A pergunta chega da mesma forma de Portugal e do Brasil: posso comprar uma casa com bitcoin? Em Montenegro vários empreendimentos da costa anunciam que sim. A lei descreve a mesma operação de outra maneira, e a distância entre as duas descrições é exatamente onde os contratos se desfazem.
A resposta curta: sim, pode financiar uma compra imobiliária montenegrina com criptoativos. Mas a transferência de cripto nunca é o pagamento. A cripto é a origem dos fundos; o pagamento é feito em euros e através de um banco. Todos os artigos citados provêm do texto consolidado da Lei de prevenção do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Jornal Oficial de Montenegro n.º 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 e 059/26), lido em 4 de setembro de 2026. Informação geral, não a análise do seu processo.
O artigo 65.º-A, a norma que molda toda a operação
O artigo 65.º-A determina como pode ser a componente de pagamento de uma compra e venda imobiliária.
N.º 1. Quando o preço do imóvel atinge 10 000 € ou mais, a transação de pagamento só pode ser executada se pelo menos um dos intervenientes pagar para uma conta, ou a partir de uma conta, aberta numa instituição de crédito situada em Montenegro. Aplica-se à compra e venda, ao contrato-promessa e a qualquer outro negócio jurídico que adquira ou transmita a propriedade ou outro direito real sobre um imóvel.
N.º 2. O notário tem de recusar lavrar e autenticar um instrumento notarial que permita contornar o sistema nacional de pagamentos de Montenegro. Não é uma apreciação caso a caso. O artigo 138.º, n.º 2, quantifica esse incumprimento para o notário em 3 000 € a 8 000 €.
N.os 3 e 4. Se o pagamento foi feito antes da autenticação, o notário tem de obter prova da sua execução. E expressamente: a declaração das partes não é essa prova. Um «já recebi o meu dinheiro» do vendedor não chega.
Daí a estrutura de toda a operação. Uma transferência de carteira para carteira ao vendedor não é uma versão mais rápida do preço: é outra operação, e o notário não pode autenticar contornando-a.
O numerário não é uma saída
O reflexo de pagar em dinheiro nos montantes mais baixos esbarra num segundo muro. O artigo 65.º proíbe pessoas coletivas, sociedades, empresários e pessoas singulares que exerçam atividade de receber ou efetuar um pagamento em numerário de 10 000 € ou mais, mesmo fracionado em duas ou mais operações ligadas. Acima desse valor o pagamento tem de correr por uma conta de transação numa instituição de crédito.
O limiar que apanha a cripto está nos 1 000 €
Os compradores planeiam à volta dos 10 000 €. Para os criptoativos não é essa a referência. O artigo 18.º, n.º 1, alínea 2 exige as diligências completas em operações ocasionais a partir de 10 000 €. O artigo 18.º, n.º 1, alínea 9 exige-as em cada operação ocasional que constitua uma transferência de criptoativos de 1 000 € ou mais — dez vezes menos. Converter 300 000 € em USDT não o coloca perto de um limiar, mas muito acima dele.
Quem lê o seu processo
Numa compra financiada com cripto intervêm várias entidades obrigadas, e cada uma mantém o seu próprio arquivo.
| Interveniente | Base | Consequência |
|---|---|---|
| Mediador e comerciante imobiliário | Art. 4.º, n.º 2, al. 13 | Investimento, comércio e mediação imobiliária são atividades obrigadas |
| Advogado | Art. 4.º, n.º 3 | Entidade obrigada quando planeia ou executa a compra ou venda de um imóvel |
| Notário | Art. 4.º, n.º 4 | Entidade obrigada ao lavrar o instrumento notarial e autenticar documentos |
| Notário, comunicação | Art. 66.º, n.os 4 e 5 | Comunicação à unidade de informação financeira em três dias para todo o contrato ou contrato-promessa imobiliário de 15 000 € ou mais, com cópia eletrónica do contrato |
| Notário, sanção | Art. 138.º, n.os 2 a 5 | 3 000 € a 8 000 € por incumprir o dever de recusa, de prova ou de comunicação |
| Prestador de conversão | Art. 40.º-A e ss. | Registo de prestadores de serviços de criptoativos |
A sua justificação de origem de fundos não é revista uma vez, mas por vários intervenientes de forma independente.
O que significa realmente «o promotor aceita cripto»
Na costa montenegrina vários empreendimentos comunicam o pagamento em cripto. O mais visível é o Dukley, em Budva: a página do Dukley Hotel & Resort menciona bitcoin, ethereum e tether e convida os interessados a preencher um formulário para receberem as instruções por correio eletrónico (consultada em 4 de setembro de 2026). O Porto Montenegro em Tivat, o Luštica Bay e o Porto Novi perto de Herceg Novi surgem igualmente na imprensa sobre compras financiadas com cripto na costa; nesta pesquisa apenas a página do Dukley constitui fonte de primeira mão.
O essencial é o que esses anúncios não dizem. Indicam que os criptoativos são aceites como origem dos fundos. Não resolvem a autenticação notarial, nem a prova do artigo 65.º-A n.º 3, nem a comunicação do artigo 66.º, nem em que conta entram os euros. Um vendedor com departamento de compliance pode absorver o passo de conversão; um particular normalmente não pode, e então é o banco dele que decide em seu lugar. Não é um juízo sobre nenhum empreendimento: é a repartição de tarefas que a lei impõe e que o folheto não aborda.
A sequência que resiste ao artigo 65.º-A
- Contrato. A escritura é lavrada em euros perante notário e a componente de pagamento é redigida como transferência em euros por conta numa instituição de crédito em Montenegro. Um protocolo anexo pode registar de onde vêm os euros, mas não pode substituir a transferência bancária por uma transferência de carteira.
- Conversão. Os criptoativos são vendidos por euros junto de um prestador capaz de documentar a operação, e os euros seguem para a conta indicada no contrato. O artigo 18.º, n.º 1, alínea 9 faz disto um passo documentado.
- Prova. O comprovativo de pagamento é obtido antes de se autenticar. Nos termos do n.º 4, a declaração das partes não conta.
- Clausula intabulandi. Só quando o vendedor confirma a entrada dos euros na conta indicada assina perante o notário a autorização de registo.
- Comunicação e registo. O notário comunica em três dias e envia cópia do contrato; segue-se o registo no cadastro.
Os impostos entram na mesma conta
O imposto sobre transmissões rege-se pela Lei do imposto sobre a transmissão de imóveis (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Jornal Oficial n.º 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 e 33/26). Desde 1 de janeiro de 2024 aplica-se uma escala por escalões em vez dos anteriores 3 % fixos; essa taxa fixa, ainda muito repetida online, foi substituída pela alteração publicada no Jornal Oficial 28/23. Na primeira transmissão pelo promotor aplica-se IVA em vez do imposto de transmissão, e esse IVA já está incluído no preço anunciado — por isso os dois números não são diretamente comparáveis. Verifique de que lado dessa linha cai a sua compra antes de assinar.
Antes de assinar
Compre a um dos empreendimentos citados ou a um particular, o resultado não se joga na taxa de câmbio mas no processo. Como advogados independentes do comprador — nem representantes do promotor nem intermediários — verificamos a cláusula de pagamento face ao artigo 65.º-A antes da assinatura, preparamos a justificação da origem dos fundos de modo a resistir perante o banco e perante o notário, articulamos o passo de conversão com a marcação notarial e acompanhamos o registo no cadastro. Envie-nos a minuta do contrato e as condições de pagamento do empreendimento antes de se vincular. O âmbito está descrito na nossa página Compra de imóveis em Montenegro com criptomoedas.