No apartamento vive alguém. O vendedor diz que «é só um arrendamento, resolvemos isso antes da escritura». O comprador assina, regista, torna-se proprietário — e o inquilino fica, nas condições que outro negociou, enquanto durar o seu contrato.
Não é um acidente da operação. É a regra. O artigo 619 da Zakon o obligacionim odnosima coloca o adquirente no lugar do vendedor, e o seu n.º 2 impede-o de exigir o imóvel antes de findo o arrendamento.
E há uma segunda metade que boa parte do material em circulação erra: num arrendamento típico de um ou dois anos, o registo não lhe dirá que o inquilino existe.
A regra central, num artigo
🔴 Artigo 619. Em caso de alienação de uma coisa anteriormente entregue a outrem em arrendamento, o adquirente da coisa ocupa o lugar do senhorio, e a partir daí os direitos e obrigações do arrendamento nascem entre ele e o arrendatário.
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O adquirente não pode exigir do arrendatário a entrega da coisa antes de decorrido o tempo pelo qual o arrendamento foi convencionado, e se a duração não estiver determinada nem pelo contrato nem pela lei, antes de findo o prazo de aviso prévio.
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Pelas obrigações do adquirente perante o arrendatário responde o transmitente como fiador solidário.
Daqui decorrem logo três coisas. Herda o arrendamento, quisesse-o ou não. Não o pode encurtar comprando. E o vendedor não sai de cena: continua obrigado ao seu lado, como garante, pelo que é devido àquele arrendatário.
O artigo 620 reparte o dinheiro. Salvo convenção em contrário, o adquirente tem direito à renda a partir do primeiro vencimento posterior à aquisição; se o transmitente a recebeu adiantada, deve cedê-la. E a partir do momento em que o arrendatário é informado da alienação, só pode pagar ao adquirente. Informar o arrendatário não é cortesia: é o que redirecciona o dinheiro.
O artigo 622 dá ao arrendatário uma contrapartida: quando os direitos e obrigações do senhorio passam a um adquirente, o arrendatário pode resolver em qualquer caso, respeitando os prazos legais de aviso prévio. A mudança de proprietário é uma porta de saída para ele, não para si.
A variante que depende do que sabia
Há um segundo cenário, e é aquele em que a posição do comprador pode ser melhor.
🔴 Artigo 621. Quando a coisa sobre a qual foi concluído um arrendamento foi entregue ao adquirente e não ao arrendatário, o adquirente ocupa o lugar do senhorio e assume as suas obrigações perante o arrendatário se, no momento da conclusão do contrato de alienação, conhecia a existência do arrendamento.
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O adquirente que nesse momento não conhecia o arrendamento não é obrigado a entregar a coisa ao arrendatário, e o arrendatário só pode pedir indemnização ao senhorio.
A linha divisória entre os artigos 619 e 621 é a entrega. Se o arrendatário já estava na posse, o arrendamento é seu, ponto final. Se o imóvel lhe foi entregue a si em vez dele, decide o que sabia ao assinar.
Por isso a menção casual do vendedor a «um inquilino que entra no mês que vem» não é conversa. É o facto que faz funcionar o artigo 621.
Porque o registo normalmente não o salva
O cadastro montenegrino regista de facto direitos de arrendamento. O artigo 49 da Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, ao enumerar o conteúdo do cadastro, nomeia pravo zakupa — o direito de arrendamento — entre os ónus e restrições que contém. Tranquilizador até aqui.
Depois vem o limiar:
🔴 Artigo 78. As servidões reais e pessoais, a hipoteca, a sub-hipoteca, o arrendamento e as concessões por período superior a cinco anos, o direito de preferência e as proibições de alienar e onerar são inscritos na folha G do list nepokretnosti.
Superior a cinco anos. Um arrendamento anual em Budva, um contrato de inverno de dois anos, um arrendamento empresarial de três: nenhum atinge esse limiar e nenhum aparecerá na folha G que leu com cuidado. Pode obter uma certidão limpa e ainda assim comprar um imóvel onde vive alguém com um contrato que o vincula.
A orientação em língua inglesa que circula sobre este tema aconselha a registar o arrendamento para que o comprador se presuma conhecedor. Em princípio não está errada — o artigo 92 admite a predbilježba, o registo provisório do arrendamento, quando o documento prova a existência do direito e a vontade das partes de o inscrever — mas é incompleta num ponto decisivo, porque omite a condição dos cinco anos que determina se a inscrição sequer é possível.
A consequência prática é pouco elegante e inevitável: neste risco, o registo não é a ferramenta principal. A inspecção, as declarações do vendedor e o contrato são-no.
O que diz realmente o arrendamento que herdou
Uma vez senhorio, é a lei que reparte os encargos. São estas as normas que decidem o que passa a dever.
Artigo 598. O senhorio deve manter a coisa em bom estado durante o arrendamento e executar as reparações necessárias, e reembolsar ao arrendatário as despesas de conservação que lhe cabiam. Mas 🔴 as despesas das pequenas reparações causadas pelo uso ordinário, e as despesas do próprio uso, recaem sobre o arrendatário. O arrendatário deve informar o senhorio de uma reparação.
Artigo 599. Se as reparações necessárias dificultarem o uso em medida considerável e por tempo prolongado, o arrendatário pode resolver; e tem direito a uma redução da renda proporcional à limitação.
Artigo 600. Não pode introduzir alterações na coisa arrendada sem o consentimento do arrendatário se isso dificultar o seu uso, e se as alterações reduzirem esse uso, a renda reduz-se proporcionalmente.
Artigos 601 a 604. O senhorio responde pelos defeitos que impedem o uso convencionado ou ordinário, quer os conhecesse quer não; os defeitos de menor importância não são considerados. A responsabilidade pode ser excluída por contrato — mas 🔴 a cláusula de exclusão é nula se o senhorio conhecia o defeito e omitiu deliberadamente comunicá-lo, se o defeito impossibilita o uso, ou se o senhorio a impôs valendo-se de posição monopolista.
Artigo 605. O arrendatário deve informá-lo sem demora indevida de qualquer defeito que surja durante o arrendamento e de qualquer perigo imprevisto que ameace a coisa. Quem não o faz perde o direito a indemnização e deve reparar o dano causado.
Artigo 613. No fim, o arrendatário devolve a coisa sem danos — mas não responde pelo desgaste resultante do uso ordinário nem pela deterioração devida à vetustez. Pode levar as benfeitorias separáveis; o senhorio pode retê-las pagando o seu valor à data da devolução.
A cláusula sobre terceiros que liga ao título
Há uma norma do capítulo do arrendamento que merece lugar em qualquer due diligence, porque liga o arrendamento a tudo o que está inscrito sobre o imóvel.
🔴 Artigo 608. Quando um terceiro pretende exercer um direito sobre a coisa arrendada e se dirige ao arrendatário, ou lha retira por autoridade própria, o arrendatário deve informar o senhorio. Se se apurar que ao terceiro cabe um direito que exclui inteiramente o direito de uso do arrendatário, o arrendamento é resolvido por força da lei, e o senhorio deve indemnizá-lo. Se o direito do terceiro apenas limitar o do arrendatário, este escolhe entre resolver e uma redução da renda — e em qualquer caso tem direito a indemnização.
Se sobre o apartamento que acabou de comprar e arrendar estiver inscrito um direito de habitação vitalício ou um usufruto, essa inscrição é um direito de terceiro para efeitos do artigo 608 — e a indemnização sai de si.
Subarrendamento: permitido por defeito
Artigo 614. Salvo convenção em contrário, o arrendatário pode subarrendar a coisa ou entregá-la a outrem para uso a qualquer outro título — mas apenas se daí não resultar prejuízo para o senhorio. O arrendatário garante ao senhorio que o subarrendatário usará a coisa conforme o contrato.
Leia-o como uma instrução de redacção. Se não quer que o seu apartamento em Budva seja rearrendado à noite, o contrato tem de o dizer, porque o silêncio permite-o.
Onde é necessário consentimento, o artigo 615 só permite recusá-lo por motivos justificados. O artigo 616 permite resolver por subarrendamento feito sem o consentimento exigido. E 🔴 o artigo 617 abre-lhe uma via directa ao dinheiro: para cobrar os seus créditos sobre o arrendatário nascidos do arrendamento, pode exigir o pagamento directamente ao subarrendatário das quantias que este deva ao seu arrendatário. O artigo 618 faz cessar o subarrendamento sempre que cesse o arrendamento.
O incumprimento e os dois relógios diferentes
É aqui que os regimes habitacional e geral se separam, e enganar-se no relógio custa um trimestre.
Artigo 612 — regra geral. O senhorio pode resolver se o arrendatário não pagar a renda no prazo de 15 dias após o senhorio o ter interpelado para pagar. O contrato mantém-se em vigor se o arrendatário pagar a quantia devida antes de lhe ser comunicada a resolução.
🔴 Artigo 631 — arrendamento habitacional. O senhorio pode resolver sem dar prazo de aviso prévio se o arrendatário não pagar a renda em dois vencimentos consecutivos. Excepcionalmente, o contrato mantém-se se o arrendatário pagar antes de lhe ser comunicada a resolução, ou se nesse momento detiver contra o senhorio um crédito que preencha as condições da compensação legal.
A ressalva da compensação esquece-se facilmente e é exactamente aquilo a que recorrerá um arrendatário que tenha pago reparações do artigo 598.
Terminar um arrendamento que não escolheu
Artigo 623. O arrendamento celebrado por tempo determinado cessa pelo mero decurso desse tempo.
🔴 Artigo 624 — renovação tácita. Se, findo o prazo convencionado, o arrendatário continuar a usar a coisa e o senhorio não se opuser, considera-se celebrado um novo contrato — por tempo indeterminado e nas mesmas condições do anterior. E as garantias prestadas por terceiros para o primeiro arrendamento extinguem-se com o decurso do prazo original. O silêncio no termo é, pois, um acto: converte um arrendamento a prazo num indeterminado e faz cair as garantias.
Os prazos de aviso prévio diferem depois consoante o regime, e a diferença é grande:
- Artigo 625 — geral. Quando a duração não é determinada nem determinável, qualquer das partes pode resolver mediante aviso; se a extensão não for fixada por contrato, lei ou usos locais, é de oito dias, e o aviso não pode ser dado em momento inoportuno. Se as coisas arrendadas forem perigosas para a saúde, o arrendatário pode resolver sem qualquer prazo, mesmo que o soubesse ao contratar — e 🔴 não pode renunciar a este direito.
- 🔴 Artigo 634 — habitação. Quando a duração não é determinada nem determinável, qualquer das partes pode resolver mediante aviso; se o contrato não fixar a extensão, é de três meses.
- 🔴 Artigos 651 e 652 — espaços comerciais. O arrendamento por tempo indeterminado de espaços comerciais não pode cessar por aviso antes de decorridos seis meses da celebração, salvo se o contrato dispuser de outro modo. O prazo de aviso é o fixado no contrato; na sua falta, três meses — e salvo convenção em contrário, o aviso só pode ser dado no primeiro ou no décimo quinto dia do mês. O artigo 653 exige-o escrito e entregue por correio registado ou em mão.
O artigo 610 é a excepção que atravessa tudo: se, mesmo após advertência do senhorio, o arrendatário usar a coisa contra o contrato ou o seu fim ou descurar a sua conservação, e houver perigo de dano considerável, o senhorio pode resolver sem dar qualquer prazo.
Para espaços comerciais, o artigo 654 acrescenta três fundamentos pelos quais o senhorio pode resolver a todo o tempo, independentemente das cláusulas de duração: uso contrário ou dano considerável após advertência escrita; falta de pagamento da renda vencida no prazo de quinze dias após a advertência escrita; e a impossibilidade de o senhorio, por razões que não lhe são imputáveis, usar o espaço onde exercia a sua actividade, com a consequente intenção de usar aquele que o arrendatário detém.
A forma, e a cláusula que anula o contrato
🔴 Artigo 629. O arrendamento habitacional deve ser celebrado por escrito e autenticado nos termos da regulamentação. O contrato celebrado em contrário é nulo. O mesmo artigo acrescenta que o arrendamento habitacional regula também as relações mútuas na gestão do edifício residencial.
🔴 O artigo 639 impõe a mesma disciplina aos espaços comerciais: forma escrita, autenticada pelo órgão competente, sob pena de nulidade. E o artigo 640 resolve o conflito: se dois ou mais arrendatários celebrarem separadamente contratos sobre o mesmo espaço comercial, o direito ao arrendamento cabe a quem celebrou primeiro.
O artigo 630 torna ainda aplicáveis ao arrendamento habitacional as disposições gerais, razão pela qual ambos os capítulos se leem em conjunto e não em alternativa.
Um limite deve manter-se presente. O artigo 596 dispõe que o capítulo geral do arrendamento não se aplica aos arrendamentos regulados por normas especiais — onde uma lei separada rege um tipo determinado, é essa que vem primeiro.
Morte, perda e a janela de seis meses
O artigo 627 e 🔴 o artigo 635 continuam ambos o arrendamento com os herdeiros do arrendatário ou do senhorio falecido, salvo convenção em contrário. O artigo 635 acrescenta uma janela própria da habitação: os herdeiros do arrendatário podem resolver antes de findo o prazo convencionado, no prazo de seis meses a contar da morte, respeitando o aviso prévio.
O artigo 626 extingue o arrendamento se a coisa for destruída por força maior; se for parcialmente destruída ou apenas danificada, o arrendatário pode resolver ou permanecer e pedir a correspondente redução da renda.
Quando alguém ocupa sem título nenhum
Nem todos os que estão num apartamento montenegrino são arrendatários. Para quem simplesmente se instalou, ou cujo título cessou, a lei prevê a sua própria via:
🔴 Artigo 636. Se uma pessoa se instalar nas partes privativas ou comuns de um edifício residencial sem título jurídico, ou se esse título cessar, qualquer pessoa com interesse jurídico pode requerer o seu despejo junto do órgão da administração local. O procedimento de despejo é urgente.
Repare no que a norma diz e no que não diz. Encaminha para o órgão da administração local, não para um tribunal, e qualifica o procedimento de urgente. É uma via distinta da resolução de um arrendamento, e vale onde não há arrendamento para resolver.
O que fazer antes de assinar
- Pergunte por escrito se o imóvel está arrendado, em que condições e desde quando — e leve a resposta ao contrato como declaração e garantia. O artigo 619 faz desta a pergunta de maior consequência depois do próprio título.
- Leia a folha G, mas não confie no seu silêncio. O artigo 78 inscreve um arrendamento apenas acima dos cinco anos; abaixo disso, a ausência de registo não prova nada.
- Apure se o arrendatário já está na posse. É o facto que separa o artigo 619 do 621, e o 621 depende do que sabia ao assinar.
- Havendo arrendatário, obtenha o contrato e verifique a sua forma face ao artigo 629: um arrendamento habitacional não autenticado é nulo, o que muda toda a conversa.
- Verifique se o prazo já findou com o arrendatário ainda instalado. O artigo 624 pode tê-lo convertido em indeterminado nas mesmas condições, sem as garantias de terceiros.
- Determine que relógio de aviso se aplica: oito dias, três meses, ou seis meses mais a regra do dia um ou quinze. Não são intermutáveis.
- Peça ao vendedor as rendas já recebidas adiantadamente. O artigo 620 obriga-o a cedê-las, e é mais fácil suscitá-lo antes da escritura do que depois.
- Notifique o arrendatário da transmissão. Até o fazer, o artigo 620 permite-lhe continuar a pagar ao vendedor.
Sobre os quadros vizinhos: usufruto e direito de habitação no título, compropriedade, quota, preferência e divisão e, para os atrasos que possa herdar, prescrição, prazos e interrupção.
De que lado estamos e como somos remunerados
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém no negócio: sem comissões, sem honorários de angariação, sem participação no contrato que analisamos.
Os actos que exigem representação perante um tribunal ou uma autoridade estatal montenegrina são praticados por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e consultiva: formular a pergunta sobre a ocupação de modo a produzir uma resposta utilizável, ler o contrato à luz do capítulo que o rege, determinar qual o relógio de aviso aplicável e inserir as garantias certas no contrato de compra antes de ser assinado.
Se no imóvel que está a comprar vive alguém
Envie-nos o contrato de arrendamento, a data em que o arrendatário tomou posse, o histórico de pagamentos incluindo o que foi pago adiantado, e o list nepokretnosti. A partir daí a primeira resposta — se está vinculado, por quanto tempo e o que pode fazer — chega depressa.
