Краткая версия черногорской долевой собственности ходит повсюду: долю можно продать свободно, а у остальных сособственников есть право преимущественной покупки. Это верно — и это примерно одна десятая того, что решает такие дела.
Остальное — в статьях 131–152 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, и оно отвечает на вопросы, с которыми люди приходят на самом деле. Кто решает про ремонт. Кто может обременить объект ипотекой. Что будет, если один сособственник перестанет платить. Можно ли остановить брата, который вынуждает продажу. И что суд действительно постановит, когда никто не согласен.
Предупреждение на всю страницу: здесь изложено только черногорское право. Сроки и понятия вашей страны сюда не переносятся и не используются как числовое сравнение; русские термины нужны для ориентира. Если речь о доме, а не об общей вещи, см. оспаривание решения собрания; о проходе по чужой земле — сервитут прохода.
Что вы можете всегда, и десять дней после этого
Статья 131 устанавливает долевую собственность на неразделённую вещь, где доля каждого определена — половина, треть, 3/8.
Статья 132 делает четыре вещи сразу.
Сособственник вправе владеть вещью и пользоваться ею совместно с остальными соразмерно своей доле, не нарушая прав остальных сособственников.
Сособственник может распорядиться своей долей без согласия остальных. Это та фраза, которую цитируют все, и она действительно безусловна: ни разрешения, ни вето.
При продаже доли остальные имеют право преимущественной покупки. И вот операционная деталь, которую сводки опускают: если сособственник не примет предложение в течение 10 дней со дня, когда ему было вручено письменное предложение о покупке доли, предлагающий вправе продать свою долю третьему лицу.
Десять дней, отсчёт от вручения письменного предложения. Не тридцать. Не с момента, когда услышал.
Наконец, плоды и иные доходы от вещи делятся между сособственниками соразмерно размеру их долей — арендная плата включительно.
Решения считаются по стоимости, а не по головам
Именно здесь иностранные сособственники ошибаются чаще всего, потому что три человека — это не три голоса.
Обычное управление (статья 134) требует согласия сособственников, чьи доли вместе составляют более половины стоимости вещи. Тот, у кого 60%, решает обычное управление один.
В той же статье два предохранительных клапана. Если согласие не достигнуто и действие необходимо для обычного содержания вещи, решает суд. И — часть, которую стоит запомнить — любой сособственник может просить решения суда даже тогда, когда большинство по стоимости согласилось, если предпринимаемое действие может причинить остальным сособственникам значительный вред. У большинства нет последнего слова.
Назначение и отзыв управляющего (статья 135) требует того же большинства по стоимости. Управляющий — поверенный сособственников: если они не определят иное, к его правам, обязанностям и прекращению полномочий применяются правила о поручении. Это более лёгкая и легче отзываемая связь, чем принято думать.
Урегулирование способа пользования вещью (статья 136) — кто пользуется какой комнатой, каким сезоном, каким парковочным местом — тоже требует более половины стоимости.
Что требует всех
Статья 138 перечисляет то, что выходит за рамки обычного управления, и это список, который читают перед любой подписью:
отчуждение всей вещи, изменение её назначения, сдача внаём всей вещи, установление ипотеки на всю вещь, передача в залог, установление вещных сервитутов, крупный ремонт, пристройка, надстройка, переустройство и тому подобное
Всё это требует согласия всех сособственников. Тот, у кого 90%, не может обременить объект ипотекой. Большинство не может установить на нём право прохода. Большинство не может сдать его целиком.
Если единогласия нет, каждый сособственник вправе требовать решения суда. Тупик — не тупик, а дорога к судье.
И фраза, которая стоит больше, чем кажется: каждый сособственник вправе в любое время требовать представления отчётов и раздела всех выгод. Если один получает аренду, остальным не нужен особый повод, чтобы запросить цифры.
Исключение для срочного
Статья 137: сособственник может без согласия остальных совершать действия, необходимые и неотложные для содержания или сохранения вещи.
Прорвавшаяся труба не ждёт большинства по стоимости. Но обратите внимание на оба прилагательных — необходимые и неотложные. Крыша, текущая уже две зимы, не является ни тем, ни другим.
Расходы и санкция, которой не ждут
Статья 139 возлагает расходы пользования, управления и содержания и прочие обременения, относящиеся ко всей вещи, на сособственников соразмерно размеру их долей.
Затем — принуждение:
Если сособственник не платит свою часть расходов, остальные могут требовать, чтобы уплата была произведена из его доли в плодах или иных доходах вещи, а если этого недостаточно для покрытия расходов либо взыскание невозможно, они могут требовать продажи его доли с публичных торгов.
Тот, кто перестал платить, не просто должник остальных: его доля обнажена. Для семейной недвижимости, где одна ветвь эмигрировала и перестала вносить вклад, именно эта норма в итоге всё решает.
Право выйти — и почему от него нельзя отказаться
Статья 140 — хребет главы.
Сособственник вправе в любое время требовать раздела вещи, кроме времени, когда такой раздел был бы во вред остальным сособственникам, если законом не установлено иное.
>
Это право не подлежит исковой давности.
>
Ничтожен договор, которым сособственник постоянно отказывается от права на раздел вещи.
Три следствия. Никто не заперт в долевой собственности навсегда. Течение времени не ослабляет притязание, сколько бы десятилетий ни прошло. А оговорка в семейном соглашении, обещающая никогда не требовать раздела, не просто трудноисполнима — она ничтожна.
Единственная оговорка временная: в разделе может быть отказано в момент, когда он повредил бы остальным. Это возражение о времени, а не постоянное.
Временно заблокировать: пять лет и кого это связывает
Сособственники могут единогласно решить, что в течение определённого времени, но не более пяти лет, раздел не может быть потребован (статья 141). Единогласно и с потолком.
Статья 142 затем отвечает на вопрос, решающий, стоит ли такое соглашение чего-нибудь: оно имеет правовое действие и в отношении правопреемника сособственника — того, кто долю покупает или наследует — если только правопреемник не стал сособственником на основании возмездной сделки и не знал и не мог знать о соглашении.
Возмездный приобретатель, который действительно не знал, свободен; наследник или приобретатель, который знал, — нет.
Та же статья открывает путь извне: личный кредитор сособственника может требовать раздела, если он не смог удовлетвориться за счёт остального имущества этого сособственника. Соглашение о неразделе не защищает долю от кредитора, у которого кончились прочие активы.
Как раздел происходит на самом деле
По соглашению (статья 143). Сособственники могут разделить во внесудебном порядке. Для недвижимости договор о разделе составляется в письменной форме и удостоверяется у компетентного органа либо нотариуса.
Судом (статья 144). Любой сособственник может просить, чтобы раздел произвёл суд в особом производстве (vanparnični postupak). О способе раздела сособственники договариваются; если согласия нет, способ определяет суд.
Далее закон даёт судье градуированный набор инструментов.
Статья 145 — незначительная доля. Если раздела требует сособственник, чья доля незначительна, а остальные возражают, суд может решить, что остальные выплатят ему его долю. Тот, у кого 2%, не обязательно принудит к продаже целого.
Статья 146 — сначала раздел в натуре. Суд, всякий раз когда это возможно и если этим не была бы значительно уменьшена стоимость вещи, определит физический раздел так, чтобы каждый получил в натуре часть, соответствующую размеру либо стоимости его доли. Если полученные части по стоимости не соответствуют долям, суд определит, что получивший большее выплатит остальным разницу деньгами.
Статья 148 — присуждение одному. Когда физический раздел невозможен или ощутимо уменьшил бы стоимость, суд может — по требованию отдельных сособственников, если обстоятельства это оправдывают, с учётом размера долей и потребности каждого в вещи — решить, что вещь достанется одному сособственнику, который выплатит остальным стоимость их долей в срок, установленный судом. И затем защита, делающая это работоспособным:
Остальные сособственники приобретают на вещь залоговое право до выплаты стоимости их долей.
Статья 149 — публичная продажа. Если суд решит, что физический раздел невозможен или значительно уменьшил бы стоимость, и не присудит вещь одному из сособственников, он определит выставить вещь на публичную продажу и полученную сумму разделить между сособственниками соразмерно их долям.
Статья 150 — расходы. Расходы раздела несут сособственники соразмерно долям, если законом или их соглашением не определено иное.
После раздела: три года и то, что уцелеет
Статья 151. Остальные сособственники отвечают за юридические и физические недостатки вещи перед тем, кому она досталась при разделе, в пределах стоимости собственных долей. Это право прекращается по истечении трёх лет с момента раздела.
Раздел, таким образом, не является чистым разрывом с первого дня. Три года остальные отвечают за переданное — а по истечении трёх лет нет.
Статья 152. Залоги, сервитуты и иные вещные права, обременявшие неразделённую вещь до раздела, могут осуществляться как и прежде. Но когда осуществление вещного сервитута относится лишь к одной части вещи, это право прекращается в отношении остальных частей.
Ипотека на целом не испаряется оттого, что сособственники разделили. Право прохода, пересекавшее только северную полосу, не распространяется на отделённые от неё части.
Прежде чем входить в долевую собственность
- Установите доли по стоимости, а не число имён. Статья 134 считает стоимость; меньшинство по стоимости не контролирует обычное управление, а большинство по стоимости всё равно не может ничего из списка статьи 138.
- Покупая долю, требуйте доказательства, что письменное предложение по статье 132 было вручено остальным и что десять дней истекли. Это риск продавца — и он становится вашим.
- Спрашивайте, есть ли соглашение о неразделе. Если есть, сверьте дату с пятилетним потолком статьи 141 и помните статью 142: как возмездный приобретатель, который теперь о нём знает, вы связаны.
- Требуйте отчётов. Статья 138 даёт это право каждому сособственнику в любое время; продавец, который их не предъявляет, тем самым вам кое-что сообщает.
- Проверьте, нет ли у кого-то из сособственников задолженности. Статья 139 выставляет долю неплательщика на торги, что меняет круг ваших будущих сособственников.
- Посмотрите список G на предмет ипотек и сервитутов: по статье 152 они переживут последующий раздел.
На чьей мы стороне и как получаем оплату
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Нам платит клиент, в интересах которого мы действуем, и никто другой в сделке: без комиссий, без вознаграждения за рекомендацию, без доли в проверяемых нами договорах.
Работа, требующая представительства в черногорском суде или государственном органе, выполняется адвокатом, внесённым в реестр Адвокатской палаты Черногории. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: определить доли по стоимости, проверить, была ли соблюдена процедура преимущественной покупки, прочитать возможное соглашение о неразделе в свете статей 141 и 142 и подготовить материалы для производства о разделе.
Если вы уже сособственник
Если хотите выйти, первые факты — ваша доля по стоимости, существует ли соглашение о неразделе и от какой даты, и возможен ли реально физический раздел объекта, потому что именно это решает, идёте ли вы к статье 146, 148 или 149.
Если выталкивают вас, вопросы такие: является ли доля, требующая раздела, незначительной в смысле статьи 145, и является ли это моментом, когда раздел повредил бы остальным по статье 140.
Пришлите нам list nepokretnosti, любое наследственное решение или соглашение о разделе и записку о том, кто что платил.