Construir em Montenegro — o país adriático de capital Podgorica, não a vila algarvia nem o município gaúcho — segue uma cadeia fixa: certidão predial e natureza do terreno, condições urbanístico-técnicas retiradas do geoportal do ministério, estudo prévio aprovado pelo arquiteto-chefe, projeto principal com revisão independente, licença de construção, fiscalização técnica obrigatória em obra e, no fim, vistoria e licença de utilização. Não existe comunicação prévia e a licença é um ato administrativo formal.
No meu escritório em Budva recebo três tipos de contacto lusófono, quase sempre nesta ordem. Um particular comprou terreno acima de Bečići e quer saber quanto custa a moradia. Uma promotora portuguesa que já faz obra fora de portas pergunta se pode trabalhar com a estrutura que já tem. E um proprietário descobre, anos depois, que o anexo da casa nunca entrou em processo nenhum. Os três chegam com o mesmo reflexo: pensar que a licença é o primeiro passo. Aqui é o quinto.
Esta página é o mapa da cadeia inteira. Em cada etapa digo quem emite o quê, que prazos a lei fixa mesmo e onde o hábito português ou brasileiro leva a decisão errada. O detalhe de cada etapa está nas páginas específicas.
As sete etapas numa tabela
| Etapa | Ato ou documento | Quem emite | Prazo fixado na lei | Onde Portugal e o Brasil não coincidem |
|---|---|---|---|---|
| 1. Terreno | List nepokretnosti (certidão), escritura notarial, registo | Uprava za nekretnine (cadastro) | Sem prazo: conta a data do registo | A propriedade nasce do registo, não da escritura |
| 2. Urbanismo | UTU (condições urbanístico-técnicas) | Geoportal do ministério | Concessionárias de redes: 15 dias, depois silêncio equivale a conformidade | Não há certidão de teor urbanístico da câmara |
| 3. Projeto | Estudo prévio, projeto principal, revisão | Projetistas inscritos na ordem, arquiteto-chefe | Aprovação do estudo prévio em 30 dias | A revisão é feita por um terceiro independente |
| 4. Licença | Građevinska dozvola | Município até 3.000 m², ministério a partir de 3.000 m² e em hotéis de 4 e 5 estrelas | Início da obra em 2 anos, conclusão em 5 | Não há comunicação prévia, nem para moradia |
| 5. Empresa e impostos | DOO, número fiscal, contratos | CRPS, autoridade tributária | Personalidade jurídica no dia do registo no CRPS | IRC progressivo: 9, 12 e 15 por cento |
| 6. Obra | Contrato escrito, fiscalização, títulos de trabalho | Investidor, diretor de obra, MUP | Quota anual de títulos para estrangeiros | A fiscalização é contratada e paga pelo dono da obra |
| 7. Fecho | Vistoria técnica e licença de utilização | O mesmo órgão que licenciou | Pedido em 7 dias após o relatório final, emissão em 7 dias | Não há termo de responsabilidade que dispense a vistoria |
A divisão não é minha. O artigo 2.º da lei da construção (Zakon o izgradnji objekata, Sl. list CG 19/25, 92/25, 160/25, 114/2026; texto consolidado lido a 27.08.2026) enumera como cadeia da construção o levantamento, a documentação técnica, o acordo do arquiteto-chefe, a revisão, a licença, a construção, a fiscalização técnica, a vistoria e a licença de utilização.
Etapa 1: o terreno e o que um estrangeiro pode comprar em nome próprio
É aqui que perco mais tempo com clientes portugueses, porque chegam convencidos de que, sendo cidadãos da União Europeia, estão equiparados aos montenegrinos. Ainda não estão — e os clientes brasileiros, que não contam sequer com esse argumento, muitas vezes preparam-se melhor.
A lei das relações de propriedade (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima), artigo 415.º n.º 1 (Sl. list CG 19/09 e 29/25; verificado a 20.08.2026), proíbe à pessoa estrangeira a propriedade de terrenos agrícolas, florestas, bens de uso comum, faixa de um quilómetro ao longo da fronteira terrestre e ilhas. A alteração de 2025 acrescentou um n.º 4 que equipara pessoas da União aos nacionais, mas o artigo 422.º-A adia a sua aplicação para o dia da adesão de Montenegro à União (verificado a 25.08.2026). Hoje não vale.
Se a parcela está inscrita como poljoprivredno zemljište, a pessoa singular estrangeira não a regista em seu nome, salvo a exceção estreita do artigo 415.º n.º 3: até 5.000 m² e apenas quando já exista casa no terreno e seja ela o objeto do contrato. Já uma sociedade constituída e registada em Montenegro é pessoa coletiva nacional, independentemente da nacionalidade dos sócios — daí que, na maioria dos processos, a DOO exista antes da compra e não depois.
A segunda diferença é mecânica: a propriedade adquire-se com o registo no cadastro (artigo 84.º da mesma lei). Enquanto a certidão não tiver o seu nome na parte B, tem um crédito, não um terreno. Como se lê a certidão e o que procurar nela está no guia jurídico de compra de imóvel.
Etapa 2: urbanismo e projeto, os parâmetros vêm do geoportal
Em Portugal pede-se à câmara a informação prévia. Em Montenegro os parâmetros da parcela — uso, alinhamento, altura, área bruta, índices, estacionamento — são as condições urbanístico-técnicas e descarregam-se do geoportal do ministério, artigo 8.º n.º 5 da lei da construção (verificado a 26.08.2026). As concessionárias de infraestruturas têm 15 dias para transmitir as condições técnicas; se se calarem, considera-se que o parecer está conforme às UTU (artigo 8.º n.º 8). É um dos poucos deferimentos tácitos reais do sistema.
O projeto sobe depois por degraus: o estudo prévio vai a aprovação do arquiteto-chefe do Estado ou da cidade, com decisão em 30 dias (artigo 25.º n.º 1); segue o projeto principal assinado por projetistas inscritos na ordem dos engenheiros e, depois, a revisão por um revisor independente. Em edifícios comerciais, multifamiliares e turísticos, sem relatório de revisão favorável o processo não entra em apreciação. Na moradia unifamiliar a prática dispensa a revisão, mas não tenho artigo para o sustentar e digo-o como prática.
Quem assina não é detalhe. As licenças de projeto, revisão, execução e fiscalização são atribuídas pelo ministério, por decisão proferida em 15 dias sobre pedido completo, e nas licenças de revisão e de fiscalização a empresa tem de ter pelo menos um revisor licenciado com vínculo laboral por cada disciplina de projeto (Pravilnik o licencama, Sl. list CG 42/2025; ordem dos engenheiros de Montenegro, consultada a 02.09.2026). É engenheiro habilitado quem tem grau VII1 ou diploma estrangeiro reconhecido, três anos de prática e registo criminal limpo. Nem o alvará do IMPIC nem a inscrição na ordem portuguesa produzem efeito direto num processo montenegrino.
Etapa 3: a licença, dois relógios e nenhuma comunicação prévia
A lei de 2025 eliminou a prijava građenja — a comunicação que durante anos substituiu a licença — e devolveu à građevinska dozvola a natureza de ato administrativo formal. O artigo 31.º diz que se constrói com base na licença e que construir sem ela é proibido. Não existe comunicação prévia para moradia.
A competência está repartida no artigo 32.º n.º 2 (Sl. list CG 19/25; verificado a 26.08.2026): abaixo de 3.000 m² de área bruta decide a administração local; a partir de 3.000 m², inclusive, e em hotéis de 4 e 5 estrelas, aldeamentos turísticos e resorts, decide o ministério. A lei aponta 30 dias para decidir sobre pedido completo e 60 dias quando há avaliação ambiental ou zona UNESCO; não consegui fixar o número do artigo no texto consolidado, por isso trato-o como orientação e não como prazo perentório.
A licença traz dois relógios. O artigo 35.º obriga a iniciar a obra em 2 anos, sob pena de extinção do direito de construir, sem prorrogação prevista. O artigo 43.º obriga a concluir em 5 anos; para além disso, por cada ano começado paga-se uma taxa sobre o valor da obra estimado no projeto revisto e o estaleiro tem de ser assegurado (verificados a 27.08.2026; a percentagem da taxa não consta das minhas fontes). "A licença vale dois anos" é uma frase errada que custa dinheiro.
Etapa 4: DOO, sucursal e impostos vistos de Lisboa e de São Paulo
A sociedade constitui-se ao abrigo da nova lei das sociedades comerciais (Zakon o privrednim društvima, Sl. list CG 90/25 e 121/25, aplicável desde 1 de janeiro de 2026; verificado a 28.08.2026). A DOO adquire personalidade jurídica no dia do registo no CRPS (artigo 6.º n.º 1), o capital mínimo é de um euro e o gerente não precisa de residência. A sucursal de uma sociedade portuguesa não é pessoa coletiva (artigo 542.º n.º 3): a casa-mãe permanece contraente e, para efeitos fiscais, é estabelecimento estável sem dedução dos encargos administrativos da sede (lei do imposto sobre o lucro, artigo 11.º ponto 5; consolidação 088/24, verificada a 28.08.2026). Numa obra plurianual, a DOO ganha quase sempre.
O imposto sobre o lucro é progressivo: 9, 12 e 15 por cento por escalões. Os pagamentos a não residentes sofrem retenção na fonte de 15 por cento, e de 30 por cento em casos excecionais. Entre Portugal e Montenegro existe convenção para evitar a dupla tributação, assinada em Lisboa a 12 de julho de 2016, aprovada pela Resolução da Assembleia da República n.º 50/2017 e em vigor desde dezembro de 2017 (registo do Diário da República e listagens da administração fiscal; não li o texto integral da convenção nem cito taxas dela). O que decide na prática não é a taxa, é a prova: a convenção só se aplica se o não residente demonstrar ao pagador, com documento da autoridade competente do outro Estado, que é residente e beneficiário efetivo do rendimento. Sem esse papel no momento do pagamento, retém-se a taxa interna e discute-se depois.
Etapa 5: obra, mão de obra e contrato de empreitada
Três pontos fazem sangrar processos lusófonos. O primeiro é o contrato de empreitada. A lei das obrigações permite estipular cláusula penal por atraso, mas o artigo 279.º n.º 2 extingue-a quando o atraso resulta de causa não imputável ao empreiteiro, e o artigo 280.º n.º 5 extingue-a também quando o dono da obra recebeu a obra sem reservar de imediato o direito à pena. Uma frase de reserva no auto de receção vale mais do que a cláusula.
O segundo é a garantia. O que em Portugal se chama responsabilidade decenal existe aqui com outro rosto e é forte: o artigo 712.º da lei das obrigações responsabiliza o empreiteiro durante dez anos, a contar da entrega e receção, pelos defeitos de solidez da obra, incluindo os que resultem do solo, e o projetista responde se o defeito vier do projeto. Esta responsabilidade vale perante o dono da obra e perante qualquer adquirente posterior e não pode ser excluída nem limitada por contrato. Em contrapartida os prazos de reclamação são curtos: seis meses a contar da descoberta para denunciar e um ano depois da denúncia para agir (artigo 713.º).
O terceiro é a mão de obra. O estrangeiro só pode trabalhar em Montenegro com autorização de residência e trabalho temporário ou com certificado de registo de trabalho; o regime de 90 dias em 180 é regime de permanência, não de trabalho. Para 2026 o governo fixou uma quota de 28.988 títulos, dos quais cerca de 6.000 para a construção (Odluka, Sl. list CG 161/2025, de 30.12.2025). As empresas europeias costumam deslocar encarregados e técnicos e contratar o resto localmente.
Etapa 6: vistoria, cadastro e venda
A licença de utilização fecha a cadeia e condiciona tudo o resto. O artigo 60.º proíbe usar o edifício antes de ela ser emitida. A vistoria técnica é feita por uma comissão; o pedido entrega-se em 7 dias a contar do relatório final e a licença é emitida em 7 dias após a vistoria. Só depois o edifício é registado no cadastro, e só um edifício registado se vende, hipoteca ou arrenda com normalidade. A entrega e o acerto final de contas entre dono da obra e empreiteiro fazem-se nos 60 dias seguintes à obtenção da licença de utilização, salvo estipulação diversa — e começar a usar antes vale como entrega.
Se comprou terreno "com ruína" ou casa ampliada sem papéis, aplica-se ainda a lei da legalização de construções sem licença (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026). Não é uma amnistia de balcão: a base de prova é a ortofoto de julho de 2025 publicada no geoportal (artigo 7.º) e o que lá não aparece não se regista (artigo 48.º n.os 3 e 4). O prazo para iniciar o registo cadastral de um edifício sem licença foi alargado para 14 de agosto de 2027 pela alteração publicada a 7 de agosto de 2026 (Sl. list CG 117/2026); não li esse texto na íntegra, por isso confirme a data no jornal oficial antes de contar com ela.
O caminho da licença para promotoras está detalhado na página sobre licença de construção para promotores portugueses e o das construções sem licença na página sobre legalização e prazo de 2027.
Tem terreno, projeto ou obra parada em Montenegro e quer saber onde a cadeia trava antes de gastar? Envie-me a certidão, fotografias e a ideia de projeto: em 3 dias úteis devolvo uma pré-viabilidade escrita com as etapas, quem emite o quê e os pontos a esclarecer, sem promessas de resultado. Esta página continua a ser o ponto de partida para investir em construção em Montenegro; os documentos seguem pela página de contacto.