В квартире кто-то живёт. Продавец говорит, что это «просто аренда, уладим до сделки». Вы подписываете, регистрируете, становитесь собственником — а арендатор остаётся, на условиях, которые согласовал кто-то другой, столько, сколько действует его договор.
Это не сбой сделки. Это правило. Статья 619 Zakon o obligacionim odnosima ставит покупателя на место продавца, а её часть 2 запрещает ему требовать объект до истечения срока аренды.
И есть вторая половина, которую большинство ходящих по рукам материалов передаёт неверно: при обычной аренде на год-два реестр не скажет вам, что арендатор существует.
Основное правило, в одной статье
🔴 Статья 619. В случае отчуждения вещи, ранее переданной другому в аренду, приобретатель вещи вступает на место арендодателя, и права и обязанности из аренды возникают далее между ним и арендатором.
>
Приобретатель не может требовать от арендатора передачи вещи до истечения времени, на которое аренда была согласована, а если срок не определён ни договором, ни законом, — до истечения срока предупреждения о расторжении.
>
За обязанности приобретателя перед арендатором отчуждатель отвечает как солидарный поручитель.
Отсюда сразу три вывода. Вы наследуете аренду, хотели вы того или нет. Покупкой её не сократить. И продавец не уходит со сцены: он остаётся обязанным рядом с вами, как поручитель, за то, что причитается этому арендатору.
Статья 620 распределяет деньги. Если не согласовано иное, приобретателю причитается арендная плата с первого срока платежа после приобретения; если отчуждатель получил её вперёд, он обязан её уступить. И с момента, когда арендатор извещён об отчуждении, он может платить только приобретателю. Известить арендатора — не вежливость: именно это перенаправляет деньги.
Статья 622 даёт арендатору кое-что взамен: когда права и обязанности арендодателя переходят к приобретателю, арендатор может расторгнуть договор в любом случае, соблюдая законные сроки предупреждения. Смена собственника — дверь на выход для него, не для вас.
Вариант, зависящий от того, что вы знали
Есть второй сценарий, и именно в нём положение покупателя может оказаться лучше.
🔴 Статья 621. Когда вещь, о которой заключён договор аренды, передана приобретателю, а не арендатору, приобретатель вступает на место арендодателя и принимает его обязанности перед арендатором, если в момент заключения договора об отчуждении он знал о существовании аренды.
>
Приобретатель, который в этот момент об аренде не знал, не обязан передавать вещь арендатору, а арендатор может лишь требовать возмещения убытков от арендодателя.
Разделительная линия между статьями 619 и 621 — передача. Если арендатор уже владел вещью, аренда ваша, и точка. Если объект передали вам, а не ему, решает то, что вы знали при подписании.
Поэтому вскользь брошенное замечание продавца об «арендаторе, который въезжает в следующем месяце», — не светская беседа. Это факт, запускающий статью 621.
Почему реестр вас обычно не спасёт
Черногорский кадастр действительно фиксирует права аренды. Статья 49 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, перечисляя содержание кадастра, называет pravo zakupa — право аренды — среди обременений и ограничений, которые он содержит. Пока успокаивает.
Затем наступает порог:
🔴 Статья 78. Вещные и личные сервитуты, ипотека, субипотека, аренда и концессии на срок более пяти лет, право преимущественной покупки и запреты отчуждения и обременения вносятся в лист G list nepokretnosti.
Более пяти лет. Годовая аренда в Будве, двухлетняя зимняя, трёхлетняя корпоративная — ни одна этого порога не достигает и ни одна не появится в листе G, который вы так внимательно прочли. Можно получить чистую выписку и всё равно купить объект, где живёт человек по договору, связывающему вас.
Ходящая на эту тему англоязычная рекомендация советует зарегистрировать аренду, чтобы покупатель считался знавшим. В принципе она не ошибочна — статья 92 допускает predbilježbu, предварительную отметку об аренде, когда документ доказывает и существование права, и волю сторон его внести — но она неполна в решающем месте, поскольку опускает условие пяти лет, которое и определяет, возможна ли запись вообще.
Практический вывод неизящен и неизбежен: в этом риске реестр — не главный инструмент. Им являются осмотр, заверения продавца и договор.
Что на самом деле означает унаследованная аренда
Как только вы стали арендодателем, бремя распределяет закон. Именно эти нормы решают, что вы теперь должны.
Статья 598. Арендодатель обязан поддерживать вещь в исправном состоянии в течение аренды и производить необходимый ремонт, а также возместить арендатору расходы на содержание, которые должен был нести сам. Но 🔴 расходы на мелкий ремонт, вызванный обычным использованием, и расходы самого использования ложатся на арендатора. Арендатор обязан известить арендодателя о ремонте.
Статья 599. Если необходимый ремонт мешает использованию в значительной мере и продолжительное время, арендатор может расторгнуть договор; и он вправе на снижение платы соразмерно ограничению.
Статья 600. Вы не вправе вносить изменения в арендованную вещь без согласия арендатора, если это помешает её использованию, а если изменения уменьшают использование, плата снижается соразмерно.
Статьи 601-604. Арендодатель отвечает за недостатки, мешающие согласованному или обычному использованию, знал он о них или нет; недостатки малой значимости не учитываются. Ответственность можно исключить договором — но 🔴 условие об исключении ничтожно, если арендодатель знал о недостатке и умышленно о нём не сообщил, если недостаток делает использование невозможным или если арендодатель навязал условие, пользуясь монопольным положением.
Статья 605. Арендатор обязан без излишнего промедления известить вас о каждом недостатке, проявившемся в ходе аренды, и о каждой непредвиденной опасности, угрожающей вещи. Кто этого не сделает, теряет право на возмещение и отвечает за причинённый ущерб.
Статья 613. В конце арендатор возвращает вещь неповреждённой — но не отвечает за износ от обычного использования и за ухудшение вследствие ветхости. Отделимые улучшения он может забрать; вы можете их оставить, возместив их стоимость на момент возврата.
Оговорка о третьем лице, ведущая к титулу
В главе об аренде есть норма, которой место в любой проверке, потому что она связывает аренду со всем, что зарегистрировано против объекта.
🔴 Статья 608. Когда третье лицо притязает на осуществление права в отношении арендованной вещи и обращается с этим к арендатору либо самовольно её у него отбирает, арендатор обязан известить арендодателя. Если установлено, что третьему лицу принадлежит право, полностью исключающее право арендатора пользоваться вещью, договор аренды расторгается в силу закона, и арендодатель обязан возместить арендатору убытки. Если право третьего лица лишь ограничивает право арендатора, тот выбирает между расторжением и снижением платы — и в любом случае имеет право на возмещение.
Если на квартире, которую вы только что купили и сдали, зарегистрировано пожизненное право проживания или узуфрукт, эта запись есть право третьего лица по смыслу статьи 608 — и возмещение идёт от вас.
Субаренда: по умолчанию разрешена
Статья 614. Если не согласовано иное, арендатор может сдать вещь в субаренду или по иному основанию передать её другому в пользование — но лишь если этим не причиняется ущерб арендодателю. Арендатор ручается перед арендодателем, что субарендатор будет пользоваться вещью согласно договору аренды.
Читайте это как указание к составлению договора. Если вы не хотите, чтобы вашу квартиру в Будве пересдавали посуточно, договор должен это сказать, потому что молчание это позволяет.
Где согласие требуется, статья 615 позволяет отказать в нём только по оправданным причинам. Статья 616 позволяет расторгнуть договор из-за субаренды, совершённой без требуемого согласия. А 🔴 статья 617 открывает прямой путь к деньгам: для взыскания своих требований к арендатору, возникших из аренды, вы можете требовать уплаты непосредственно от субарендатора сумм, которые тот должен вашему арендатору. Статья 618 прекращает субаренду всякий раз, когда прекращается аренда.
Неплатёж и двое разных часов
Здесь жилищный и общий режимы расходятся, и ошибка в часах стоит квартала.
Статья 612 — общее правило. Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не уплатит плату в течение 15 дней после того, как арендодатель призвал его к уплате. Договор остаётся в силе, если арендатор уплатит должную сумму до того, как расторжение будет ему сообщено.
🔴 Статья 631 — аренда квартиры. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры без соблюдения срока предупреждения, если арендатор не платит в течение двух подряд идущих сроков. В порядке исключения договор остаётся в силе, если арендатор уплатит до сообщения о расторжении, либо если в этот момент он имеет к арендодателю требование, отвечающее условиям законного зачёта.
Оговорку о зачёте легко упустить, и именно к ней прибегнет арендатор, оплативший ремонт по статье 598.
Прекратить аренду, которую вы не выбирали
Статья 623. Аренда, заключённая на определённое время, прекращается самим истечением этого времени.
🔴 Статья 624 — молчаливое возобновление. Если по истечении согласованного времени арендатор продолжает пользоваться вещью и арендодатель этому не возражает, считается заключённым новый договор — на неопределённый срок и на тех же условиях, что и прежний. А обеспечения, данные третьими лицами по первой аренде, прекращаются с истечением первоначального времени. Молчание в конце срока, стало быть, есть действие: оно превращает срочную аренду в бессрочную и сбрасывает обеспечения.
Сроки предупреждения далее различаются по режиму, и разница велика:
- Статья 625 — общий. Когда срок не определён и не определим, каждая сторона может расторгнуть с предупреждением; если его длительность не установлена договором, законом или местным обычаем, она составляет восемь дней, и предупреждение нельзя заявлять в неподходящее время. Если арендованные вещи опасны для здоровья, арендатор может расторгнуть без всякого срока, даже если знал об этом при заключении — и 🔴 не может отказаться от этого права.
- 🔴 Статья 634 — квартира. Когда срок не определён и не определим, каждая сторона может расторгнуть с предупреждением; если договор не устанавливает длительность, она составляет три месяца.
- 🔴 Статьи 651 и 652 — деловые помещения. Аренда деловых помещений на неопределённый срок не может прекратиться расторжением до истечения шести месяцев со дня заключения, если договором не установлено иное. Срок предупреждения — установленный договором; при его отсутствии три месяца — и если не согласовано иное, предупреждение может быть заявлено только первого или пятнадцатого числа месяца. Статья 653 требует письменного предупреждения, доставленного заказной почтой либо лично.
Статья 610 — исключение, рассекающее всё это: если и после предупреждения арендодателя арендатор пользуется вещью вопреки договору или её назначению либо запускает её содержание, и есть опасность значительного ущерба, арендодатель может расторгнуть без всякого срока.
Для деловых помещений статья 654 добавляет три основания, по которым арендодатель может расторгнуть в любое время независимо от условий о сроке: противоречащее использование или значительный ущерб после письменного предупреждения; неуплата наступившей арендной платы в течение пятнадцати дней с письменного предупреждения; и невозможность арендодателя по не зависящим от него причинам пользоваться помещением, где он вёл свою деятельность, и вытекающее отсюда намерение использовать помещение, занимаемое арендатором.
Форма и условие, обнуляющее договор
🔴 Статья 629. Договор аренды квартиры должен быть заключён в письменной форме и удостоверен в соответствии с предписаниями. Договор, заключённый вопреки этому, ничтожен. Та же статья добавляет, что договор аренды квартиры регулирует и взаимные отношения при управлении жилым зданием.
🔴 Статья 639 налагает ту же дисциплину на деловые помещения: письменная форма, удостоверенная компетентным органом, под страхом ничтожности. А статья 640 разрешает коллизию: если два или более арендатора отдельно заключат договоры об одном и том же деловом помещении, право аренды принадлежит тому, кто заключил раньше.
Статья 630 затем делает общие положения об аренде применимыми и к аренде квартиры, поэтому обе главы читаются вместе, а не одна вместо другой.
Одну границу следует держать в поле зрения всё время. Статья 596 устанавливает, что общая глава об аренде не применяется к аренде, урегулированной специальными предписаниями — где отдельный закон регулирует определённый вид аренды, он идёт первым.
Смерть, гибель вещи и шестимесячное окно
Статья 627 и 🔴 статья 635 обе продолжают аренду с наследниками умершего арендатора или арендодателя, если не согласовано иное. Статья 635 добавляет окно, существующее только для жилья: наследники арендатора могут расторгнуть договор до истечения определённого времени в течение шести месяцев со дня смерти, соблюдая срок предупреждения.
Статья 626 прекращает аренду, если вещь уничтожена непреодолимой силой; при частичном уничтожении или только повреждении арендатор может расторгнуть либо остаться и требовать соответствующего снижения платы.
Когда кто-то занимает помещение вовсе без основания
Не всякий в черногорской квартире — арендатор. Для того, кто просто въехал, или чьё основание отпало, закон предусматривает свой путь:
🔴 Статья 636. Если лицо вселяется в обособленные или общие части жилого здания без правового основания, либо это основание отпадает, любое лицо, имеющее правовой интерес, может потребовать его выселения у органа местного самоуправления. Производство о выселении является срочным.
Обратите внимание, что норма говорит и чего не говорит. Она направляет это в орган местного самоуправления, не в суд, и называет производство срочным. Это иной путь, чем расторжение аренды, и он действует там, где аренды, которую можно расторгнуть, нет.
Что сделать до подписания
- Спросите письменно, сдан ли объект, на каких условиях и с какого времени — и внесите ответ в договор как заверение. Статья 619 делает это самым весомым вопросом после самого титула.
- Прочтите лист G, но не полагайтесь на его молчание. Статья 78 вносит аренду только свыше пяти лет; ниже отсутствие записи не доказывает ничего.
- Установите, находится ли арендатор уже во владении. Это тот факт, что отделяет статью 619 от 621, а 621 зависит от того, что вы знали при подписании.
- Если арендатор есть, получите договор и проверьте его форму по статье 629: неудостоверенная аренда квартиры ничтожна, и это меняет весь разговор.
- Проверьте, не истёк ли уже определённый срок при остающемся арендаторе. Статья 624 могла превратить его в бессрочный на тех же условиях, без обеспечений третьих лиц.
- Определите, какие часы предупреждения применимы: восемь дней, три месяца или шесть месяцев плюс правило первого-или-пятнадцатого. Они не взаимозаменяемы.
- Спросите продавца об арендной плате, полученной вперёд. Статья 620 обязывает его уступить её, и до сделки это поднять легче, чем после.
- Известите арендатора о переходе. Пока вы этого не сделали, статья 620 позволяет ему платить продавцу.
О смежных рамках: узуфрукт и право проживания в выписке, долевая собственность, продажа доли и раздел и, о задолженности, которую вы можете унаследовать, исковая давность, сроки и перерыв.
На чьей мы стороне и как получаем вознаграждение
RoNa Legal DOO работает для собственников и покупателей, а не для застройщиков, посредников или продавцов. Вознаграждение мы получаем от клиента, для которого действуем, и ни от кого больше в сделке: без комиссий, без платы за рекомендацию, без доли в договоре, который проверяем.
Действия, требующие представительства перед черногорским судом или государственным органом, осуществляет адвокат, внесённый в реестр черногорской адвокатуры. Наша роль — подготовительный и консультационный слой: задать вопрос о занятости объекта так, чтобы получить пригодный ответ, прочесть договор аренды в свете главы, которая им управляет, определить применимые часы предупреждения и внести правильные заверения в договор купли-продажи до его подписания.
Если в покупаемом объекте кто-то живёт
Пришлите нам договор аренды, дату вступления арендатора во владение, историю платежей, включая уплаченное вперёд, и list nepokretnosti. По ним первый ответ — связаны ли вы, на какой срок и что с этим можно сделать — приходит быстро.
