O comprador português chega com um esquema pronto: condomínio, permilagem, administrador, assembleia de condóminos. A semelhança é real — e é justamente por isso que engana. O órgão existe, o administrador existe, mas o direito de voto, o cálculo da quota e o poder do administrador sobre o dinheiro estão escritos de outra maneira: na lei da manutenção de edifícios habitacionais, cuja cadeia de alterações inclui também uma decisão do Tribunal Constitucional.
Três diferenças decidem como se deve organizar um proprietário que não reside no país.
Primeira diferença: uma fração, um voto — não permilagem
O artigo 6.º dispõe que cada proprietário de uma fração autónoma tem um voto na assembleia. Não um voto proporcional à área: um voto.
O proprietário pode votar pessoalmente, através de representante com procuração, ou por via eletrónica. O voto eletrónico é admitido se o proprietário tiver entregue ao presidente da assembleia uma declaração escrita e certificada sobre o modo de votar, contendo em especial o endereço de correio eletrónico a partir do qual votará.
Se uma fração pertencer a vários comproprietários, estes têm em conjunto um só voto e devem designar por escrito um representante junto do presidente.
E um limite que surpreende quem compra apenas um lugar de estacionamento: o proprietário que só tem a propriedade ou compropriedade de uma garagem, arrecadação ou outra fração que não seja habitação nem espaço comercial vota apenas sobre as deliberações relativas à gestão e manutenção desse espaço.
Para um proprietário residente em Portugal, a via eletrónica do artigo 6.º é a diferença entre participar e ser representado pelo silêncio — mas prepara-se antes, por escrito e com certificação.
Segunda diferença: o quórum premeia a presença
O artigo 7.º é breve e decisivo. A assembleia delibera se estiver presente mais de metade dos seus membros. Excecionalmente, se o quórum não for atingido mesmo após duas convocatórias da sessão constitutiva ou de uma sessão com a mesma ordem de trabalhos, a assembleia delibera por maioria dos presentes.
Um edifício cuja maioria de proprietários vive no estrangeiro não fica, portanto, bloqueado: fica nas mãos da minoria que comparece à terceira tentativa.
Uma categoria de obras fica totalmente de fora: para as obras que asseguram acesso, circulação, permanência e trabalho sem obstáculos a pessoas com mobilidade reduzida e pessoas com deficiência, não é exigido o consentimento dos proprietários.
Terceira diferença: o que a assembleia decide
O artigo 5.º-a enumera as competências, mais amplas do que se supõe. A assembleia gere o edifício ou escolhe um administrador profissional; elege e destitui o administrador; delibera sobre a disposição das partes comuns; delibera sobre o seu uso arrendando partes a terceiros ou a proprietários; determina o montante mensal pago pelos proprietários; aprova o programa de manutenção; dá acordo ao plano de eficiência energética; delibera sobre a organização da manutenção e o seu encargo; delibera sobre a execução de obras; delibera sobre a manutenção, o uso e a segurança do terreno afeto; delibera sobre o melhoramento das partes comuns; delibera sobre o seguro de responsabilidade por danos causados a terceiros pela falta de manutenção; e delibera sobre a colocação de bens nas partes comuns.
O que é parte comum — e a surpresa nas zonas turísticas
O artigo 3.º enumera, além das partes comuns já definidas pelo direito das coisas: o acesso à entrada; os locais de serviço — arrumos para material de limpeza, carrinhos, bicicletas e ciclomotores; os locais de manutenção e serviços domésticos — lavandarias, secadores, salas de engomar, espaços de lazer e convívio dos residentes; as superfícies verdes, desportivas e outras arranjadas que não sejam bens locais de uso geral; e os estacionamentos que não sejam bens locais de interesse geral.
Depois, o número que abrange quase todo o comprador na costa. Nos edifícios situados em zonas turísticas — «edifícios habitacionais exclusivos» — são também partes comuns os locais de receção de hóspedes, isto é, receção e átrio; os locais de desporto e recreio, como ginásios; os locais de recuperação física, como salas de massagem e saunas; as instalações de desportos aquáticos, piscinas incluídas; e os locais em compropriedade onde é exercida uma atividade económica.
A piscina, a receção e o spa de um edifício tipo resort são, portanto, por força da lei, partes comuns: dependem das deliberações da assembleia, não da disposição de quem hoje as explora.
E a sua escritura pode já ter decidido
O artigo 5.º, n.º 1, atribui à assembleia a decisão sobre a organização da manutenção. O n.º 2 introduz, porém, uma exceção que o comprador na costa deve procurar antes de assinar: nas zonas turísticas, as tarefas e o modo de manutenção podem ser determinados no contrato de transmissão da propriedade da fração, celebrado entre o promotor ou outro proprietário e o comprador.
O seu próprio contrato pode, pois, ter fixado o regime de manutenção antes de qualquer assembleia se ter reunido. Não é mau em si: é uma cláusula para ler, não para descobrir.
O n.º 3 acrescenta um dever de entrega: o administrador deve entregar à autoridade local competente as regras sobre as relações mútuas entre proprietários e esse contrato no prazo de 15 dias a contar da sua aprovação ou celebração.
O administrador: quem pode sê-lo e do que dispõe
O artigo 14.º é deliberadamente amplo: pode ser administrador um proprietário, outra pessoa singular, uma sociedade, outra pessoa coletiva, uma cooperativa de habitação ou um empresário registado para a atividade de gestão e manutenção de edifícios habitacionais. E uma regra que profissionaliza o cargo: a pessoa singular eleita administradora por mais de uma assembleia é obrigada a registar-se como empresário para essa atividade.
Quanto ao dinheiro, o artigo 18.º é claro: os fundos destinados à manutenção servem para manutenção corrente, obras necessárias, obras urgentes, reembolso de um empréstimo contraído para as financiar e outros custos de manutenção — e deles dispõe o administrador. O artigo 19.º obriga o administrador a abrir a conta comum do edifício.
O artigo 21.º estabelece o contrapeso: o administrador deve apresentar à assembleia um relatório escrito no prazo de 30 dias após a conclusão de obras correntes de maior dimensão, necessárias e urgentes, além de um relatório anual, com as obras executadas, os preços e o estado da conta. A assembleia aprova-o e publica-o no placard do edifício, e todo o proprietário tem direito a consultá-lo.
| Pergunta | A regra montenegrina | Fonte |
|---|---|---|
| Quantos votos tem a minha fração | um, qualquer que seja a área | art. 6.º |
| Somos dois comproprietários | um só voto conjunto, com representante designado por escrito | art. 6.º |
| Tenho apenas um lugar de garagem | vota apenas sobre esse espaço | art. 6.º |
| Posso votar de Portugal | sim, por via eletrónica, após declaração escrita e certificada com o endereço de e-mail | art. 6.º |
| Quando delibera a assembleia | com mais de metade presente | art. 7.º |
| Ninguém comparece | após duas convocatórias falhadas decide a maioria dos presentes | art. 7.º |
| Quem abre a conta | o administrador | art. 19.º |
| Que relatório me é devido | 30 dias após obras maiores e anualmente, com preços e saldo | art. 21.º |
O que fazer em concreto
- Prepare o voto eletrónico antes de precisar dele. Exige-se declaração escrita e certificada com o endereço de e-mail (art. 6.º).
- Em compropriedade, designe o representante por escrito. Uma fração é um voto (art. 6.º).
- Não conte a ausência como veto. Após duas convocatórias falhadas decidem os presentes (art. 7.º).
- Em zona turística, leia o contrato de transmissão. Pode ter fixado o regime de manutenção (art. 5.º, n.º 2).
- Pergunte quem é o administrador e com que contrato. É quem dispõe dos fundos (art. 18.º) e abre a conta (art. 19.º).
- Exija o último relatório. Obras, preços e saldo são o seu conteúdo obrigatório (art. 21.º).
O que muda o regime da mediação no momento da compra está em comprar sem mediador; o enquadramento geral da compra, em comprar imóvel em Montenegro; e o que a lei exige a quem se quer instalar, em morar em Montenegro.
De que lado estamos e como somos pagos
Quase todos os profissionais à volta de uma operação imobiliária são pagos pela operação. A comissão do agente depende do fecho. A equipa comercial do promotor trabalha para o promotor. O administrador é nomeado pela assembleia, não por si pessoalmente — e num edifício em zona turística pode ter sido proposto pelo promotor.
Não recebemos comissão de vendedores, promotores, agentes ou mediadores — sob nenhuma forma e em nenhum processo. O nosso único rendimento são os honorários que paga, e não aumentam se assinar. Dizer-lhe para não avançar não nos custa nada.
Na prática isso significa que lemos a cláusula de manutenção do contrato de transmissão antes da assinatura e não depois da primeira fatura, organizamos a representação que permite a um não residente votar efetivamente, e pomos por escrito que o assunto não deve avançar quando é essa a resposta. Quando o processo exige representação perante uma autoridade ou tribunal montenegrino, é conduzida por um advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro com quem trabalhamos.
Um limite, não negociável: somos juristas, não consultores de investimento autorizados. Não aconselhamos sobre instrumentos financeiros nem lhe dizemos se um imóvel será rentável. O que protegemos é a sua posição jurídica — título, contrato, registo, estatuto e os prazos.
Antes da próxima assembleia
Envie-nos o contrato de transmissão, as regras sobre relações mútuas se as tiver, e qualquer convocatória recebida. Diremos o que a assembleia pode deliberar, quanto vale o seu voto e como o exercer a partir de Portugal. Se já corre um prazo, diga-o quando escrever.
Situação normativa reportada a setembro de 2026 e lida do texto consolidado da lei da manutenção de edifícios habitacionais, Jornal Oficial de Montenegro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (decisão do Tribunal Constitucional U-I n.º 40/20, de 28 de julho de 2022), 140/2022 e 84/2024. Está em preparação um projeto de nova lei sobre gestão e manutenção de edifícios habitacionais, que não é direito vigente. Este texto é informação geral sobre um regime legal, não aconselhamento sobre uma operação concreta.
