List nepokretnosti читается знакомо: номер, собственник, площадь, графа для обременений. Сходство с выпиской из ЕГРН настоящее, и именно поэтому документ систематически переоценивают.
Закон о государственном обмере и кадастре недвижимости сам называет обстоятельства, которых в этом листе нет: одни ещё стоят в очереди, другие публикуются в другом месте, третьи возникли вообще без регистрации.
Кто читает выписку, не зная этих пробелов, читает её как подтверждение. А это моментальный снимок.
Принцип — и абзац сразу под ним
Статья 8 абзац 1 формулирует принцип регистрации так, как и ожидается: регистрацией в кадастре недвижимости права на недвижимость приобретаются, переносятся, ограничиваются и прекращаются, если законом не установлено иное.
Эта оговорка тут же и раскрывается. Абзац 2: если право приобретено на основании решения суда, решения другого государственного органа, в порядке наследования или в силу закона без регистрации в кадастре, приобретатель может потребовать регистрации этого права, приложив к заявлению документ, пригодный для регистрации.
Это не периферийная норма, а инструкция к самому частому расхождению в черногорских делах: зарегистрированный собственник и материально управомоченный — разные лица, и притом законно. Наследник является наследником раньше, чем об этом узнаёт кадастр.
Для вас как покупателя это значит: имя в листе B доказывает, кто зарегистрирован. Оно не доказывает, что ни у кого нет права, возникшего без регистрации.
Из чего состоит лист
Статья 53 задаёт структуру. List nepokretnosti — основной документ о недвижимости и правах на неё, и он содержит данные:
- о земельном участке — лист A;
- об обладателе прав на участок — лист B;
- об объектах и особых частях объектов и обладателях прав на них — лист V;
- о линейных сооружениях и обладателях прав на них — лист V, первая часть;
- об обременениях и ограничениях — лист G.
Обременение попадает в лист G, потому что кто-то этого потребовал
Статья 98 перечисляет, какие факты вообще могут быть внесены как zabilježba — отметка. Список длинный и для покупателя недвижимости заметно конкретный: несовершеннолетие, опека и лишение дееспособности собственника; возбуждение спора о правах на недвижимость или об исключении произведённой записи; начало процедуры экспроприации; наличие запрета отчуждения и обременения; начало исполнительного производства; фидуциарная передача права собственности; старшинство для будущей записи; отметка непосредственной исполнимости нотариального акта; банкротство и его открытие; публичное благо; реституция; общая собственность сонаследников; назначение и отзыв управляющего зданием.
И четыре отметки, которые стоит запомнить дословно: отметка объекта, начатого без разрешения на строительство; объекта, возведённого без разрешения; объекта с разрешением, для которого инвестор не получил разрешение на ввод в эксплуатацию; и объекта или его особой части, отклоняющегося от разрешения на строительство.
Обратная сторона этого списка и есть главная новость. Отметка появляется потому, что её инициировал управомоченный, суд или орган. Статья 105 прямо говорит об отметке спора: она допускается, если заявитель докажет, что перед судом или иным органом ведётся производство в отношении книжного права. Идущий спор, который никто не внёс, в выписке невидим — хотя статья 104, будучи внесённой, даёт ему действие и в отношении лиц, приобретших права позже.
Очередь в лист не попадает, но она публична
Здесь пробел, который закрывается легче всего — если знать, куда смотреть.
Статья 12 устанавливает старшинство по временной последовательности подачи заявлений и добавляет: правовое действие записи в отношении третьих лиц начинается с момента подачи заявления органу управления. Далее: орган вносит номер заявления и время подачи в list nepokretnosti сразу после приёма и одновременно публикует данные заявления на своём интернет-сайте, кроме данных, защищённых законом.
Два следствия. Старшинство определяется не датой записи, а поступлением заявления — кто подал первым, тот и впереди, даже если рассмотрение затянулось. И очередь не секретна: она отмечена в листе и дополнительно доступна онлайн. Выписка, которую сторона продавца получила три недели назад, её не знает.
Сюда же статья 118a: приобретатель права собственности или иного права обязан подать заявление о регистрации в течение 15 дней со дня приобретения права, то есть со дня заключения договора или возникновения иного основания. Переход, состоявшийся позавчера, с высокой вероятностью находится во входящих, а не в листе.
Отметки старшинства истекают
Деталь, играющая роль в переговорах. По статье 100 обладатель права может внести отметку о намерении произвести отчуждение или установить ипотеку, чтобы обосновать старшинство для прав, которые будут записаны на основании этих сделок; старшинство возникает с момента получения органом заявления.
Но у этой отметки есть срок годности. Статья 102: отметка старшинства утрачивает правовое действие по истечении одного года со дня записи, если речь об ипотеке, которая должна быть установлена, и во всех остальных случаях по истечении 60 дней. Решение, которым заявление удовлетворяется, одновременно определяет и дату истечения.
Граница, которая не обозначена
Выписка называет площадь. Она не доказывает, где эта площадь проходит по местности.
Статья 36 обязывает обладателя права на территории, где производится обмер, обозначить границы недвижимости видимыми и постоянными межевыми знаками, надлежащим образом и за свой счёт; орган или геодезическая организация обязаны опубликовать призыв к этому не менее чем в одном общедоступном на всей территории Черногории медиа. Если обладатель не обозначит границы или сделает это неправильно, исполнитель геодезических работ выполнит обозначение за его счёт.
И далее абзац, который вы затем находите в листе G: если несмотря на предусмотренные законом действия и проведённое доказательственное производство обозначить границы невозможно либо невозможно установить личность обладателя права, орган производит запись на ранее зарегистрированного обладателя, для которого существует правовое основание, — и вносит дополнительно отметку о том, что недвижимость не обозначена.
Это конкретное слово для вашего поиска. Где стоит такая отметка, граница не установлена, а открыта.
Если по кадастровой общине идёт процедура публичного выставления данных — izlaganje по статьям 58–61, — добавляется ещё один слой: выставляется элаборат, содержащий, среди прочего, кадастровые листы с временно внесёнными данными; окончательный list nepokretnosti по статье 60 составляется лишь после завершения выставления.
Что вы проверяете дополнительно
- Возьмите выписку сами и в тот же день. Старшинство следует за поступлением заявления, а не за записью.
- Загляните в опубликованный перечень заявлений. Статья 12 требует публикации данных заявлений на сайте органа — там видно, что в пути.
- Ищите в листе G именно строительные отметки — начато без разрешения, возведено без разрешения, без разрешения на ввод, с отклонением от разрешения.
- Ищите отметку «не обозначена». Она указывает на открытую границу, а не на формальность.
- Спрашивайте о наследствах, судебных решениях и приобретениях в силу закона. Именно их статья 8 абзац 2 называет возникающими без регистрации.
- Проверяйте срок отметок старшинства — 60 дней в общем случае, год при устанавливаемой ипотеке.
Что происходит с этими сроками уже после подписания, разобрано в нотариальная форма сделки и задаток и предварительный договор. Если объект продаёт компания — покупка у юридического лица. А полная цепочка от участка до ввода в эксплуатацию, если вы покупаете землю под стройку, — в строительство в Черногории.
На чьей мы стороне и как получаем оплату
Почти все участники сделки с недвижимостью получают оплату от самой сделки. Комиссия посредника зависит от закрытия. Отдел продаж застройщика работает на застройщика. Обязанность нотариуса относится к документу и его правильности — не к вам против второй стороны.
Мы не берём комиссию с продавцов, застройщиков, агентов и посредников — ни в каком виде и ни в одной папке. Наш единственный доход — гонорар, который платите вы, и он не растёт от того, что вы подпишете. Сказать вам «не подписывайте» нам ничего не стоит.
На практике это значит: выписки мы получаем сами и в день проверки, смотрим опубликованный перечень заявлений, а не полагаемся на один лист, и пишем «так подписывать не следует», когда это и есть ответ. Если по делу требуется представительство перед черногорским органом или судом, эту работу ведёт адвокат, внесённый в реестр Адвокатской палаты Черногории, с которым мы работаем по папке.
Одна граница, и она не обсуждается: мы юристы, а не лицензированные инвестиционные советники. Мы не консультируем по финансовым инструментам и не говорим, окупится ли объект. Мы защищаем вашу правовую позицию — титул, договор, регистрацию, статус и сроки.
Перед тем как читать выписку как подтверждение
Пришлите нам выписку, обозначение объекта и проект предварительного договора до внесения задатка. Мы сверим лист с опубликованным перечнем заявлений, разберём отметки в листе G и скажем, какой из пробелов в вашем случае действительно открыт. Если срок уже идёт, напишите об этом сразу.
Правовое состояние приведено по состоянию на сентябрь 2026 года и прочитано по консолидированному тексту закона о государственном обмере и кадастре недвижимости в редакции Sl. list RCG 29/2007 и Sl. list CG 73/2010, 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018, 84/2024 и 160/2025. Материал является общей информацией о нормативном режиме, а не консультацией по конкретной сделке.
