Есть род черногорской проблемы с титулом, которую не решает никакой торг по цене, потому что это не порок права собственности продавца. Продавец — собственник. Продавец вправе продать. И как только квартира стала вашей, поименованное лицо может по-прежнему иметь право в ней жить — с исключением всех прочих, вас в том числе — до конца своей жизни.
Это личный сервитут, и черногорское право знает три таких. Они урегулированы статьями 222–249 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima и видны в выписке из кадастра ещё до подписания — в определённом листе, если знать, куда смотреть.
Три права, а не одно
Статья 222. Личные сервитуты — это: право узуфрукта (pravo plodouživanja), право пользования (pravo upotrebe) и право проживания (pravo stanovanja).
Различие важно, потому что три права ведут себя по-разному именно в том пункте, который больше всего заботит покупателя: может ли обладатель поселить в помещении кого-то другого.
Статья 223 — узуфрукт. Самое широкое право пользоваться чужой вещью (служащей вещью) и собирать с неё плоды, с обязанностью сохранять её существо. Обладатель осуществляет его с заботливостью хорошего хозяина.
Статья 244 — право пользования. Обладатель может пользоваться вещью и собирать плоды в пределах своих личных потребностей и потребностей членов своей семьи, не нарушая существа вещи. Всё, что вещь даёт сверх этого, принадлежит собственнику.
Статья 248 — право проживания. Обладатель управомочен, с исключением всех прочих лиц, использовать чужое жилое здание или квартиру как самостоятельную часть здания в целях проживания. С ним могут проживать члены его домохозяйства, лица, которые его содержат, и лица, необходимые для ведения домашнего хозяйства, — и это только в течение его жизни.
Строка, удивляющая иностранных покупателей
Поищите эту тему по-русски, по-немецки или по-итальянски — и прочтёте, что такие права личные и потому непередаваемы. В Черногории это верно для двух из трёх и неверно как раз для самого ценного.
Статья 230. Узуфруктуарий может передать другому лицу правовой сделкой (договором аренды, ссуды и подобными) выгоды, которые даёт служащая вещь, если это право у него не отнято.
Напротив, статья 245 прямо объявляет право пользования непередаваемым, а статья 248 говорит то же о праве проживания.
Зарегистрированный узуфрукт на покупаемой квартире может, стало быть, означать не только, что обладатель вправе ею пользоваться, но и что он вправе сдать её нанимателю — и получать арендную плату — пока вы значитесь собственником. Плата его, не ваша.
Где это стоит в выписке
Черногория ведёт единый реестр недвижимости и прав на неё, а основной документ — list nepokretnosti. Его строение определяет статья 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:
- лист A — земля, участок
- лист B — обладатель прав на этот участок
- лист V — здания и самостоятельные части зданий с обладателями прав на них (лист V, часть 1 — сети)
- 🔴 лист G — обременения и ограничения
Зарегистрированный узуфрукт или право проживания — это обременение. Оно появляется в листе G. Не в A, не в B, не в V — и потому проверка, останавливающаяся на «кто записан собственником», его вовсе не замечает.
Ещё две нормы того же закона решают, какой вес у этого листа:
- Статья 9 — публичность. Каждый вправе ознакомиться с данными кадастра и получить list nepokretnosti либо справку о том, что определённая недвижимость или право зарегистрированы.
- 🔴 Статья 10 — достоверность. Внесённые в кадастр данные о недвижимости и правах считаются верными, и никто не может нести неблагоприятные последствия в обороте недвижимости и иных отношениях, где эти данные используются.
Статья 55 добавляет, что заверенный list nepokretnosti и выписка из него — официальные документы, и орган обязан выдать их в течение трёх дней с момента обращения.
Прочитанные вместе, это не формальности. Они означают, что информация была вам доступна, и недорого, до подписания.
Как право там оказалось
🔴 Статья 226. Узуфрукт приобретается на основании договора, завещания и приобретательной давности (održaj). Для приобретения узуфрукта на недвижимость по договору или завещанию требуется запись в кадастре; к приобретению по održaj соответственно применяются нормы о приобретении права собственности по давности.
Статьи 247 и 249 подчиняют право пользования и право проживания тем же правилам возникновения и прекращения.
Отсюда два практических следствия. Первое: договорное или завещательное право, о котором стоит беспокоиться, по определению зарегистрировано, так что лист G — это место, где поиск заканчивается, а не начинается. Второе: održaj — исключение, поскольку право, приобретённое длительным владением, от этой записи не зависит, и потому осмотр объекта тоже не факультативен.
Статья 225 подтверждает, что предметом могут быть чужие движимые и недвижимые вещи. Статья 224 позволяет сузить объём, исключив определённые выгоды, и установить право под условием, со сроком или с возложением — так что найденная запись может быть уже общего правила, а лежащий за ней документ стоит прочесть.
Когда оно прекращается — включая часы, о которых никто не говорит
🔴 Статья 240. Узуфрукт прекращается:
- истечением времени, если он был установлен на срок, и не позднее чем со смертью узуфруктуария (или с прекращением юридического лица);
- когда качества собственника и узуфруктуария соединяются в одном лице;
- когда третье лицо приобретает по održaj узуфрукт или право собственности на ту же служащую вещь;
- 🔴 вследствие неосуществления узуфрукта в течение пяти лет, если узуфруктуарий не был в этом воспрепятствован;
- отказом обладателя;
- по истечении 30 лет, если сервитут установлен в пользу юридического лица.
Правило пяти лет меняет переговоры. Пожизненное право проживания, обладатель которого много лет назад уехал за границу и квартирой не пользуется, не обязательно ещё живо как право — но «не обязательно» не вывод. Это вопрос с фактическим ответом, и установить его лучше до сделки, чем после.
Статья 241 сохраняет право на оставшейся части при частичной гибели вещи. Статья 242 прекращает его окончательно при полной гибели, даже если собственник восстановит за свой счёт. А 🔴 статья 243 распространяет право на выплаченную страховую сумму и — если собственник употребит её на восстановление — на новую вещь.
Кто что платит, пока право течёт
Здесь собственники удивляются чаще всего, потому что бремя лежит не там, куда его помещает интуиция.
- 🔴 Статья 233. Публичные сборы и иные публичные обязанности, обременяющие плоды и текущее пользование вещью, несёт узуфруктуарий соразмерно длительности. Все прочие обременения несёт собственник. Если узуфруктуарий уплатил обременения собственника, тот обязан возместить их при прекращении узуфрукта.
- Статья 234. Узуфруктуарий обязан пользоваться вещью как хороший хозяин и содержать её за свой счёт в том состоянии, в каком принял.
- Статья 236. Узуфруктуарий несёт расходы обычного содержания. К расходам, к которым он не был обязан, применяются правила о ведении чужих дел без поручения.
- Статья 235. Узуфруктуарий обязан уведомить собственника о чрезвычайных работах, нужных для сохранения вещи, и обязан их претерпевать.
- 🔴 Статья 232. Узуфруктуарий обязан застраховать вещь за свой счёт в пользу собственника от пожара и иных рисков, когда страхование обязательно или когда по местным представлениям его предписывают правила хорошего хозяина. Если вещь уже была застрахована, он платит премии соразмерно.
Для права пользования статья 246 делит публичные обременения и обычное содержание между обладателем и собственником соразмерно выгодам, которые каждый из них получает, и длительности права.
Две нормы, которые надо применять, а не только знать
🔴 Статья 237 — опись. Собственник или узуфруктуарий вправе в любое время потребовать составления за общий счёт описи и оценки служащей вещи; требующий вносит нужную сумму авансом. А затем жало:
Если опись и оценка не составлены, предполагается, что узуфруктуарий принял вещь в пригодном состоянии среднего качества.
Собственник, который никогда не составлял описи, а потом утверждает, что квартира вернулась повреждённой, спорит против законной презумпции. Опись дёшева; презумпция — нет.
🔴 Статья 239 — обеспечение. Собственник служащей вещи, чьи права в опасности, может требовать от узуфруктуария обеспечения. Если тот его не предоставит, вещь может быть у него изъята и передана в управление лицу, назначенному судом, — и может быть передана собственнику.
Статья 238 регулирует возврат: передача в том состоянии, в каком вещь была принята, без возмещения снижения стоимости, вызванного обычным и целевым пользованием; для потребляемых вещей вместо этого уплачивается их стоимость.
Что сделать до подписания
- Получите list nepokretnosti самостоятельно и прочтите лист G, а не только запись о собственности. Статья 9 даёт вам право, статья 55 даёт органу три дня.
- Найдя запись, запросите документ, на котором она основана. Статья 224 означает, что право может быть условным, срочным или уже общего правила, а статья 230 — что узуфрукт может включать возможность сдавать в аренду.
- Установите, какое из трёх прав перед вами. Право проживания (статья 248) прекращается с жизнью обладателя и непередаваемо; узуфрукт (статья 230) поддаётся хозяйственному использованию.
- Спросите, когда оно осуществлялось в последний раз. Пятилетнее правило статьи 240 — реальное основание прекращения, а не тонкость.
- Осмотрите объект физически. Статья 226 регистрирует договорные и завещательные права, но održaj от этой записи не зависит.
- Если право должно быть снято в рамках сделки, урегулируйте погашение в договоре и в реестре — а опись по статье 237 сделайте, пока отношения ещё доброжелательны.
О смежных рамках: сервитут прохода на вашем участке, долевая собственность, продажа доли и раздел и, если запись уже оспаривается, нарушение владения, сроки и самозащита.
На чьей мы стороне и как получаем вознаграждение
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Вознаграждение мы получаем от клиента, для которого действуем, и ни от кого больше в сделке: без комиссий, без платы за рекомендацию, без доли в договоре, который проверяем.
Действия, требующие представительства перед черногорским судом или государственным органом, осуществляет адвокат, внесённый в реестр черногорской адвокатуры. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: получить list nepokretnosti, прочесть лист G вместе с документом, на котором он основан, определить, какое из трёх прав зарегистрировано, и сказать вам, что оно делает с пользованием объектом, который вы собираетесь купить.
Если в титуле есть запись, которую вы не понимаете
Пришлите нам list nepokretnosti и, если он у вас есть, договор или решение, к которому относится запись. По этим двум документам первый ответ — какое это право, кто им обладает, что оно позволяет и когда заканчивается — приходит быстро.
