Há uma categoria de problema de título montenegrino que nenhuma negociação de preço resolve, porque não é um defeito da propriedade do vendedor. O vendedor é proprietário. O vendedor pode vender. E, uma vez o imóvel seu, uma pessoa nomeada pode continuar a ter direito a viver ali — com exclusão de todos os demais, o comprador incluído — pelo resto da sua vida.
Trata-se de uma servidão pessoal, e o direito montenegrino conhece três. São reguladas nos artigos 222 a 249 da Zakon o svojinsko-pravnim odnosima e são visíveis na certidão predial antes da assinatura, numa folha determinada, se se souber onde olhar.
Três direitos, não um
Artigo 222. As servidões pessoais são: o direito de usufruto (pravo plodouživanja), o direito de uso (pravo upotrebe) e o direito de habitação (pravo stanovanja).
A distinção conta, porque os três comportam-se de modo diferente exatamente no ponto que mais interessa a quem compra: se o titular pode colocar outra pessoa no imóvel.
Artigo 223 — usufruto. O mais amplo direito de usar a coisa alheia (o prédio serviente) e de colher os seus frutos, com a obrigação de conservar a sua substância. O titular deve exercê-lo com a diligência de um bom pai de família.
Artigo 244 — direito de uso. O titular pode usar a coisa e colher frutos nos limites das suas necessidades pessoais e das dos membros da sua família, sem afetar a substância. Tudo o que o imóvel render além disso pertence ao proprietário.
Artigo 248 — direito de habitação. O titular está autorizado, com exclusão de todas as demais pessoas, a usar o edifício habitacional alheio ou uma fração autónoma para fins de habitação. Podem habitar com ele os membros do seu agregado, as pessoas que o sustentam e as necessárias à condução da casa — e isso apenas durante a sua vida.
A linha que surpreende quem compra do estrangeiro
Procure este tema em português, alemão ou italiano e lerá que estes direitos são pessoais e, portanto, intransmissíveis. No Montenegro isso é verdade para dois dos três e falso justamente para o mais valioso.
Artigo 230. O usufrutuário pode transferir a outrem, por negócio jurídico (contrato de arrendamento, comodato e afins), as vantagens que o prédio serviente proporciona, salvo se esse direito lhe tiver sido retirado.
Em contrapartida, o artigo 245 declara sem mais intransmissível o direito de uso, e o artigo 248 diz o mesmo do direito de habitação.
Um usufruto inscrito sobre o apartamento que está a comprar pode significar, pois, não só que o titular o pode usar, mas que o pode arrendar a um inquilino — e cobrar a renda — enquanto o comprador consta como proprietário. A renda é dele, não sua.
Onde consta na certidão
O Montenegro mantém um registo único dos imóveis e dos direitos sobre eles, e o documento base é o list nepokretnosti. A sua estrutura é fixada pelo artigo 53 da Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:
- folha A — o terreno, a parcela
- folha B — o titular de direitos sobre essa parcela
- folha V — os edifícios e as frações autónomas, com os titulares de direitos sobre eles (folha V, parte 1 para as redes)
- 🔴 folha G — ónus e restrições
Um usufruto ou um direito de habitação inscrito é um ónus. Aparece na folha G. Não em A, não em B, não em V — e é por isso que uma verificação que para em «quem é o proprietário inscrito» o falha por completo.
Outras duas disposições da mesma lei decidem quanto pesa essa folha:
- Artigo 9 — publicidade. Qualquer pessoa tem o direito de consultar os dados do cadastro e de obter um list nepokretnosti ou uma certidão de que determinado imóvel ou direito está inscrito.
- 🔴 Artigo 10 — fiabilidade. Os dados sobre imóveis e direitos inscritos no cadastro consideram-se exatos, e ninguém pode sofrer consequências desfavoráveis no comércio imobiliário e nas demais relações em que esses dados sejam utilizados.
O artigo 55 acrescenta que o list nepokretnosti certificado e o seu extrato são documentos públicos e que a administração deve emiti-los no prazo de três dias a contar do pedido.
Lidas em conjunto, não são formalidades. Significam que a informação estava ao seu alcance, e barata, antes de assinar.
Como o direito ali foi parar
🔴 Artigo 226. O usufruto adquire-se com base em contrato, testamento e usucapião (održaj). Para a aquisição do usufruto sobre imóveis por contrato ou testamento é necessária a inscrição no cadastro; à aquisição por održaj aplicam-se por analogia as normas sobre aquisição da propriedade por usucapião.
Os artigos 247 e 249 sujeitam o direito de uso e o de habitação às mesmas regras de constituição e extinção.
Daqui decorrem duas consequências práticas. Primeira: o direito contratual ou testamentário com que deve preocupar-se está, por definição, inscrito, pelo que a folha G é onde a busca termina, não onde começa. Segunda: o održaj é a exceção, porque um direito adquirido por posse prolongada não depende dessa inscrição — razão pela qual a inspeção física também não é facultativa.
O artigo 225 confirma que o objeto podem ser bens móveis e imóveis alheios. O artigo 224 permite restringir o âmbito excluindo determinadas vantagens e constituí-lo sob condição, a prazo ou com encargo — pelo que a inscrição que encontrar pode ser mais estreita do que a regra legal, e o título que a sustenta merece leitura.
Quando se extingue — incluindo o relógio de que ninguém fala
🔴 Artigo 240. O usufruto extingue-se:
- pelo decurso do tempo, se constituído a prazo, e o mais tardar pela morte do usufrutuário (ou pela extinção da pessoa coletiva);
- quando as qualidades de proprietário e usufrutuário se reúnem na mesma pessoa;
- quando um terceiro adquire por održaj o usufruto ou a propriedade sobre o mesmo prédio serviente;
- 🔴 pelo não exercício do usufruto durante cinco anos, desde que o usufrutuário não tenha estado impedido;
- por renúncia do titular;
- pelo decurso de 30 anos, quando a servidão foi constituída a favor de uma pessoa coletiva.
A regra dos cinco anos é a que muda as negociações. Um direito de habitação vitalício cujo titular emigrou há anos e não usa o apartamento não está necessariamente vivo ainda como direito — mas «não necessariamente» não é uma conclusão. É uma pergunta com resposta de facto, e convém estabelecê-la antes da escritura e não depois.
O artigo 241 mantém o direito sobre a parte restante em caso de perda parcial. O artigo 242 extingue-o definitivamente em caso de perda total, mesmo que o proprietário reconstrua a expensas suas. E 🔴 o artigo 243 estende o direito à quantia de seguro paga e — se o proprietário a empregar na reconstrução — ao bem novo.
Quem paga o quê enquanto o direito corre
É aqui que os proprietários mais se surpreendem, porque o encargo não está onde a intuição o coloca.
- 🔴 Artigo 233. Os encargos públicos e demais obrigações públicas que onerem os frutos e o uso corrente do bem recaem sobre o usufrutuário, na proporção da duração. Todos os restantes encargos recaem sobre o proprietário. Se o usufrutuário pagou encargos do proprietário, este deve reembolsá-lo ao terminar o usufruto.
- Artigo 234. O usufrutuário deve usar a coisa como bom pai de família e conservá-la, a expensas suas, no estado em que a recebeu.
- Artigo 236. O usufrutuário suporta os custos de conservação ordinária. Para os custos a que não estava obrigado aplicam-se as regras sobre gestão de negócios alheios.
- Artigo 235. O usufrutuário deve informar o proprietário das obras extraordinárias necessárias à conservação da coisa e deve tolerá-las.
- 🔴 Artigo 232. O usufrutuário deve segurar o bem a expensas suas e a favor do proprietário contra incêndio e outros riscos, quando o seguro for obrigatório ou quando, segundo as conceções locais, o imponham as regras do bom pai de família. Se o bem já estava seguro, paga os prémios proporcionalmente.
Para o direito de uso, o artigo 246 reparte encargos públicos e conservação ordinária entre titular e proprietário na proporção das vantagens que cada um retira e da duração do direito.
Duas normas para usar, não apenas para saber
🔴 Artigo 237 — o inventário. O proprietário ou o usufrutuário podem a todo o tempo exigir que se façam inventário e avaliação do prédio serviente a expensas comuns; quem o exige adianta a quantia necessária. E depois o aguilhão:
Se o inventário e a avaliação não tiverem sido feitos, presume-se que o usufrutuário recebeu o bem em estado utilizável de qualidade média.
Um proprietário que nunca fez inventário e depois sustenta que o apartamento voltou danificado litiga contra uma presunção legal. O inventário é barato; a presunção não.
🔴 Artigo 239 — a garantia. O proprietário do prédio serviente cujos direitos estejam em perigo pode exigir garantia ao usufrutuário. Se este não a prestar, o bem pode ser-lhe retirado e confiado em administração a pessoa designada pelo tribunal — e pode ser confiado ao proprietário.
O artigo 238 regula a devolução final: entrega no estado em que a coisa foi recebida, sem indemnização pela desvalorização resultante do uso regular e conforme ao destino; nas coisas consumíveis paga-se em vez disso o valor.
O que fazer antes de assinar
- Obtenha você mesmo o list nepokretnosti e leia a folha G, não apenas o registo de propriedade. O artigo 9 dá-lhe o direito e o artigo 55 dá três dias à administração.
- Se encontrar um registo, peça o título que o sustenta. O artigo 224 significa que o direito pode ser condicional, a prazo ou mais estreito do que a regra legal, e o artigo 230 que um usufruto pode incluir o poder de arrendar.
- Determine qual dos três direitos é. A habitação (artigo 248) extingue-se com a vida do titular e não é transmissível; o usufruto (artigo 230) é economicamente explorável.
- Pergunte quando foi exercido pela última vez. A regra dos cinco anos do artigo 240 é uma causa real de extinção, não um tecnicismo.
- Inspecione fisicamente o imóvel. O artigo 226 inscreve os direitos contratuais e testamentários, mas o održaj não depende dessa inscrição.
- Se um direito tiver de ser cancelado no âmbito do negócio, regule o cancelamento no contrato e no registo — e faça o inventário do artigo 237 enquanto a relação ainda é cordial.
Sobre os quadros vizinhos: servidão de passagem no seu prédio, compropriedade, quota, preferência e divisão e, se um registo já está em disputa, esbulho, turbação e tutela da posse.
De que lado estamos e como somos remunerados
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém no negócio: sem comissões, sem honorários de angariação, sem participação no contrato que analisamos.
Os atos que exigem representação perante um tribunal ou uma autoridade estatal montenegrina são praticados por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e consultiva: obter o list nepokretnosti, ler a folha G contra o título que a sustenta, identificar qual dos três direitos está inscrito e dizer-lhe o que faz ao uso do imóvel que vai comprar.
Se o título tem um registo que não compreende
Envie-nos o list nepokretnosti e, se o tiver, o contrato ou a decisão a que o registo se refere. A partir destes dois documentos, a primeira resposta — que direito é, quem o detém, o que permite e quando acaba — chega depressa.
