Ко мне регулярно приходят с одной и той же папкой: участок на побережье куплен, архитектор нанят, «осталось получить разрешение на строительство». На вопрос об UTU чаще всего следует пауза. Через полчаса стало ясно, что до подачи заявления на građevinska dozvola (разрешение на строительство) ему предстоят ещё три отдельные процедуры, у каждой свой орган и свой срок, и ни одна из них не начиналась.
Разрешение на строительство в Черногории (građevinska dozvola) — не один документ, а конец цепочки: сначала градостроительно-технические условия (UTU) с геопортала министерства, затем эскизный проект с согласованием главного архитектора, потом главный проект и его независимая ревизия, и только после этого заявление на само разрешение. Выдаёт его муниципалитет или министерство в зависимости от площади и категории объекта.
Это не исключение. В большинстве дел, которые доходят до меня, разрешение представляют как одну бумагу. По закону это цепочка. Ниже я разбираю её по этапам: кто выдаёт, что подать, сколько по закону длится каждый шаг, и с какого момента идёт срок самого разрешения. Там, где закон молчит, я так и пишу.
Какой закон действует сейчас и что изменилось в 2025 году
Строительство в Черногории регулирует Zakon o izgradnji objekata (Закон о строительстве объектов), опубликованный в «Službeni list CG» 019/25 от 4 марта 2025 года и изменённый номерами 092/25 от 7 августа 2025 года, 160/25 от 30 декабря 2025 года и 114/2026. Последняя поправка касается только исключений для фотоэлектрических систем и тепловых насосов; для жилых и туристических объектов её можно не учитывать. Проверял по консолидированному тексту 27 августа 2026 года.
Два момента важны для тех, кто читал старые обзоры.
Первый: единый Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata 2017 года (64/17) отменён статьёй 163 нового закона. Планирование теперь живёт в отдельном Zakon o uređenju prostora (019/25, в силе с 5 марта 2025 года, исправления 028/25 и 049/25). Если консультант ссылается на «закон 64/17», он цитирует отменённые нормы.
Второй: режим prijava građenja (уведомления о строительстве), который несколько лет заменял разрешение для части объектов, ушёл. Статья 31 нового закона формулирует коротко: объект строится на основании разрешения на строительство, строительство без разрешения запрещено. Разрешение снова административный акт, а не уведомление.
Кто выдаёт разрешение: муниципалитет или министерство
Статья 32 делит компетенцию. Часть 2 я проверил по тексту закона 26 августа 2026 года.
Объекты с брутто-площадью меньше 3 000 м² разрешает местное самоуправление: в муниципалитете это Sekretarijat za urbanizam или орган с похожим названием. Объекты площадью 3 000 м² и больше (ровно 3 000 тоже попадает сюда), а также отели категории четыре и пять звёзд, turističko naselje и turistički rizort разрешает министерство. Официальное название министерства я не привожу: оно менялось.
Для гостиничных категорий закон добавляет ещё один клапан: по частям 6–8 статьи 34 орган, выдающий разрешение, сам запрашивает у туристического органа согласие на ревизованный главный проект. У того органа 15 дней. Молчание считается согласием.
Этапы: кто выдаёт, что подать, сколько идёт по закону
Ниже основная таблица этой страницы. Сроки в ней взяты из статей закона; там, где закон срок не называет, я так и пишу. Практический срок почти всегда длиннее законного.
| Этап | Кто выдаёт или готовит | Что подать | Срок по закону |
|---|---|---|---|
| UTU (urbanističko-tehnički uslovi, градостроительно-технические условия) | Берутся с Geoportal министерства по ст. 8 ч. 5; орган выдаёт их сам только в исключительных случаях | Данные участка (list nepokretnosti, кадастровый номер) | Срок выдачи с портала закон не называет |
| Технические условия инфраструктурных организаций | Электросети, водоканал и другие организации | Запрос с UTU | 15 дней с получения запроса; молчание считается согласием с UTU (ст. 8 ч. 8) |
| Idejno rješenje (эскизный проект) | Главный государственный или главный городской архитектор (glavni gradski arhitekta) даёт согласие по ст. 22 | Эскизный проект, соответствующий UTU | 30 дней с запроса, решение по ст. 25 ч. 1; публикация на сайте 3 дня (ст. 25 ч. 2); жалоба в министерство 8 дней (ст. 25 ч. 3) |
| Glavni projekat (главный проект) | Лицензированные проектировщики, члены инженерной палаты | Полный комплект по дисциплинам | Закон срока не называет; зависит от договора с проектировщиком |
| Revizija (ревизия проекта) | Независимый уполномоченный ревизор (revident) | Главный проект | Закон срока не называет |
| Заявление на građevinska dozvola | Муниципалитет или министерство по ст. 32 ч. 2 | Документы по ст. 34, в том числе доказательство права на землю (ст. 34 ч. 1 п. 4) | Решение 30 дней с полного заявления; 60 дней при ОВОС и в зонах UNESCO (номер статьи в моих записях отсутствует) |
| После выдачи | Тот же орган | Ничего от инвестора | Публикация разрешения на сайте 7 дней (ст. 143 ч. 3); передача инспектору 3 дня (ст. 143 ч. 4) |
Про 30 и 60 дней скажу честно. Я проверил эту цифру по консолидированному тексту, но номер статьи в моих рабочих записях не сохранился, и я не буду его придумывать. Какой юридический результат наступает, если орган молчит дольше 30 дней, из текста мне ясно не до конца: в отличие от согласований по статьям 8 и 34, для самого разрешения я не нашёл прямого правила «молчание равно согласие». Исхожу из того, что его нет.
UTU и эскизный проект: два шага, которые инвесторы пропускают
Условия UTU по части 5 статьи 8 берутся с Geoportal министерства, а не запрашиваются в окошке. Ловушка в том, что условия отражают действующий план для участка: если детального плана для зоны нет или он меняется, UTU окажутся не такими, как обещал продавец. Как читать план и UTU до покупки, я разобрал отдельно в тексте про участок под строительство и DUP/UTU.
Дальше эскизный проект. Согласие главного государственного или главного городского архитектора обязательно, и это то самое согласие по статье 22, на которое ссылается статья 143 ч. 2. Срок 30 дней. Согласие оформляется решением и становится неотъемлемой частью главного проекта (ст. 25 ч. 1). То есть менять концепцию после согласия нельзя без нового круга.
Мне нравится в этой части закона одно: он держит чиновника за руку. По статье 143 ответственное лицо в государственном или местном органе совершает проступок со штрафом от 500 до 4 000 евро, если даёт согласие на эскизный проект, не соответствующий UTU (ч. 1), или не выдаёт согласие по статье 22 в 30-дневный срок (ч. 2). Проверено по тексту 26 августа 2026 года. Сроки от этого не всегда соблюдают, но у вас есть на что сослаться.
Главный проект и ревизия: где чаще всего теряется время
Ни на одном этапе я не видел столько потерянных месяцев, сколько на главном проекте.
Главный проект готовят лицензированные проектировщики со страхованием профессиональной ответственности, зарегистрированные в инженерной палате. На практике это не один архитектурный чертёж, а комплект по нескольким дисциплинам: архитектура, конструкции, электрика, механические установки, геотехнический отчёт, противопожарная защита. Точный перечень дисциплин из закона я не цитирую; состав комплекта фиксируйте в договоре с проектировщиком.
Затем ревизия. Главный проект проходит проверку у независимого уполномоченного ревизора (revident). Для коммерческих, многоквартирных и туристических объектов положительный отчёт ревизии обязателен. Есть ли исключение для семейного жилого дома (porodična stambena zgrada), в каком объёме и по какой статье, я из действующего текста однозначно подтвердить не смог, поэтому советую считать ревизию обязательной, пока ваш проектировщик не покажет норму об исключении.
Где теряется время. Проектировщик сдаёт комплект, ревизор возвращает замечания, комплект дорабатывают, снова ревизия. Закон на эти циклы срока не ставит. Единственный рычаг инвестора здесь договорный: сроки и порядок устранения замечаний в договоре с проектировщиком и ревизором.
Заявление по статье 34: право на землю и что орган собирает сам
Заявление на разрешение подаётся в орган по статье 32 и публикуется на сайте министерства или муниципалитета. Часть документов орган получает сам, по служебной линии.
Ключевой документ: доказательство права на земельный участок по пункту 4 части 1 статьи 34. Закон говорит «право собственности или иное право»: выписка из кадастра, концессионный договор, аренда, нотариально заверенное согласие собственника, внесённое в лист G. Значит, инвестору не обязательно быть собственником. Ипотека или отметка в листе G сами по себе в законе как основание отказа не описаны, но спор о праве или согласие без регистрации на практике останавливают дело: орган ищет именно тот документ, который назван в статье 34. Я всегда сначала читаю list nepokretnosti (выписку из кадастра) целиком, включая лист G, и только потом обсуждаю сроки.
Для реконструкции, пристройки или надстройки в здании, части которого продаются, документ по статье 34 ч. 1 п. 4 берётся у управляющего зданием (upravljač) по статье 33 ч. 4.
Коммуналии: naknada za građenje и кто от неё освобождён
Коммуналии (komunalije, по закону naknada za građenje) регулирует не строительный закон, а Zakon o uređenju prostora, статья 70. Проверял по двум экземплярам текста 26 августа 2026 года.
Инвестор платит сбор за базовое коммунальное оснащение строительной земли (ч. 1). Размер устанавливает муниципалитет по зонам и типу объекта; тарифы в евро за квадратный метр я не привожу: они меняются решениями муниципалитета и проверяются на дату подачи.
Освобождения по части 2 узкие: объекты общего значения, отели категории пять звёзд, объекты доступности для людей с ограниченной подвижностью, реконструкция в существующем габарите, объекты, где инвестором выступает сам муниципалитет. Отели четыре звезды не освобождены. Если пятизвёздочный отель работает по кондо- или смешанной модели, сбор за единицы, которые продаются отдельно, возвращается: считается по нетто-площади единицы с парковкой (ч. 4), а для регистрации таких единиц в кадастре нужен документ об урегулировании сбора (ч. 5).
Скидки по части 6 муниципалитет может дать: до 100 % в бизнес-зонах и для государственных и муниципальных проектов, до 60 % для социального жилья и возобновляемой энергетики, до 50 % для семейных домов, до 40 % для реконструкции охраняемого наследия, до 20 % для религиозных объектов и до 20 % при единовременной оплате. При нескольких основаниях применяется самое выгодное (ч. 7). Отелей в этом списке нет.
С какого момента идёт срок разрешения и что его «прерывает»
Самый частый вопрос: «сколько действует разрешение». В законе не один срок, а два, и оба считаются от даты выдачи.
Первый: статья 35. Инвестор обязан начать строительство в течение двух лет с даты выдачи. Если не начал, право строить по этому разрешению прекращается. Механизма продления или «заморозки» двухлетнего срока я в тексте не нашёл, и ни один мой клиент его не получал. Считайте срок жёстким.
Второй: статья 43. Строительство должно быть завершено в течение пяти лет с даты выдачи. Если срок превышен, за каждый начатый год просрочки платится годовой сбор, рассчитанный от сметной стоимости объекта из ревизованного главного проекта, и возникает обязанность содержать стройплощадку. Ставку этого сбора я по тексту подтвердить не смог, поэтому цифру не называю. Проверено по консолидированному тексту 27 августа 2026 года.
Что «прерывает» срок в бытовом смысле. Ни смена подрядчика, ни спор с соседом, ни ожидание технических условий часы не останавливают. Единственное, что их реально останавливает, это фактическое начало работ до истечения двух лет с документами, которые это начало подтверждают: договор с лицензированным подрядчиком, договор на stručni nadzor (технический надзор), который по статье 50 инвестор обязан обеспечить и оплачивает сам, и građevinski dnevnik (журнал работ), куда надзор по статье 51 вносит наблюдения. Незадокументированное начало работ через полтора года доказать трудно.
Если два года уже прошли или пять лет истекают на полуготовом здании, это отдельный сценарий, и я вынес его в текст про недострой в Черногории: там про повторное разрешение, легализацию и то, что делать с объектом до новой бумаги.
Для процедур, начатых до 5 марта 2025 года, действуют переходные статьи 159 и 159a: дело завершается по прежнему закону, если это выгоднее стороне. Тот же подход применяется к инспекционным производствам.
Ответственность заявителя и чиновника
Обзоры процедуры обычно молчат про ответственность, а она двусторонняя.
Обязанности после разрешения. Обеспечить stručni nadzor по фазам и оплатить его (ст. 50). Подать на upotrebna dozvola (разрешение на ввод) до начала использования объекта и не позднее 7 дней после получения итогового отчёта надзора (ст. 54); для семейного дома отсчёт идёт от заявления подрядчика о соответствии объекта проекту. Разрешение на ввод выдаёт тот же орган, что выдал разрешение на строительство (ст. 53), решением в течение 7 дней после отчёта технической приёмки (ст. 59), и в течение 7 дней после его получения инвестор обязан подать на регистрацию в кадастр. До выдачи разрешения на ввод использование объекта запрещено, кроме пробной эксплуатации и функциональных испытаний (ст. 60).
Уголовный слой. Статья 326a Уголовного кодекса наказывает начало строительства без уведомления и документации, строительство вопреки ревизованному главному проекту или вопреки решению о запрете: от шести месяцев до пяти лет лишения свободы, без варианта штрафа. Статья 326b для сложных инженерных объектов без разрешения: от одного года до восьми лет. Статья 326c за подключение недокументированного объекта к инфраструктуре: от трёх месяцев до трёх лет. Я цитирую консолидацию Уголовного кодекса до номера 003/20; были ли позднейшие изменения этих статей, я по индексу «Službeni list» подтвердить не смог.
Рычаги против органа: статья 143 со штрафами от 500 до 4 000 евро для ответственного лица за согласие, противоречащее UTU, за пропуск 30 дней по согласию, за неопубликование разрешения в 7 дней и за непередачу его инспектору в 3 дня. Жалоба на согласие или отказ по эскизному проекту подаётся в министерство за 8 дней (ст. 25 ч. 3). Как обжаловать само разрешение и в какой срок, в статье 25 не сказано; это общий административный порядок; фиксируйте дату получения каждого решения.
Что важно именно инвестору из России
Несколько пунктов я проверял отдельно для российских клиентов 2 сентября 2026 года.
Заверение документов. Между Россией и Черногорией действует договор СССР и ФНРЮ о правовой помощи по гражданским, семейным и уголовным делам от 24 февраля 1962 года; обе стороны признают его правопреемство. По нему официально оформленные документы принимаются без дополнительной легализации, то есть без апостиля (тексты на base.garant.ru и consultant.ru). На практике нотариус или орган в Черногории всё равно попросит заверенный перевод, а отдельные сотрудники требуют апостиль по привычке; доверенность на подачу заявления я оформляю так, чтобы она прошла обе проверки.
Въезд. По изменению Uredba o viznom režimu от 23 июля 2026 года с 1 ноября 2026 года гражданам России для въезда в Черногорию нужна виза (сообщения Интерфакса и Ленты.ру, август 2026 года). До 31 октября 2026 года сохраняется безвизовый въезд на срок до 30 дней. На право получить разрешение это не влияет: заявителем выступает лицо с правом на землю, обычно черногорское DOO. Подробнее в тексте про визовый режим с ноября 2026 года.
Налоги. Конвенция России и Югославии об избежании двойного налогообложения от 12 октября 1995 года формально распространяется на Черногорию, но Указом Президента РФ № 585 от 8 августа 2023 года действие статей 5–23 и 25 в отношении Черногории приостановлено для доходов, выплаченных с 8 августа 2023 года. Планировать вывод прибыли от проекта с расчётом на конвенцию сейчас нельзя.
Социальное обеспечение. Действует ли между Россией и Черногорией соглашение о социальном страховании для командированных на стройку работников, мы подтвердить не смогли; в списке Fond PIO Crne Gore такого соглашения я не нашёл. Для проектов с российским персоналом этот пункт проверяем в деле отдельно.
Представительство. В органах и судах Черногории интересы представляют адвокаты, внесённые в реестр Advokatska komora Crne Gore; я работаю в связке с ними, подробнее в тексте о том, как выбрать адвоката в Черногории.
Если вы собираетесь строить в Черногории или у вас уже есть участок, пришлите нам выписку list nepokretnosti и то, что есть по проекту: UTU, эскиз, переписку с муниципалитетом. RoNa Legal DOO с партнёрами по проектированию и ревизии составит письменную дорожную карту по этапам из таблицы выше, со сроками и ответственными. Общая схема всего цикла собрана в обзоре строительство в Черногории от участка до ввода, а связаться со мной можно через страницу контактов.