يحوّل كثيرٌ من مستثمري الويب3 في دبي والخليج مكاسبهم الرقمية (بيتكوين، إيثيريوم، USDT) إلى أصولٍ ملموسة في أوروبا. والجبل الأسود وجهة جذّابة لهذا التحويل بحكم تبنّيه الواسع للعملات الرقمية ومرونة بيئته. لكن السؤال الذي يهمّ المحامي ليس "هل يمكن الدفع بالبيتكوين؟" بل "كيف يُبنى العقد بحيث يصمد أمام الكاتب العدل والمصرف ومكافحة غسل الأموال؟". هذا الدليل يجيب عن الثاني.
التكييف القانوني للعملة الرقمية
العملات الرقمية (kriptovalute) ليست عملةً قانونية في الجبل الأسود؛ فالعملة الرسمية هي اليورو. واستعمالها ليس محظورًا، لكنه غير منظَّم بقانونٍ خاصّ بعد — وهذا تمييزٌ جوهريّ: مجالٌ غير مُنظَّم لا يعني مجالًا ممنوعًا. والنتيجة العملية أن نقل عقارٍ في صورة مقايضةٍ مباشرة بين العملة الرقمية والسند ليس الطريق السليم؛ بل تُبنى الصفقة على التحويل إلى اليورو أولًا.
كيف تُبنى الصفقة فعليًا
الهيكل السليم — الأكثر أمانًا أمام المصرف ومكافحة غسل الأموال — يسير هكذا:
١. تحرير العقد باليورو. يُحرَّر عقد البيع الموثّق (ugovor o kupoprodaji) أمام الكاتب العدل باليورو، ويُثبَّت الثمن باليورو. هذه نقطة لا تنازل فيها.
٢. التحويل من العملة الرقمية إلى اليورو. إذ لا توجد منصّة رسمية لمقايضة الملكية بالعملة الرقمية داخل الجبل الأسود، يحوّل المشتري من محفظته المبلغ المتفق عليه عبر منصّة أو وسيط OTC مرخَّص، فتُحوَّل الأصول الرقمية إلى يورو.
٣. دخول اليورو إلى الحساب المصرفي. يصل المبلغ باليورو إلى حساب البائع المصرفي في الجبل الأسود. وعند تأكيد المصرف استلامه، يصدر البائع إقرار Clausula Intabulandi.
٤. التسجيل العقاري. يبدأ تسجيل الملكية في السجل العقاري (katastar) كأي صفقة نقدية، ويُصدَر سند list nepokretnosti.
بحلول نهاية 2024 وُثّقت — بحسب تقارير السوق — ثلاث صفقات عقارية مموَّلة بالعملات الرقمية لدى الكاتب العدل في مناطق فاخرة مثل بودفا وتيفات، وإن كان عدد المعاملات التي حُوِّلت أصولها خارجيًا ثم دخلت البلاد أكبر من ذلك بكثير.
الضريبة والامتثال: حيث تُربَح الصفقة أو تُكسَر
الضريبة باليورو دائمًا. سواء جرى النقل بمالٍ نقدي أو بتحويلٍ من عملة رقمية، تُحسَب ضريبة نقل العقار (RETT) على القيمة باليورو وتُدفع للدولة باليورو حصرًا. ومصلحة الضرائب لا تقبل العملات الرقمية.
الأرباح الرأسمالية. عند تحويل الفرد عملته الرقمية إلى يورو، إذا فاقت قيمة البيع كلفة الاقتناء الأولى، فقد تنشأ تقنيًا ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 15% على الربح — وهو التفسير القانوني السائد.
اعرف عميلك ومكافحة غسل الأموال (KYC/AML). هنا تكمن العقبة الكبرى. خضع الجبل الأسود لتقييمات لجنة MONEYVAL وشدّد قوانينه. والكُتّاب العدل ملزمون قانونًا بإبلاغ إدارة الشرطة وجهة الاستخبارات المالية عن العقود المرتفعة القيمة المشتبه في كونها ذات أصل رقمي. وأكبر مخاطرة عملية — خطر رفض المصرف — تقع عند بوابة "مصدر الأموال" (Proof of Funds) لحظة دخول اليورو إلى المنظومة المصرفية. فعلى المستثمر الخليجي توثيق مصدر أصوله الرقمية بشفافية تامّة. وهنا تحديدًا تبرز ميزة العملة الرقمية للخليج: إذ تواجه التحويلات المصرفية الدولية الكبيرة احتكاكَ المصارف المراسِلة وتأخيرًا يمتدّ أيامًا، فتعمل الأصول الرقمية أداةَ سيولة تتيح حركة رأس المال — شرط أن يكون المصدر موثَّقًا.
أين يتّجه التنظيم
ينتقل الجبل الأسود من بيئةٍ غير منظَّمة إلى أخرى متوائمة مع الاتحاد الأوروبي. ففي 28 فبراير 2025 أقرّ البرلمان تعديلاتٍ على قانون مكافحة غسل الأموال امتثالًا للتوصية 15 من FATF، فأرسى أول إطارٍ تنظيمي للأصول الرقمية، معتمدًا آلية تسجيل لمزوّدي خدمات الأصول الرقمية بدل ترخيصٍ كامل، ومُلزِمًا المزوّدين المؤسَّسين في الاتحاد الأوروبي بتعيين نقطة تواصل محلّية. وتعتزم حكومة رئيس الوزراء ميلويكو سباييتش — وهو نفسه من خلفية مالية وتداول رقمي — تمرير قانونٍ شاملٍ للأصول الرقمية متوائمٍ مع تنظيم MiCA الأوروبي خلال 2026. ومنح الجنسية لمؤسّس إيثيريوم فيتالك بوتيرين كان إشارةً رمزية إلى هذا التوجّه.
والخلاصة العملية: الباب مفتوح اليوم، لكن الإطار يتحرّك نحو رقابةٍ أشدّ. ومن يبني صفقته على هيكلٍ ممتثلٍ موثَّق المصدر يحمي نفسه أيًا كان اتجاه التنظيم لاحقًا. أمّا أساس عملية الشراء نفسها فمبسوطٌ في دليل العقارات، وأثر التملّك على الإقامة في دليل الإقامة.
ملاحظة في الامتثال الشرعي
لا يتضمّن قانون الجبل الأسود تنظيمًا خاصًّا للتمويل الإسلامي. غير أن بناء الشراء على تملّكٍ مباشر مدفوعٍ نقدًا أو من حقوق ملكية الشركة أو من تحويل أصولٍ رقمية، دون قرضٍ عقاري بفائدة، يتوافق مع التملّك المطلق ويستند إلى أصلٍ ملموس. ومن يطلب امتثالًا شرعيًا رسميًا فعليه استشارة جهة شرعية مختصّة بشأن طبيعة الأصل الرقمي تحديدًا.
اطلع أيضًا على المقارنة بين الجبل الأسود ودبي وتركيا للمستثمر الخليجي.
