Esta página existe por causa de uma frase que quase nunca é citada e que separa dois leitores que fazem exatamente a mesma pergunta. Um português e um brasileiro que comprem o mesmo apartamento em Budva, pelo mesmo preço, no mesmo dia, não enfrentam o mesmo requisito quando pedem residência. A diferença está escrita num único número de artigo.
Trabalhamos com o texto consolidado da Zakon o strancima („Sl. list CG" n.º 012/18, 003/19, 086/22, 077/24, 003/26 de 9 de janeiro de 2026 e 033/26 de 10 de março de 2026), e, na parte fiscal, com a lista oficial de convenções do Ministério das Finanças de Montenegro. De cada afirmação damos o artigo, para que a possa verificar — inclusive contra nós.
A operação de compra está tratada no guia jurídico para comprar imóvel em Montenegro; o lado de investimento hoteleiro, em investimento hoteleiro em Montenegro. Aqui trata-se apenas do estatuto e do calendário.
Primeiro, a armadilha que está dentro da própria lei
A lei de estrangeiros tem um capítulo IX inteiro dedicado a nacionais de Estados-Membros da União Europeia. Lê-se muito bem: pelo artigo 150, o cidadão da UE não precisa de visto nem de autorização de residência para entrar; pelo artigo 151, pode permanecer até três meses sem qualquer registo; pelo artigo 152, tem direito a residir por mais de três meses se trabalhar, estudar, for familiar de outro cidadão da UE ou simplesmente dispuser de meios suficientes e seguro de saúde — e, nesse caso, a administração não pode fixar um montante rígido, tendo de apreciar cada situação individualmente.
E então vem o artigo 221, que determina que, entre outros, os artigos 150.º a 203.º — ou seja, todo esse capítulo — só se aplicam a partir do dia da adesão de Montenegro à União Europeia.
Montenegro não é Estado-Membro. Logo, esse capítulo hoje não se aplica, por mais completo que esteja publicado no jornal oficial. É a diferença entre publicado, em vigor e aplicável — uma distância que no ordenamento montenegrino aparece com mais frequência do que se imagina.
Consequência prática: hoje, português e brasileiro estão ambos no regime geral de estrangeiros. A diferença entre eles não está nesse capítulo adiado; está noutro sítio.
O que vale hoje: 90 dias e depois um pedido
A estadia curta é regulada pelo artigo 34: no máximo 90 dias dentro de um período de 180, contados a partir do dia da primeira entrada. Quem esgota esses 90 dias só pode voltar a entrar depois de decorridos 180 dias desde a primeira entrada — e não desde a saída. As regras de entrada em si (com ou sem visto) dependem do regime de vistos aplicável a cada nacionalidade e devem ser confirmadas caso a caso; este texto não as resolve.
Para ficar mais tempo é preciso uma autorização de residência temporária (dozvola za privremeni boravak). O artigo 38 enumera de forma fechada as finalidades — treze ao todo, incluindo reagrupamento familiar, estudos, tratamento médico, trabalho, nómada digital e, decisiva para a maioria dos nossos clientes, o uso e a disposição do direito sobre um imóvel detido em Montenegro (artigo 38.º, n.º 1, alínea 8).
Uma frase do artigo 38.º, n.º 2, que costuma doer mais tarde: a prorrogação só é possível com o mesmo fundamento jurídico com que a residência foi concedida. O fundamento escolhido no início não é uma formalidade.
O ponto em que os dois caminhos se separam
O artigo 56 regula a via do imóvel com detalhe:
- apresenta-se a certidão predial (list nepokretnosti) ou prova equivalente nos termos da lei do cadastro;
- é preciso ser proprietário de pelo menos metade do imóvel (n.º 2);
- consideram-se imóveis, para este efeito, as casas de família, casas de férias, vivendas, apartamentos, estabelecimentos de restauração e hotelaria, edifícios mistos de habitação e comércio e espaços comerciais (n.º 3);
- a prova de valor é a decisão de liquidação do imposto sobre a transmissão de imóveis, cuja base tributável não pode ser inferior a 150.000 euros (n.º 4). Conta a base da decisão fiscal, não o valor inscrito no contrato.
E então o n.º 5: a obrigação de apresentar essa prova de valor não se aplica a nacionais de Estados-Membros da União Europeia nem aos seus familiares — independentemente de estes serem ou não cidadãos da UE — nem a nacionais da Islândia, do Listenstaine, da Noruega e da Suíça.
Aqui está a separação, e vale a pena escrevê-la sem rodeios:
| Situação | Prova de valor de 150.000 € | Base |
|---|---|---|
| Cidadão português (Estado-Membro da UE) | Não exigida | Art. 56.º, n.º 5 |
| Familiar de cidadão da UE, mesmo sendo nacional de país terceiro | Não exigida | Art. 56.º, n.º 5 |
| Nacional da Islândia, Listenstaine, Noruega ou Suíça | Não exigida | Art. 56.º, n.º 5 |
| Cidadão brasileiro sem nenhuma das qualidades acima | Exigida: base tributável não inferior a 150.000 € | Art. 56.º, n.os 4 e 5 |
| Todos, sem exceção | Propriedade de pelo menos metade e requisitos do artigo 43.º | Art. 56.º, n.º 2 e art. 43.º |
Para o leitor brasileiro com dupla nacionalidade portuguesa, a leitura é evidente e é a razão pela qual insistimos em ver o passaporte antes de desenhar o caminho: a exceção liga-se à nacionalidade de um Estado-Membro, não ao local de residência nem ao local onde o dinheiro foi ganho.
Requisitos e procedimento, em prazos
O artigo 43.º fixa os requisitos gerais; os artigos 61.º a 65.º, o procedimento.
| Etapa | O que vale | Base |
|---|---|---|
| Requisitos gerais | Meios de subsistência, alojamento assegurado, seguro de saúde, documento de viagem válido, ausência de proibição de entrada, ausência de condenação a pena de prisão efetiva superior a seis meses, ausência de motivos de segurança, prova da justificação do pedido | Art. 43.º, n.º 1 |
| Validade do documento de viagem | Pelo menos três meses além do período de residência pedido | Art. 43.º, n.º 1, al. 4 |
| Apresentação | Pessoalmente, no Ministério do lugar de estadia; fotografia, duas impressões digitais e assinatura digitalizada | Art. 61.º |
| Via eletrónica | Admitida; dados biométricos nos dez dias seguintes à entrada | Art. 61.º-b |
| Permanência durante o procedimento | Quem apresenta pedido regular antes de esgotar os 90 dias pode permanecer até à decisão exequível | Art. 61.º, n.º 5 |
| Prazo de decisão | 40 dias a contar da apresentação do pedido completo | Art. 62.º, n.º 4 |
| Verificação de segurança | Parecer da Agência e da polícia em dez dias; o silêncio equivale a ausência de impedimentos | Art. 62.º, n.os 2 e 3 |
| Indeferimento | Por decisão; recurso em oito dias | Art. 62.º, n.os 5 e 6 |
| Validade | Até um ano | Art. 63.º |
| Prorrogação | Pessoalmente, no mínimo 60 e no máximo 30 dias antes do termo | Art. 64.º, n.º 1 |
| Prorrogação pela via do imóvel | Acresce prova do cumprimento das obrigações fiscais durante a vigência da autorização | Art. 64.º, n.º 4 |
Os oito dias de recurso correm da notificação, não do dia em que se conseguiu traduzir a decisão. E a janela de prorrogação está limitada dos dois lados: quem chega cedo demais é mandado voltar; quem passa a margem dos 30 dias já não prorroga — recomeça.
A regra dos 30 dias, que apanha a segunda casa
O artigo 65.º, n.º 1, alínea 3 determina que a autorização de residência temporária caduca se, durante a sua vigência, o estrangeiro permanecer mais de 30 dias fora de Montenegro.
Quem obtém a autorização por causa do apartamento na costa, passa lá o verão e regressa em outubro está a trabalhar contra essa norma. Pela letra da lei, a autorização não é um direito em reserva que corre em pano de fundo: está ligada à presença efetiva.
Coisa diferente — e é aqui que se confunde — é saber quando cinco anos contam como ininterruptos. Para a residência permanente, o artigo 86.º exige cinco anos de residência legal ininterrupta com base em residência temporária concedida, e admite ausências até dez meses no total, de forma repetida, ou uma só vez até seis meses. São dois testes distintos: o artigo 65.º decide sobre a caducidade da autorização em curso; o artigo 86.º, sobre a contagem dos anos.
A convenção que existe — e o que ela não cobre
Este é o ponto em que a posição portuguesa é objetivamente melhor do que a de vários vizinhos europeus, e vale a pena dizê-lo com a fonte.
Na lista oficial de convenções do Ministério das Finanças de Montenegro, Portugal figura na posição 29, com a referência CG 9/17 e data de aplicação a partir de 1 de janeiro de 2018. A convenção existe e aplica-se — ao contrário do que sucede, por exemplo, com Espanha, que não consta dessa lista e cuja convenção, segundo a relação do Ministério das Finanças espanhol, continua em fase de tramitação.
Há, porém, um detalhe que a mesma lista revela e que costuma passar despercebido: na coluna do objeto da convenção, Portugal aparece como „dohodak", isto é, rendimento — e não como „rendimento e património", categoria em que estão, por exemplo, Albânia, Andorra ou Áustria. Em termos práticos, a convenção resolve a dupla tributação do rendimento; não é a ela que se pede uma resposta sobre tributação do património.
Nada disto substitui o seu contabilista ou advogado fiscalista em Portugal ou no Brasil — não nos pronunciamos sobre direito fiscal português nem brasileiro. O que fica estabelecido é o enquadramento: existe convenção aplicável desde 2018, e o seu objeto é o rendimento.
O que verificamos antes de apresentar o pedido
- A nacionalidade que efetivamente vai ser invocada — porque é dela que depende a aplicação ou não do limiar de 150.000 euros.
- Qual das treze finalidades do artigo 38.º corresponde à sua vida real, e se continuará a corresponder daqui a cinco anos, já que só se prorroga com o mesmo fundamento.
- Se a certidão predial o identifica como proprietário de pelo menos metade e se o imóvel cabe no elenco do artigo 56.º, n.º 3.
- Se o seu plano de presença é compatível com o limite de 30 dias do artigo 65.º — antes do pedido, não depois.
- As datas: limite de 90 dias, pedido antes de o esgotar, decisão em 40 dias, recurso em oito dias, janela de prorrogação de 60 a 30 dias.
De que lado estamos e como somos pagos
Numa operação imobiliária montenegrina, quase todos os intervenientes são pagos pela operação. A comissão do mediador depende de a venda se concretizar. A equipa comercial do promotor pertence ao promotor. O notário deve o seu dever ao ato, não a si. Não é um escândalo: é assim que essas funções são financiadas, e é isso que determina o que cada uma lhe pode dizer.
Não recebemos qualquer comissão de vendedores, promotores, mediadores ou intermediários. Sob nenhuma forma e em nenhum processo. O nosso único rendimento no seu caso são os honorários que o senhor ou a senhora paga, e não aumentam por assinar. É aí que está a diferença: como a nossa posição não muda com o negócio, dizer „não compre isto" não nos custa nada.
Como isso se vê no processo, e não num slogan: as certidões pedimo-las nós, em vez de aceitar cópias entregues pelo vendedor ou pelo mediador; o contrato é lido a partir da sua posição, e não em direção à assinatura; pomos por escrito quando a resposta é que o assunto não deve prosseguir; e, quando o defeito é sanável, dizemos quanto custa em tempo antes de comprometer dinheiro.
Um limite dizemo-lo expressamente. Somos advogados, não consultores de investimento autorizados. Não prestamos aconselhamento pessoal de investimento sobre instrumentos financeiros nem lhe dizemos se um ativo compensa. O que protegemos é a sua posição jurídica: propriedade, contrato, registo, estatuto e os prazos que decidem estes quatro.
Como abrimos este processo
Envie-nos a certidão predial, a decisão de liquidação do imposto, a cópia do passaporte que pretende invocar e os períodos de permanência previstos — antes de apresentar o pedido e antes de comprar bilhetes. Diremos qual fundamento se sustenta, que provas faltam e que datas têm de estar no seu calendário. Se algum caminho não se sustentar perante o texto da lei, receberá também essa resposta, por escrito e com o número do artigo.