et partage et, pour les arriérés dont vous pourriez hériter, prescription, délais et interruption.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agents ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : pas de commissions, pas d'honoraires d'apport, pas de participation au contrat que nous examinons.
Les actes exigeant une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : poser la question de l'occupation sous une forme qui produise une réponse exploitable, lire le bail à la lumière du chapitre qui le régit, déterminer l'horloge de congé applicable et inscrire les bonnes garanties dans le contrat de vente avant sa signature.
Si quelqu'un habite le bien que vous achetez
Envoyez-nous le bail, la date d'entrée en possession du preneur, l'historique des loyers y compris ce qui a été payé d'avance, et le list nepokretnosti. À partir de là, la première réponse — êtes-vous lié, pour combien de temps, et que pouvez-vous y faire — vient vite.
