Большинство покупок земли в Черногории решают две фразы, и в договоре их почти никогда нет.
Первая: соседи всегда здесь ездили. Вторая: в листе недвижимости об этом ничего нет. Обе могут быть верны одновременно, и вывод отсюда неочевиден — потому что в Черногории право прохода может существовать без записи, может связывать вас или не связывать в зависимости от того, когда вы купили, и может тихо прекратиться после трёх лет неосуществления.
Предупреждение на всю страницу: здесь изложено только черногорское право. Сроки и понятия, знакомые вам по своему законодательству, сюда не переносятся и не используются как числовое сравнение. Русские термины нужны лишь для ориентира.
Если речь о доме, а не об участке, см. оспаривание решения собрания и соседские споры; что проверять в кадастре — в заметке кадастр: что проверять.
Где сервитут живёт в деле — и чего запись не говорит
Лист недвижимости (list nepokretnosti) построен из именованных разделов. Согласно статье 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A — земельный участок, B — обладатель права на него, V — здания и обособленные части с их правообладателями, V – часть 1 — vodovi (сети и линии) с их правообладателями, G — обременения и ограничения.
Статья 78 помещает в этот список G вещные и личные сервитуты, ипотеку и надыпотеку, аренду и концессии сроком более пяти лет, преимущественное право покупки и запреты отчуждения и обременения.
Статья 79 добавляет три вещи, которые полезно знать, прежде чем читать такую запись:
- Вещный сервитут вносится дважды: как право господствующего объекта (povlasno dobro) и как обременение служащего объекта (poslužno dobro). Если вы покупаете обременённый участок, обременение должно быть на вашем собственном листе, а не только у соседа.
- Сервитуты вносятся с содержанием и объёмом права, без указания какой-либо денежной стоимости. Запись не скажет вам, сколько он стоил и что было уплачено.
- Когда осуществление права пространственно ограничено, пространственные границы должны быть точно определены — и считаются точно определёнными только если они нанесены на схему (*skica*), приложенную к документу, на основании которого испрашивалась запись.
Именно последний пункт практический. «Право прохода» голой строкой в списке G говорит, что нечто существует, но не где оно проходит. Запросите документ, на котором запись основана, и ищите схему.
Три способа возникновения
Статья 201: вещный сервитут возникает из сделки, из решения суда или иного государственного органа и в силу приобретательной давности (*održaj*). Решает суд, если специальный закон не назвал иной орган.
По соглашению (статья 202). Сервитут приобретается записью в кадастр либо иным предусмотренным законом способом. Договор должен быть письменным и удостоверенным компетентным органом либо нотариусом. Рукопожатие не сервитут; подписанная, но не внесённая бумага — тоже нет: это притязание на запись, а не само право.
По решению (статья 206). Суд или государственный орган устанавливает сервитут, когда собственник господствующего объекта не может использовать его полностью или частично без соответствующего использования служащего объекта, а также в иных установленных законом случаях. Приобретается он в день вступления решения в законную силу (pravosnažnost), если закон не предусматривает иного.
По давности — и вот там сюрпризы.
Дорога, которой пользуются двадцать лет
Статья 203 устанавливает три разных срока, и это не меню на выбор:
- 20 лет — если собственник господствующего объекта фактически осуществлял сервитут, а собственник служащего объекта этому не возражал.
- 10 лет — для добросовестного и законного владельца сервитута.
- 15 лет — на основании добросовестного владения.
И исключение, решающее реальные дела: сервитут не может быть приобретён по давности, если он осуществлялся злоупотреблением доверием собственника или владельца служащего объекта, силой, обманом, либо если был предоставлен до отзыва (do opoziva). Сосед, которому сказали «конечно, пока проезжай», получил отзывное разрешение, а отзывное разрешение в право не вызревает.
Статья 204 сужает дальше: по давности приобретаются только видимые сервитуты, а видимым сервитут является, если его существование сопровождается каким-либо внешним видимым знаком. Накатанная колея, ворота, водопропускная труба, столб — что-то на местности.
Далее статья 205, решающая для покупателя:
Вещный сервитут, приобретённый по давности, может быть противопоставлен третьему добросовестному лицу с момента записи в кадастр.
Читать в обе стороны.
Если вы покупаете служащий объект, приобретённый по давности, но не внесённый сервитут не является автоматически противопоставимым вам — при условии, что вы третье добросовестное лицо. В этом юридическая суть совета доверять листу.
Если вы покупаете господствующий объект потому, что «доступ был всегда», положение хуже, чем кажется. Приобретённое по давности незарегистрированное право может быть вполне реальным между прежними соседями и всё же не быть противопоставимым тому, кто купит другую сторону в следующем году. Доступ, опирающийся на незарегистрированный сервитут, — это доступ со сроком годности, привязанным к ближайшей продаже соседа.
Если у участка нет дороги: необходимый проход
Статья 215 — средство для окружённого участка, и оно структурировано сильнее, чем ожидают покупатели.
Собственник, не имеющий выхода на публичную дорогу либо способный добраться до неё лишь чрезмерным объездом — окружённая земля, анклав — вправе требовать, чтобы ему за плату был разрешён проход по чужой земле. Это nužni prolaz.
Он может быть установлен как право прохода для пешеходов, повозок, механических транспортных средств, сельскохозяйственных машин и тому подобного. Вопрос, следовательно, никогда не только «есть ли право прохода», но «для чего».
Далее пять правил, решающих практический исход.
Ловушка раздела. Если анклав возник в результате раздела, необходимый проход может быть разрешён только по той земле, которая до этого раздела составляла с анклавом единое целое. Если крупный прибрежный участок был разделён и ваш оказался за остальными, вы не можете переходить к самому удобному соседу: вы ограничены контуром материнского участка — и если этот маршрут застроен или собственник настроен враждебно, закон всё равно указывает именно на него.
Наименьший вред. Обладателю права может быть предписано принять меры, обеспечивающие, чтобы проход осуществлялся в условиях, наименее вредных для пересекаемой недвижимости.
Дом и двор. Необходимый проход не может быть установлен через дом и двор, кроме случая, когда нет другого выхода на публичную дорогу.
Ответные ходы обременённого собственника. Он вправе требовать, чтобы обладатель права выкупил часть недвижимости, служащую для прохода. А при изменившихся обстоятельствах — требовать, чтобы проход осуществлялся в другом месте той же недвижимости.
Он может быть отменён. Если построена новая публичная дорога либо основания отпали иначе, обременённый собственник вправе требовать отмены — и обязан тогда вернуть часть полученной платы по оценке суда.
Что получает обременённый собственник
Статья 208 коротка, и тот, кто права требует, часто её пропускает.
Собственник служащего объекта имеет право на возмещение за установленный сервитут. Если стороны не договорятся, размер определяет суд по заявлению собственника служащего объекта, учитывая все обстоятельства и в особенности вред в виде упущенной выгоды (*izmakla korist*) и уменьшенной стоимости служащего объекта.
Отсюда следуют две вещи. Возмещение — не вежливая плата за неудобство: оно измеряется и тем, что обременение делает со стоимостью земли. И об установлении просит обременённый собственник — так что тот, кто взял проход и ничего не заплатил, не сэкономил, а лишь отложил оценку.
Сети и кабели через ваш участок
Статья 216 регулирует трубы и кабели. Собственник земли обязан, за возмещение, разрешить на своей земле размещение водопроводных и канализационных труб, газопроводов, электрических и телефонных кабелей, столбов, проводов и тому подобного, если размещение в другом месте потребовало бы несоразмерных затрат.
При этом собственник не сторонний наблюдатель:
- Если потребительская ценность земли существенно снижена, он вправе требовать от владельца сетей выкупить эту часть.
- Он вправе за свой счёт перенести сети в другое место той же недвижимости, если там не ухудшатся условия использования сетей.
- Если перенос требуется из-за изменившихся обстоятельств, сделавших использование земли несоразмерно затруднительным, он вправе требовать, чтобы расходы на перенос полностью или частично нёс владелец сетей — и суд взвешивает все обстоятельства, в особенности сколько времени прошло с момента размещения.
Статья 217 покрывает другой путь: размещение сетей и иных устройств на чужой недвижимости без согласия собственника возможно в публичном интересе в соответствии с законом.
Помните, что у сетей свой раздел листа — V – часть 1, статья 53. Участок, пересечённый линией, может отражать это не в списке G.
Как сервитут прекращается
Три нормы, и каждая может быть ответом на «мы думали, что доступ есть».
Статья 209 — неосуществление против возражения. Вещный сервитут прекращается, если собственник служащего объекта возражает против его осуществления, а собственник господствующего объекта не осуществлял своё право три года подряд. Он прекращается также, если не осуществляется в течение срока, необходимого для приобретения по давности, когда одно и то же лицо становится собственником обоих объектов, либо при их гибели.
Три года — мало. Дачный участок, куда собственник приезжает редко, и сосед, начавший возражать, — это стандартная схема.
Статья 210 — он стал ненужным. Обременённый собственник вправе требовать прекращения, когда сервитут стал ненужным для использования господствующего объекта либо отпала иная причина его установления.
Статья 211 — изменившиеся обстоятельства. Обременённый собственник вправе за справедливое возмещение требовать прекращения, если вследствие изменившихся обстоятельств польза для господствующего объекта стала несоразмерной бремени для служащего объекта. От этого права он может отказаться — но не более чем на 10 лет. Определяя возмещение, суд учитывает все обстоятельства, в особенности как долго длился сервитут и какую выгоду и потерю означает его отмена.
За всем этим стоит статья 199: сервитут осуществляется способом, наименее обременяющим служащий объект, а новые потребности господствующего объекта, не являющиеся следствием его нормального развития и использования, на объём права не влияют. Проход, предоставленный для полевой дороги, не становится подъездной дорогой отеля из-за того, что обладатель права поменял планы.
Окна, свет и вид
Статья 219 коротка и закрывает частый спор. Право окна в стене служащего объекта даёт собственнику господствующего объекта лишь право на свет и воздух — и на вид только если это правомочие было предоставлено особо. Тот, у кого нет права на вид, обязан по требованию собственника стены поставить на своё окно решётку. Имеющий право окна обязан сохранять проём и отвечает за вред, причинённый небрежением.
Что проверить до покупки
- Прочитайте список G приобретаемого участка — и помните статью 79: если участок обременён, обременение должно быть на вашем листе, а не только у соседа.
- По каждой записи сервитута запросите документ, на котором она основана, и ищите схему. Без неё объём — фраза, а не линия на местности.
- Проверьте раздел V – часть 1 на предмет сетей.
- Если доступ идёт по чужой земле и ничего не записано, для целей цены считайте доступ отсутствующим и установите, какой маршрут реально дал бы закон — статья 215 связывает это с историей разделов участка, а не с удобством.
- Если доступ есть, но используется редко, спросите, когда в последний раз и возражал ли кто-нибудь. Статья 209 идёт на три года.
- Если говорят, что у соседа «есть разрешение», выясните, дано ли оно до отзыва. По статье 203 такое разрешение правом не становится никогда.
На чьей мы стороне и как получаем оплату
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Нам платит клиент, в интересах которого мы действуем, и никто другой в сделке: без комиссий, без вознаграждения за рекомендацию, без доли в проверяемых нами договорах.
Работа, требующая представительства в черногорском суде или государственном органе, выполняется адвокатом, внесённым в реестр Адвокатской палаты Черногории. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: прочитать лист и документы за каждой записью списка G, восстановить историю разделов участка, чтобы понять, что реально допустила бы статья 215, и подготовить материалы, с которыми работает адвокат.
Если вы уже купили
Если доступ к вашему участку оспаривается, первые два факта — история разделов участка и что записано на обоих листах: вашем и того участка, который доступ пересекает. Пришлите нам list nepokretnosti обоих и документы за каждой записью сервитута, и мы скажем, спорите ли вы о существующем праве, о притязании по давности или о необходимом проходе, который ещё предстоит установить.
Если кто-то пересекает ваш участок без записанного права, вопросы такие: с каких пор, возражали ли вы и было ли разрешение отзывным.