أكثر الوعود تكرارًا في تسويق العقارات في الجبل الأسود — اشترِ أي شيء، تحصل على إقامة، وتصير مقيمًا دائمًا خلال خمس سنوات — كان خاطئًا منذ مدّة، ثم جاءت تعديلات يناير 2026 على قانون الأجانب (Zakon o strancima) لتجعل شطره الأول مشروطًا هو الآخر. وبالنسبة للمستثمر الخليجي، صار رقمان يحسمان النتيجة: 150,000 يورو، والقيمة التي تكتبها مصلحة الضرائب على ورقة واحدة.
ما الذي تغيّر في يناير 2026
حتى وقتٍ قريب، كان تملُّك عقارٍ بأي قيمة كافيًا لطلب الإقامة المؤقتة (privremeni boravak) على أساس الملكية العقارية. ثم استحدث قانون الأجانب المعدَّل، النافذ منذ يناير 2026، حدًّا أدنى لـمواطني الدول الثالثة — وهم يشملون مواطني دول مجلس التعاون الخليجي. فلتقديم طلب إقامة مؤقتة على أساس العقار، يجب ألّا تقلّ قيمة العقار عن 150,000 يورو.
وفي الآلية يقع المستثمرون. فالـ150,000 يورو ليست الثمن المدوَّن في عقد البيع ولا الرقم في الإعلان. يوجب القانون إثبات القيمة بالوعاء الضريبي الرسمي (poreska osnovica) المذكور في قرار ضريبة النقل (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti) الصادر عن مصلحة الضرائب المختصة. فإذا دفعتَ 160,000 يورو لكن قدّرت المصلحة القيمة بـ140,000 يورو، يسقط طلب الإقامة. لم يعد التقييم هامشًا؛ صار هو الطلب نفسه.
ولا يسري هذا الحدّ على مواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، ولا على أفراد أسرهم. أمّا مواطنو الخليج فيخضعون له بالكامل. غير أن المشرّع وضع حكمًا انتقاليًا: الأجانب الذين حصلوا على إقامة عقارية مؤقتة قبل 17 يناير 2026 تُحفظ حقوقهم المكتسبة ويُعفَون من قاعدة الـ150,000 يورو عند التجديد. فمن بادر مبكرًا يملك ميزة هيكلية هادئة. كما يشترط التجديد الآن تسوية كامل الالتزامات الضريبية العقارية.
وهم الإقامة الدائمة
وإليك الادّعاء الذي يجب طرحه جانبًا تمامًا: أن الإقامة العقارية تؤدّي إلى الإقامة الدائمة (stalni boravak) بعد خمس سنوات. فبموجب قانون الأجانب، لا تُحتسب المدّة التي يقضيها الأجنبي بتصريحٍ مُنِح على أساس التصرّف في عقارٍ يملكه الأجنبي ضمن سنوات الإقامة القانونية المتّصلة الخمس المطلوبة للإقامة الدائمة. قد تجدّد تصريحًا عقاريًا سنويًا لعقدٍ كامل ولا تقترب من الإقامة الدائمة قيد أنملة عمّا كنتَ عليه في اليوم الأول.
أمّا المسار الذي ينجح فعلًا فهو الشركة. فالمستثمر الذي يملك أكثر من 51% من شركة DOO في الجبل الأسود ويُعيَّن مديرًا تنفيذيًا لها يستطيع الحصول على تصريح إقامة وعمل مؤقت (dozvola za privremeni boravak i rad)، والمدّة على هذا الأساس تُحتسب للإقامة الدائمة. وقد شدّدت إصلاحات 2026 هذا المسار عمدًا لإنهاء الشركات الخاملة: فمسار المدير التنفيذي صار يحمل التزامات ضريبية وتأمينية حقيقية مرتبطة بالمحافظة على الصفة — وهي عمليًا حدّ أدنى سنوي (يُذكَر في حدود 5,000 يورو، يُتحقّق منه وفق معدّلات MUP والضرائب الحالية). لم تعد الشركة لافتةً على الباب؛ صار عليها أن تكون كيانًا عاملًا يدفع التزاماته.
وبالنسبة لمستثمرٍ غايته الحقيقية قاعدة أوروبية طويلة الأمد، فالأثر ملموس: ابنِ الهيكل حول الـ DOO من البداية، وعامِل العقار بوصفه أصلًا لا أداةَ هجرة. والاستراتيجيتان مبسوطتان في دليل العقارات.
الطلب خطوةً بخطوة
تتّجه منظومة الهجرة في الجبل الأسود إلى الرقمنة عبر نظام معلومات التأشيرات، لكن خطوة البصمات تبقى حضورية. فبعد تقديم الطلب، على مقدّمه الحضور شخصيًا إلى وزارة الداخلية (MUP) خلال 10 أيام لإعطاء الصورة والبصمات. والمستندات المعتادة هي:
- جواز سفر صالح لمدة لا تقلّ عن ثلاثة أشهر بعد مدّة الإقامة المنوية.
- سند الملكية (list nepokretnosti).
- تأمين صحي ساري.
- صحيفة سوابق نظيفة مصدَّقة بالأبوستيل من بلد الأصل أو من بلد الإقامة في الأشهر الستة الأخيرة.
- إثبات موارد مالية كافية. ورقم 3,650 يورو تكرّره الوكالات ويعكس الممارسة الشائعة، لكنه غير منصوص عليه بهذه الصيغة في قانون الأجانب أو لوائح MUP، التي تشترط "موارد مالية كافية" — تحقّق من المتوقَّع حاليًا قبل الاعتماد على رقم بعينه.
- عند التجديد، ما يثبت سداد الضرائب العقارية.
تُمنح التصاريح لسنة واحدة. ويجب تقديم التجديد (produženje) قبل انتهاء البطاقة الحالية — وبموجب قواعد 2026، في موعد لا يسبق 60 يومًا ولا يتجاوز 30 يومًا قبل الانتهاء. وأُلغيت الممارسة القديمة في التجديد المتأخّر بدفع غرامة؛ ففوات المهلة يعني البدء من جديد.
وتوضيحًا بشأن الجنسية
لا يوجد برنامج جنسية مقابل استثمار في الجبل الأسود. أُغلق البرنامج السابق نهاية 2022 تحت ضغط الاتحاد الأوروبي، والشائعات المتكرّرة عن إطلاقه ثانيةً في 2026 لا يسندها أي قانون أو مشروع قانون حالي. ولا تُنال الجنسية إلا عبر التجنّس المعتاد بعد إقامة قانونية طويلة. وكل من يبيعك جواز سفر جبل أسود مقابل مبلغ استثماري إنما يبيعك شيئًا لا وجود له.