Большинство советов о просрочившем черногорском застройщике заканчивается коммерческим слоем — проверьте график платежей, внесите zabilježbu, привяжите транши к этапам стройки. Совет верный, и это слой перед тем, который нужен, когда срок действительно прошёл.
Тогда решает Zakon o obligacionim odnosima, статьи 119–131. И его первый вопрос не в том, насколько они опоздали. Он в том, был ли срок передачи существенным элементом вашего договора — потому что один этот факт меняет, обязаны ли вы дать им ещё один шанс, или договор уже прекратился без каких-либо ваших действий.
Замечание о нумерации в начале. Хорватские и сербские источники разбирают те же правила под другими номерами статей — правило дополнительного срока вы увидите со ссылкой на «статью 363». Это не черногорская нумерация. В Черногории это статья 121. Каждый номер статьи на этой странице взят из черногорского текста.
Расторгнуть или требовать исполнения — и убытки в обоих случаях
Статья 119 задаёт рамку. В двусторонних договорах, когда одна сторона не исполняет, другая может — если не установлено иное — требовать исполнения либо, на условиях закона, расторгнуть простым заявлением, если расторжение не наступает в силу самого закона. И в любом случае:
в любом случае имеет право на возмещение вреда.
Эту концовку легко пропустить. Расторжение не поглощает требование о возмещении: оно стоит рядом.
Вопрос, решающий всё: был ли срок существенным?
Статья 120 — когда исполнение в срок является существенным элементом договора. Если должник не исполнит в этот срок, договор расторгается в силу самого закона (po samom zakonu). Никому ничего заявлять не нужно.
Это режет в обе стороны, и потому покупатели ошибаются в обоих направлениях.
Если объект вы хотите — задержанный, но желанный лот на растущем рынке — то договор, уже распавшийся по закону, вам не нужен. Статья 120 даёт способ сохранить его:
Кредитор может сохранить договор в силе, если по истечении срока без промедления уведомит должника, что требует исполнения.
Без промедления. Не «в ближайшие недели, посмотрим». А если вы затем потребовали исполнения и не получили его в разумный срок, вы всё же можете заявить о расторжении.
Статья решает и две спорные ситуации: она действует, когда стороны сами предусмотрели, что договор считается расторгнутым, если не будет исполнен к дате, и когда своевременность существенна по природе дела.
Статья 121 — когда срок не является существенным элементом. Здесь позиция переворачивается. Должник сохраняет право исполнить и после наступления срока, а кредитор может требовать исполнения. Если кредитор хочет расторгнуть:
он обязан предоставить должнику соразмерный дополнительный срок (naknadni rok) для исполнения.
Если должник не исполнит в этот дополнительный срок, наступают те же последствия, что и при существенном сроке.
Практическая последовательность для большинства договоров на стадии строительства такова: определить, был ли срок существенным; если нет — установить письменно соразмерный дополнительный срок; и лишь затем расторгать.
Три ситуации, когда ждать не нужно
Статья 122 — должник дал понять. Кредитор может расторгнуть без предоставления дополнительного срока, если из поведения должника следует, что он не исполнит и в дополнительный срок. Поведение, а не одни слова: брошенная стройка, компания, переставшая отвечать, работы, заметно откатившиеся назад.
Статья 123 — ещё до наступления срока. Когда до истечения срока очевидно, что одна сторона не исполнит, другая может расторгнуть и требовать возмещения. Вы не обязаны смотреть, как приближается срок, о срыве которого знают все.
Статья 124 — договоры с последовательными обязательствами. Если одно обязательство не исполнено, другая сторона может в разумный срок расторгнуть в отношении всех будущих обязательств, если из обстоятельств очевидно, что и они не будут исполнены. И далее: расторжение может охватить уже исполненные обязательства, если без недостающих они не представляют для неё интереса. Должник может это остановить: он может сохранить договор, предоставив надлежащее обеспечение.
Для проекта с поэтапными платежами это решающая статья. Один сорванный этап — не проблема только этого этапа.
Два предела расторжения
Статья 125 — скажите об этом. Кредитор, расторгающий из-за неисполнения, обязан сообщить об этом должнику без промедления. Расторжение не устанавливается позже в письме адвоката; это заявление, которое надо сделать и довести.
Статья 126 — соразмерность. Договор не может быть расторгнут из-за неисполнения незначительной части обязательства. Отсутствующий кухонный шкаф — не основание для расторжения.
Что расторжение вам действительно возвращает
Статья 127 заслуживает двойного прочтения, потому что содержит правило, которого почти никто из покупателей не ждёт.
- Обе стороны освобождаются от обязательств, кроме обязанности возместить возможный вред.
- Сторона, исполнившая договор полностью или частично, имеет право на возврат данного.
- Если возвращать должны обе, взаимные возвраты следуют правилам исполнения двусторонних договоров.
- Каждая сторона должна другой возмещение за выгоды, полученные тем временем от того, что подлежит возврату.
- И затем:
Сторона, возвращающая деньги, обязана уплатить проценты за просрочку со дня, когда она получила платёж.
Не со дня расторжения. Не со дня требования. Со дня получения. Для аванса, внесённого три года назад под здание, которое так и не поднялось, это материально иная сумма, чем сам аванс — и причина, по которой разговор о возврате никогда не должен начинаться со слов «верните мои деньги».
Когда никто не виноват: изменившиеся обстоятельства
Статьи 128–131 — отдельный путь, и они не о просрочке: они о договоре, ставшем непосильным.
Статья 128. Если после заключения наступят обстоятельства, которые нельзя было предвидеть и которые делают исполнение для одной стороны чрезмерно затруднительным либо причинили бы ей чрезмерно большие потери, суд может по её требованию договор изменить или расторгнуть. Но не тогда, когда ссылающаяся сторона была обязана учесть эти обстоятельства при заключении либо могла их избежать или преодолеть.
Статья 129. Сторона, вправе ссылающаяся на изменившиеся обстоятельства, обязана уведомить другую о своём намерении, как только узнала, что такие обстоятельства наступили — а если не сделала этого, отвечает за вред, который другая понесла из-за несвоевременного сообщения.
Статья 130. Принимая решение, суд руководствуется началами добросовестности и честности, учитывая в особенности цель договора, обычный риск в договорах данного вида, действие и продолжительность чрезвычайных обстоятельств и сбалансированные интересы обеих сторон.
Статья 131. Стороны могут заранее отказаться от ссылки на определённые изменившиеся обстоятельства — если это не противоречит началу добросовестности и честности.
Внимательно прочитайте «обычный риск в договорах данного вида» из статьи 130, прежде чем полагаться на этот путь против застройщика. Строительная просрочка в договоре строительного подряда близка к обычному риску. Изменившиеся обстоятельства — не универсальный выход из плохой сделки.
Чего это не делает
Две вещи, которых эта глава не даёт и в которых коммерческий совет прав.
Она не создаёт системы защиты авансов. Здесь нет обязанности застройщика обособить ваши деньги или застраховать завершение. Покупателя на практике защищает нотариально удостоверенный договор с отметкой, внесённой на конкретный объект, и график платежей, привязанный к ходу строительства, а не уплаченный вперёд.
И она не отвечает за недостатки. О долевой собственности см. долевая собственность, доля и раздел; о владении — защита владения.
Что делать на неделе, когда срок проходит
- Найдите условие о передаче и решите по его формулировке и природе сделки, был ли срок существенным элементом. Всё остальное вытекает отсюда.
- Если был и объект вам нужен, уведомьте без промедления, что требуете исполнения — статья 120 неумолима к слову без.
- Если не был и вы хотите выйти, установите письменно соразмерный дополнительный срок и сохраните доказательство вручения этого письма.
- Если стройка брошена или компания молчит, рассмотрите статьи 122 и 123 — возможно, ждать не придётся вовсе.
- В поэтапном проекте прочтите статью 124, прежде чем считать один сорванный этап изолированной проблемой.
- Рассчитывая требование, считайте проценты за просрочку с даты каждого платежа, а не с даты вашего требования.
На чьей мы стороне и как получаем оплату
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Нам платит клиент, в интересах которого мы действуем, и никто другой в сделке: без комиссий, без вознаграждения за рекомендацию, без доли в проверяемых нами договорах.
Работа, требующая представительства в черногорском суде или государственном органе, выполняется адвокатом, внесённым в реестр Адвокатской палаты Черногории. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: прочитать условие о передаче в свете статей 120 и 121, составить заявление, сохраняющее договор или запускающее дополнительный срок, рассчитать процентную позицию по статье 127 и подготовить материалы.
Если срок уже прошёл
Пришлите нам договор, платёжные документы с датами и переписку после срока. Первые два ответа, которые мы можем дать быстро, — был ли срок существенным (это решает, есть ли у вас ещё договор) и какова процентная позиция по статье 127 на уже уплаченное.