Stanje na dan: 18. oktobra 2026. Status: Zapažanje iz prakse. Propis: Zakon o strancima, član 56 st. 4 i 5 i član 217b. Obje odredbe uvedene su Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o strancima („Službeni list CG", br. 3/2026, objavljen 9. januara 2026, stupio na snagu 17. januara 2026) i na snazi su. Praksa opisana u nastavku ne zasniva se na objavljenom uputstvu, već na obrazloženjima odbijenih zahtjeva i razgovorima sa upravom. Datirani akt ministarstva kojim bi ta praksa bila uvedena nijesmo vidjeli.
Ako ste stan ili kuću u Crnoj Gori kupili i po tom osnovu dobili privremeni boravak prije 17. januara 2026, dozvolu produžavate svake godine. Prag od 150.000 eura uveden u januaru nije pisan za vaše produženje, i zakon to kaže posebnim članom. U posljednje vrijeme praksa od tog člana odstupa. To se tiče i državljana Srbije, Bosne i Hercegovine i Sjeverne Makedonije, jer izuzetak iz stava 5 važi samo za građane EU, EEP i Švajcarske.
Šta kaže zakon
Uslov vrijednosti je u članu 56 stav 4: „Dokaz o vrijednosti nepokretnosti iz stava 1 ovog člana je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza, čiji iznos osnovice za oporezivanje nije manji od 150.000 eura." Računa se osnovica iz tog rješenja, a ne kupoprodajna cijena iz ugovora. Stav 5 izuzima državljane država članica EU i članove njihovih porodica, bez obzira na državljanstvo člana porodice, kao i državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske.
Isti zakon o izmjenama odredio je i na koga se prag ne odnosi. Član 217b, dodat članom 89 tog zakona, glasi: „Strancu kojem je prije dana stupanja na snagu ovog zakona, izdata dozvola za privremeni boravak radi korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti koju posjeduje u Crnoj Gori, postupak po zahtjevu za produženje dozvole za privremeni boravak podnijetom nakon dana stupanja na snagu ovog zakona, okončaće se u skladu sa Zakonom o strancima („Službeni list CG", br. 12/18, 3/19, 86/22 i 77/24)."
Upućivanje vodi na tekst zakona prije januarskih izmjena, a u njemu dokaza o vrijednosti nema. Riječi o dokazu o vrijednosti koji izdaje lokalni poreski organ dodao je u član 56 stav 1 član 24 zakona 3/2026. Član 217b ne propisuje rok. Ne kaže ni „samo prvo produženje". Mjerilo je jedno: datum izdavanja dozvole. Za „prelazni period od godinu dana", koji se pominje na internetu, u tekstu nema osnova. Zahtjevi podnijeti prije 17. januara o kojima još nije odlučeno takođe se, po članu 217a stav 2, okončavaju po ranijem zakonu.
| Situacija | Dokaz o vrijednosti od 150.000 € | Osnov |
|---|---|---|
| Prvi zahtjev po osnovu nekretnine nakon 17. januara 2026. | Traži se | čl. 56 st. 4 |
| Dozvola izdata prije 17. januara 2026, sada se traži produženje | Po tekstu zakona ne traži se | čl. 217b |
| Zahtjev podnijet prije 17. januara 2026, još bez odluke | Po tekstu zakona ne traži se | čl. 217a st. 2 |
| Državljanin EU, EEP ili Švajcarske i članovi porodice | Ne traži se nikada | čl. 56 st. 5 |
Šta se dešava u praksi
Zahtjevi za produženje stranaca koji su privremeni boravak po osnovu nekretnine dobili prije 17. januara 2026. odbijaju se uz obrazloženje da je poreska osnovica nekretnine ispod 150.000 eura. U razgovorima sa upravom čuje se da će se uslov od sada primjenjivati i na njih. Pisano i objavljeno uputstvo Ministarstva unutrašnjih poslova sa takvim pristupom nijesmo vidjeli. Nijesmo vidjeli ni obrazloženje kako se u tim predmetima tumači član 217b.
Tekst zakona gleda datum izdavanja dozvole i produženje upućuje na raniji zakon. Obrazloženja odbijenih zahtjeva primjenjuju današnji član 56 stav 4. Ta razlika je predmet upravnog spora. Koje pravno sredstvo i u kom roku stoji vam na raspolaganju, piše u pouci o pravnom lijeku na kraju rješenja. Rok za podnošenje tužbe Upravnom sudu je 20 dana od dana dostavljanja rješenja (Zakon o upravnom sporu, član 17 stav 1).
Šta tekst ostavlja otvorenim
Član 217b na raniji zakon upućuje cijeli postupak produženja. Iz toga slijede dvije posljedice, i obje čitamo iz teksta, a ne iz prakse. Prva: obaveza dokaza o izmirenim poreskim obavezama za vrijeme trajanja dozvole (član 64 stav 4) takođe je uvedena u januaru, pa se prema doslovnom čitanju ne traži kod produženja po članu 217b. Druga: raniji tekst je za produženje propisivao samo „najkasnije 30 dana" prije isteka; granicu „najranije 60 dana" dodala je ista januarska izmjena.
Postoji i situacija koju član 217b ne pokriva. Odredba govori o produženju. Ako vam je dozvola već istekla i podnosite novi zahtjev, to nije produženje nego zahtjev za izdavanje, i po našem čitanju tada se primjenjuje prag iz člana 56 stav 4. Zato je poštovanje roka glavna zaštita.
Kako mi to čitamo
Tekst zakona je jasan: kod produženja dozvole po osnovu nekretnine izdate prije 17. januara 2026. dokaz o osnovici od 150.000 eura ne može se tražiti. Pošto praksa ide u drugom pravcu, predlažemo da zahtjev sastavite tako da zadovolji oba teksta. Podnesite ga najranije 60, a najkasnije 30 dana prije isteka dozvole (član 64 stav 1); taj rok zadovoljava i raniji tekst. Priložite dokaz da je prva dozvola izdata prije 17. januara 2026. (dozvolu ili rješenje) i u zahtjevu se izričito pozovite na član 217b. Priložite i potvrdu da nemate poreskog duga, iako je doslovno čitanje ne traži. Ako stigne rješenje o odbijanju, zabilježite datum dostavljanja, jer od tog dana teče rok za tužbu.
Ovaj tekst je čitanje crnogorskih propisa; zastupanje i tužba u konkretnom predmetu posao su advokata upisanog u Advokatsku komoru Crne Gore.
Posljedice odbijanja uskoro postaju teže. Izmjene Zakona o strancima koje je Skupština usvojila 15. oktobra 2026. (EPA 1181) do 18. oktobra nijesu objavljene u „Službenom listu" i stupaju na snagu osmog dana od objavljivanja. Prema novom članu 109, rješenje o odbijanju zahtjeva za privremeni boravak sadržaće i rok za napuštanje Crne Gore. Prema novom članu 112, strancu koji u tom roku ne napusti zemlju zabrana ulaska izriče se obavezno; njeno trajanje, zavisno od okolnosti, počinje od jedne godine.
Šta se ne mijenja
Vaše pravo svojine nije dirnuto: odbijanje se tiče boravka, ne nekretnine. Dozvole izdate po ranijem zakonu važe do isteka perioda na koji su izdate (član 218a). Za prve zahtjeve po osnovu nekretnine nakon 17. januara 2026. prag od 150.000 eura je na snazi i ovaj tekst se na njih ne odnosi. Pravilo da dozvola prestaje da važi ako stranac boravi van Crne Gore duže od 30 dana (član 65 stav 1 tačka 3) isto je za ranije i nove imaoce dozvola.
Predlog novog Zakona o strancima, koji je Vlada uputila Skupštini 8. oktobra 2026. (EPA 1219), zadržava prag od 150.000 eura, ali bi se primjenjivao tek od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji; prelaznu odredbu o tome kako se postojeće dozvole prenose ne sadrži. Jedina izmjena zakona poslije januara, zakon objavljen u „Službenom listu CG", br. 33/2026 od 10. marta 2026, promijenila je samo naziv člana 175a; članove 56 i 217b nije dirala.
Kako da provjerite
Zakon o izmjenama u službenoj objavi nalazi se na stranici registra Službenog lista. U pregledniku strana 9 prikazuje član 24 (stavovi dodati u član 56), strane 39 i 40 član 89 (članovi 217a i 217b), a strana 40 odredbu o stupanju na snagu (član 92). Prečišćeni tekst sa svim izmjenama je u datoteci na gov.me; tražite „Član 217b". Jedini član martovske izmjene je na posebnoj stranici registra. Objavljivanje EPA 1181 možete pratiti na stranici akta 4354 Skupštine.
Opšte uslove ovog osnova opisali smo u tekstu o boravku po osnovu nekretnine. Detalji EPA 1181 su u našoj bilješci od 16. oktobra, a novi predlog zakona u bilješci od 9. oktobra. Ako ministarstvo objavi pisani stav ili bude objavljena sudska odluka o ovom pitanju, dopunićemo ovu bilješku; ostale promjene su u rubrici Pregled propisa.
