Když Čech pronajímá apartmán v Černé Hoře, platí daň dvakrát ve smyslu dvou přiznání, ne nutně dvou daní. Od 1. ledna 2026 se ale mezi Českem a Černou Horou uplatňuje nová smlouva o zamezení dvojímu zdanění a s ní i jiný mechanismus: černohorská daň se v Česku započte, a to jen do určité výše. Kdo si pamatuje, jak to fungovalo dřív, by měl letošní rok spočítat znovu.
Níže je postup krok za krokem: co říká smlouva, kolik vezme Černá Hora, co s tím udělá český zákon o daních z příjmů a jeden příklad propočítaný přes obě strany.
Co se změnilo: nová smlouva a metoda zápočtu
Smlouva o zamezení dvojímu zdanění mezi Českou republikou a Černou Horou byla podepsána v Podgorici 20. února 2024 a vyhlášena pod č. 94/2025 Sb. m. s. Pro daně z příjmů se v obou státech uplatňuje na příjmy za zdaňovací období začínající 1. ledna 2026 (čl. 28 odst. 1). Tímto dnem se přestala ve vztahu k Černé Hoře uplatňovat dosavadní smlouva se Srbskem a Černou Horou z roku 2004 (čl. 28 odst. 2).
Pro pronajímatele jsou podstatné tři články:
- čl. 6 odst. 1 a 3: příjmy z nemovitosti, včetně nájmu, mohou být zdaněny ve státě, kde nemovitost leží, tedy v Černé Hoře;
- čl. 21 odst. 1: stát rezidence, tedy Česko, sníží svou daň o daň zaplacenou v Černé Hoře, nejvýše však o tu část české daně, která poměrně připadá na černohorský příjem (prostý zápočet);
- čl. 13 odst. 1: totéž platí pro zisk z prodeje nemovitosti, který může zdanit Černá Hora.
Smlouva se podle čl. 2 odst. 1 vztahuje na daně z příjmů ukládané státem i jeho místními úřady, což je důležité pro černohorskou obecní přirážku popsanou níže.
Černohorská strana: registrace a 15 % z poloviny
Nejdřív povolení. Cizinec, který je vlastníkem bytu, může v Černé Hoře pronajímat turistům až deset pokojů nebo 20 lůžek jako fyzická osoba, ale jen na základě rozhodnutí o zápisu do Centrálního turistického registru (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, čl. 100). Oznámení se podává obci osm dní před zahájením (čl. 77) a obec rozhoduje do osmi dnů (čl. 78). Hosty-cizince, tedy i Čechy, je nutné do 12 hodin přihlásit na policii (Zakon o strancima, čl. 97 a 101).
Pak daň. Černohorský zákon o dani z příjmů fyzických osob (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica) řadí nájem mezi příjmy z majetku (čl. 34) se sazbou 15 % (čl. 10 odst. 1 bod 3). Základem je příjem snížený o výdaje (čl. 36). Paušální výdaje jsou nastaveny štědře:
- 30 % příjmů, pokud výdaje nedoložíte (čl. 35 odst. 2);
- 50 % příjmů u pronájmu pokojů, apartmánů a bytů turistům, pokud byla zaplacena pobytová taxa (čl. 35 odst. 3);
- 70 %, pokud máte smlouvu s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a průměrnou obsazenost alespoň 60 dní ročně (tamtéž).
K dani může obec připočíst přirážku (prirez) až 13 % z částky daně, v Podgorici a Cetinji až 15 % (Zakon o finansiranju lokalne samouprave, čl. 8).
Jako nerezident podáváte v Černé Hoře přiznání k příjmu, z něhož nebyla sražena daň, do konce dubna následujícího roku (čl. 43). Majitel s povolením k turistickému pronájmu ho podává i v roce, kdy nic nevydělal (čl. 43 odst. 5).
Povinnosti v Černé Hoře v čase:
| Kdy | Co | Ustanovení |
|---|---|---|
| 8 dní před prvním hostem | oznámení obci k zápisu do Centrálního turistického registru | zákon o turismu, čl. 77 |
| do 8 dní od oznámení | rozhodnutí obce o zápisu | zákon o turismu, čl. 78 |
| do 12 hodin od příjezdu hosta-cizince | přihlášení hosta na policii | zákon o cizincích, čl. 97 |
| do 10. dne každého měsíce | hlášení kapacit, počtu turistů a nocí za předchozí měsíc | zákon o turismu, čl. 101 odst. 1 bod 5 |
| do konce dubna | daňové přiznání za předchozí rok, i bez příjmu | zákon o dani z příjmů, čl. 43 |
Česká strana: zahraniční nájem patří do přiznání
Daňový rezident České republiky daní příjmy ze zdrojů v tuzemsku i v zahraničí (zákon o daních z příjmů, § 2 odst. 2). Nájem z apartmánu v Černé Hoře je tedy příjmem podle § 9, se sazbou 15 %, u části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 % (§ 16).
Výdaje můžete uplatnit skutečné, nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýše do 600 000 Kč (§ 9 odst. 4). Tady je první past: pro český výpočet se zahraniční příjem snižuje o výdaje podle českého zákona, nikoli podle černohorského (§ 38f odst. 3). Černohorských 50 % paušálu se do české daně nepřenese.
Druhá past je strop zápočtu. Podle § 38f odst. 2 a čl. 21 odst. 1 smlouvy snížíte českou daň o daň zaplacenou v Černé Hoře, ale nejvýše o částku české daně, která na tento příjem připadá. Co jste v Černé Hoře zaplatili navíc, se nevrací ani nepřevádí.
Příklad přes obě přiznání
Apartmán pronajímaný turistům, hrubý příjem 10 000 € ročně, pobytová taxa zaplacena, v Česku uplatňujete paušál 30 % a nemáte jiné příjmy, které by výpočet ovlivnily. Částky jsou zjednodušené: v přiznání se přepočítávají na koruny a sleva na poplatníka a další položky výsledek mění.
| Krok | Černá Hora | Česko |
|---|---|---|
| Příjem | 10 000 € | 10 000 € |
| Výdaje | 50 % paušál (čl. 35 odst. 3) = 5 000 € | 30 % paušál (§ 9 odst. 4) = 3 000 € |
| Základ daně | 5 000 € | 7 000 € |
| Daň | 15 % = 750 € (+ přirážka až 97,50 €) | 15 % = 1 050 € |
| Zápočet černohorské daně | — | − 750 € až − 847,50 € (čl. 21, § 38f) |
| K doplacení | 750 € až 847,50 € | přibližně 202,50 € až 300 € |
Celková daňová zátěž tak v tomto příkladu vychází přibližně na úroveň české daně, tedy kolem 10,5 % hrubého příjmu. Černohorská úleva v podobě 50% paušálu se v konečném součtu z velké části vyrovná českým doplatkem.
Prodej apartmánu
Zisk z prodeje nemovitosti v Černé Hoře může Černá Hora zdanit (čl. 13 odst. 1 smlouvy). Černohorský zákon ho daní sazbou 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou (čl. 10, 37a a 37b), bez obecní přirážky, kterou čl. 8 zákona o financování místní samosprávy u zisků z prodeje nepředvídá. Osvobození podle čl. 37g se týká jen jediného hlavního bydliště, převodů mezi manželi v souvislosti s manželstvím, rozvodem nebo dědictvím a darů příbuzným v první linii; rekreační apartmán do nich nespadá. Na české straně se i tento zisk posuzuje s metodou zápočtu podle čl. 21. Zda a jak se u vás uplatní české osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, je otázka pro českého daňového poradce.
Tři chyby, které vídáme
- Pronájem bez zápisu do registru. Bez rozhodnutí o zápisu nejde o legální pronájem, a pokud budova nemá stavební povolení nebo není legalizovaná, nelze v ní podnikat vůbec (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, čl. 33).
- Černohorské přiznání se nepodá, protože „nic nezbylo". Při turistickém povolení je přiznání povinné i bez příjmu (čl. 43 odst. 5), a kdo ho nepodá, tomu ho správce daně sestaví sám.
- Český výpočet s černohorskými výdaji. § 38f odst. 3 vyžaduje české výdaje. Zápočet se pak počítá z českého základu, ne z černohorského.
Jak se kupuje apartmán a co znamená rezervační záloha podle černohorského práva, jsme popsali v samostatném textu o kapare a předsmlouvě. Celý postup koupě je v průvodci koupí a širší přehled pro Čechy v přehledu nemovitostí, pobytu a podnikání. Pokud s apartmánem koupíte i nájemce, platí pravidla popsaná zde.
Pokud začínáte pronajímat
Pošlete nám adresu apartmánu, list vlastnictví (list nepokretnosti) a informaci, zda budete pronajímat turistům, nebo dlouhodobě. Připravíme oznámení obci pro zápis do registru, projdeme s vámi povinnosti vůči hostům a černohorské přiznání a připravíme podklady, které k zápočtu potřebuje váš český daňový poradce.
Právní základ (stav k 27. září 2026): Smlouva o zamezení dvojímu zdanění mezi ČR a Černou Horou, č. 94/2025 Sb. m. s., čl. 2, 6, 13, 21, 28; zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 2, 9, 16, 38f; Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (Sl. list RCG 65/2001 … Sl. list CG 160/2025), čl. 10, 34, 35, 36, 37a, 37b, 37g, 43; Zakon o finansiranju lokalne samouprave, čl. 8; Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (2/18 … 84/24), čl. 77, 78, 100; Zakon o strancima, čl. 97 a 101. Obecná informace, nikoli daňové poradenství.
