Existe no direito montenegrino uma ação que não pergunta de quem é o imóvel.
Não lê a ficha predial. Não pesa o contrato. Não se importa se quem a propõe tem sequer direito a estar ali. Faz apenas duas perguntas — qual era o último estado da posse e o que o perturbou — e depois restabelece o primeiro e faz cessar o segundo.
Chama-se smetanje državine e está nos artigos 385 a 411 da Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Para o proprietário que chega na primavera e encontra as fechaduras trocadas, uma vedação movida ou um caminho cortado, é normalmente o instrumento certo. E caduca depressa.
Advertência para toda a página: aqui expõe-se apenas direito montenegrino. Prazos e conceitos do seu país não se transpõem nem servem de comparação numérica. Se o problema é a compropriedade e não a posse, veja compropriedade, quota e divisão.
A posse é um facto, não um direito
O artigo 385 é a base: a posse é poder de facto sobre uma coisa.
Não título. Não contrato. Poder de facto. O arrendatário tem-no. Também o tem quem tomou o imóvel ilicitamente — e é nesse último ponto que o meio surpreende.
A lei gradua a posse sem mudar quem pode usar o meio:
- Artigo 389 — posse legítima: assenta em fundamento jurídico válido exigido para adquirir o direito cujo conteúdo o possuidor exerce. A posse do herdeiro é legítima se a do falecido o era.
- Artigo 390 — posse de boa-fé: quando o possuidor não sabe nem pode saber que não é titular do direito. A boa-fé presume-se. Na pessoa coletiva afere-se pelo seu representante.
- Artigo 391 — posse viciosa (manljiva): adquirida por violência, engano, abuso de confiança ou outros comportamentos semelhantes.
Guarde estas três etiquetas: contam imenso para adquirir a propriedade com o tempo — e, como veremos, quase nada na própria ação possessória.
Duas regras que mantêm a posse viva enquanto está ausente
Os proprietários estrangeiros passam fora a maior parte do ano, pelo que estas duas normas trabalham muito.
Artigo 401. A posse perde-se quando o possuidor cessa de exercer o poder de facto. Mas: não se perde se o possuidor estiver temporariamente impedido de o exercer independentemente da sua vontade. E a posse, uma vez adquirida, considera-se continuar ininterruptamente — quem alegar que cessou deve provar as circunstâncias.
Artigo 400. Ao possuidor atual que prove ter possuído no passado presume-se que possuiu também no intervalo. E a posse restabelecida em ação possessória, ou recuperada por autotutela permitida, considera-se nunca interrompida.
Artigo 397 completa o quadro nos imóveis herdados: o herdeiro torna-se possuidor no momento em que se abre a sucessão, independentemente de quando adquiriu o poder de facto. Se a posse do falecido passou a dois ou mais coerdeiros, todos se tornaram compossuidores, salvo disposição diversa do testamento ou do tribunal da sucessão.
Um herdeiro no estrangeiro que nunca pôs os pés na casa é, em direito, já seu possuidor.
A ação
Artigo 402: todo o possuidor de coisas e direitos tem direito a tutela contra a turbação ou o esbulho da posse — smetanje državine.
Duas formas, e decidem o que se pede ao tribunal. A turbação (uznemiravanje) é a ingerência sem privação: uma vedação no caminho, o vizinho que estaciona no pátio, o acesso dificultado. O esbulho (oduzimanje) é a expulsão: fechaduras trocadas, apartamento ocupado.
A autotutela e as suas três condições
O artigo 403 permite a autotutela — mas as condições são cumulativas e estreitas.
O possuidor tem direito à autotutela contra quem ilicitamente o turba na posse ou dela o privou, desde que o perigo seja imediato, que a autotutela seja necessária e que o modo do seu exercício corresponda às circunstâncias em que o perigo existe.
O mesmo direito cabe, nas mesmas condições, ao pritežalac — o detentor que exerce o poder de facto por conta de outrem.
Leia essas três condições como uma lista de verificação, não como uma licença. Perigo imediato, não uma situação de há duas semanas. Necessária — sem outra via. E proporcionada. Fora disso, a autotutela não é defesa: é novo ilícito, e pelo artigo 391 vicia a sua própria posse.
Trinta dias, e o ano exterior
O artigo 404 resolve a maioria destes casos antes de se chegar ao mérito.
A tutela judicial contra a turbação ou o esbulho pode ser pedida no prazo de 30 dias a contar do dia do conhecimento da turbação e do autor, e o mais tardar no prazo de um ano a contar da turbação ocorrida (ação por turbação da posse).
Dois relógios a correr juntos:
- O relógio subjetivo — 30 dias, desde o dia em que soube tanto da turbação como de quem a fez. Saber da vedação mas não de quem a colocou não o inicia; saber ambos, sim.
- O relógio objetivo — um ano desde a própria turbação, soubesse o que soubesse.
O mesmo artigo estende ambos os prazos a herdeiros e sucessores que conheciam a aquisição ilícita da posse pelo antecessor.
Para quem visita em julho e descobre algo feito em março, a aritmética é implacável: o relógio subjetivo arranca em julho, mas o ano objetivo corre desde março.
O que o tribunal olha — e o que se recusa a olhar
O artigo 405 é a razão da rapidez deste meio, e a razão pela qual desconcerta.
O tribunal concede tutela segundo o último estado da posse e a turbação ocorrida, sendo irrelevantes o direito à posse, o fundamento jurídico da posse e a boa-fé do possuidor.
O tribunal não julga a propriedade. Não lê o seu contrato. Restabelece a situação tal como estava e proíbe a repetição.
Depois a frase que decorre dessa lógica e continua a surpreender:
O possuidor que adquiriu a posse por violência, clandestinamente ou abusando da confiança tem direito a tutela — salvo perante a pessoa de quem assim obteve a posse, se não tiverem decorrido os prazos do artigo 404.
Assim, um ocupante tem a ação possessória contra todos exceto contra quem desalojou, e mesmo contra este uma vez decorridos os prazos. O meio protege o estado de facto, não a parte merecedora. Se retomar o seu imóvel pela força depois de esgotados os relógios, pode ver-se réu.
O que o tribunal pode ordenar
Artigo 406: a decisão determina a proibição de nova turbação da posse sob ameaça de multa, ou a restituição da posse retirada, além de outras medidas necessárias à proteção contra novas turbações.
E depois um limite a conhecer antes de gastar com a ação:
Quando a turbação da posse tenha sido realizada mediante construção, o tribunal na ação possessória não pode determinar a reposição no estado anterior se a demolição da obra erguida constituísse dano considerável.
Se o vizinho construiu em vez de apenas vedar, a via possessória pode não conseguir a remoção da obra. Não o deixa sem ação: significa que a questão da obra pertence a outro processo, mais lento, e que a ação possessória faz algo mais estreito.
Quem pode demandar quem
É aqui que o capítulo se torna verdadeiramente útil em situações de arrendamento, família e compropriedade.
Artigo 407. O possuidor direto pode pedir tutela também contra o possuidor indireto. Um arrendatário pode agir possessoriamente contra o senhorio que trocou as fechaduras.
Artigo 409. O possuidor efetivo — direto e indireto — goza de tutela possessória perante a pessoa inscrita no cadastro que não tem a posse da coisa.
Releia isto se está a comprar. A inscrição não ganha uma ação possessória. O nome na ficha, estando fora do imóvel, não se pode servir por si: tem de passar pelo processo como qualquer um.
Artigo 410. Tem direito a tutela possessória também quem detém uma parte do imóvel — um apartamento, outras divisões e afins.
Artigo 411. O compossuidor goza da tutela do artigo 405 tanto perante terceiros como nas relações recíprocas com os demais compossuidores, quando um impede o outro no modo de exercício do poder de facto existente até então.
Esse é o caso dos irmãos: dois coerdeiros usam a casa segundo um padrão estabelecido, um troca as fechaduras, e o outro tem ação possessória contra ele — sem que ninguém tenha primeiro de provar quotas ou título.
O que fazer na primeira semana
- Fixe as duas datas: quando ocorreu a turbação e quando a soube juntamente com a identidade do autor. São elas que decidem se o artigo 404 ainda está aberto.
- Fotografe e date o estado anterior, se tiver registo: o tribunal decide sobre o último estado da posse, pelo que a prova desse estado é a causa.
- Não retome pela força se o artigo 403 não estiver realmente cumprido nas três condições. Fora disso, a autotutela transforma-o de autor em réu e vicia a sua posse nos termos do artigo 391.
- Se a turbação é uma construção e não uma barreira, peça aconselhamento antes de propor: o artigo 406 limita o que um tribunal possessório pode ordenar sobre obras.
- Se herdou, lembre-se do artigo 397: é possuidor desde a abertura da sucessão, tenha ou não estado no imóvel.
De que lado estamos e como somos pagos
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém na operação: sem comissão, sem honorários de angariação, sem participação em qualquer contrato que analisemos.
O trabalho que exige representação perante tribunal ou autoridade montenegrina é executado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e de aconselhamento: fixar o último estado da posse e as duas datas do artigo 404, reunir a prova desse estado e preparar o processo — depressa, porque este é o meio que caduca.
Se já aconteceu
Envie-nos como estava o imóvel antes, o que mudou, quando mudou, quando soube e quem o fez. Se estiver dentro dos prazos do artigo 404 é uma ação rápida. Se o ano objetivo passou, é outro caso e dize-lo-emos em vez de propor algo que não pode proceder.