Duas frases decidem a maioria das compras de terreno em Montenegro, e quase nunca estão no contrato.
A primeira: os vizinhos sempre passaram por aqui. A segunda: na ficha predial não consta nada. Podem ser verdadeiras ao mesmo tempo, e o que daí decorre não é intuitivo — porque em Montenegro um direito de passagem pode existir sem estar inscrito, pode vinculá-lo ou não consoante a data da sua compra, e pode extinguir-se em silêncio ao fim de três anos sem ser exercido.
Uma advertência válida para toda a página: aqui expõe-se apenas direito montenegrino. Os prazos e conceitos que conhece do seu país não se transpõem nem são aqui usados como comparação numérica. As palavras portuguesas servem só para orientação.
Se a questão é o prédio em propriedade horizontal e não o terreno, está em impugnar a deliberação e conflitos de vizinhança; o enquadramento geral da compra está no guia jurídico para comprar imóvel.
Onde vive uma servidão no processo — e o que a inscrição não diz
A ficha predial (list nepokretnosti) é construída por secções com nome. Nos termos do artigo 53 da Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A é a parcela, B o titular do direito sobre ela, V os edifícios e frações com os seus titulares, V – parte 1 os vodovi (condutas e linhas) com os seus titulares, e G os encargos e limitações.
O artigo 78 coloca nessa lista G as servidões reais e pessoais, a hipoteca e a sub-hipoteca, os arrendamentos e concessões superiores a cinco anos, o direito de preferência e as proibições de alienar e onerar.
O artigo 79 acrescenta três pontos a saber antes de ler uma:
- A servidão real é inscrita duas vezes: como direito do prédio dominante (povlasno dobro) e como encargo sobre o prédio serviente (poslužno dobro). Se comprar o prédio onerado, o encargo deve constar da sua própria ficha, e não apenas da do vizinho.
- As servidões inscrevem-se com o conteúdo e a extensão do direito, sem indicação de qualquer valor em dinheiro. A inscrição não lhe dirá quanto valia nem quanto foi pago.
- Quando o exercício do direito é limitado no espaço, os limites espaciais têm de ser determinados com exatidão — e só se consideram exatamente determinados se estiverem desenhados num croqui (*skica*) junto ao documento com base no qual foi pedida a inscrição.
É este último ponto que conta na prática. "Direito de passagem" como linha nua na lista G diz-lhe que algo existe, não por onde passa. Peça o documento em que a inscrição se baseou e procure o croqui.
Os três modos de constituição
Artigo 201: a servidão real constitui-se por negócio jurídico, por decisão de um tribunal ou de outro órgão do Estado, e por usucapião (*održaj*). Decide o tribunal, salvo se lei especial atribuir competência a outro órgão.
Por acordo (artigo 202). A servidão adquire-se com a inscrição no cadastro, ou de outro modo previsto na lei. O contrato tem de ser escrito e autenticado pelo órgão competente ou por notário. Um aperto de mão não é uma servidão; um escrito assinado mas não inscrito também não — isso é uma pretensão à inscrição, não o direito.
Por decisão (artigo 206). O tribunal ou órgão estatal constitui a servidão quando o proprietário do prédio dominante não pode utilizá-lo, no todo ou em parte, sem um uso adequado do prédio serviente, e nos demais casos previstos na lei. Adquire-se no dia em que a decisão transita em julgado (pravosnažnost), salvo disposição legal em contrário.
Por usucapião — e é aí que estão as surpresas.
O caminho usado há vinte anos
O artigo 203 fixa três prazos distintos, que não são alternativas à escolha:
- 20 anos — quando o proprietário do prédio dominante exerceu de facto a servidão e o proprietário do prédio serviente não se opôs.
- 10 anos — para o possuidor de boa-fé e legítimo da servidão.
- 15 anos — com base em posse de boa-fé.
E uma exclusão que decide casos reais: a servidão não pode ser adquirida por usucapião se foi exercida com abuso da confiança do proprietário ou possuidor do prédio serviente, com violência, com fraude, ou se foi concedida até revogação (do opoziva). Ao vizinho a quem se disse "claro, passe por agora" foi dada uma permissão revogável, e uma permissão revogável não amadurece em direito.
O artigo 204 estreita ainda: por usucapião só se adquirem as servidões aparentes, sendo aparente a servidão cuja existência é acompanhada de algum sinal exterior visível. Um rodado marcado, um portão, uma passagem hidráulica, um poste — algo no terreno.
Depois o artigo 205, decisivo para quem compra:
A servidão real adquirida por usucapião pode ser oposta ao terceiro de boa-fé a partir do momento da inscrição no cadastro.
Leia-se nos dois sentidos.
Se comprar o prédio serviente, uma servidão usucapida mas não inscrita não lhe é automaticamente oponível — desde que seja terceiro de boa-fé. É esta a substância jurídica por detrás do conselho de confiar na ficha.
Se comprar o prédio dominante porque "sempre teve acesso", a posição é pior do que parece. Um direito usucapido não inscrito pode ser plenamente real entre os antigos vizinhos e mesmo assim não ser oponível a quem comprar o outro lado no ano seguinte. Um acesso que depende de servidão não inscrita é um acesso com prazo de validade preso à próxima venda do vizinho.
Se o terreno não tem estrada: a passagem necessária
O artigo 215 é o remédio do prédio encravado, e é mais estruturado do que se espera.
O proprietário que não tem saída para via pública, ou só a alcança mediante desvio excessivo — terreno rodeado, enclave — tem o direito de exigir que, mediante pagamento de indemnização, lhe seja permitida a passagem por terreno alheio. É o nužni prolaz.
Pode ser constituída como direito de passagem para peões, carros, veículos a motor, máquinas agrícolas e afins. A pergunta, portanto, nunca é apenas "há direito de passagem?", mas "para quê?".
Depois, cinco regras que decidem o resultado prático.
A armadilha da divisão. Se o enclave nasceu de uma divisão, a passagem necessária só pode ser autorizada sobre o terreno que antes dessa divisão formava um todo com o enclave. Se uma grande parcela costeira foi loteada e a sua ficou atrás das outras, não pode atravessar para o vizinho que mais lhe convém: fica confinado à área da parcela mãe — e se esse traçado estiver construído ou o proprietário for hostil, é ainda assim o que a lei lhe indica.
Menor dano. Ao titular pode ser imposto adotar medidas que assegurem que a passagem se faça nas condições menos danosas para o imóvel atravessado.
Casa e quintal. A passagem necessária não pode ser constituída através de uma casa e do seu quintal, salvo quando não exista outra saída para a via pública.
As contramedidas do proprietário onerado. Pode exigir que o titular compre a parte do imóvel que serve à passagem. E, havendo circunstâncias alteradas, pode pedir que a passagem seja exercida noutro local do mesmo imóvel.
Pode ser suprimida. Se for construída uma nova via pública, ou cessarem por outra razão os motivos, o proprietário onerado pode pedir a supressão — devendo então restituir parte da indemnização recebida, segundo avaliação do tribunal.
O que recebe o proprietário onerado
O artigo 208 é breve e costuma ser ignorado por quem reclama o direito.
O proprietário do prédio serviente tem direito a indemnização pela servidão constituída. Se os dois não chegarem a acordo, o tribunal fixa o montante a pedido do proprietário do prédio serviente, atendendo a todas as circunstâncias e em especial ao prejuízo sofrido sob a forma de lucro cessante (*izmakla korist*) e de menor valor do prédio serviente.
Duas consequências. A indemnização não é um pagamento de cortesia pelo incómodo: mede-se também pelo que o encargo faz ao valor do terreno. E é o proprietário onerado quem pede a sua fixação — quem toma a passagem sem pagar nada não poupou, apenas adiou a avaliação.
Condutas e cabos sobre o seu terreno
O artigo 216 trata de tubos e cabos. O proprietário do terreno é obrigado, mediante indemnização, a permitir no seu prédio a colocação de canalizações de água e esgoto, gasodutos, cabos elétricos e telefónicos, postes, fios e afins, se colocá-los noutro local exigisse custos desproporcionados.
O proprietário não é, porém, mero espectador:
- Se o valor de uso do terreno ficar substancialmente reduzido, pode exigir ao titular das condutas que compre essa parte.
- Pode deslocar as condutas a expensas suas para outro ponto do mesmo imóvel, desde que aí não piorem as condições de utilização das condutas.
- Se a deslocação for pedida porque circunstâncias alteradas tornaram desproporcionadamente difícil o uso do terreno, pode pedir que o custo da deslocação seja suportado, no todo ou em parte, pelo titular das condutas — apreciando o tribunal todas as circunstâncias, em especial quanto tempo decorreu desde a colocação.
O artigo 217 cobre a outra via: colocar condutas e outras instalações em imóvel alheio sem consentimento do proprietário é possível no interesse público, nos termos da lei.
Recorde que as condutas têm secção própria na ficha — V – parte 1, artigo 53. Um terreno atravessado por uma linha pode refleti-lo em local diferente da lista G.
Como morre uma servidão
Três preceitos, e cada um pode ser a resposta a "julgávamos ter acesso".
Artigo 209 — não uso perante oposição. A servidão real extingue-se se o proprietário do prédio serviente se opuser ao seu exercício e o proprietário do prédio dominante não tiver exercido o direito durante três anos consecutivos. Extingue-se ainda se não for exercida pelo tempo necessário à sua aquisição por usucapião, quando a mesma pessoa se torne proprietária de ambos os prédios, ou pela perda de um deles.
Três anos é pouco. Um terreno de férias cujo proprietário aparece raramente, e um vizinho que começa a opor-se, é o padrão habitual.
Artigo 210 — tornou-se desnecessária. O proprietário onerado pode pedir a cessação quando a servidão se tiver tornado desnecessária para o uso do prédio dominante, ou quando tiver cessado a outra razão pela qual foi constituída.
Artigo 211 — circunstâncias alteradas. O proprietário onerado pode, mediante indemnização equitativa, pedir a cessação se, por circunstâncias alteradas, a utilidade para o prédio dominante se tornou desproporcionada face ao encargo que representa para o prédio serviente. Pode renunciar a esse direito — mas por dez anos, no máximo. Ao fixar a indemnização o tribunal atende a todas as circunstâncias, em especial a quanto durou a servidão e ao ganho e à perda que a sua supressão representa.
Por detrás de tudo isto está o artigo 199: a servidão exerce-se do modo que menos onera o prédio serviente, e as novas necessidades do prédio dominante que não sejam consequência do seu desenvolvimento e exploração normais não afetam a extensão do direito. Uma passagem concedida para um caminho agrícola não se torna a via de serviço de um hotel porque o titular mudou de projeto.
Janelas, luz e vistas
O artigo 219 é curto e fecha uma discussão frequente. O direito de janela na parede do prédio serviente dá ao proprietário do prédio dominante apenas o direito a luz e ar — e a vistas só se essa faculdade lhe tiver sido especialmente concedida. Quem não tem direito a vistas deve, a pedido do proprietário da parede, colocar uma grade na sua janela. Quem tem o direito de janela deve conservar a abertura e responde pelos danos resultantes do seu descuido.
O que verificar antes de comprar
- Leia a lista G da parcela que compra — e lembre-se do artigo 79: se o prédio está onerado, o encargo deve constar da sua ficha, não apenas da do vizinho.
- Para cada inscrição de servidão peça o documento em que se baseou e procure o croqui. Sem ele, a extensão é uma frase, não um traçado no terreno.
- Verifique a secção V – parte 1 quanto a condutas.
- Se o acesso passa por prédio alheio e nada está inscrito, trate o acesso como inexistente para efeitos de preço, e apure que traçado a lei lhe daria realmente — o artigo 215 fá-lo depender do historial de divisões da parcela, não da conveniência.
- Se o acesso existe mas é pouco usado, pergunte quando foi usado pela última vez e se alguém se opôs. O artigo 209 corre sobre três anos.
- Se lhe disserem que o vizinho "tem autorização", apure se foi dada até revogação. Com o artigo 203 essa autorização nunca se torna direito.
De que lado estamos e como somos pagos
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém na operação: sem comissão, sem honorários de angariação, sem participação em qualquer contrato que analisemos.
O trabalho que exige representação perante tribunal ou autoridade montenegrina é executado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e de aconselhamento: ler a ficha e os documentos por detrás de cada inscrição na lista G, reconstituir o historial de divisões da parcela para ver o que o artigo 215 permitiria realmente, e preparar o processo com que o advogado trabalha.
Se já comprou
Se o acesso ao seu terreno está em disputa, os dois primeiros factos são o historial de divisões da parcela e o que está inscrito nas duas fichas — a sua e a do prédio que o acesso atravessa. Envie-nos o list nepokretnosti de ambos e os documentos por detrás de qualquer inscrição de servidão, e diremos se está a discutir um direito existente, uma pretensão por usucapião, ou uma passagem necessária a constituir de raiz.
Se alguém atravessa o seu terreno sem direito inscrito, as perguntas são desde quando, se o senhor se opôs, e se a autorização era revogável.
