Ко мне приходят с одинаковыми папками: предварительный договор на участок над побережьем, эскиз дома на несколько квартир, смета подрядчика «под ключ» и уверенность, что через год объект будет продан. Проверка обычно начинается с того, чего в папке нет.
Строительство в Черногории — это цепочка: проверка листа недвижимости и планового документа по участку, градостроительно-технические условия (UTU) с геопортала министерства, эскизный проект с согласованием главного архитектора, главный проект и его независимая ревизия, разрешение на строительство, технический надзор во время работ и в конце разрешение на ввод в эксплуатацию. Орган, выдающий разрешение, определяется площадью и категорией объекта.
Прошлой весной ко мне пришёл инвестор с папкой: предварительный договор на участок над побережьем, эскиз дома на четыре квартиры, смета застройщика «под ключ» и уверенность, что через год он продаёт готовые апартаменты. Через два часа на столе лежали три вопроса, на которые в папке не было ответа. Что именно разрешает план на этой парцелле. Кто будет заявителем на разрешение на строительство. И как он собирается платить подрядчику, если счёт в черногорском банке ему пока не открыли.
Строительство в Черногории редко ломается на стройке. Оно ломается на бумаге, до первого экскаватора.
Эта страница — карта всей цепочки для инвестора, который строит или собирается строить здесь: участок и градостроительные условия, носитель проекта, проектирование и разрешение, стройплощадка и рабочие, надзор и договор подряда, ввод в эксплуатацию, кадастр и продажа. По каждому звену у нас есть отдельная статья. Здесь я показываю, как звенья цепляются друг за друга и где, по моим делам, они рвутся чаще всего.
Сразу о себе. Я турецкий юрист, RoNa Legal DOO зарегистрирована в Черногории, офис в Будве; в судах и перед органами мы работаем с адвокатами из реестра Адвокатской палаты Черногории. Я не риелтор, участок продавать вам не буду.
Цепочка целиком: семь звеньев и семь точек разрыва
| Звено | Что должно быть на руках | Норма и срок | Где рвётся чаще всего |
|---|---|---|---|
| Участок | list nepokretnosti с чистым листом G, выписка из плана, УТУ | Zakon o uređenju prostora 019/25; УТУ выдаются через Геопортал (Zakon o izgradnji objekata čl. 8 st. 5) | купили «строительный» участок, а план разрешает другое |
| Носитель проекта | DOO или филиал, директор, счёт | Zakon o privrednim društvima 090/25, 121/25, применяется с 1.1.2026 | филиал не может быть стороной договора о командировании рабочих |
| Проект | idejno rješenje с согласием главного архитектора, glavni projekat с ревизией | ZIO čl. 22 и 25: согласие в течение 30 дней | проект нарисован под аппетит инвестора, а не под УТУ |
| Разрешение | građevinska dozvola | ZIO čl. 31, 32; начать за 2 года (čl. 35), закончить за 5 лет (čl. 43) | пропущен двухлетний срок начала работ |
| Стройплощадка | jedinstvena dozvola на каждого иностранца, stručni nadzor, письменный ugovor o građenju | Zakon o strancima čl. 66; ZIO čl. 50–52; ZOO čl. 699 | бригада субподрядчика без разрешений, штраф 1.000–10.000 € (čl. 210) |
| Ввод | tehnički pregled, upotrebna dozvola, запись в кадастр | ZIO čl. 54, 59, 60: заявка в 7 дней, кадастр в 7 дней | дом «сдан», но пользоваться им без upotrebna dozvola нельзя |
| Продажа | нотариальный договор, НДС или налог на передачу | ZPDV čl. 24: 21 %; ZPPN čl. 6 | покупатель находит в листе G запрет отчуждения по čl. 33 закона о легализации |
Я читаю эту таблицу снизу вверх: налоговый режим продажи и запись в кадастр определяют, на кого оформлять участок и какой проект заказывать. Если начать с эскиза, остальное подгоняется под него и обычно не сходится.
Участок: что проверять до аванса
С 5 марта 2025 года пространственное планирование и строительство регулируются двумя разными законами: Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25, исправления 028/25 и 049/25) и Zakon o izgradnji objekata (019/25, 092/25, 160/25, 114/2026). Старый объединённый закон 64/17 отменён статьёй 163 закона о строительстве. Продавцы по-прежнему говорят «ДУП», хотя планы 2025 года называются иначе и лежат в центральном реестре плановой документации. Название мне безразлично, важно, что написано про вашу парцеллу: назначение, этажность, индекс застройки, индекс занятости, линии регуляции. Всё это входит в urbanističko-tehnički uslovi (УТУ), которые по čl. 8 st. 5 Zakon o izgradnji objekata берутся с Геопортала министерства. Технические условия инфраструктурных организаций приходят за 15 дней, иначе считается, что они согласны с УТУ (čl. 8 st. 8; текст 019/25 и 092/25, проверено 26.08.2026).
Дальше лист недвижимости. List nepokretnosti состоит из листов A (участок), B (правообладатель), V (здания и отдельные части) и G (обременения: сервитуты, ипотека, аренда дольше пяти лет, запреты отчуждения). Именно в G по čl. 64 st. 2 закона о кадастре появляется отметка о постройке без разрешения или о здании, стоящем на чужой земле. Чистый лист G в 2026 году ещё ничего не доказывает: по čl. 51 Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025) у кадастра есть 36 месяцев с августа 2025 года, чтобы проставить такие отметки по своей инициативе.
Теперь ограничения для иностранца. По čl. 415 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (019/09, 029/25; проверено 20.08.2026) иностранное лицо не может приобрести в собственность сельскохозяйственную землю, лес, землю в полосе 1 км от сухопутной границы, острова и ещё несколько категорий. Исключение в st. 3: физическое лицо может купить до 5.000 м² сельхозземли, если на ней стоит жилой дом и предмет договора именно дом. Пустое поле под будущую виллу в исключение не попадает. Компания, зарегистрированная в Черногории, считается местным лицом, поэтому для таких парцелл черногорское DOO часто единственный законный путь. Оговорку 2025 года о гражданах ЕС я не упоминаю специально: по čl. 422a она заработает только со дня вступления Черногории в ЕС, и россиянину она в любом случае не поможет.
И одна норма, которую забывают все: собственность на недвижимость возникает записью в кадастр (čl. 84 того же закона). Ни подпись у нотариуса, ни перевод денег владельцем вас не делают.
За коммунальное оснащение участка инвестор платит naknadu za građenje по čl. 70 Zakon o uređenju prostora; из отелей освобождены только пятизвёздочные (st. 2 tač. 2), четыре звезды платят, а в списке скидок st. 6 отеля нет вовсе.
Подробно о выборе парцеллы, о разнице между планом и УТУ и о том, как читать лист G, я пишу в отдельной статье об участке под строительство в Черногории.
Носитель проекта: DOO или филиал
С 1 января 2026 года действует новый Zakon o privrednim društvima (Sl. list CG 090/25 и 121/25, čl. 635). DOO становится юридическим лицом в день регистрации (čl. 6 st. 1), участники по общему правилу по его долгам не отвечают (čl. 16 st. 3). Филиал иностранной компании (dio stranog privrednog društva) регистрируется в CRPS, но юридическим лицом не является (čl. 542 st. 3) и действует под фирмой материнской компании с пометкой «dio» (čl. 543 st. 1). Стороной договора остаётся ваша российская компания, со всей её ответственностью.
Для стройки у филиала есть ещё один изъян. Командирование рабочих по договору об оказании услуг возможно только между иностранной компанией и юридическим лицом, зарегистрированным в Черногории (Zakon o strancima čl. 72 st. 1; проверено 15.08.2026). Филиал стороной такого договора быть не может. Если вы планируете привозить инженеров или бригады из-за рубежа, носителем проекта должно быть DOO.
Налог на прибыль не «фиксированные 9 %», как до сих пор пишут в рекламе. По čl. 28 Zakon o porezu na dobit pravnih lica (консолидация до 088/24, прочитана 1–2.09.2026) ставка прогрессивная: 9 % до 100.000 €, затем 9.000 € плюс 12 % с превышения до 1.500.000 €, затем 177.000 € плюс 15 %. Дивиденды при выплате облагаются у источника 15 % с брутто-суммы (čl. 29 st. 1 и 4). Стройплощадка иностранной компании, длящаяся дольше шести месяцев, сама по себе образует постоянное представительство (čl. 4 st. 4).
О том, как устроена черногорская строительная компания и что нужно, чтобы она могла быть подрядчиком, а не только заказчиком, есть отдельная статья.
Проект и разрешение на строительство: сроки, которые прописаны в законе
Zakon o izgradnji objekata в čl. 2 описывает стройку как цепочку: геодезия, изыскания, техническая документация, согласие главного государственного или городского архитектора, ревизия, разрешение, строительство, надзор, технический осмотр, разрешение на использование. Каждое слово здесь — отдельный документ и отдельный срок.
Idejno rješenje подаётся на согласие главному архитектору (čl. 22). Решение выдаётся в течение 30 дней с момента запроса и становится частью главного проекта (čl. 25 st. 1). Орган публикует запрос и решение на сайте в течение 3 дней, обжаловать отказ можно в министерство в течение 8 дней (čl. 25 st. 2–3). Чиновник, не уложившийся в 30 дней, отвечает как за проступок штрафом от 500 до 4.000 € (čl. 143 st. 2; текст 019/25 и 092/25, проверено 26.08.2026).
Glavni projekat проходит независимую ревизию; для семейного дома ревизия не требуется, для многоквартирных, коммерческих и туристических объектов положительный отчёт ревизора обязателен.
Кто выдаёт разрешение, зависит от масштаба (čl. 32 st. 2). Объекты с общей площадью меньше 3.000 м² разрешает местный секретариат по урбанизму; 3.000 м² и больше, а также отели четырёх и пяти звёзд, туристические посёлки и курорты разрешает министерство. Для отелей орган, выдающий разрешение, сам запрашивает согласие туристического органа на ревизованный проект; у того 15 дней, молчание считается согласием (čl. 34 st. 6–8).
Право на землю доказывается не только собственностью: по čl. 34 st. 1 tač. 4 подходит аренда, концессия или нотариально заверенное согласие собственника, внесённое в лист G. Строить без разрешения запрещено (čl. 31).
Про срок самого решения по разрешению я здесь ничего не пишу. Норму о 30 днях, которую все цитируют, мы не смогли подтвердить по действующему тексту с номером статьи, а писать по памяти в этом жанре нельзя.
Зато два срока после выдачи прописаны ясно. По čl. 35 к строительству нужно приступить в течение двух лет со дня выдачи разрешения, иначе право строить по нему прекращается; никакой «заморозки» закон не предусматривает. По čl. 43 объект нужно завершить в течение пяти лет; за каждый начатый год сверх этого платится годовой сбор от оценочной стоимости объекта по ревизованному проекту и возникает обязанность консервировать площадку (ставку сбора в прочитанном тексте мы не нашли). В нескольких моих делах инвесторы покупали «участок с разрешением», не проверив дату его выдачи.
Полный разбор процедуры, документов и типичных отказов — в статье о разрешении на строительство в Черногории.
Стройплощадка: рабочие, надзор и договор подряда
Иностранец может работать в Черногории только на основании единого разрешения на пребывание и работу (jedinstvena dozvola) или подтверждения о регистрации работы (Zakon o strancima čl. 66 st. 1; Sl. list CG 12/2018 … 33/2026). Работодатель не вправе использовать труд иностранца, находящегося в стране незаконно (čl. 66 st. 7), и это правило дотягивается до генподрядчика, который «просто пользуется» бригадой субподрядчика. Штрафы по čl. 210: юридическому лицу 1.000–10.000 €, ответственному лицу 300–2.000 €, предпринимателю 300–6.000 €, плюс возможный запрет деятельности до шести месяцев (st. 4). Множителя «за каждого рабочего» в законе нет, но и одной проверки хватает, чтобы остановить площадку.
Квота на 2026 год установлена решением правительства (Sl. list CG 161/2025 от 30.12.2025): всего 28.988 разрешений, из них строительству отведено 6.000. По данным МВД и Бюро занятости за 2025 год, граждане России были третьей по численности группой иностранных работников (7.429 человек) после Турции и Сербии. Вне квоты идёт командирование по договору об оказании услуг (čl. 72, čl. 78 st. 1 tač. 7): разрешение до одного года с продлением максимум до двух лет (čl. 73 st. 3), пакет документов с присяжным переводом (čl. 73 st. 1). Путь через зарубежное кадровое агентство закрыт до вступления Черногории в ЕС (čl. 221b).
Роль RoNa здесь такая: зарегистрированный посредник в трудоустройстве (код 78.10) и юридический консультант, который ведёт разрешительную цепочку и координирует работу с лицензированными агентствами.
С 23 апреля 2026 года действует новый Zakon o zaštiti i zdravlju na radu (Sl. list CG 51/2026 от 15.04.2026). Инспекция труда на открытых площадках проверяет его буквально.
Надзор. По čl. 50 Zakon o izgradnji objekata инвестор обязан обеспечить присутствие stručni nadzor по фазам стройки и оплачивает его сам. Надзор пишет замечания в строительный журнал, при отклонении от проекта письменно уведомляет инвестора, может дать подрядчику срок и, если не исправлено, сообщает строительной инспекции (čl. 51); по фазам и по окончании составляются отчёты (čl. 52). Надзор, которого выбрал подрядчик, я в делах видел не раз. Он вам не помощник.
Договор. Ugovor o građenju заключается только письменно (Zakon o obligacionim odnosima čl. 699 st. 2; консолидация 047/08, 004/11, 022/17, проверено 26.08.2026). Если фиксированная цена не оговорена, подрядчик, укладывающийся в срок, вправе требовать доплату, когда цены материалов поднимают стоимость больше чем на 2 % (čl. 705 st. 1); при его просрочке порог 5 %. Оговорка «цена не меняется» держит до 10 % (čl. 706). Формула ključ u ruke означает, что цена покрывает все непредвиденные и дополнительные работы (čl. 709). Неустойка за просрочку действует только в письменной форме (čl. 278 st. 2), а если вы приняли работы и не оговорили, что сохраняете право на неустойку, она сгорает (čl. 280 st. 5). За прочность здания подрядчик отвечает десять лет с приёмки, и этот срок нельзя ни исключить, ни сократить договором (čl. 712 st. 1 и 4).
Ввод в эксплуатацию, кадастр и продажа с НДС
Заявление на upotrebna dozvola инвестор подаёт до начала использования объекта и не позднее 7 дней после получения итогового отчёта надзора (Zakon o izgradnji objekata čl. 54; редакция 160/25, которая убрала из списка документов «доказательство исполненных обязательств по особым предписаниям»). Для семейного дома отсчёт идёт от заявления подрядчика о соответствии постройки разрешению и проекту. Технический осмотр (čl. 55–58) может идти параллельно со стройкой. Разрешение на использование выдаётся в течение 7 дней после отчёта технической комиссии, и в течение 7 дней после его вручения инвестор обязан подать на регистрацию объекта в кадастр (čl. 59). Пользоваться зданием без разрешения запрещено, кроме пробной эксплуатации (čl. 60). Приёмка с подрядчиком и окончательный расчёт идут в течение 60 дней после разрешения; если вы въехали раньше, приёмка считается состоявшейся (čl. 63).
Про сети пишу осторожно: Уголовный кодекс в čl. 326c наказывает подключение объекта без документов к инфраструктуре лишением свободы от трёх месяцев до трёх лет (консолидация 003/20, последующие изменения кодекса по вестнику не проверены). Отдельной нормы «без upotrebna dozvola не подключат» мы не нашли, на практике распределительная компания документы спрашивает.
Продажа. Поставка нового здания облагается НДС по общей ставке 21 % (Zakon o porezu na dodatu vrijednost čl. 24; консолидация 094/24). Приобретение новостройки, по которой уплачен НДС, не считается оборотом недвижимости для целей налога на передачу (Zakon o porezu na promet nepokretnosti čl. 6). С 1 апреля 2026 года то же правило распространено на строительную землю, купленную с НДС (изменение Sl. list CG 033/26 от 10.03.2026). Утверждение, что продажа участка с разрешением теперь облагается НДС, встречается в обзорах консультантов; норму с номером статьи мы не подтвердили, поэтому в цифры этого вопроса не закладываю. На вторичном рынке налог на передачу платит покупатель (čl. 7 st. 1) по прогрессивной шкале 3, 5 и 6 % с 1.1.2024 (изменение 028/23; шкала сверена по двум независимым источникам, сам вестник нам не открылся).
Если вы строите отель и думаете продавать номера: по čl. 72 Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (002/18 … 084/24) единицы размещения в отеле отчуждать нельзя, исключение только кондо- и смешанная модель по čl. 95–97, на побережье лишь для пяти звёзд.
О том, из чего складывается цена квадратного метра стройки и какие расходы в ней принято «забывать», — в статье о стоимости строительства в Черногории за м².
Если у вас уже есть самострой или недострой
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata опубликован в Sl. list CG 91/2025 и действует с 14 августа 2025 года, изменён 18/2026 (13.02.2026) и 117/2026 (7.8.2026). Доказательной базой служит спутниковый и аэрофотограмметрический снимок Черногории за июль 2025 года на Геопортале (čl. 7). Постройка, которой на снимке нет, в кадастр записана быть не может (čl. 48 st. 3–4); для объектов, видных на ортофото 2018 года и ранее заявленных, есть отдельный путь по čl. 9.
Ключевой срок — начало регистрации объекта в кадастре по čl. 48. В исходном тексте это было 6 месяцев, изменение 18/2026 дало 12, а изменение 117/2026, по доступным нам вторичным источникам, продлило срок до 14 августа 2027 года и убрало возможность «застолбить» срок неполной заявкой. Сам текст 117/2026 в вестнике мы ещё не открывали, поэтому дату перед подачей нужно сверить с актуальной редакцией. Если срок пропущен, инспектор обязан вынести решение о сносе (čl. 48 st. 2). Пока объект не легализован, его нельзя отчуждать и в нём нельзя вести деятельность (čl. 33 st. 1–2), а запрет вносится в лист G по заявлению любого заинтересованного лица, включая нотариуса (st. 3). Для отелей и туристических посёлков четырёх-пяти звёзд сбор за урбанистическую санацию закреплён в законе: 400–800 € за м² (čl. 23 st. 12).
Недострой с действующим разрешением живёт по уже описанным čl. 35 и čl. 43 закона о строительстве; процедуры, начатые до 5 марта 2025 года, по čl. 159 и 159a завершаются по старому закону, если это выгоднее стороне.
Что важно именно россиянину: визы с 1 ноября 2026 года, налоговое соглашение, документы, банки
Визовый режим. Правительство Черногории 23 июля 2026 года изменило Uredbu o viznom režimu: с 1 ноября 2026 года гражданам России, Беларуси, Турции, Китая и Саудовской Аравии для въезда нужна виза. До 31 октября 2026 года включительно россияне въезжают без визы на срок до 30 дней. В нашей картотеке изменение значится под номером Sl. list CG 108/2026, первичный текст мы не читали, а условия въезда по действующей шенгенской визе (в пределах 30 дней) идут через отдельную «документную» оговорку в čl. 7 указа. Меняется режим въезда, не режим работы: директор и инженеры, прилетающие на три дня, планируют визу, постоянный персонал в любом случае идёт через jedinstvena dozvola. Подробности собраны в статье о визе в Черногорию с ноября 2026 года.
Налоговое соглашение. Конвенция между Россией и Союзной Республикой Югославией от 12.10.1995 распространяется на Черногорию (письмо ФНС России от 08.08.2007). Но Указом Президента РФ № 585 от 08.08.2023 Россия приостановила действие статей 5–23 и 25 этой конвенции в отношении Черногории. Как черногорская сторона реагирует на приостановку, мы по официальным источникам не подтвердили. Со стороны Черногории льгота по соглашению и до этого применялась только при доказательстве резидентства и статуса фактического владельца дохода, документом компетентного органа на руках у плательщика (Zakon o porezu na dobit pravnih lica čl. 29a st. 1–2); при ошибке разницу доплачивает плательщик (st. 3). Практический вывод для стройки: считайте дивиденды по внутренней ставке 15 % и не стройте финансовую модель на льготе.
Документы. Россия и Черногория участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, апостиль признаётся взаимно. Кроме того, договор СССР и ФНРЮ о правовой помощи от 24.02.1962 нота МИД России от 22.12.2010 признаёт действующим в отношениях с Черногорией, что формально снимает требование легализации официальных документов. На практике регистратор и нотариус на договор 1962 года смотрят по-разному, поэтому уставные документы, доверенности и выписки я прошу апостилировать всегда и переводить у присяжного переводчика в Черногории.
Социальное страхование. Действующее соглашение о социальном обеспечении между Россией и Черногорией мы подтвердить не смогли: в открытых перечнях Социального фонда России Черногории нет, договор с Сербией на неё не распространяется. Механизма «остаться в российской системе взносов» у командированного сотрудника, по всей видимости, нет, а какой документ о страховании по čl. 73 st. 1 tač. 5 закона об иностранцах примет МВД от российского работодателя, я уточняю по каждому делу.
Банки. Нормативного запрета открывать счета гражданам России мы не нашли, но практика на 2026 год такая: ряд банков не открывает счета физическим лицам из РФ без ВНЖ, карты российских банков не работают, комплаенс проверяет происхождение средств на каждый крупный платёж, и правила меняются каждые несколько месяцев. Поэтому разговор с банком о том, как деньги на стройку попадут в Черногорию, у меня стоит раньше договора на участок, а не после.
Если вы строите в Черногории или у вас уже есть участок, недострой или разрешение с истекающим сроком, пришлите нам list nepokretnosti, выписку из плана и всё, что подписано с продавцом и подрядчиком, и мы вернём письменную дорожную карту по звеньям этой цепочки, без обещаний результата. Эту страницу держите как оглавление: строительство в Черногории от участка до ввода, а написать нам можно через страницу контактов.