O comprador português hesita perante um anúncio de particular porque compara, sem o dizer, com o que conhece: um mediador licenciado, a caderneta predial, o notário que dá fé. Prescindir da agência parece abdicar de uma camada de controlo.
A lei montenegrina responde com mais precisão do que aquela com que a dúvida é formulada. O dever de examinar os títulos existe, está escrito expressamente e tem uma coima por trás. Simplesmente não é devido a si — e também não lhe era devido quando havia um mediador na sala.
O dever de que julga abdicar é devido a outra pessoa
Toda a lei da mediação na venda e no arrendamento de imóveis assenta numa única relação. O artigo 17.º n.º 1 define o contrato de mediação: o mediador obriga-se a encontrar e a pôr em contacto uma pessoa com o comitente (nalogodavac), e o comitente obriga-se a pagar remuneração se o negócio for celebrado. O n.º 2 diz quem pode ser comitente: o vendedor, o comprador, o senhorio ou o arrendatário.
O artigo 20.º enumera depois aquilo a que o mediador se obriga, e o seu ponto 2 é exatamente o que receia perder. O mediador deve examinar os documentos que comprovam o direito de propriedade ou outro direito real sobre o imóvel objeto da operação e advertir o comitente, em especial, sobre duas coisas: os riscos possíveis ligados aos direitos e ónus inscritos sobre esse imóvel no cadastro, e a existência de direitos de preferência e de restrições ao tráfego jurídico previstas em normas especiais.
Leia a frase outra vez: a advertência é devida ao comitente. Se o comitente for o vendedor — o caso corrente quando responde ao anúncio de uma agência — o exame foi feito para ele e a advertência foi-lhe dirigida a ele. A si não lhe era devida.
Um só caminho muda isso, e está no texto: o artigo 17.º n.º 2 permite que o comprador seja comitente. Assine o seu próprio contrato de mediação e as obrigações do artigo 20.º passam a correr a seu favor. É uma decisão tomada antes das visitas, não uma qualidade que se adquire por comparecer ao encontro de outrem.
O que desaparece mesmo é a disciplina do anúncio
A parte do regime que realmente se evapora recai sobre o anúncio, não sobre o imóvel.
O artigo 25.º n.º 1 obriga o mediador que publica um anúncio sobre um imóvel em que medeia — em órgãos de comunicação social, noutros meios escritos e eletrónicos, na internet, no espaço onde exerce a atividade ou noutros lugares onde a publicidade seja permitida — a fazer constar, além do seu nome e do número com que está inscrito no Registo de mediadores, os dados de localização, área e tipologia do imóvel. O n.º 2 acrescenta que as condições de venda ou arrendamento fixadas no contrato de mediação devem corresponder em tudo às anunciadas.
Não são aspirações. O artigo 38.º n.º 1 pune a pessoa coletiva com coima de 1.000 a 6.000 euros, entre outros casos, se afetar à mediação pessoa sem exame profissional (ponto 1), se não celebrar o contrato de mediação nos termos do artigo 18.º n.º 2 (ponto 2) e se omitir no anúncio os dados do artigo 25.º n.º 1 (ponto 3).
Um anúncio de particular não traz nada disto — não porque os vendedores particulares sejam menos honestos, mas porque as obrigações se ligam ao mediador, não ao imóvel. Isso dá-lhe, de passagem, o teste mais barato que existe: um anúncio de aparência profissional sem número de Registo indica ou uma venda particular vestida de agência, ou mediação fora do regime.
O seguro existe, mas não é um seguro de título
O artigo 8.º n.º 1 obriga todo o mediador a celebrar seguro de responsabilidade pelos danos que possa causar ao comitente ou a outras pessoas no exercício da atividade, com uma seguradora com sede em Montenegro. O n.º 2 fixa o mínimo: o capital seguro não pode ser inferior a 20.000 euros por sinistro, nem a 60.000 euros para todas as reclamações de um mesmo ano civil de seguro. O n.º 3 admite seguro com seguradora sediada num Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, se o contrato cobrir os serviços prestados em Montenegro.
As palavras «ou a outras pessoas» são o único ponto desta lei em que uma obrigação ultrapassa o comitente. Um comprador não representado não fica, por isso, categoricamente de fora — mas isso é uma ação a intentar, não uma apólice que se detém.
Nunca houve depósito obrigatório para perder
O artigo 34.º dispõe que o mediador pode abrir em bancos comerciais contas especiais para receber, guardar e entregar dinheiro em nome e por conta dos comitentes (contas de depósito), nos termos da autorização especial do artigo 26.º, e que essas contas não se consideram contas de exploração do mediador nem podem ser objeto de execução contra ele.
A palavra decisiva é pode. O artigo 26.º explica de que depende: munido de autorização certificada nos termos da lei que regula a certificação de assinaturas, o mediador pode celebrar o contrato-promessa ou o contrato em nome do comitente e receber a totalidade ou parte do preço, incluindo o sinal (kapara) e a eventual quantia de desistência (odustanica).
Por outras palavras: o depositário neutro obrigatório não existe aqui. É facultativo e está ligado à autorização do comitente. Comprar de particular não o priva de um depósito: não o tinha, nem o tinha quem passou por uma agência. À parte disso vigora a regra do pagamento por banco montenegrino, exposta em comprar com criptomoedas.
A armadilha própria do negócio que se torna direto
Um risco surge apenas quando um imóvel da carteira de uma agência se torna negócio entre particulares.
O artigo 27.º n.º 1 faz nascer o direito à remuneração no momento da celebração do negócio objeto do contrato de mediação — ou, se as partes o acordaram, no momento da celebração do contrato-promessa na forma prescrita por lei. O n.º 2 proíbe exigir pagamento parcial antecipado, antes do negócio celebrado ou do contrato-promessa.
Segue-se então a norma que convém conhecer: salvo estipulação expressa em contrário no contrato de mediação, o mediador mantém o direito à remuneração quando, no prazo de nove meses a contar da cessação do contrato de mediação, o comitente celebre com terceiro um negócio que seja resultado de atuações diretas do mediador anteriores a essa cessação.
Assim, «conhecemo-nos pela agência, fechemos diretamente e poupamos a comissão» pode deixar o vendedor devedor da comissão à mesma. Essa dívida não é sua, mas chega ao seu processo por outra via: como preço, como preferência súbita quanto à data do contrato-promessa, ou como um vendedor a quem importa que o contacto seja contado de certa maneira.
Simetricamente, o artigo 28.º enumera as obrigações do comitente: informar o mediador de todas as circunstâncias relevantes e apresentar-lhe os documentos originais que comprovam o seu direito sobre o imóvel — no terreno, também os relativos ao seu destino — e adverti-lo de todos os ónus inscritos e não inscritos. Sem mediador, ninguém tem esse dever de revelação perante si: tem de o criar o seu contrato.
O que o Registo lhe pode dizer em 2026 — e o que ainda não
O artigo 41.º n.º 1 impunha às sociedades e empresários que já exerciam a atividade adaptarem-se e requererem a inscrição no Registo de mediadores no prazo de 12 meses a contar da entrada em vigor da lei.
Esse prazo mudou. O artigo 3.º da lei que alterou o diploma em 2026 substitui as palavras «12 meses» por «24 meses». O período de adaptação continua, portanto, a correr.
A consequência prática é importante e raramente dita: a ausência de inscrição hoje não prova nada. O que o Registo lhe pode dizer é mais estreito e continua útil — se a agência à sua frente já está inscrita e se foi registada alguma sanção contra ela.
A mesma alteração agravou dois conjuntos de coimas: o artigo 1.º eleva a sanção do artigo 36.º n.º 3 para 2.000–4.000 euros para a pessoa singular e para o responsável na pessoa coletiva, e o artigo 2.º introduz um artigo 37.º-a que pune com 1.500–5.000 euros a pessoa coletiva que exerça a atividade em espaço não totalmente separado de espaços de outro fim ou de habitação.
Por fim, um ponto para o comprador europeu que chega com o seu próprio agente: o artigo 3.º n.º 2 permite operar aqui a uma sociedade com sede num Estado-Membro da União Europeia ou do EEE e aí registada para a mediação — mas a disposição final só torna esse número aplicável a partir da data de adesão de Montenegro à União Europeia. Até lá, uma agência que opere de Lisboa não cabe nesse regime.
O que faz em vez disso
- Seja comitente se quer o artigo 20.º É a única via prevista para que o exame dos títulos lhe seja devido.
- Procure o número de Registo no anúncio. A sua ausência num anúncio de aparência profissional é o sinal mais barato do processo.
- Faça constar do contrato-promessa o que o artigo 28.º impõe ao comitente: documentos originais, destino do terreno, ónus inscritos e não inscritos.
- Consulte o cadastro por si, no próprio dia.
- Não conte com um depósito automático. É facultativo e depende da autorização do comitente.
- Se o imóvel passou por uma agência, documente a data do contacto. O prazo de nove meses do artigo 27.º vive no processo do vendedor, mas pressiona a sua negociação.
O enquadramento geral da compra para quem está habituado ao sistema português está em comprar imóvel em Montenegro, e o que a lei exige a quem se quer instalar, em morar em Montenegro.
De que lado estamos e como somos pagos
Quase todos os profissionais à volta de uma operação imobiliária são pagos pela operação. A comissão do agente depende de a venda fechar — o artigo 27.º n.º 1 di-lo por essas palavras. A equipa comercial do promotor trabalha para o promotor. O dever do notário dirige-se ao instrumento e à sua correção, não a si contra a outra parte.
Não recebemos comissão de vendedores, promotores, agentes ou mediadores — sob nenhuma forma e em nenhum processo. O nosso único rendimento são os honorários que paga, e não aumentam se assinar. Dizer-lhe para não avançar não nos custa nada.
Na prática isso significa que obtemos nós próprios as certidões registais em vez de aceitar cópias enviadas pelo vendedor ou pela agência, lemos o contrato perante a sua posição e não perante a data de entrega, e pomos por escrito que o assunto não deve avançar quando é essa a resposta. Quando o processo exige representação perante uma autoridade ou tribunal montenegrino, é conduzida por um advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro com quem trabalhamos.
Um limite, não negociável: somos juristas, não consultores de investimento autorizados. Não aconselhamos sobre instrumentos financeiros nem lhe dizemos se um imóvel será rentável. O que protegemos é a sua posição jurídica — título, contrato, registo, estatuto e os prazos.
Antes de entregar seja o que for
Envie-nos o anúncio, a certidão cadastral e a minuta do contrato-promessa antes de assinar ou transferir. Diremos a quem são devidos os deveres de verificação na sua configuração, o que é preciso fazer constar para que lhe sejam devidos a si, e que prazo começa a correr com a sua assinatura. Se já corre um prazo, diga-o quando escrever.
Situação normativa reportada a setembro de 2026 e lida dos textos aprovados: lei da mediação na venda e no arrendamento de imóveis, Sl. list CG 89/2025, alterada por Sl. list CG 114/2026. Este texto é informação geral sobre um regime legal, não aconselhamento sobre uma operação concreta.