Это случается чаще, чем следует из брошюр. Участок покупают у продавца, чей титул охватывает меньше, чем ограда. Виллу возводят на несколько метров за вынесенной линией. Унаследованный дом двадцать лет стоит на участке, который по бумагам принадлежит уехавшему двоюродному брату. В каждом случае здание существует, кто-то за него заплатил, а реестр говорит, что земля чужая.
Черногорское право не оставляет это общим принципам. Статьи 41-45 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima задают матрицу: кто что знал, кто и когда возразил и что из двух — земля или строение — стоит дороже. Исход зависит от этих фактов и от сроков, которые начинают течь в день завершения стройки.
Сначала предупреждение. Поищите эту тему по-русски или по-немецки — и попадёте на институты, к Черногории отношения не имеющие: немецкоязычный материал ведёт к Erbbaurecht, а доктрина других цивилистических правопорядков утверждает, что собственник не может добиться сноса. В Черногории 🔴 статья 42 прямо даёт собственнику земли возможность требовать сноса и приведения участка в прежнее состояние. Каждое правило и каждый номер ниже взяты из черногорского текста.
Где норма расположена
Статья 29 перечисляет способы приобретения права собственности в силу закона: создание новой вещи, соединение, смешение, 🔑 строительство на чужой земле, отделение плодов, приобретательная давность (održaj), приобретение от неуправомоченного, оккупация и иные установленные законом случаи.
Место нормы важно. Речь не о требовании присудить право: это правило уже распределило собственность до того, как кто-либо дошёл до суда. Процесс служит установлению того, какой случай налицо и какое возмещение из него следует.
Четыре комбинации
Застройщик добросовестен, собственник земли недобросовестен
🔴 Статья 41. Лицо, возводящее здание на земле, на которую право собственности имеет другой, приобретает право собственности на здание и на землю, на которой оно возведено, а также на землю, необходимую для обычного использования этого здания — если оно не знало и не могло знать, что строит на чужой земле, а собственник земли знал о строительстве и не воспротивился без промедления.
Нужны обе половины. Неведение застройщика должно быть извинительным, а молчание собственника — молчанием осведомлённым. Собственник, наблюдавший, как на его участке растёт дом, и промолчавший, теряет землю.
Ему остаётся денежное требование, и оно ограничено сроками: он может требовать, чтобы застройщик возместил стоимость земли по рыночной цене на момент вынесения судебного решения, в течение трёх лет со дня, когда узнал о завершённом строительстве, и во всяком случае в течение десяти лет с момента завершения.
Обратите внимание, какая цена действует. Не та, что была при закладке фундамента, и не та, что в договоре, породившем проблему, — рыночная цена на дату решения. На растущем рынке это выгодно собственнику; и потому промедление не нейтрально ни для одной из сторон.
Застройщик недобросовестен, собственник земли добросовестен
🔴 Статья 42. Если застройщик знал или должен был знать, что строит на чужой земле, а собственник воспротивился немедленно, собственник земли может требовать:
- чтобы ему принадлежало право собственности на здание; либо
- чтобы застройщик снёс здание и вернул землю в первоначальное состояние; либо
- чтобы застройщик уплатил рыночную цену земли.
В каждом из этих случаев собственник имеет право и на возмещение убытков.
Если он забирает здание, он обязан возместить застройщику его стоимость в размере средней строительной цены такого объекта в месте, где он находится, на момент вынесения судебного решения.
🔴 И далее срок, который решает большинство дел: собственник может осуществить это право выбора не позднее чем в течение трёх лет со дня завершения строительства. По истечении этого срока он может требовать лишь уплаты рыночной цены земли.
Через три года после того, как поставлена крыша, снос перестаёт быть доступным. Средство сужается до денег.
Обе стороны добросовестны
🔴 Статья 43 охватывает случай, когда застройщик добросовестен, а собственник не знал о строительстве — упрекнуть некого. Здесь закон сравнивает стоимости.
- Если здание стоит значительно больше земли: здание вместе с землёй принадлежит застройщику, который должен собственнику возмещение по рыночной цене земли.
- Если земля стоит значительно больше: по требованию собственника суд присуждает здание ему, обязав возместить застройщику среднюю строительную цену. Требование должно быть заявлено в течение трёх лет со дня завершения строительства.
- Если обе стоимости приблизительно равны: суд присуждает здание — либо здание и землю — собственнику и застройщику, 🔴 учитывая их потребности и в особенности их жилищные условия, с возмещением по части первой.
Именно третий вариант больше всего удивляет иностранных покупателей: суду предписано взвешивать, кому нужно жильё, а не только кто держит бумагу.
Обе стороны недобросовестны
Статья 44. Когда обе стороны недобросовестны, применяется правило, установленное для недобросовестного застройщика и добросовестного собственника — то есть статья 42 с её трёхлетним окном.
Когда материал принадлежал третьему лицу
Статья 45. Правила о строительстве на чужой земле применяются и в случае, если застройщик использовал при строительстве материал третьего лица без разрешения его собственника. Собственник материала имеет право на стоимость материала и на возмещение убытков. Если использованные части можно отделить без повреждения, собственник может требовать их возврата — 🔴 в течение двух месяцев со дня, когда узнал, и не позднее одного года.
Два месяца — мало. Это самый узкий срок в этой части закона, и он принадлежит контрольному списку каждого, кто поставлял материалы на стройку, которая затем пошла не так.
Строительство на своей земле
Для полноты, потому что именно эти нормы делают исключения читаемыми:
Статья 46. Собственник земли приобретает строительством право собственности на объект, который возвёл в соответствии с законом.
Статья 47. Собственник, построивший на своей земле, становится собственником здания и тогда, когда использовал чужой материал, если здание возведено в соответствии с законом. Собственник материала имеет право на его стоимость и на возмещение убытков; если части можно отделить без повреждения, он может требовать их возврата и возмещения.
Оговорка весит много в обеих статьях: в соответствии с законом. Это шарнир между этой главой и всем слоем разрешений и легализации.
Когда перейдена сама межа
Существует более узкий вариант: здание стоит на земле застройщика, но выходит за линию на соседний участок.
🔴 Статья 48. Когда здание возведено на своей земле, но при этом перейдена межа и занята часть соседнего участка, собственник соседней земли вправе — независимо от добросовестности сторон — требовать приведения в прежнее состояние, если это возможно без значительного ущерба для остальной части здания, либо если собственнику занятой земли вследствие перехода межи угрожает несоразмерно большой ущерб.
🔴 Статья 49. Если условия приведения в прежнее состояние по статье 48 не выполнены, суд установит застройщику соответствующий земельный сервитут либо признает за ним право собственности на площадь соседней земли, занятую строительством. Собственник занятой земли имеет право на возмещение в размере снижения стоимости участка либо рыночной стоимости занятой части, а также право требовать от застройщика, чтобы тот выкупил у него по рыночным ценам оставшуюся часть земли, когда она существенно утратила своё хозяйственное назначение либо её использование стало для собственника нецелесообразным или значительно затруднённым. Сверх того полагается возмещение убытков.
И, наконец, предохранительный клапан всей главы:
🔴 Статья 50. Приведения в прежнее состояние можно требовать и тогда, когда собственник земли своевременно предупредил застройщика либо застройщик был недобросовестен по иной причине. В порядке исключения суд не допустит приведения в прежнее состояние, если найдёт, что это не было бы общественно оправданным с учётом обстоятельств дела — в особенности принимая во внимание:
- незначительную стоимость занятой земли в сравнении с размером ущерба, который снос причинил бы застройщику;
- имущественное положение сторон; и
- их поведение в ходе строительства.
Читайте это как ответ на вопрос, который задают все: действительно ли заставят сносить? Иногда; и закон называет факторы, которые это решают. Поведение в ходе стройки — один из них, и потому документальный след предупреждений, возражений и ответов стоит не меньше, чем геодезическая съёмка.
Сигнал, который появляется в реестре
Кадастр фиксирует не только результат; в одном месте он фиксирует саму проблему.
🔴 Статья 64 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti устанавливает, что в качестве обладателя прав на объект вносится: застройщик, возведший объект в соответствии с законом; застройщик, которому выданы разрешение на строительство или разрешение на ввод в эксплуатацию; либо застройщик объекта, не возведённого в соответствии с законом, либо возведённого на нескольких участках, либо на чужой земле — с внесением отметки об обременении в лист G list nepokretnosti.
Третий вариант и есть раннее предупреждение. Постройка, стоящая на нескольких участках или на чужой земле, должна нести отметку в листе G, и тот, кто читает лист G, а не только запись о собственности, может увидеть проблему прежде, чем за неё заплатит.
Статья 65 добавляет параллельную запись для незавершённых работ: объект в стадии строительства вносится в лист G как отметка о строительстве на участке, где строительство начато, со сведениями об инвесторе, технической документации, разрешении на строительство, сроке завершения работ и иных значимых фактах.
Что делать
- Датируйте завершение строительства. Статьи 41, 42 и 43 привязывают к нему своё трёхлетнее окно, и десятилетняя внешняя граница статьи 41 течёт оттуда же.
- Восстановите, кто что и когда знал. Статья 41 требует осведомлённого молчания собственника, статья 42 — его немедленного возражения. Письма, сообщения и муниципальные материалы решают, в какой вы статье.
- Закажите обе оценки рано. Статья 43 зависит от того, какая стоимость значительно выше, статья 42 — от средней строительной цены; закон относит дату оценки к судебному решению.
- Читайте лист G, а не только запись о собственности. Статья 64 помещает отметку туда, и она видна до покупки.
- Если вы поставляли материалы, отметьте два месяца. Окно статьи 45 для истребования отделимых частей — два месяца со дня, когда узнали, год как предел.
- Не считайте снос ни неизбежным, ни исключённым. Статья 42 его предлагает; статья 50 может в нём отказать по перечисленным основаниям.
- Сохраняйте след поведения. Статья 50 делает поведение в ходе строительства прямым критерием.
О смежных рамках: сервитут прохода на вашем участке, долевая собственность, продажа доли и раздел и узуфрукт и право проживания в выписке.
На чьей мы стороне и как получаем вознаграждение
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Вознаграждение мы получаем от клиента, для которого действуем, и ни от кого больше в сделке: без комиссий, без платы за рекомендацию, без доли в договоре, который проверяем.
Действия, требующие представительства перед черногорским судом или государственным органом, осуществляет адвокат, внесённый в реестр черногорской адвокатуры. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: зафиксировать дату завершения, собрать доказательства того, кто знал и кто возразил, определить, под какую из статей 41-44 подпадают факты, и сказать вам, какие средства ещё открыты и на какой срок.
Если здание в вашем деле стоит на чужом участке
Пришлите нам list nepokretnosti с листом G, геодезический отчёт, если он есть, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию и всю переписку с соседом или продавцом. По ним первый ответ — какая статья применяется, что она даёт и какие сроки ещё текут — приходит быстро.
