До задатка проверяются пять вещей, именно в таком порядке: что написано в выписке (собственник в листе B, обременения и отметки в листе G), как участок классифицирован, что на нём разрешают урбанистическо-технические условия (УТУ) с геопортала министерства, решён ли подъезд и подключения, и не граничит ли участок с морским добром. Право собственности возникает с момента регистрации в кадастре, а не с подписанием договора: до дня записи у вас требование к продавцу, а не земля.
Разговор почти всегда начинается с цены участка, а начинать нужно с классификации. В делах, которые я веду, три четверти проблем возникают на самом участке — в том, что о нём записано, чем он обременён и что вообще допускает план. Стоимость строительства — следствие этой арифметики, а не её начало.
Эта страница идёт в том порядке, в каком вопросы возникают на практике: действительно ли участок пригоден для застройки, кто может купить его на своё имя, когда платится НДС, а когда налог на переход права, и что нужно, чтобы дом в конце был зарегистрирован и продаваем.
Пять проверок до задатка
| Проверка | Где видно | Почему решает |
|---|---|---|
| Собственник и обременения | Выписка (list nepokretnosti), листы B и G | Собственность возникает с регистрации (ст. 84); отметки в листе G блокируют оборот |
| Классификация участка | Выписка | Сельхозземлю иностранное физлицо не запишет на себя (ст. 415 п. 1) |
| Что можно строить | УТУ с геопортала (ст. 8 п. 5) | Назначение, линия застройки, высота, площадь, коэффициенты, парковка — не объявление |
| Подъезд и подключения | Условия сетевых операторов (ст. 8 п. 8: 15 дней, молчание = согласие) | Без дороги и подключений участок не превращается в стройку |
| Морское добро | Граница пояса морского добра | Пояс в государственной собственности и не отчуждается |
Первые две проверки делаются в один день и стоят меньше всего. Третья чаще всего рушит расчёт: объявление обещает «участок с проектом виллы 300 м²», а УТУ показывает меньшую допустимую площадь. Тогда падает не только метраж — падает и цена, которую участок объективно стоит.
Для иностранного физического лица запрещённые категории перечислены в ст. 415 п. 1 Закона об имущественно-правовых отношениях: сельскохозяйственная земля, леса, объекты общего пользования, полоса в один километр вдоль сухопутной границы и острова (Sl. list CG 19/09 и 29/25; проверено 20.08.2026). Исключение из п. 3 узкое: до 5 000 м² и только если на участке уже стоит дом и именно он является предметом договора. Поправка 2025 года, уравнивающая граждан ЕС с местными, по ст. 422a применяется лишь со дня вступления Черногории в Союз — то есть сегодня не действует ни для кого.
ДУП и УТУ: два разных документа
Русскоязычные покупатели часто используют слова «ДУП» и «УТУ» как синонимы, а это разные уровни. ДУП (detaljni urbanistički plan) — плановый документ территории: он определяет, что за зона, какие в ней параметры и какие ограничения. УТУ — урбанистическо-технические условия конкретной парцелы: назначение, линия застройки, высота, брутто-площадь, коэффициенты застройки, парковочные места. Именно УТУ вы скачиваете с геопортала министерства по ст. 8 п. 5 Закона о строительстве, и именно они связывают проектировщика.
Практический смысл различия простой: ссылка продавца на «зону, где строят по три этажа» — это разговор о плане. Ответ на вопрос «что можно построить на этой парцеле» даёт только выгрузка УТУ. И делать её нужно до согласования цены, а не после.
Сетевые операторы имеют 15 дней на выдачу технических условий подключения; если они молчат, считается, что их позиция соответствует УТУ (ст. 8 п. 8). Это редкий случай реального «молчаливого согласия» в системе — но он ничего не говорит о том, сколько физически будет стоить подключение.
На физлицо или на компанию
На пригодном под застройку участке можно покупать и строить как физическое лицо. Компания становится обязательной, когда парцела сельскохозяйственная или лесная, и обычной — когда строится несколько единиц на продажу или инвесторов несколько: общество, учреждённое и зарегистрированное в Черногории, является местным юридическим лицом независимо от гражданства участников и приобретает правосубъектность в день внесения в CRPS (ст. 6 п. 1 Закона о хозяйственных обществах, Sl. list CG 90/25 и 121/25, применяется с 1 января 2026).
Налоговая разница важнее административной. Прибыль общества облагается прогрессивно по ставкам 9, 12 и 15 процентов, а выплата нерезиденту облагается налогом у источника по ставке 15 процентов, если получатель не докажет плательщику резидентство справкой компетентного органа и то, что он фактический владелец дохода. Продажа дома, построенного в компании, — это продажа имущества общества, а не частная продажа. Решение принимается до покупки участка, а не перед продажей дома.
Обременения, которые не видно в объявлении
Лист G выписки — самая недооценённая страница документа. Туда попадают ипотеки, сервитуты, судебные отметки и запреты распоряжения, и подпись под договором их не снимает. Если обременения есть, в договор пишется порядок их погашения, сроки и то, кто за это платит, а часть цены удерживается до снятия записи. Схема «продавец обещал снять до сделки» без удержания части цены — это доверие, а не обеспечение.
Отдельная категория — отметки, связанные с самовольным строительством. Закон о легализации запрещает оборот незаконного объекта (ст. 33), а кадастру даётся 36 месяцев на внесение таких отметок по долгу службы (ст. 51). Из этого следует практический вывод, который я повторяю каждому покупателю: чистая выписка в 2026 году не доказывает, что с объектом всё в порядке, — она означает, что администрация до него ещё не дошла. Поэтому на участке с любой постройкой сверяются три вещи: выписка, утверждённый проект и фактический обмер.
Третье, что стоит проверить заранее, — доступ. Право проезда через чужую парцелу должно быть оформлено, а не «сложившимся»: без юридически обеспеченного подъезда проект может оказаться неисполнимым при том, что УТУ формально допускают застройку. На склонах над побережьем это регулярно превращается в отдельную статью бюджета — подпорные стены и подъездная дорога.
Полная цепочка — от участка до ввода в эксплуатацию — разобрана в обзоре строительство в Черногории от участка до ввода, поэтому здесь она не повторяется.
НДС или налог на переход права: решает разрешение
С 1 апреля 2026 года передача земли под застройку, на которую уже выдано разрешение на строительство, облагается НДС (изменение закона об НДС, Sl. list CG 12/26; прочитано в обзоре KPMG Crna Gora за март 2026 — сам текст изменения я не читал), а ст. 6 закона о налоге на переход недвижимости (Sl. list CG 33/26, 10.03.2026; проверено 26.08.2026) выводит такую землю из-под налога на переход.
Практически: участок без разрешения покупается с налогом на переход, ставки которого начинаются с 3 процентов до 150 000 евро, плательщик — покупатель, декларация подаётся в течение 15 дней. Участок с выданным разрешением, продаваемый плательщиком НДС, может нести НДС вместо этого налога. Разница между режимами прописывается в договоре, а не выясняется после подписания.
Отдельно стоит смотреть на продавца. Если участок продаёт компания-плательщик НДС и разрешение уже выдано, вопрос налога решается счётом; если продаёт физическое лицо, речь почти всегда о налоге на переход, и обязанность декларировать лежит на вас как на покупателе. В обоих случаях сумма налога должна быть заложена в расчёт до задатка: это не «расходы по сделке», это часть цены входа. Продавцы обычно называют цену «чистыми», и разговор о том, кто несёт налог, лучше вести до того, как стороны ударили по рукам.
От разрешения до ключей
Разрешение на строительство — формальный административный акт: режим prijava građenja отменён в 2025 году, а ст. 31 запрещает строить без разрешения. До 3 000 м² брутто решает местная администрация, от 3 000 м² и по отелям 4 и 5 звёзд — министерство (ст. 32 п. 2). До самого разрешения идёт более длинная часть: УТУ, согласование эскизного решения главным архитектором в течение 30 дней (ст. 25 п. 1), затем основной проект и независимая ревизия. Весь порядок описан в тексте о разрешении на строительство.
После выдачи идут два срока: начать стройку нужно в течение 2 лет (ст. 35, продление не предусмотрено), закончить — в течение 5 лет (ст. 43), после чего за каждый начатый год платится сбор от стоимости, оценённой в ревизованном проекте, и площадку нужно законсервировать. Ставку этого сбора я в имеющемся тексте не нашёл и не выдумываю.
В бюджет, помимо работ, входят коммунальный сбор, который каждая община устанавливает по зонам (Закон о планировании пространства, ст. 70 — освобождение есть только у отелей пять звёзд, а перечень скидок п. 6 отелей не содержит), проект и ревизия, обязательный строительный надзор за счёт инвестора, подключения и НДС 21 процент на работы. Независимый ориентир по самой стройке — MONSTAT: стоимостная составляющая новых квартир 1 724 евро/м² в четвёртом квартале 2025 (побережье 2 081), средняя итоговая цена 2 557 евро/м² во втором квартале 2026 (побережье 2 838). Это статистика многоэтажного жилья, а не смета виллы.
Финал цепочки — технический осмотр и разрешение на ввод: заявление в течение 7 дней после итогового отчёта, решение в течение 7 дней после осмотра, и ст. 60 запрещает пользоваться объектом до его выдачи. Только зарегистрированный объект нормально продаётся, закладывается и сдаётся. Если на участке уже стоит незаконная постройка, действует отдельный закон и другие сроки — об этом на странице о легализации самостроя.
Есть конкретный участок? Пришлите выписку, номер парцелы и кадастровую общину через страницу контактов. В течение 3 рабочих дней вы получите письменно: что записано, что говорят УТУ, какие шаги предстоят и что нужно прояснить до задатка — без обещаний результата и без необходимости приезжать. Как я работаю с собственниками из России и Казахстана, описано на странице адвокат в Черногории.