В Черногории после выдачи разрешения на строительство идут два срока: работы должны начаться в течение двух лет (ст. 35), а объект — быть завершён в течение пяти лет (ст. 43). За пределами пяти лет начисляется плата за каждый начатый год, рассчитанная от стоимости, определённой в ревидированном проекте, а площадка должна быть обеспечена в безопасном состоянии. Механизма продления двухлетнего срока и порядка перехода разрешения к новому инвестору я в консолидированном тексте не нашёл — и именно об этом вас спросит покупатель.
Недострой — это не одно юридическое состояние, а три разных, и от того, в каком из них ваш объект, зависит буквально всё: можно ли его продать, можно ли достроить и что с ним сделает нотариус.
Первое: объект с разрешением и с разрешением на использование. Он вводится в оборот полностью — регистрируется, закладывается, продаётся. Второе: объект с разрешением, но без разрешения на использование. Он не является незаконным, однако по ст. 60 его нельзя использовать, а завершённый объект нельзя зарегистрировать. Третье: объект без разрешения или построенный вопреки ему. Это предмет отдельного закона о легализации, и по его ст. 33 такой объект вне правового оборота.
Эта страница о втором состоянии — и о том, как выйти из него в первое. Обычный путь получения разрешения описан на странице разрешение на строительство в Черногории, а объекты вообще без разрешения — на странице о легализации самостроя.
| Вопрос | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Начало работ | В течение 2 лет с выдачи разрешения | ст. 35 |
| Завершение | В течение 5 лет; далее плата за каждый начатый год | ст. 43 |
| Продление, смена инвестора | В консолидированном тексте не подтверждено — требуйте письменного ответа органа | — |
| Кто ведёт надзор | Инвестор обеспечивает присутствие технадзора и несёт его расходы | ст. 50 |
| Дневник стройки | Наблюдения вносятся в građevinski dnevnik; об отступлениях — письменно инвестору | ст. 51 |
| Заявление на ввод | До начала использования и в течение 7 дней после итогового отчёта надзора | ст. 54 |
| Технический осмотр | Проверяет соответствие построенного разрешению и главному проекту | ст. 55-58 |
| Решение о вводе | В течение 7 дней с отчёта и документов | ст. 59 |
| Кадастр | Инвестор обязан подать заявление в течение 7 дней с вручения разрешения | ст. 59 |
| Использование без ввода | Запрещено; исключение — пробная эксплуатация и функциональные испытания | ст. 60 |
| Ответственность за прочность | 10 лет с приёмки, не может быть исключена договором | ЗОО ст. 712 |
Сначала документы, потом решение
Прежде чем выбирать сценарий, нужно установить факты, а не воспоминания. Мне нужны четыре вещи: выписка из кадастра на участок и на объект, само разрешение на строительство с датой, ревидированный главный проект и всё, что осталось от надзора — договор, дневник, отчёты.
Из этого набора определяется главное: какой из двух сроков истёк. Если не начаты работы — вопрос в том, считаются ли начатыми работы, которые фактически велись, и подтверждено ли это документально. Если работы начаты, но объект не завершён за пять лет — вопрос в плате по ст. 43 и в состоянии площадки. Разница принципиальная: во втором случае у вас есть объект, начатый законно, и это ваш главный актив в переговорах.
Отдельно проверяется, что именно построено. Технический осмотр сравнивает построенное с разрешением и главным проектом (ст. 55-58) — то есть отступления, накопившиеся за годы стройки, всплывут именно здесь. Если объект годами стоял без надзора и достраивался «по месту», расхождения с проектом почти неизбежны, и их дешевле выявить сейчас, чем на комиссии.
Есть ещё один вопрос, который для старого недостроя решает многое: по какому закону вообще ведётся ваше дело. Переходные положения (ст. 159/159a) устанавливают, что процедуры, начатые до вступления закона в силу, завершаются по закону, действовавшему на момент начала, если это в пользу стороны; тот же подход применяется и к инспекционным процедурам. Для объекта, разрешение на который получено до реформы 2025 года, это означает, что применимый режим определяется по материалам дела, а не по умолчанию.
И предупреждение, которое стоит сделать прямо. Если после истечения сроков работы всё же велись — «немного достроили» — это уже не только административный вопрос. Уголовный кодекс в ст. 326b наказывает начало строительства сложного инженерного объекта без разрешения, строительство вопреки разрешению и ревидированному проекту, а также строительство вопреки решению о запрете, лишением свободы от одного года до восьми лет. Оговорюсь: доступная мне консолидация кодекса заканчивается редакцией 003/20, и более поздние изменения подтвердить не удалось, поэтому диапазон проверяйте по действующему тексту. Практический вывод не меняется: продолжать работы «тихо» — худший из возможных сценариев.
Сценарий первый: достроить и ввести
Это единственный путь, который восстанавливает полную стоимость объекта. Порядок такой: приводится в порядок проектная документация, назначается технадзор, выполняются оставшиеся работы, надзор выдаёт итоговый отчёт — и с этого момента у вас 7 дней на подачу заявления о вводе (ст. 54). Заявление публикуется в интернете в течение 3 дней. Дальше технический осмотр, решение в течение 7 дней с отчёта и документов (ст. 59) и обязанность инвестора в течение 7 дней с вручения решения подать документы на регистрацию в кадастре.
Два практических момента. Первый: технический осмотр может проводиться параллельно со строительством (ст. 55-58) — на объекте, который достраивается очередями, это реальная экономия времени. Второй: разрешение на использование может выдаваться на этап или на часть, образующую самостоятельно пригодную техническую единицу (ст. 53). Для недостроя, где готова, скажем, одна секция, это иногда единственный способ ввести хоть что-то в оборот, не дожидаясь всего объекта.
Технадзор при этом — не формальность и не расход подрядчика: закон возлагает обеспечение его присутствия по фазам и оплату на инвестора (ст. 50). Надзор вносит наблюдения в дневник стройки, письменно и без промедления сообщает инвестору об отступлениях от ревидированного проекта или от закона, может дать подрядчику срок, а если нарушение не устранено — обязан сообщить строительной инспекции (ст. 51).
Сценарий второй: продать как есть
Продать недострой можно, но нужно понимать, что именно продаётся и почему цена ниже ожидаемой.
Если объект законно начат и не завершён, покупатель приобретает участок и незавершённое строительство вместе с документальным «шлейфом»: разрешением, проектом, историей надзора. Именно этот шлейф и оценивается. Первое, о чём спросит грамотный покупатель, — сколько времени осталось по срокам ст. 35 и ст. 43 и перейдёт ли разрешение на него. Здесь я вынужден быть честным: порядок смены инвестора и возможность продления двухлетнего срока в доступном мне консолидированном тексте не разрешены. Получите письменный ответ выдавшего разрешение органа до того, как согласуете цену — иначе вы продаёте ожидание, а не право.
Если разрешения нет вообще или построено вопреки ему, ситуация другая: по ст. 33 закона о легализации такой объект не находится в правовом обороте, а отметка об этом вносится в лист недвижимости по требованию нотариуса или любого лица с правовым интересом. Отсюда практическое следствие, которое стоит запомнить: чистый лист «G» сегодня не доказывает, что постройка на участке легальна — у кадастра длительный срок для внесения отметок.
И ещё одно, что важно для расчёта цены: завершённый объект без разрешения на использование зарегистрировать нельзя, а незарегистрированный объект нельзя заложить. Покупатель с ипотекой из вашей сделки выпадает автоматически. Это не запрет на продажу, это сужение круга покупателей до тех, кто платит своими деньгами.
Сценарий третий: заморозить — и что это стоит
Иногда владелец решает ничего не делать. Это тоже решение, и у него есть цена. По ст. 43 за пределами пятилетнего срока начисляется плата за каждый начатый год, рассчитанная от стоимости, определённой в ревидированном проекте, а площадка должна быть приведена в безопасное состояние. Ставку этой платы я не привожу: в проверенных источниках её нет, и выдумывать её я не стану — уточняйте у органа, выдавшего разрешение.
К этому добавляется ежегодный налог на недвижимость. Здесь есть хорошая новость для владельцев участков: повышенная ставка для незастроенного строительного участка (0,3–5%) отменена изменением, опубликованным 16 октября 2025 года и вступившим в силу 24 октября 2025 года; такие участки попали в обычный диапазон 0,25–1,00% от рыночной стоимости, а конкретную ставку устанавливает муниципалитет. Если вы считали расходы по старым таблицам, пересчитайте.
Наконец, «заморозка» имеет свойство ухудшать сам актив: незакрытый контур, брошенная арматура и грунтовые процессы за пару зим меняют смету достройки сильнее, чем любые административные платежи.
Договор на достройку: чего требовать
Достройка чужого начатого объекта — самый рискованный вид подряда, поэтому договор здесь важнее, чем при строительстве с нуля. Три положения стоит знать заранее.
Первое: цена. Если оговорки о неизменности цены нет, подрядчик, выполняющий работы в срок, вправе требовать разницу, если элементы цены подорожали более чем на 2%, и только сверх этого порога; при просрочке по его вине порог поднимается до 5%, а подорожание после впадения в просрочку он требовать не может. Оговорка «цена не меняется» переносит порог на 10%.
Второе: неустойка. Она должна быть согласована в форме, предписанной для самого договора, — то есть письменно, потому что договор о строительстве заключается в письменной форме. И право на неё теряется, если вы приняли работы и не заявили без промедления, что сохраняете это право. Одна фраза в акте приёмки решает судьбу неустойки, накопленной за месяцы.
Третье: ответственность за прочность. Подрядчик отвечает за недостатки прочности объекта, проявившиеся в течение десяти лет с приёмки, включая недостатки грунта, а проектировщик — если недостаток происходит из проекта; эта ответственность действует и в отношении последующих приобретателей и не может быть исключена или ограничена договором. Но сроки её использования коротки: шесть месяцев с момента обнаружения на уведомление и один год с уведомления на требование. Для недостроя это ключевой вопрос: за что отвечает новый подрядчик, а что осталось от предыдущего — и как это зафиксировано в акте на момент входа новой бригады.
Если у вас недострой в Черногории, пришлите выписку из кадастра, разрешение на строительство с датой, проект и фотографии текущего состояния через страницу контактов. В течение 3 рабочих дней вы получите письменный разбор: какой из сроков истёк, что показывают документы, какой из трёх сценариев реалистичен для вашего объекта и какие вопросы нужно задать органу письменно до сделки — без обещания результата, потому что результат зависит от объекта и бумаг. Как выглядит нормальный путь от участка до ввода, описано на странице строительство в Черногории, а параметры застройки участка — на странице про ДУП и УТУ.