A versão curta da compropriedade montenegrina circula por toda a parte: a quota vende-se livremente e os restantes comproprietários têm direito de preferência. Está correta, e é cerca de um décimo daquilo que decide estes casos.
O resto está nos artigos 131 a 152 da Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, e responde às perguntas com que as pessoas chegam de facto. Quem decide a obra. Quem pode hipotecar o imóvel. O que acontece se um comproprietário deixar de pagar. Se se pode travar um irmão que força a venda. E o que um tribunal ordenará realmente quando ninguém se entende.
Advertência válida para toda a página: aqui expõe-se apenas direito montenegrino. Os prazos e conceitos do seu país não se transpõem nem servem de comparação numérica; as palavras portuguesas servem para orientação. Se a questão é o prédio em propriedade horizontal e não a coisa comum, veja impugnar a deliberação; para a passagem por prédio alheio, servidão de passagem.
O que pode sempre fazer, e os dez dias que se seguem
O artigo 131 configura a compropriedade sobre coisa não dividida em que a quota de cada um está determinada — metade, um terço, 3/8.
O artigo 132 faz quatro coisas ao mesmo tempo.
O comproprietário tem o direito de deter e usar a coisa juntamente com os outros, na proporção da sua quota, sem lesar os direitos dos restantes comproprietários.
O comproprietário pode dispor da sua quota sem o consentimento dos restantes. É a frase que todos citam, e é realmente incondicional: sem autorização, sem veto.
Em caso de venda da quota, os restantes têm direito de preferência. E eis o pormenor operativo que os resumos omitem: se o comproprietário não aceitar no prazo de 10 dias a contar do dia em que lhe foi entregue a proposta escrita de compra da quota, o proponente pode vender a sua quota a terceiro.
Dez dias, contados da entrega de uma proposta escrita. Não trinta. Não desde que ouviu falar.
Por fim, os frutos e outros rendimentos da coisa dividem-se entre os comproprietários na proporção da dimensão das suas quotas — rendas incluídas.
As decisões contam-se em valor, não por cabeças
É aqui que os comproprietários estrangeiros mais erram, porque três pessoas não são três votos.
A administração ordinária (artigo 134) exige o consentimento dos comproprietários cujas quotas em conjunto perfaçam mais de metade do valor da coisa. Quem tem 60% decide sozinho a administração ordinária.
No mesmo artigo há duas válvulas de segurança. Se esse consentimento não for alcançado e o ato for necessário à manutenção ordinária da coisa, decide o tribunal. E — a parte a reter — qualquer comproprietário pode pedir que decida o tribunal mesmo quando a maioria por valor consentiu, se o ato a empreender puder causar dano notável aos restantes comproprietários. A maioria não tem a última palavra.
A nomeação e destituição de administrador (artigo 135) exige a mesma maioria por valor. O administrador é mandatário dos comproprietários: salvo determinação diversa destes, aos seus direitos, deveres e à cessação dos poderes aplicam-se as regras do mandato. É um vínculo mais leve e mais revogável do que se supõe.
A regulação do modo de uso (artigo 136) — quem usa que divisão, que época, que lugar de estacionamento — exige igualmente mais de metade do valor.
O que exige todos
O artigo 138 enumera o que excede a administração ordinária, e é a lista a ler antes de assinar seja o que for:
alienação da coisa inteira, alteração do seu destino, arrendamento da coisa inteira, constituição de hipoteca sobre a coisa inteira, dação em penhor, constituição de servidões prediais, reparações maiores, ampliação, aumento de piso, remodelação e afins
Tudo isto exige o consentimento de todos os comproprietários. Quem tem 90% não pode hipotecar o imóvel. Uma maioria não pode constituir sobre ele um direito de passagem. Uma maioria não pode arrendá-lo por inteiro.
Não havendo unanimidade, todo o comproprietário tem o direito de pedir que o tribunal decida. O impasse não é um beco sem saída: é o caminho para um juiz.
E uma frase que vale mais do que parece: todo o comproprietário tem o direito, a qualquer momento, de exigir que sejam prestadas contas e repartidos todos os benefícios. Se um recebe a renda, os outros não precisam de motivo especial para pedir os números.
A exceção para o urgente
Artigo 137: o comproprietário pode, sem o consentimento dos restantes, praticar os atos necessários e urgentes à manutenção ou conservação da coisa.
Um cano rebentado não espera por uma maioria por valor. Mas repare nos dois adjetivos — necessários e urgentes. Um telhado que verte há dois invernos não é nem uma coisa nem outra.
Os encargos, e a sanção que ninguém espera
O artigo 139 põe as despesas de uso, administração e manutenção, e os demais encargos relativos à coisa inteira, a cargo dos comproprietários na proporção da dimensão das suas quotas.
Depois a execução:
Se um comproprietário não pagar a sua parte das despesas, os restantes podem exigir que o pagamento se faça pela sua parte dos frutos ou outros rendimentos da coisa, e quando isso não bastar para cobrir as despesas, ou a cobrança for impossível, podem exigir a venda da sua quota em hasta pública.
Quem deixa de pagar não é apenas devedor dos outros: a sua quota fica exposta. Num imóvel de família em que um ramo emigrou e deixou de contribuir, é a norma que acaba por decidir.
O direito de sair — e porque não se pode renunciar a ele
O artigo 140 é a espinha dorsal do capítulo.
O comproprietário tem o direito a qualquer momento de pedir a divisão da coisa, salvo em momento em que essa divisão fosse em prejuízo dos restantes comproprietários, se a lei não dispuser de outro modo.
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Este direito não prescreve.
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É nulo o contrato pelo qual um comproprietário renuncia permanentemente ao direito de divisão da coisa.
Três consequências. Ninguém fica preso para sempre numa compropriedade. O decurso do tempo não enfraquece a pretensão, por mais décadas que passem. E uma cláusula de um acordo de família a prometer nunca pedir a divisão não é apenas difícil de fazer valer: é nula.
A única qualificação é temporal: a divisão pode ser recusada num momento em que prejudicasse os outros. É uma objeção de tempo, não permanente.
Bloqueá-la temporariamente: cinco anos, e quem fica vinculado
Os comproprietários podem decidir por unanimidade que, durante certo tempo mas não mais de cinco anos, não pode ser pedida a divisão (artigo 141). Unânime, e com teto.
O artigo 142 responde então à pergunta que decide se tal acordo vale alguma coisa: produz também efeito perante o sucessor do comproprietário — quem compra ou herda a quota — salvo se o sucessor se tornou comproprietário com base em negócio a título oneroso e não conhecia nem podia conhecer o acordo.
Assim, o adquirente a título oneroso que realmente não sabia fica livre; o herdeiro, ou o adquirente que sabia, não.
O mesmo artigo abre uma via externa: o credor pessoal de um comproprietário pode pedir a divisão se não pôde satisfazer-se pelos restantes bens deste. O acordo de não divisão não protege a quota de um credor que esgotou os outros ativos.
Como a divisão acontece realmente
Por acordo (artigo 143). Os comproprietários podem dividir extrajudicialmente. Para imóveis o contrato de divisão é feito por escrito e autenticado junto do órgão competente ou do notário.
Pelo tribunal (artigo 144). Qualquer comproprietário pode pedir que o tribunal proceda à divisão em processo de jurisdição voluntária (vanparnični postupak). Os comproprietários decidem por acordo o modo da divisão; se não chegarem a acordo, o modo é decidido pelo tribunal.
A partir daí a lei entrega ao juiz uma caixa de ferramentas graduada.
Artigo 145 — a quota insignificante. Quando a divisão é pedida por comproprietário cuja quota é insignificante e os restantes se opõem, o tribunal pode decidir que os restantes lhe paguem a quota. Quem tem 2% não força necessariamente a venda do todo.
Artigo 146 — primeiro a divisão física. O tribunal ordenará, sempre que possível e se com isso não se reduzir notavelmente o valor da coisa, a divisão física de modo que cada um receba em espécie a parte correspondente à dimensão ou ao valor da sua quota. Se as partes recebidas não corresponderem em valor às quotas, o tribunal ordenará que quem recebeu mais pague aos outros a diferença em dinheiro.
Artigo 148 — adjudicação a um só. Quando a divisão física não é possível ou reduziria sensivelmente o valor, o tribunal pode — a pedido de determinados comproprietários, quando as circunstâncias o justifiquem, atendendo à dimensão das quotas e à necessidade que cada um tem da coisa — decidir que a coisa caiba a um comproprietário, que paga aos outros o valor das suas quotas no prazo que o tribunal fixar. E depois a proteção que torna isto praticável:
Os restantes comproprietários adquirem um direito de penhor sobre a coisa até ao pagamento do valor das suas quotas.
Artigo 149 — venda pública. Se o tribunal decidir que a divisão física é impossível ou reduziria notavelmente o valor e não adjudicar a coisa a nenhum comproprietário, ordenará que a coisa seja exposta a venda pública e o produto repartido pelos comproprietários na proporção das suas quotas.
Artigo 150 — as despesas. As despesas da divisão são suportadas na proporção das quotas, salvo disposição legal ou acordo em contrário.
Depois da divisão: três anos, e o que sobrevive
Artigo 151. Os restantes comproprietários garantem os vícios jurídicos e físicos da coisa àquele a quem coube pela divisão, dentro dos limites do valor das suas próprias quotas. Esse direito extingue-se decorridos três anos sobre a divisão.
Uma divisão não é, portanto, um corte limpo desde o primeiro dia. Durante três anos os outros respondem pelo que foi entregue — e passados três anos, não.
Artigo 152. Os penhores, servidões e demais direitos reais que oneravam a coisa indivisa antes da divisão podem ser exercidos como antes. Mas quando o exercício de uma servidão predial respeita apenas a uma parte da coisa, esse direito cessa quanto às restantes partes.
Uma hipoteca sobre o todo não se evapora porque os comproprietários dividiram. Um direito de passagem que só atravessava a faixa norte não se estende às partes dela separadas.
Antes de entrar numa compropriedade
- Apure as quotas por valor, não o número de nomes. O artigo 134 conta o valor; uma minoria por valor não controla a administração ordinária, e uma maioria por valor também nada pode da lista do artigo 138.
- Se compra uma quota, peça prova de que a proposta escrita do artigo 132 foi entregue aos restantes comproprietários e de que os dez dias correram. É a exposição do vendedor, e passa a ser sua.
- Pergunte se existe acordo de não divisão. Havendo, confira a data face ao teto de cinco anos do artigo 141, e lembre-se do artigo 142: como adquirente a título oneroso que já o conhece, fica vinculado.
- Peça contas. O artigo 138 dá esse direito a qualquer momento; um vendedor que não as consegue apresentar está a dizer-lhe algo.
- Verifique se algum comproprietário está em mora. O artigo 139 expõe a quota do faltoso a hasta pública, o que muda quem poderão ser os seus futuros comproprietários.
- Olhe a lista G quanto a hipotecas e servidões: pelo artigo 152 sobrevivem a uma divisão posterior.
De que lado estamos e como somos pagos
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém na operação: sem comissão, sem honorários de angariação, sem participação em qualquer contrato que analisemos.
O trabalho que exige representação perante tribunal ou autoridade montenegrina é executado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e de aconselhamento: fixar as quotas por valor, verificar se o procedimento de preferência foi efetivamente cumprido, ler qualquer acordo de não divisão à luz dos artigos 141 e 142, e preparar o processo de divisão.
Se já é comproprietário
Se quer sair, os primeiros factos são a sua quota por valor, se existe acordo de não divisão e de quando é, e se a divisão física do imóvel é realisticamente possível — porque é isso que decide se vai para o artigo 146, 148 ou 149.
Se é a si que empurram para fora, as perguntas são se a quota que pede a divisão é insignificante nos termos do artigo 145, e se este é um momento em que a divisão prejudicaria os restantes segundo o artigo 140.
Envie-nos o list nepokretnosti, qualquer decisão sucessória ou acordo de divisão, e uma nota de quem pagou o quê.