Há um reflexo português que, em Montenegro, custa dinheiro: assinei, logo sou dono.
Em Portugal o reflexo está certo. O artigo 408.º do Código Civil é explícito — «a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato». Não é preciso entrega nem registo para ser proprietário. O registo predial serve para outra coisa: o artigo 5.º do Código do Registo Predial diz que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois de registados.
Em Montenegro este esquema está invertido. O contrato, por si, não transfere a propriedade. Transfere-a o registo. E entre uma coisa e a outra existe uma janela onde o vendedor ainda é o titular inscrito.
Esta página percorre essa diferença e as três decisões que dela decorrem: o que pode comprar, quem decide se houver litígio, e o que declara em Portugal.
Textos utilizados: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (lei das relações jurídico-patrimoniais), Boletim Oficial de Montenegro n.º 19/2009, alterada pelo n.º 029/25 de 21 de março de 2025; Zakon o strancima (lei de estrangeiros), texto consolidado com os boletins n.º 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 e 3/2026; Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (lei do cadastro); Zakon o međunarodnom privatnom pravu (n.º 1/2014 e alterações). Do lado português: artigos 408.º e 875.º do Código Civil, artigo 5.º do Código do Registo Predial, e a Convenção Portugal–Montenegro aprovada pela Resolução da Assembleia da República n.º 50/2017.
O que um estrangeiro pode e não pode comprar
O artigo 415.º, n.º 1, da lei das relações jurídico-patrimoniais proíbe a pessoa estrangeira de ser proprietária de riqueza natural, bens de uso comum, solo agrícola, floresta e solo florestal, monumentos culturais de importância excecional ou especial, imóveis na faixa fronteiriça terrestre de um quilómetro de profundidade e nas ilhas, e em zonas declaradas por lei fechadas à propriedade estrangeira por razões de segurança.
O n.º 3 abre uma exceção estreita: a pessoa singular estrangeira pode adquirir solo agrícola ou florestal até 5.000 m², e apenas se o objeto do contrato de alienação for uma habitação situada nesse mesmo terreno.
A reforma de março de 2025 acrescentou o número que toda a gente cita: as pessoas singulares e coletivas dos Estados-Membros da União Europeia adquirem a propriedade nas mesmas condições que as pessoas nacionais. Só que o artigo 422.º-A do mesmo diploma manda aplicá-lo a partir do dia da adesão de Montenegro à União Europeia.
Montenegro é candidato, não é Estado-Membro. Para o seu processo de hoje vale a lista do n.º 1 e a regra dos 5.000 m² do n.º 3, tal como para qualquer outro estrangeiro. Na prática: apartamento, moradia, loja ou unidade hoteleira nunca estiveram na lista — quem compra isso não é afetado. Quem olha para um olival, uma parcela rústica ou um terreno florestal sobre a baía não se pode apoiar hoje no número europeu por ser português.
O momento em que a propriedade muda de mãos
Duas regras montenegrinas decidem se é proprietário ou se apenas tem um papel.
A forma. Em Portugal, o artigo 875.º do Código Civil admite escritura pública ou documento particular autenticado — desde 2008 um advogado ou solicitador pode autenticar a compra e venda. Em Montenegro não existe esse caminho: os negócios que tenham por objeto a transmissão ou aquisição da propriedade ou de outros direitos reais sobre imóveis têm de ser celebrados sob forma de ata notarial (notarski zapis), e os que não o sejam não produzem efeito jurídico. O seu advogado montenegrino prepara e negoceia o contrato; não o pode autenticar em substituição do notário.
O efeito. O artigo 8.º da lei do cadastro estabelece o princípio da inscrição: «pela inscrição no cadastro de imóveis adquirem-se, transmitem-se, limitam-se e extinguem-se os direitos sobre imóveis, salvo se a lei dispuser de outro modo». O artigo 12.º acrescenta a prioridade: a inscrição faz-se pela ordem temporal de apresentação dos pedidos, e o efeito perante terceiros começa no momento em que o pedido é apresentado, não quando o funcionário o decide. O artigo 10.º fecha o quadro: os dados inscritos presumem-se exatos.
| Questão | Portugal | Montenegro |
|---|---|---|
| Forma exigida | Escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º CC) | Ata notarial obrigatória; sem ela o negócio não produz efeito |
| Quem pode formalizar | Notário, advogado ou solicitador | Apenas o notário |
| Quando passa a propriedade | Por mero efeito do contrato (art. 408.º CC) | Com a inscrição no cadastro (art. 8.º) |
| Função do registo | Oponibilidade a terceiros (art. 5.º CRP) | Constitutiva: cria o direito |
| Prioridade entre compradores | Regras de registo e boa fé | Ordem de apresentação do pedido (art. 12.º) |
| Litígio sobre a titularidade | Tribunais portugueses | Competência exclusiva de Montenegro (art. 119.º, n.º 1, da lei de direito internacional privado) |
Daí que num processo montenegrino o trabalho não termine no notário: termina quando o cadastro inscreveu e o extrato (list nepokretnosti) sai em seu nome e limpo.
Quem julga se algo correr mal — a cláusula que se decide antes de assinar
Esta é a parte que quase nunca aparece nos contratos que nos chegam, e é a que menos se pode corrigir depois.
A lei montenegrina de direito internacional privado é clara: o artigo 119.º atribui aos tribunais de Montenegro competência exclusiva nos processos cujo objeto seja um direito real sobre imóvel ou o arrendamento de imóvel, quando o imóvel se situe em Montenegro. O artigo 111.º faz o mesmo para os litígios sobre a validade de inscrições em registos públicos mantidos em Montenegro — ou seja, o próprio cadastro.
As consequências encadeiam-se. O artigo 104.º só permite às partes escolher um tribunal estrangeiro se não existir competência exclusiva montenegrina. E o artigo 144.º manda recusar o reconhecimento de uma decisão estrangeira quando a matéria seja da competência exclusiva de Montenegro.
Em português simples: uma cláusula que mande discutir em Lisboa a titularidade do seu apartamento em Montenegro não o protege. A sentença portuguesa não seria reconhecida lá.
Mas convém não exagerar a regra, porque ela tem dois limites úteis.
O primeiro está no próprio artigo 119.º, n.º 2: nos processos sobre contratos de arrendamento de imóvel celebrados para uso privado temporário por um período máximo de seis meses consecutivos, é também competente o tribunal do Estado onde o réu tem domicílio, desde que o arrendatário seja pessoa singular e proprietário e arrendatário tenham domicílio no mesmo Estado. Um arrendamento de férias entre dois residentes em Portugal cabe nesta janela; um arrendamento de longa duração não.
O segundo é o objeto do pedido. A competência exclusiva prende-se com direitos reais. Um pedido puramente obrigacional — devolução de sinal, indemnização por incumprimento do promotor, responsabilidade contratual — não é um direito real sobre o imóvel, e aí a escolha de foro volta a ser possível. A conclusão prática é que o seu contrato deve tratar as duas famílias de litígios de forma diferente, em vez de despachar tudo com uma cláusula única copiada de um modelo português.
Uma nota que joga a seu favor: ao contrário de outros ordenamentos da região, Montenegro não exige reciprocidade para reconhecer decisões estrangeiras. A única «uzajamnost» daquela lei está no artigo 140.º e refere-se à isenção de custas. Fora dos casos de competência exclusiva, uma sentença portuguesa pode ser reconhecida ao abrigo do artigo 141.º, com os fundamentos de recusa habituais, incluindo a ordem pública do artigo 147.º.
Residência: o que a compra dá e o que não dá
Comprar não dá residência automática. Dá acesso a pedir uma autorização de residência temporária pelo uso e disposição do direito sobre o imóvel, regulada no artigo 56.º da lei de estrangeiros.
O n.º 4 exige provar o valor do imóvel através da liquidação do imposto de transmissão emitida pelo órgão local competente, com matéria coletável não inferior a 150.000 euros. E o n.º 5 diz expressamente que essa obrigação não se aplica aos nacionais dos Estados-Membros da União Europeia nem aos membros das suas famílias — independentemente de esses familiares serem ou não nacionais da União — nem aos nacionais da Islândia, Listenstaine, Noruega e Suíça.
Esta norma está em vigor hoje: não consta da lista de preceitos diferidos. É, neste momento, a vantagem europeia real, e opera na residência, não na aquisição.
O resto do percurso é comum a qualquer estrangeiro. O artigo 43.º fixa os requisitos gerais (meios de subsistência, alojamento, seguro de saúde, documento de viagem válido por mais três meses do que o período autorizado, ausência de proibição de entrada e de condenações privativas de liberdade superiores a seis meses). O artigo 61.º obriga a apresentação presencial, com fotografia, impressões digitais de dois dedos e assinatura digitalizada. O artigo 62.º, n.º 4, dá 40 dias para decidir um pedido completo. O artigo 63.º limita a autorização a um ano, e o artigo 64.º manda pedir a renovação entre 60 e 30 dias antes do fim, juntando prova das obrigações fiscais cumpridas durante a autorização.
E depois há o artigo 65.º, n.º 1, ponto 3, que é onde caem os processos: a autorização de residência temporária deixa de ser válida se, durante a sua vigência, o titular permanecer fora de Montenegro mais de 30 dias. Não é uma regra de renovação — é uma causa de extinção. Quem trata a autorização como se fosse uma segunda casa de verão perde-a no primeiro inverno passado em Portugal.
O contraste com o regime europeu ainda não aplicável é quase irónico. O artigo 221.º da lei de estrangeiros difere para o dia da adesão os artigos 150.º a 203.º — todo o capítulo dos cidadãos da União, incluindo o certificado de registo que o artigo 158.º manda emitir de imediato e no máximo em dez dias, o regime de ausências do artigo 167.º (até seis meses por ano sem quebrar a contagem dos cinco anos) e o cartão azul UE. Trinta dias hoje; seis meses anuais no dia da adesão.
Para a residência permanente vale entretanto o artigo 86.º: cinco anos de residência legal ininterrupta, admitindo-se ausências até dez meses no total ou uma única até seis meses.
Entrada: o que muda a 1 de novembro de 2026 e o que não muda
Montenegro alinhou a política de vistos com a da União Europeia, requisito de encerramento do capítulo 24. O anúncio oficial do Governo identifica os visados: os nacionais da Bielorrússia, China, Rússia, Arábia Saudita e Turquia passam a precisar de visto a partir de 1 de novembro de 2026. Portugal não está nessa lista.
O que se mantém é o teto da estada curta, na própria lei de estrangeiros: o artigo 8.º, n.º 1, ponto 6, permite recusar a entrada a quem já tenha permanecido 90 dias num período de 180, e o artigo 17.º define o visto de curta duração com o mesmo limite, contado desde a primeira entrada. É um quadro de estada, não um direito de residência, e comprar um imóvel não o alarga.
Detalhe processual útil, no artigo 61.º, n.º 5: quem apresenta um pedido completo de residência temporária antes de esgotada a estada de 90 dias pode permanecer no país até haver decisão executória.
O lado português do processo
Aqui há um dado que joga a favor de quem é residente fiscal em Portugal, e que convém conhecer.
Existe convenção de dupla tributação, e está em vigor. A Convenção entre a República Portuguesa e o Montenegro foi assinada em Lisboa em 12 de julho de 2016, aprovada pela Resolução da Assembleia da República n.º 50/2017 (Diário da República de 21 de março de 2017) e entrou em vigor em 7 de dezembro de 2017, conforme o Aviso n.º 144/2018. Pelo artigo 28.º, as suas disposições produzem efeitos a partir de 1 de janeiro do ano civil seguinte ao da entrada em vigor — ou seja, desde 1 de janeiro de 2018.
O que ela diz sobre imóveis é direto. O artigo 6.º, n.º 1, permite que os rendimentos de bens imobiliários situados no outro Estado sejam tributados nesse outro Estado — o arrendamento do seu apartamento em Montenegro pode ser tributado em Montenegro. O artigo 13.º, n.º 1, faz o mesmo para as mais-valias da alienação. E o artigo 13.º, n.º 4, apanha as vendas de participações sociais cujo valor resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50 % de imóveis situados no outro Estado — quem pensou em comprar através de sociedade deve ler esse número antes de decidir a estrutura.
Nada disto o dispensa de declarar. O artigo 15.º do Código do IRS sujeita o residente em Portugal à tributação da totalidade dos seus rendimentos, incluindo os obtidos fora do território, que se declaram no Anexo J da Modelo 3. A dupla tributação resolve-se pelo método do crédito: o artigo 22.º da Convenção manda deduzir importância igual ao imposto pago no outro Estado, com o limite da fração do imposto português correspondente a esses rendimentos.
Se quiser comparar Montenegro com o quadro dos vistos gold portugueses, essa comparação está feita à parte, em inglês, em Does Montenegro Have a Golden Visa? — não a repetimos aqui.
Antes de assinar
Se tem em mãos um contrato de reserva, um contrato-promessa ou uma minuta montenegrina, o momento de a ler é agora e não no dia do notário. O que verificamos antes de haver dinheiro comprometido é sempre o mesmo: o que diz hoje o extrato cadastral, que ónus estão inscritos, se a categoria do bem cai dentro ou fora do artigo 415.º, quem apresenta o pedido de inscrição e em que prazo, e como está redigida a cláusula de jurisdição à luz do artigo 119.º.
Pode enviar-nos a documentação pela página de contacto ou consultar o diretório de serviços. Trabalhamos também em constituição de sociedades em Montenegro quando a estrutura de compra o justifica.