Можно ли легализовать постройку без разрешения в Черногории, решает один документ: официальный ортофотоснимок июля 2025 года, опубликованный министерством на Геопортале. Если объекта на нём нет, его запрещено вносить в кадастр. А 14 августа 2027 года — это не «последний день подачи заявления», а срок, до которого нужно начать регистрацию самостроя в кадастре; после него инспектор обязан вынести решение о сносе.
Сообщения от русскоязычных собственников приходят почти всегда в одной из трёх форм. Дом куплен несколько лет назад, и вдруг выясняется, что застеклённая терраса нигде не оформлена. Разрешение 2022 года есть, но стройку так и не начали. Коробка стоит, подрядчик исчез. Это три разных правовых режима — и во всех трёх ожидание оказывается самым дорогим решением, потому что бездействие здесь тарифицируется ежегодно.
Сразу уберу привычный ориентир: «дачной амнистии» в черногорском смысле нет. Есть закон с ограниченным сроком действия и собственными условиями, а платёж по нему — не штраф, а взнос на градостроительную санацию, который считает муниципалитет.
| Ваша ситуация | Какой режим | Что это значит |
|---|---|---|
| Постройка или пристройка без разрешения | Закон о легализации незаконных объектов (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Решает ортофото июля 2025; чего нет на снимке, то не регистрируют |
| Разрешение есть, стройка не начата за 2 года | Закон о строительстве, ст. 35 | Право на строительство прекращается, продление не предусмотрено — новая заявка |
| Стройка начата, не завершена за 5 лет | Закон о строительстве, ст. 43 | Плата за каждый начатый год от оценочной стоимости и консервация площадки |
| Объект достроен, нет разрешения на ввод | Закон о строительстве, ст. 53-60 | Пользоваться нельзя, как завершённый не зарегистрируют |
| В выписке нет никаких отметок | Закон о легализации, ст. 51 | У кадастра 36 месяцев, чтобы внести отметку по долгу службы: чистая выписка ничего не доказывает |
Сначала доказательство, потом заявление
Статья 7 строит весь режим на официальном спутниковом и аэрофотоснимке Черногории июля 2025 года, опубликованном на Геопортале министерства. Статья 48, пункты 3 и 4, переносит это на регистрацию: вносить в кадастр самострой, которого на снимке нет, запрещено, а если запись уже сделана, кадастр обязан отменить своё решение и техническое подтверждение обмера. С этого я начинаю каждое дело, потому что от ответа зависит, есть ли смысл во всём остальном.
Второе различие почти так же важно: «полностью без разрешения» или «превышение». Статья 2 определяет незаконный объект как построенный, реконструированный, пристроенный или надстроенный без акта, разрешающего строительство, либо вопреки ему; пункт 2 уточняет, что при наличии разрешения и превышении площади незаконным считается только превышение. Значительная часть вилл на побережье попадает именно во вторую группу — а это меняет и стоимость, и стратегию дела.
Что на самом деле означает 14 августа 2027 года
Изначально срок был шесть месяцев: закон опубликован 6 августа 2025 года, вступил в силу 14 августа 2025 года и дал собственнику шесть месяцев на начало регистрации в кадастре. Поправки февраля 2026 года (Sl. list CG 18/2026, в силе с 13 февраля 2026) увеличили срок до двенадцати месяцев, а поправки, опубликованные 7 августа 2026 года (Sl. list CG 117/2026), перенесли его на 14 августа 2027 года.
Здесь я обязан быть честным: полный текст поправок 117/2026 в официальном вестнике я не читал. Моё исследование подтверждает дату публикацией и профильными источниками, но не самим текстом закона. Поэтому срок воспринимайте всерьёз, но перед подачей проверьте его в действующем вестнике. Последствие при этом бесспорно: с истечением срока инспектор по охране пространства обязан вынести решение о сносе (ст. 48, п. 2).
И ещё: гуляющая по интернету дата «20 сентября 2026 года — последний день подачи» не встречается ни в одном тексте вестника. Я её не использую.
Дороже штрафа обходятся выписка и ежегодная плата
Статья 33 запрещает гражданский оборот самостроя: его нельзя отчуждать, и в нём нельзя вести хозяйственную или иную деятельность. Отметка о запрете вносится в лист G выписки, и требовать её вправе не только администрация, но и органы, выдающие разрешения на деятельность, инспекторы, нотариус, который должен оформлять договор об отчуждении, и любое лицо с правовым интересом. Статья 51 даёт кадастру 36 месяцев на внесение таких отметок по долгу службы. Поэтому чистая выписка в 2026 году не означает, что с объектом всё в порядке, — она означает, что администрация до него пока не дошла.
Счёт за ожидание — в статье 26. Если заявление не подано, отклонено, регистрация в кадастре не начата или есть решение о сносе, начисляется годовая плата за пользование пространством: от 0,5 до 2,0 процента за квадратный метр чистой площади, если обмер представлен, и от 1 до 3 процентов за квадратный метр общей площади, если нет. База — средняя цена строительства новых квартир, опубликованная статистическим управлением за предыдущий год. Для побережья на конец 2025 года это 2 081 евро за квадратный метр, то есть по нижней границе порядка десяти-сорока евро за квадрат в год. И статья 31, пункт 5, прямо говорит, что решение о сносе не останавливает ни налог на недвижимость, ни эту плату.
Сколько стоит легализация, если она удалась
Плату за градостроительную санацию (urbana sanacija) устанавливает совет муниципалитета с предварительного согласия правительства; она считается за квадратный метр чистой площади на основании заверенного кадастром обмера и вносится не более чем в 120 ежемесячных платежей — для основного жилого объекта до 360 (ст. 23). Поступления делятся: 80 процентов муниципалитету, 20 процентов государству, а в северных общинах остаются полностью на местном уровне. Для отеля и туристического комплекса 4 и 5 звёзд размер прямо в законе: от 400 до 800 евро за квадратный метр застроенной площади, единовременно либо не более чем в 60 платежей (ст. 23, п. 12).
Скидки есть, но не суммируются: до 50 процентов для основного жилого объекта, до 90 процентов для перечисленных уязвимых категорий и до 20 процентов при единовременной оплате (ст. 23, пп. 6 и 7). Важно для нерезидента: основным жилым объектом считается тот, в котором собственник и его домохозяйство проживают, где у них зарегистрировано место жительства и при условии, что другого жилья в Черногории у них нет (ст. 10). Дом для отдыха под это определение не подпадает. На побережье добавляется отдельная плата по закону о региональном водоснабжении, не более чем в 36 платежей (ст. 25). Расходы несёт собственник (ст. 12, п. 10), а в решение входит заверенное заявление об отказе от требований к государству, муниципалитету и публичным предприятиям по любым основаниям, связанным с легализацией и использованием объекта (ст. 12, п. 8).
Когда решение о легализации становится окончательным, кадастр вносит его в течение 40 дней и снимает отметки о самострое и о запрете отчуждения (ст. 21). Только с этого дня объект становится нормальным предметом купли-продажи. В записи попадают также заявление собственника об ответственности перед третьими лицами, отказ от иска и график уплаты взноса (ст. 21, п. 1) — если вы выбрали рассрочку, покупатель увидит её в выписке.
Обмер, устойчивость и старые дела
В центре дела два технических документа. Первый — elaborat, геодезическо-технический обмер самостроя, заверяемый кадастром; по нему, по чистой площади, считается и взнос (ст. 23, п. 10). Второй — устойчивость: её проверяет лицензированная организация (ст. 17), а свыше 500 м² отчёт изучает лицензированный ревизор. Для вспомогательной постройки или жилого дома не более двух этажей и до 200 м² чистой площади без коммерческой деятельности вместо анализа устойчивости достаточно заверенного заявления собственника об ответственности перед третьими лицами (ст. 15, п. 2). В процедуре предусмотрены также осмотр на месте и смешанная профессиональная комиссия (ст. 14).
Если вы уже подавали заявление раньше, проверьте старое дело до того, как начинать с нуля. Изменённая статья 9 позволяет продолжить процедуру по объектам, видимым на ортофотоснимке 2018 года, по которым заявление подавалось ранее, при условии что объект не увеличивали относительно того снимка. На практике продолжение старого дела часто быстрее новой подачи. А вот про отмену требования к расстоянию до соседнего участка, о которой писали СМИ, я подтверждения в принятом тексте не нашёл и ничего не обещаю.
Просроченное разрешение или замороженная стройка — другой путь
Легализация решает то, что построено без разрешения. Если разрешение есть, но стройка не начата, статья 35 Закона о строительстве прекращает право строить через два года и продления не предусматривает: нужна новая заявка, а к этому времени градостроительно-технические условия участка могли измениться. Как устроена сама процедура, я описал в тексте про разрешение на строительство в Черногории, а всю цепочку — в обзоре строительство от участка до ввода.
С брошенной коробкой первым делом фиксируют состояние: геодезическая съёмка, фотографии, опись материалов, сверка авансов. Прежде чем требовать неустойку, посмотрите две нормы Закона об обязательственных отношениях: статья 279, пункт 2, снимает неустойку, если просрочка вызвана обстоятельством, за которое подрядчик не отвечает, а статья 280, пункт 5, — если заказчик принял работу и сразу не оговорил своё право. Зато десятилетняя ответственность за прочность здания по статье 712 действует в силу закона, распространяется и на последующих приобретателей и не может быть исключена договором; сроки предъявления при этом короткие — шесть месяцев с момента обнаружения и год на требование (ст. 713).
И главное, что путают чаще всего: решение о легализации не заменяет разрешение на ввод в эксплуатацию. Это отдельная процедура с технической приёмкой, а статья 60 запрещает пользоваться объектом до его выдачи. Порядок для сдачи туристам такой: решение о легализации, регистрация в кадастре, техническая приёмка, разрешение на ввод, затем туристическая регистрация в муниципалитете.
Не понимаете, в какой из трёх ситуаций находитесь? Пришлите выписку (list nepokretnosti), номер участка, фотографии и все имеющиеся документы через страницу контактов. В течение 3 рабочих дней вы получите письменную квалификацию ситуации, перечень того, что ещё можно подать, и того, что нужно замерить на месте — без обещаний результата, потому что результат зависит от ортофото и от состояния кадастра. Как я работаю с собственниками из России и Казахстана, описано на странице адвокат в Черногории.