Em Montenegro — o país adriático, não o município gaúcho nem a vila algarvia — a legalização de um edifício sem licença assenta na ortofoto oficial de julho de 2025: o que não aparece na imagem não pode ser registado. O prazo de 14 de agosto de 2027 não é a data-limite de entrega do pedido no sentido português; é o prazo para iniciar o registo do edifício no cadastro, e esgotado ele o inspetor tem de ordenar a demolição.
O contacto chega quase sempre numa de três formas. A casa comprada há anos tem um anexo que nunca entrou em processo nenhum. A licença de 2022 nunca foi seguida de obra. O tosco está feito e o empreiteiro desapareceu. São três situações com três regimes jurídicos diferentes, e o erro comum é esperar — porque, como se verá, a inatividade tem preço anual.
Antes de mais, a desambiguação que este tema exige: nem a regularização de imóveis anunciada por prefeituras brasileiras nem o regime português de legalização de construções existentes se aplicam aqui. O que se aplica é a lei montenegrina da legalização de edifícios sem licença (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026).
| A sua situação | Regime aplicável | O que implica |
|---|---|---|
| Edifício ou ampliação sem licença | Lei da legalização (91/25, 18/2026, 117/2026) | Decide a ortofoto de julho de 2025; o que lá não está não se regista |
| Licença emitida, obra não iniciada em 2 anos | Lei da construção, artigo 35.º | Extingue-se o direito de construir, sem prorrogação: novo pedido |
| Obra iniciada, não concluída em 5 anos | Lei da construção, artigo 43.º | Taxa por cada ano começado sobre o valor estimado e estaleiro assegurado |
| Edifício acabado, sem licença de utilização | Lei da construção, artigos 53.º a 60.º | Não pode ser usado nem registado como concluído |
| Certidão sem qualquer averbamento | Lei da legalização, artigo 51.º | O cadastro tem 36 meses para averbar oficiosamente: certidão limpa não prova nada |
O que a lei da legalização exige, na ordem certa
O ponto de partida não é o pedido, é a prova. O artigo 7.º assenta todo o regime na imagem oficial de satélite e aerofotogramétrica de Montenegro de julho de 2025, publicada pelo ministério no geoportal. O artigo 48.º n.os 3 e 4 tira daí a consequência: é proibido registar no cadastro o edifício sem licença que não apareça nessa imagem e, se o registo tiver sido feito, o cadastro tem de anular a sua decisão e a aprovação técnica do levantamento. É a primeira coisa que verifico em cada processo, porque decide se o resto faz sentido.
O artigo 2.º define edifício sem licença como o construído, reconstruído, ampliado ou sobrelevado sem ato que autorize a construção ou em desconformidade com ele; e o seu n.º 2 acrescenta que, havendo licença mas tendo sido excedida a área, apenas o excesso é irregular. Muitas moradias no litoral estão nesta situação e não em ilegalidade total — o que muda o custo e a estratégia do processo.
O prazo de 2027 e o que ele é realmente
Começou por ser de seis meses, a contar da entrada em vigor da lei a 14 de agosto de 2025, para iniciar o registo cadastral. A alteração de fevereiro de 2026 elevou-o a doze meses e a alteração publicada a 7 de agosto de 2026 fixou-o em 14 de agosto de 2027 (Sl. list CG 117/2026). Não li este último texto na íntegra — a minha investigação documenta-o pela publicação e por fontes especializadas, não pelo texto integral no jornal oficial —, por isso leve a data a sério mas confirme-a antes de entregar seja o que for. Esgotado o prazo, o artigo 48.º n.º 2 obriga o inspetor a proferir decisão de demolição.
Porque é o cadastro, e não a coima, que custa dinheiro
Dois artigos pesam mais do que a própria legalização. O artigo 33.º proíbe a circulação jurídica do edifício sem licença: não pode ser alienado nem nele se pode exercer atividade económica ou outra. O averbamento da proibição é lançado na parte G da certidão e pode ser pedido pela administração, pelos órgãos que licenciam atividades, pelos inspetores, pelo notário chamado a lavrar a transmissão e por qualquer interessado com interesse legítimo. O artigo 51.º, por sua vez, dá ao cadastro 36 meses para lançar oficiosamente esses averbamentos — ou seja, uma certidão limpa em 2026 não significa que o imóvel esteja regular, significa que a administração ainda lá não chegou. Do lado de quem compra, é este o ponto tratado no guia jurídico de compra de imóvel.
Depois há a fatura anual que quase ninguém antecipa. O artigo 26.º institui uma taxa anual de utilização do espaço quando não foi apresentado pedido, quando este foi indeferido, quando o registo cadastral não foi iniciado ou quando existe decisão de demolição: de 0,5 a 2,0 por cento por metro quadrado líquido se o levantamento tiver sido apresentado, e de 1 a 3 por cento por metro quadrado bruto se não tiver, tendo por base o preço médio de construção de habitações novas publicado pelo instituto de estatística para o ano anterior. Com o valor do litoral de 2.081 euros/m² no final de 2025, a banda inferior corresponde à ordem de dez a quarenta euros por metro quadrado e por ano. E o artigo 31.º n.º 5 esclarece que a decisão de demolição não suspende nem o imposto sobre o imóvel nem esta taxa.
Quanto custa quando corre bem
A taxa de saneamento urbanístico (urbana sanacija) é fixada pela assembleia municipal com acordo prévio do governo, calculada por metro quadrado líquido a partir do levantamento validado pelo cadastro e paga em 120 prestações mensais no máximo — 360 tratando-se de habitação própria permanente (artigo 23.º). A receita reparte-se em 80 por cento para o município e 20 por cento para o Estado, ficando integralmente no município nos concelhos do norte. Para hotel ou resort turístico de 4 e 5 estrelas o montante está fixado na própria lei: de 400 a 800 euros por metro quadrado de área construída, de uma só vez ou em 60 prestações no máximo (artigo 23.º n.º 12).
As reduções existem mas não se somam: até 50 por cento na habitação própria permanente, até 90 por cento para categorias vulneráveis enumeradas e até 20 por cento no pagamento único (artigo 23.º n.os 6 e 7). Habitação própria permanente pressupõe que o proprietário e o agregado ali vivam, ali tenham residência e não possuam outra habitação em Montenegro (artigo 10.º) — uma casa de férias de um não residente não entra nesta categoria. No litoral acresce uma taxa especial ao abrigo da lei do sistema regional de abastecimento de água, paga em 36 prestações no máximo (artigo 25.º). As despesas correm por conta do proprietário e a decisão integra uma declaração autenticada de renúncia a demandar o Estado, o município e as empresas públicas por tudo o que respeite à legalização e ao uso do edifício (artigo 12.º n.os 8 e 10).
Quando a decisão de legalização se torna definitiva, o cadastro regista-a em 40 dias e elimina os averbamentos de edifício sem licença e de proibição de alienação (artigo 21.º). É nesse dia, e não antes, que o imóvel volta a ser objeto normal de venda. Em edifícios pequenos — anexo ou casa até dois pisos e 200 m² líquidos sem atividade comercial — pode apresentar-se declaração autenticada de responsabilidade perante terceiros em vez da análise de estabilidade; acima de 500 m², o relatório é apreciado por revisor licenciado (artigo 15.º n.º 2).
Licença caducada ou obra parada: caminho diferente
A legalização trata do que foi construído sem licença. Se tinha licença e não iniciou a obra, o artigo 35.º da lei da construção extingue o direito de construir ao fim de 2 anos e não prevê prorrogação: é preciso novo pedido, e entretanto as condições urbanístico-técnicas da parcela podem ter mudado. Se a obra começou mas se arrasta, o artigo 43.º impõe a conclusão em 5 anos e, depois disso, taxa por cada ano começado sobre o valor estimado no projeto revisto.
Numa obra abandonada pelo empreiteiro, a primeira urgência é fixar o estado: levantamento geodésico, fotografias, inventário de materiais e conta-corrente dos adiantamentos. Sem isso ninguém consegue depois demonstrar o que foi construído com o seu dinheiro. Antes de reclamar penalidades, confirme dois artigos: o 279.º n.º 2 da lei das obrigações extingue a cláusula penal quando o atraso não é imputável ao empreiteiro e o 280.º n.º 5 extingue-a se recebeu a obra sem reservar de imediato o direito. Já a responsabilidade decenal do artigo 712.º pelos defeitos de solidez opera de pleno direito e não pode ser afastada por contrato.
Em qualquer dos casos a meta é a mesma: vistoria técnica, licença de utilização — o artigo 60.º proíbe usar o edifício antes dela — e registo no cadastro. Quem parte de terreno limpo encontra o percurso completo no guia investir em construção em Montenegro; quem vai licenciar uma operação encontra a cadeia de licenças na página para promotores portugueses.
Não sabe em qual das três situações está? Envie-me pela página de contacto a certidão, o número da parcela, fotografias e todos os documentos existentes. Em 3 dias úteis devolvo por escrito o enquadramento da situação, o que ainda pode ser entregue e o que tem de ser levantado no local — sem promessa de resultado, porque este depende da ortofoto e do que consta do cadastro. Tudo isto se trata à distância, a partir de Lisboa ou de São Paulo, com procuração notarial apostilada.