شراء عقار في الجبل الأسود: الملف القانوني للمشتري الأجنبي

ما الذي تحسمه هذه الصفحة

شراء عقار في الجبل الأسود ليس صعباً. الصعب أن تشتريه وتبقى مالكه بلا نزاع بعد ثلاث سنوات، ومعظم هذا العمل يجري في السجل العقاري لا في العقد.

تعرض هذه الصفحة ما يشترطه القانون فعلاً، وما يكشفه مستخرج الملكية وما لا يكشفه، والطرق المتاحة حين يتبيّن أن قيداً خاطئ. كُتبت للمشتري أو المُقرض أو الصندوق من الخارج، ولكل معلومة رقم مادة. القوانين: قانون علاقات الملكية (ZSPO، ‏19/2009 و29/2025)، وقانون الالتزامات (ZOO، ‏047/08 حتى 123/24)، وقانون المساحة والسجل العقاري (029/07 حتى 160/25؛ وكلمة "المادة" دون اسم قانون في هذه الصفحة تعني هذا القانون)، وقانون الأسرة، وقانون التنفيذ (ZIO، حتى 070/26)، وقانون الأجانب (حتى 033/26)، وقانون مكافحة غسل الأموال (حتى 059/26). قُرئت معظم المواد في 28 سبتمبر 2026. هذه معلومات عامة عن قانون الجبل الأسود، وليست استشارة في صفقة بعينها.

ما الذي يحق للأجنبي تملّكه

بموجب المادة 415 من قانون علاقات الملكية، لا يجوز للأجنبي تملّك الموارد الطبيعية، والأملاك العامة، والأراضي الزراعية، والغابات وأراضي الغابات، والمعالم الثقافية ذات الأهمية الاستثنائية أو الخاصة، والعقارات الواقعة ضمن كيلومتر واحد من الحدود البرية أو في الجزر، والعقارات في منطقة أُغلقت بقانون خاص. ويجوز للشخص الطبيعي الأجنبي تملّك أرض زراعية أو أرض غابات حتى 5,000 متر مربع فقط إذا كان محل العقد مبنى سكنياً قائماً عليها. ويبقى الإيجار الطويل والامتياز والشراكة بين القطاعين العام والخاص متاحة حتى في الفئات المقيّدة.

الشقق والمنازل والفلل المبنية متاحة للمشتري العربي كأي أجنبي. ولا يغيّر جواز السفر الأوروبي شيئاً هنا حالياً: تعديل 2025 منح مواطني الاتحاد الأوروبي شروط تملّك المواطنين المحليين، لكن المادة 422a أرجأت تطبيقه إلى يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد. حتى ذلك اليوم يشتري المواطن الأوروبي كأي أجنبي.

للمشتري من الخليج: ما المختلف

العادات المكتسبة من صفقات العقار في الخليج مفيدة في الجبل الأسود، لكن ليس في كل شيء. يقارن الجدول بين ما يتوقعه كثير من المشترين الخليجيين وما ينص عليه قانون الجبل الأسود.

تفاصيل نظام التأشيرة لمواطني الخليج وأماكن تقديم الطلب في فيزا الجبل الأسود للكويتيين والخليجيين والجبل الأسود يفرض التأشيرة على السعوديين.

العقار والإقامة ملفان منفصلان

يمكن أن تدعم الملكية تصريح إقامة مؤقتة، لكن الشراء لا يُنشئه، ويضع قانون الأجانب شروطاً لا يكفي السعر وحده للوفاء بها: ملكية النصف على الأقل (المادة 56(2))، ونوع عقار من القائمة فقط، والأرض وحدها ليست فيها (المادة 56(3))، وقرار ضريبة نقل ملكية لا يقل وعاؤه عن 150,000 يورو، والمقياس هو الوعاء لا سعر العقد (المادة 56(4)). مواطنو الاتحاد الأوروبي وأفراد أسرهم معفَون من إثبات القيمة (المادة 56(5))، ومن يحمل جنسيتين يُعامَل بجنسية الجواز الذي دخل به الجبل الأسود (قانون الأجانب، المادة 11). عند كل تجديد يُثبَت سداد الضرائب، ويسقط التصريح بعد أكثر من 30 يوماً خارج الجبل الأسود. التفاصيل الكاملة في صفحة تصريح الإقامة في الجبل الأسود.

قبل العقد النهائي: استمارة الحجز والعقد الابتدائي والعربون

كثير من مشتريات الأجانب تبدأ باستمارة حجز أو عقد ابتدائي (predugovor) وعربون، وبند العربون هو أول ما ينبغي قراءته.

• قانون الالتزامات، المادة 40(2)-(3): إذا اشترط القانون شكلاً لصحة العقد النهائي، يسري الشكل نفسه على العقد الابتدائي؛ ويُلزم العقد الابتدائي إذا تضمّن العناصر الجوهرية للعقد النهائي.
• المادة 40(4)-(5): إذا رفض الطرف الآخر توقيع العقد النهائي يمكن للمحكمة إلزامه، لكن الدعوى تُرفع خلال ستة أشهر من الموعد الذي كان يجب فيه إبرام العقد النهائي.
• المادة 75(1): العربون (kapara) الذي يُدفع علامة على إبرام العقد يعني أن العقد أُبرم بدفعه، ما لم يُتفق على غير ذلك.
• المادة 75(3): ما لم ينص العقد على غير ذلك، لا يستطيع دافع العربون الانسحاب بالتخلي عنه، ولا يستطيع قابضه الانسحاب بردّ ضعفه. حق الانسحاب لا يوجد إلا إذا أضافه العقد (المادة 79)، وعندها يعمل العربون كمقابل عدول (odustanica).
• المادة 76(4): للمحكمة أن تخفض العربون المفرط بناءً على طلب.

وتسري قاعدة الدفع على العربون أيضاً: المادة 65a من قانون مكافحة غسل الأموال تشمل صراحةً الدفعات بموجب العقد الابتدائي. ما تُغفله استمارات الحجز عادةً مشروح في الشراء من المالك مباشرة: ما تخسره فعلاً.

التسجيل هو الصفقة

بموجب المادة 84 من قانون علاقات الملكية، تُكتسب ملكية العقار المكتسبة بتصرف قانوني بالقيد في السجل العقاري، لا بالتوقيع. وتحدد المادة 12 من قانون السجل العقاري الترتيب: تُجرى القيود بحسب ترتيب الطلبات، ويسري القيد تجاه الغير من لحظة تقديم الطلب، وتكتب الجهة رقم الطلب ووقته على مستخرج الملكية فور استلامه وتنشرهما على موقعها. لذلك يظهر الطلب المعلّق في أي مستخرج حديث.

• المادة 122(2): تبتّ الجهة في طلب القيد خلال 15 يوماً من استلامه، وهذا هو الموعد الذي يُتابَع على أساسه أي ملف متعثر.
• المادة 124b: ترسل الجهة قرارات القيد من تلقاء نفسها إلى الإدارة الضريبية وإلى الإدارة الضريبية المحلية؛ التسجيل ليس خطوة خاصة تُرتَّب آثارها الضريبية لاحقاً.
• المادة 78: تُقيَّد أيضاً حقوق الارتفاق والرهن والإيجار والامتياز لمدة تزيد على خمس سنوات وحقوق الشفعة. الإيجار الأقصر من خمس سنوات لا يُقيَّد، ولن يظهر بقراءة المستخرج.

ولماذا يُشترط الشكل الرسمي لعقد البيع، انظر توثيق عقد البيع العقاري في الجبل الأسود.

الفجوة بين التوقيع والتسجيل

بين العقد الموثّق والقيد يحمل المشتري عقداً لا ملكية. وتحسم المادة 88 من قانون علاقات الملكية حالة البيع المزدوج: من سُجّل بحسن نية يكتسب الملكية؛ وإن لم يُسجَّل أحد ولم يتسلّم أحد الحيازة، يرجح العقد الأسبق بشرط حسن النية؛ وإن لم يُسجَّل أحد، يرجح من تسلّم الحيازة. التقديم أولاً هو الحماية التي يكافئها القانون.

لا تسمح المادة 101 بقيد الأولوية إلا إذا كان القيد ممكناً وفق الحالة المسجلة وكان التوقيع على الطلب مصدّقاً، ولذلك يُجهَّز مع البائع قبل الإتمام لا بعد ظهور المشكلة.

ما لا يُظهره مستخرج الملكية

هنا يكون المشتري الأجنبي أكثر انكشافاً، لأن المخاطر حقيقية وشائعة ولا تظهر في المستخرج. التفاصيل في السجل العقاري: ما لا يُظهره المستخرج.

• زوج غير مسجَّل. بموجب المادة 289(2) من قانون الأسرة، إذا سُجّل أحد الزوجين وحده مالكاً لملك زوجي مشترك، يُعدّ القيد كأنه باسم الاثنين، ما لم يستند إلى عقد مكتوب بين الزوجين. القرينة تعمل ضد السجل.
• قاصر على العقار. بموجب المادة 308(2)، لا يجوز للوالدين بيع عقار طفلهما أو رهنه إلا بموافقة جهة الوصاية ولأغراض محددة. السؤال المفيد ليس هل توجد موافقة، بل لأي غرض صدرت.
• الجماعة الأسرية. بموجب المواد 310 إلى 312، المال المكتسب أثناء عيش الأقارب وكسبهم معاً ملك مشترك لمن ساهموا فيه. وهنا يعمل السجل لصالح المشتري: لا يُطعن في البيع إلا إذا كان قيد بذلك موجوداً عند إبرام العقد، أو أُبلغ المشتري به بوضوح (المادة 312(3)).
• حق السكن. تمنح المادة 309 الطفل والوالد الحاضن حق السكن في شقة الوالد الآخر حتى بلوغ الطفل سن الرشد.
• عقار غير محدد الحدود. بموجب المادة 36 من قانون السجل العقاري، إذا تعذّر تحديد الحدود، بما في ذلك الأجزاء المستقلة في المبنى، يُقيَّد ملاحظة بأن العقار غير محدد. هذا يعني أن نطاق ما يُباع لم يُحسم.

الشراء على المخطط

تُلزم المادة 65 بقيد المبنى قيد الإنشاء في القائمة G كملاحظة بناء، تتضمن بيانات المستثمر والوثائق الفنية ورخصة البناء وموعد إنجاز الأعمال. في الوحدة على المخطط هذا هو السجل العام الرئيسي للمشروع، ويمكن فحصه قبل التوقيع. وبموجب المادة 66، يبقى الحق في الجزء المستقل للمستثمر حتى نقل الوحدات؛ فالوحدة التي ما زال مستخرجها يُظهر المطوّر هي الوضع الافتراضي لا خلل.

وتعدّد المادة 98 ملاحظات قد تظهر في القائمة G وتجيب عن أسئلة لا يجيب عنها كتيّب المبيعات: مبنى شُيّد دون رخصة بناء، ومبنى له رخصة دون رخصة استعمال (upotrebna dozvola)، ووحدة تخالف رخصتها، وشاطئ البحر والملك البحري العام (morsko dobro)، وعبء الإدارة على مبنى ضيافة بموجب تشريعات السياحة. عروض الشقق الفندقية وبرامج التأجير المضمون تُقرأ مقابل القائمة G للوحدة وللقطعة.

العيوب بعد التسليم

لا تنتهي مسؤولية البائع عن العيوب عند التسليم، لكنها تسري بمواعيد قصيرة:

حين يكون القيد خاطئاً

ثلاث طرق وثلاث مُهل، واختيار الطريق الخطأ يعني غالباً اكتشاف الطريق الصحيح بعد فوات مهلته.

تنص المادة 10 على مبدأ موثوقية السجل، لكننا لم نجد في قانون السجل العقاري آلية تعوّض عن القيد الخاطئ: لا ضمان للسجل، ولا صندوق تعويض، ولا إجراء للمطالبة. لهذا يُحمى المال قبل الإتمام لا بعده.

الشراء في مزاد التنفيذ

العقار الذي يبيعه منفّذ عام (javni izvršitelj) له قواعده، وتُسقط المادة 495 من قانون الالتزامات الحماية المعتادة من العيوب. وبموجب قانون التنفيذ: ينقضي الرهن المقيَّد يوم تسليم العقار للمشتري (المادة 161)؛ ولا تنقضي حقوق الارتفاق العقارية أبداً (المادة 162)؛ ويبقى الإيجار الذي أُبرم وسُلّم فيه العقار قبل أمر التنفيذ (المادة 163)؛ والحد الأدنى للسعر 80% من القيمة المقدّرة في المزاد الأول و50% في الثاني و30% في الثالث (المادة 173)؛ ومن لا يجوز له تملّك العقار قانوناً لا يكون مشترياً، فتسري فئات المادة 415 على المزاد أيضاً (المادة 177).

المال والضرائب

الدفع. بموجب المادة 65 من قانون مكافحة غسل الأموال، يُحظر قبض أو دفع مبلغ نقدي قدره 10,000 يورو فأكثر، ولو عبر عدة معاملات مترابطة. وتضيف المادة 65a قاعدة عقارية: إذا كان الثمن 10,000 يورو فأكثر، لا تجوز الدفعة بموجب عقد البيع أو العقد الابتدائي أو أي تصرف ناقل للملكية إلا إذا دفع طرف واحد على الأقل إلى حساب أو من حساب في مصرف داخل الجبل الأسود. ويجب على الكاتب العدل رفض أي عقد يتيح الالتفاف على ذلك، ولا يُعدّ تصريح الطرفين دليلاً على الدفع. التحويل من مصرف خليجي مباشرة إلى حساب البائع خارج الجبل الأسود لا يستوفي القاعدة إذا لم يستعمل أي طرف حساباً محلياً.

ضريبة نقل الملكية. يدفعها المشتري (المادة 7(1) من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات). وبموجب المادة 11: 3% حتى 150,000 يورو؛ و4,500 يورو مضافاً إليها 5% على ما يزيد على 150,000 يورو؛ و22,000 يورو مضافاً إليها 6% على ما يزيد على 500,000 يورو. ولا تُستحق على شراء مبنى جديد، ومنذ 1 أبريل 2026 على أرض بناء، إذا دُفعت عليه ضريبة القيمة المضافة (المادة 6).

الضريبة السنوية. النسبة العامة بين 0.25% و1.00% من القيمة السوقية بحسب قرار البلدية (قانون الضريبة العقارية، المادة 9)، وبين 0.3% و1.5% للمسكن الثانوي (المادة 10 من القانون نفسه). والمسكن المملوك لشخص اعتباري يُعدّ دائماً مسكناً ثانوياً (المادة 11 من القانون نفسه). وخلال 30 يوماً من الشراء يُقدَّم إقرار إلى الإدارة الضريبية المحلية (المادة 16(1) من القانون نفسه)، وهو الالتزام الذي يفوت المشترين الأجانب أكثر من غيره. ولماذا لا يجعلك تصريح الإقامة مقيماً ضريبياً، انظر الإقامة الضريبية في الجبل الأسود: الفخّ الخليجي.

ما الذي نقوم به

• فحص الملكية قبل العقد: قراءة مستخرج الملكية مقابل المواد 36 و65 و66 و77 و78، وتحديد المصالح الأسرية التي قد تختبئ خلف قيد يبدو نظيفاً.
• هيكلة الشراء: باسمك الشخصي أو عبر شركة، وأثر كل خيار على الإقامة والضرائب والإرث.
• الحجز والعربون: بماذا تُلزمك استمارة الحجز أو العقد الابتدائي، وهل العربون kapara أم مقابل عدول، وهل طريق الدفع يستوفي المادة 65a.
• مرحلة التوثيق: العقد وبند القيد وترتيب حركة المال.
• حماية الفجوة: هل يلزم قيد أولوية أو قيد مسبق قبل دفع الثمن.
• القيد والمتابعة: مهلة الخمسة عشر يوماً في المادة 122(2) والالتزامات اللاحقة.
• حين يقع الخطأ: أي الطرق في المواد 124 و125 و124a ما زالت مفتوحة وكم بقي من الوقت؛ أو إخطار العيب في مواعيد قانون الالتزامات؛ أو دعوى المالك ضد الحائز.
• الإقامة على أساس العقار: هل الوحدة والحصة ووعاء ضريبة النقل تستوفي المادة 56 من قانون الأجانب.

نعمل لصالح المشتري أو المُقرض أو التركة، لا لصالح المطوّر أو الوسيط في الطرف الآخر من الصفقة نفسها. لا نقدّم استشارات استثمارية، ولا ننشر عوائد متوقعة أو فترات استرداد؛ فهذه ليست أسئلة قانونية. نحن محامون أتراك ومن الجبل الأسود، والتمثيل أمام السلطات في الجبل الأسود يتولاه محامٍ مقيّد في نقابة محامي الجبل الأسود.

للمزيد: شراء العقارات في الجبل الأسود: دليل قانوني للمستثمر الخليجي، وشراء عقار بالعملات الرقمية، وضريبة نقل العقارات وقائمة الإعفاء.

أرسل المستخرج قبل أن ترسل العربون

إذا كنت تفكر في الشراء، أرسل إلينا مستخرج الملكية ومسودة العقد وسلسلة اكتساب المالك الحالي للعقار عبر صفحة التواصل. سنخبرك بما يغطيه القيد فعلاً، وما لا يمكنه كشفه، وأي موافقات يحتاجها البيع الصحيح، وما الذي يجب أن يحدث قبل أن يتحرك المال.