Quem tem um apartamento em Montenegro descobre o conflito do prédio quase sempre no passado. O contrato da fachada está assinado. O aumento de piso, aprovado. O estabelecimento do rés-do-chão despeja há uma época inteira fumos de cozinha no pátio.
A pergunta deixa então de ser o que a assembleia deveria ter feito, e passa a ser o que ainda se pode fazer contra o que ela fez. Há resposta, e é mais estreita do que espera um proprietário habituado ao condomínio português ou brasileiro, porque está pendurada num prazo.
Uma advertência que vale para toda esta página: aqui expõe-se apenas direito montenegrino. Os prazos, quóruns e meios que conhece do seu país não se transpõem para aqui, nem são aqui usados como comparação numérica. As palavras portuguesas servem só para orientação.
Duas leis, e só uma tem um tribunal lá dentro
Um prédio de habitação montenegrino está sujeito a duas leis ao mesmo tempo.
A Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) regula o dinheiro e as obras: quem vota, o que faz o administrador, onde está a conta comum, o que fiscaliza o inspetor. Essa camada já é tratada na página sobre a assembleia e o administrador em Montenegro.
A Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 e 29/2025) regula, por seu turno, a propriedade em si: o que é o prédio como sujeito de direito, que efeito tem uma deliberação sobre quem votou contra, e o que um vizinho pode exigir a outro.
Essa separação tem uma consequência muito concreta. No texto da lei da manutenção a palavra sud — tribunal — não aparece uma única vez: nenhuma ação, nenhuma anulação, nenhum juiz. Todos os prazos processuais desta matéria estão na lei das relações de propriedade. As duas leis não se ignoram: o artigo 33 da lei da manutenção manda precisamente o inspetor da habitação verificar obrigações definidas no artigo 178 da lei das relações de propriedade. São complementares.
Uma nota sobre alterações, porque é frequentemente mal lida. A lei das relações de propriedade foi alterada uma única vez, em 2025. Essa alteração tocou apenas o artigo 415 sobre aquisição por estrangeiros, o artigo 416 e um novo artigo 422a. Os artigos 161 a 192 sobre propriedade horizontal e 250 a 268 sobre relações de vizinhança mantêm-se na redação de 2009.
O prédio é pessoa coletiva, e isso decide quem se demanda
O artigo 163 é curto e pesado: o prédio de habitação tem a qualidade de pessoa coletiva nos negócios jurídicos relativos à manutenção e ao uso do prédio.
Para um proprietário, isso resolve a identidade da contraparte. Um litígio sobre o contrato da fachada, sobre a conta de manutenção ou sobre o programa de obras não é um litígio contra trinta e nove comproprietários um a um.
Vale também ao contrário. Quando é o prédio que litiga, o resultado recai sobre os proprietários — e é exatamente por isso que existe o artigo 192.
O que se decide de braço no ar e o que não
O artigo 186 fixa os limiares.
A assembleia delibera se estiver presente mais de metade dos seus membros, e cada proprietário tem um voto.
- Manutenção corrente e obras urgentes: maioria dos presentes.
- Tudo o que exceda o quadro da manutenção corrente — a lei nomeia expressamente o aumento de piso (*nadogradnja*), a conversão de partes próprias ou comuns em espaços comerciais e as obras necessárias — exige o acordo dos membros titulares de mais de metade da superfície total das partes próprias do prédio.
Esta segunda regra merece duas leituras. Não é contagem de cabeças. Decidir construir por cima do prédio, ou converter uma parte comum em espaço comercial, mede-se em metros quadrados: umas poucas frações grandes podem fazê-lo passar.
Dois mecanismos completam o quadro. Se as regras dos proprietários previrem que apenas alguns suportam o custo de certas partes, a votação sobre esses custos pode ficar reservada a esses mesmos. E a votação considera-se realizada também quando os proprietários dão consentimento escrito, segundo os mesmos critérios — uma deliberação pode, pois, formar-se sem uma reunião para a qual tenha sido convocado a sentar-se.
Trinta dias, contados da publicação
O artigo 187 é a norma que resolve a maioria destes litígios antes de começarem.
As deliberações da assembleia são vinculativas para todos os proprietários e para o administrador. São publicadas do modo que a própria assembleia determinar. E depois:
Contra uma deliberação da assembleia o proprietário pode intentar no tribunal competente ação de anulação no prazo de 30 dias a contar do dia em que a deliberação foi publicada.
Daqui decorrem três coisas, e cada uma atinge precisamente quem vive noutro país.
O prazo arranca com a publicação, não com uma notificação a si. É a assembleia que determina o modo de publicação. Um placard na entrada é um modo de publicação. Quem passa dez meses por ano fora pode esgotar o prazo sem nunca ter visto a deliberação.
São trinta dias, e a deliberação já vincula entretanto.
A via é uma ação de anulação perante o tribunal competente. A lei diz nadležnom sudu e não indica a instância; também não a indicamos aqui. Não é um recurso para um órgão de supervisão nem uma queixa ao inspetor, cujos poderes respeitam a obrigações da lei da manutenção e não à validade de uma votação.
A proteção prática não é, portanto, a vigilância a posteriori: é combinar antecipadamente ser avisado quando as deliberações são publicadas.
Quando o prédio litiga e o senhor era contra
O artigo 192 quase ninguém lê até chegar a conta das custas, e é deliberadamente assimétrico.
Quando o prédio decide instaurar um litígio, o proprietário que não concordou pode libertar-se da responsabilidade pelas consequências do litígio em caso de insucesso, apresentando um requerimento ao administrador. O requerimento deve chegar-lhe no prazo de 30 dias a contar do dia da comunicação da deliberação da assembleia.
Depois, a assimetria:
Se o desfecho do litígio for favorável aos proprietários, o proprietário que não consentiu na propositura mas que dele retira um benefício fica obrigado a participar no suporte de todos os custos que recaem sobre os demais proprietários.
Discordar protege da derrota, não do preço de uma vitória de que se beneficia. E só funciona se o requerimento chegou a tempo e às mãos certas — o administrador, não a assembleia, não o seu presidente.
⚠ Os dois prazos não caem no mesmo dia. O artigo 187 corre desde a publicação da deliberação. O artigo 192, desde a sua comunicação. Trinta dias ambos, pontos de partida diferentes.
As regras dos proprietários são um documento público
O artigo 191 respeita às pravila vlasnika: as regras sobre partes próprias e comuns, as condições do seu gozo, o uso das partes comuns, a repartição de custos, a conservação do aspeto do prédio e a administração.
São aprovadas por maioria dos presentes, e qualquer proprietário pode tomar a iniciativa. Depois são depositadas num registo mantido pelo órgão competente da administração local e — esta é a parte útil antes da compra, não depois —
qualquer pessoa interessada pode consultar o seu conteúdo.
É um documento de due diligence acessível a um comprador que ainda não assinou nada. Diz o que o prédio já decidiu sobre arrendamento de curta duração, alterações de fachada, animais, uso de terraços e repartição de custos, e está num registo público em vez da gaveta do vendedor.
O critério perante os vizinhos não é "incomoda-me", mas "para além da medida usual"
O artigo 266 é a norma montenegrina sobre imissões, e é mais precisa do que a intuição com que se chega.
O proprietário deve abster-se de atos e remover as causas provenientes do seu imóvel que dificultam o uso de outros imóveis — a lei enumera a propagação de fumo, cheiros desagradáveis, calor, fuligem, trepidações, ruído, o escoamento de águas residuais e afins. O limiar é atingido quando a interferência:
- excede a medida usual atendendo à natureza e ao destino do imóvel e às circunstâncias do lugar; ou
- causa um dano considerável; ou
- é inadmissível ao abrigo de norma especial.
As circunstâncias do lugar fazem parte do teste. O mesmo exaustor pode ficar dentro da medida usual numa rua comercial e excedê-la num prédio de habitação: é a norma a funcionar como foi pensada, não uma incoerência.
Provocar tais interferências através de dispositivos especiais é, sem fundamento jurídico particular, proibido em si mesmo.
Quem esteja exposto a imissões excessivas pode exigir ao proprietário do imóvel de origem que remova as causas, indemnize o dano e se abstenha no futuro daquilo que as provoca, enquanto não tiver adotado todas as medidas para as impedir.
E depois a exceção que muda os litígios comerciais:
Excecionalmente, quando as imissões excessivas provêm de uma atividade para a qual o órgão competente emitiu uma licença, os expostos não têm direito, enquanto essa licença durar, a exigir a proibição dessa atividade — mas podem exigir a indemnização do dano e a adoção de medidas adequadas a prevenir ou reduzir no futuro as imissões excessivas ou o dano.
Um restaurante, oficina ou instalação licenciados não fecham, pois, com base neste artigo enquanto a licença estiver em vigor. Pagam, e mitigam. Quem comprou a contar com uma ordem de encerramento leu mal o meio de defesa.
Por fim, quem vê o seu imóvel ameaçado por um perigo previsível de imissões inadmissíveis que não teria de suportar pode exigir que sejam determinadas e executadas medidas preventivas adequadas — uma pretensão que não espera pelo dano.
O vizinho tem de o deixar entrar, e o senhor tem de lhe pagar
Dois artigos regulam o acesso físico, e funcionam nos dois sentidos.
Artigo 267. Podem usar-se partes do prédio vizinho quando isso for necessário à reparação ou demolição de um edifício situado no próprio. O proprietário do terreno deve permitir o acesso para recolher um animal fugido ou extraviado, um enxame de abelhas, os frutos de uma árvore do prédio vizinho, ou coisas que ali foram parar por forças naturais ou por acaso. O vizinho a quem esse uso cause dano tem direito a indemnização. Se o dano foi causado por um animal fugido, o proprietário pode retê-lo até aparecer o dono, mas não mais de três dias.
Artigo 268. Quem tiver de executar obras necessárias ao uso do seu imóvel pode usar temporariamente o terreno vizinho — montar andaimes e afins — se não for possível de outro modo. A pedido do vizinho é devida uma compensação adequada, e quem usou o terreno deve, logo que a necessidade cesse, repô-lo no estado anterior e indemnizar o dano causado.
Para uma obra num prédio antigo do litoral, onde o andaime não cabe noutro sítio que não o do vizinho, esta é a base jurídica — e a razão pela qual o consentimento do vizinho é uma negociação de preço e não um veto.
O que fazer, em concreto
Os prazos são todo o problema. Cada um dos meios acima existe; a maioria perde-se no calendário, não no mérito.
- Peça ao administrador, por escrito, que envie as deliberações publicadas para um endereço de correio eletrónico indicado. O placard basta ao artigo 187; o correio é o que torna os trinta dias utilizáveis.
- Leia as regras dos proprietários antes de comprar: estão num registo aberto a qualquer interessado (artigo 191), pelo que não precisa da colaboração do vendedor.
- Antes de uma votação sobre aumento de piso ou conversão, apure a posição em superfície, não em cabeças (artigo 186).
- Se o prédio deliberar litigar e o senhor discordar, o requerimento do artigo 192 vai ao administrador, no prazo de trinta dias a contar da comunicação — e protege da derrota, não da sua parte nas custas de uma vitória de que beneficia.
- Num problema de imissões, apure cedo a situação de licenciamento da fonte: decide se está a pedir uma proibição ou apenas danos e medidas.
De que lado estamos e como somos pagos
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, administradores ou empresas de manutenção. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém na operação: sem comissão, sem honorários de angariação, sem participação em qualquer contrato que analisemos.
O trabalho que exige representação perante um tribunal ou autoridade montenegrina é executado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e de aconselhamento: ler a deliberação e o rasto da sua publicação, fixar a data em que o prazo começou, confrontar a maioria efetivamente alcançada com o artigo 186 e preparar o processo com que o advogado trabalha.
Se já foi publicada uma deliberação
Se foi publicada uma deliberação e a considera viciada, o primeiro facto a apurar é a data de publicação, porque decide se o resto ainda conta. Envie-nos a deliberação, a convocatória e qualquer rasto de como e quando foi publicada, e dir-lhe-emos onde estão os trinta dias.
Se o problema é um vizinho e não o prédio, envie uma descrição da interferência e, se souber, se a atividade de origem tem licença.
