Российский покупатель приезжает с готовой схемой: ТСЖ, общее собрание, управляющая компания, доли в общем имуществе. Сходство настоящее — и именно поэтому оно уводит. Орган есть, управляющий есть, но правила голосования, расчёт взноса и власть управляющего над деньгами написаны иначе: в Законе о содержании жилых зданий, чья редакционная цепочка включает и решение Конституционного суда.
Три отличия определяют, как должен организоваться собственник, который живёт не здесь.
Первое отличие: одна квартира — один голос, а не доля
Статья 6 устанавливает: каждый собственник особой части имеет один голос в собрании. Не пропорционально площади — один голос.
Собственник может голосовать лично, через уполномоченного представителя или электронно. Электронное голосование допускается, если собственник передал председателю собрания письменное и удостоверенное заявление о способе голосования, содержащее, в частности, адрес электронной почты, с которого голосование производится.
Если одна особая часть принадлежит нескольким сособственникам, они вместе имеют один голос и обязаны письменно уполномочить представителя, сообщив об этом председателю.
И ограничение, которое удивляет покупателей машино-мест: собственник, которому принадлежит право собственности или общей собственности только на гараж, подвал или иную особую часть, не являющуюся жилым или деловым помещением, голосует лишь по решениям, касающимся управления и содержания именно этого помещения.
Для собственника, живущего в России, электронный путь статьи 6 — это разница между участием и представительством молчанием. Но его нужно настроить заранее, письменно и с удостоверением.
Второе отличие: кворум вознаграждает пришедших
Статья 7 коротка и решает многое. Собрание принимает решения, если присутствует более половины его членов. В порядке исключения: если кворум не достигнут и после двух созывов учредительного заседания и (или) заседания с той же повесткой, собрание решает большинством голосов присутствующих.
Дом, где большинство собственников за границей, не становится неуправляемым. Он становится управляемым тем меньшинством, которое явится на третью попытку.
Одна категория работ выведена полностью: для работ, обеспечивающих беспрепятственный доступ, передвижение, пребывание и работу лиц с ограниченной подвижностью и лиц с инвалидностью, согласие собственников не требуется.
Третье отличие: о чём собрание вправе решать
Статья 5a перечисляет компетенции, и они шире ожидаемого. Собрание управляет зданием либо выбирает профессионального управляющего; избирает и освобождает управляющего; решает о распоряжении общими частями; решает об их использовании путём сдачи частей третьим лицам или собственникам; определяет ежемесячную сумму, которую платят собственники; принимает Программу содержания; согласовывает план энергоэффективности; решает об организации содержания и о передаче этих работ; решает о производстве работ; решает о содержании, использовании и охране прилегающего земельного участка; решает об улучшении общих частей; решает о страховании ответственности за вред третьим лицам вследствие несодержания; и решает о размещении вещей на общих частях.
Что относится к общим частям — и сюрприз для туристических зон
Статья 3 называет, помимо общих частей, уже определённых законом о вещных правах: подход ко входу; служебные помещения — кладовые для уборочного инвентаря, для колясок, велосипедов и мопедов; помещения для содержания и бытовых услуг — прачечные, сушилки, гладильные, помещения для хобби и общения жильцов; благоустроенные зелёные, спортивные и иные площадки, не являющиеся местными благами общего пользования; и парковочные площадки, не являющиеся местными благами общего интереса.
Далее — абзац, касающийся почти каждого покупателя на побережье. В зданиях в туристических зонах — «эксклюзивных жилых зданиях» — общими частями считаются также помещения для приёма гостей, то есть рецепция и холл; помещения для спорта и рекреации — тренажёрные и фитнес-залы; помещения для физического восстановления — массажные и сауны; объекты для водных видов спорта, включая бассейны; и находящиеся в общей собственности помещения, в которых ведётся предпринимательская деятельность.
Бассейн, рецепция и спа в здании-резорте, таким образом, по закону являются общими частями здания: они подчиняются решениям собрания, а не усмотрению того, кто их сегодня эксплуатирует.
И ваш договор мог решить это заранее
Статья 5 абзац 1 передаёт решение об организации содержания собранию. Абзац 2, однако, вводит исключение, которое покупателю на побережье стоит искать до подписания: в туристических зонах задачи и порядок содержания могут быть определены договором о переходе права собственности на особую часть, заключённым между инвестором и (или) иным собственником и покупателем.
То есть ваш собственный договор мог зафиксировать режим содержания ещё до того, как собрание собралось. Само по себе это не плохо — но это условие, которое читают, а не обнаруживают.
Абзац 3 добавляет обязанность сдачи документов: управляющий обязан передать компетентному органу местного управления правила о взаимных отношениях собственников и этот договор в течение 15 дней со дня их принятия либо заключения.
Управляющий: кто им может быть и чем распоряжается
Статья 14 намеренно широка: управляющим может быть собственник, иное физическое лицо, общество, иное юридическое лицо, жилищный кооператив или предприниматель, зарегистрированный для деятельности по управлению и содержанию жилых зданий. И норма, которая профессионализирует роль: физическое лицо, избранное управляющим более чем одним собранием, обязано зарегистрироваться как предприниматель по этой деятельности.
О деньгах статья 18 говорит прямо: средства, предназначенные для содержания, используются на текущее содержание, необходимые работы, срочные работы, погашение займа, взятого для их финансирования, и иные расходы содержания — и распоряжается ими управляющий. Статья 19 обязывает управляющего открыть общий счёт здания.
Статья 21 даёт противовес: управляющий обязан представить собранию письменный отчёт в течение 30 дней после завершения работ большего объёма, необходимых и срочных работ, а также годовой отчёт, содержащий выполненные работы, цены и состояние счёта. Собрание утверждает отчёт и публикует его на доске объявлений, и каждый собственник вправе с ним ознакомиться.
| Вопрос | Черногорская норма | Источник |
|---|---|---|
| Сколько голосов у моей квартиры | один, независимо от площади | ст. 6 |
| Мы владеем вдвоём | вместе один голос, с письменно назначенным представителем | ст. 6 |
| У меня только машино-место | голосуете только по этому помещению | ст. 6 |
| Могу ли я голосовать из России | да, электронно, после письменного удостоверенного заявления с адресом почты | ст. 6 |
| Когда собрание правомочно | при более чем половине присутствующих | ст. 7 |
| Никто не приходит | после двух несостоявшихся созывов решает большинство присутствующих | ст. 7 |
| Кто открывает счёт | управляющий | ст. 19 |
| Какой отчёт мне положен | в течение 30 дней после крупных работ и ежегодно, с ценами и остатком | ст. 21 |
Что делать практически
- Настройте электронное голосование заранее. Нужно письменное удостоверенное заявление с адресом электронной почты (ст. 6).
- При совместной собственности назначьте представителя письменно. Одна особая часть — один голос (ст. 6).
- Не считайте отсутствие правом вето. После двух несостоявшихся созывов решают присутствующие (ст. 7).
- В туристической зоне прочтите договор о переходе права. Он мог зафиксировать режим содержания (ст. 5 абз. 2).
- Выясните, кто управляющий и на каком договоре. Он распоряжается средствами (ст. 18) и открывает счёт (ст. 19).
- Запросите последний отчёт. Работы, цены и остаток — обязательное содержание (ст. 21).
Что показывает и чего не показывает выписка по тому же объекту — в кадастр Черногории; какая форма требуется для самой сделки — в нотариальная форма сделки; а если продавец — компания, в покупка у юридического лица.
На чьей мы стороне и как получаем оплату
Почти все участники сделки с недвижимостью получают оплату от самой сделки. Комиссия посредника зависит от закрытия. Отдел продаж застройщика работает на застройщика. Управляющий назначен собранием, а не вами лично — а в здании в туристической зоне мог быть предложен инвестором.
Мы не берём комиссию с продавцов, застройщиков, агентов и посредников — ни в каком виде и ни в одной папке. Наш единственный доход — гонорар, который платите вы, и он не растёт от того, что вы подпишете. Сказать вам «не подписывайте» нам ничего не стоит.
На практике это значит: мы читаем условие о содержании в договоре о переходе права до сделки, а не после первого счёта, настраиваем представительство, которое позволяет нерезиденту реально голосовать, и пишем «так подписывать не следует», когда это и есть ответ. Если по делу требуется представительство перед черногорским органом или судом, эту работу ведёт адвокат, внесённый в реестр Адвокатской палаты Черногории, с которым мы работаем по папке.
Одна граница, и она не обсуждается: мы юристы, а не лицензированные инвестиционные советники. Мы не консультируем по финансовым инструментам и не говорим, окупится ли объект. Мы защищаем вашу правовую позицию — титул, договор, регистрацию, статус и сроки.
Перед следующим собранием
Пришлите нам договор о переходе права, правила о взаимных отношениях, если они есть, и любое полученное уведомление о заседании. Мы скажем, о чём собрание вправе решать, чего стоит ваш голос и как его подать из-за границы. Если срок уже идёт, напишите об этом сразу.
Правовое состояние приведено по состоянию на сентябрь 2026 года и прочитано по консолидированному тексту Закона о содержании жилых зданий, Официальный вестник Черногории 41/2016, 84/2018, 111/2022 (решение Конституционного суда U-I № 40/20 от 28 июля 2022 года), 140/2022 и 84/2024. Проект нового закона об управлении и содержании жилых зданий находится в подготовке и не является действующим правом. Материал является общей информацией о нормативном режиме, а не консультацией по конкретной сделке.
