Acontece mais do que os folhetos sugerem. Compra-se um lote a um vendedor cujo título cobre menos do que a vedação. Levanta-se uma moradia alguns metros para lá da linha levantada. Uma casa herdada está há vinte anos sobre uma parcela que, no papel, pertence a um primo emigrado. Em cada caso o edifício existe, alguém o pagou, e o registo diz que o terreno é de outra pessoa.
O direito montenegrino não deixa isto aos princípios gerais. Os artigos 41 a 45 da Zakon o svojinsko-pravnim odnosima estabelecem uma matriz: quem sabia o quê, quem se opôs e quando, e qual dos dois — terreno ou edifício — vale mais. O desfecho depende desses factos e de prazos que começam a correr no dia em que a obra termina.
Antes de tudo, um aviso. Procure este tema em português ou em alemão e encontrará institutos alheios ao Montenegro: o material alemão conduz ao Erbbaurecht, e a doutrina de outros ordenamentos civilistas afirma que o proprietário não pode impor a demolição. No Montenegro, 🔴 o artigo 42 dá expressamente ao dono do terreno a faculdade de exigir a demolição e a reposição. Cada regra e cada número abaixo vem do texto montenegrino.
Onde a norma se situa
O artigo 29 enumera os modos de aquisição da propriedade por força da lei: criação de coisa nova, união, mistura, 🔑 construção em terreno alheio, separação de frutos, usucapião (održaj), aquisição a non domino, ocupação e demais casos previstos na lei.
A colocação importa. Não se trata de um pedido para que seja concedido um direito: é uma regra que já atribuiu a propriedade antes de alguém chegar a um tribunal. A acção serve para estabelecer qual hipótese ocorre e que indemnização daí decorre.
As quatro combinações
Construtor de boa fé, proprietário de má fé
🔴 Artigo 41. Quem edifica um edifício em terreno sobre o qual outrem tem propriedade adquire a propriedade do edifício e do terreno onde este está construído, bem como do terreno necessário ao uso regular desse edifício — se não sabia nem podia saber que construía em solo alheio e o dono do terreno tinha conhecimento da construção e não se opôs sem demora.
São necessárias ambas as metades. A ignorância do construtor tem de ser desculpável, e o silêncio do proprietário tem de ter sido silêncio informado. O proprietário que viu erguer-se uma casa na sua parcela e nada disse perde o terreno.
O que lhe resta é um crédito pecuniário, sujeito a prazo: pode exigir que o construtor lhe indemnize o valor do terreno ao preço de mercado no momento da decisão judicial, dentro de três anos a contar do conhecimento da construção concluída e em todo o caso dentro de dez anos da conclusão.
Repare em que preço vale. Não o de quando se lançaram as fundações, nem o do contrato que originou o problema — o preço de mercado à data da decisão. Num mercado em alta isso favorece o proprietário; e é também por isso que a demora não é neutra para nenhuma das partes.
Construtor de má fé, proprietário de boa fé
🔴 Artigo 42. Se o construtor sabia ou devia saber que construía em terreno alheio e o proprietário se opôs de imediato, este pode exigir:
- que lhe seja atribuída a propriedade do edifício; ou
- que o construtor demola o edifício e reponha o terreno no estado original; ou
- que o construtor pague o preço de mercado do terreno.
Em cada um destes casos o proprietário tem ainda direito a indemnização.
Se ficar com o edifício, deve ressarcir o construtor pelo valor ao preço médio de construção de tal edifício no lugar onde se encontra, no momento da decisão judicial.
🔴 E depois o prazo que decide a maioria dos casos: o proprietário pode exercer esse direito de escolha o mais tardar no prazo de três anos a contar da conclusão da obra. Decorrido esse prazo, só pode exigir o pagamento do preço de mercado do terreno.
Três anos depois de colocado o telhado, a demolição deixa de estar disponível. O remédio estreita-se ao dinheiro.
Ambos de boa fé
🔴 O artigo 43 trata do caso em que o construtor está de boa fé e o proprietário desconhecia a construção — nenhum é censurável. Aqui a lei compara valores.
- Se o edifício valer notavelmente mais do que o terreno: o edifício juntamente com o terreno cabe ao construtor, que deve ao proprietário indemnização ao preço de mercado do terreno.
- Se o terreno valer notavelmente mais: a pedido do proprietário o tribunal atribui-lhe o edifício, devendo este ressarcir o construtor do preço médio de construção. O pedido deve ser apresentado no prazo de três anos a contar da conclusão.
- Se os dois valores forem aproximadamente iguais: o tribunal atribui o edifício — ou o edifício e o terreno — ao proprietário e ao construtor, 🔴 atendendo às suas necessidades e em particular às suas condições habitacionais, com a indemnização prevista no n.º 1.
É a terceira hipótese que mais surpreende os compradores estrangeiros: impõe-se ao tribunal ponderar quem precisa de habitação, e não apenas quem tem o papel.
Ambos de má fé
Artigo 44. Quando ambas as partes estão de má fé aplica-se a regra prevista para o construtor de má fé e o proprietário de boa fé — ou seja, o artigo 42, com a sua janela de três anos.
Quando os materiais eram de terceiro
Artigo 45. As regras sobre construção em terreno alheio aplicam-se também quando o construtor empregou material de terceiro sem autorização do dono do material. Este tem direito ao valor do material e a indemnização. Se as partes empregues puderem ser separadas sem dano, o dono pode pedir a sua restituição — 🔴 no prazo de dois meses a contar do conhecimento e, o mais tardar, no prazo de um ano.
Dois meses é pouco. É o prazo mais apertado desta parte da lei e pertence à lista de verificação de quem forneceu materiais a uma obra que depois correu mal.
Construir em terreno próprio
Por completude, porque são estas normas que tornam legíveis as excepções:
Artigo 46. O dono do terreno adquire pela construção a propriedade da obra que edificou em conformidade com a lei.
Artigo 47. O dono que construiu no seu terreno torna-se proprietário do edifício mesmo quando empregou material alheio, desde que o edifício tenha sido construído em conformidade com a lei. O dono do material tem direito ao seu valor e a indemnização; se as partes puderem ser separadas sem dano, pode pedir a sua restituição e indemnização.
A ressalva pesa muito nos dois artigos: em conformidade com a lei. É a dobradiça entre este capítulo e toda a camada de licenças e legalização.
Quando o que foi ultrapassado é a estrema
Existe uma variante mais estreita: o edifício assenta no terreno do construtor mas avança sobre a parcela vizinha.
🔴 Artigo 48. Quando o edifício está construído em terreno próprio mas foi ultrapassada a estrema e ocupada parte da parcela confinante, o dono do prédio vizinho tem direito — independentemente da boa ou má fé das partes — a exigir a reposição no estado anterior, se tal for possível sem dano notável para a restante parte do edifício, ou se ao dono do terreno ocupado ameaçar, por causa da ultrapassagem, um dano desproporcionadamente grande.
🔴 Artigo 49. Se não estiverem preenchidas as condições de reposição do artigo 48, o tribunal constituirá a favor do construtor uma servidão predial adequada, ou reconhecer-lhe-á a propriedade sobre a superfície do terreno vizinho ocupada pela construção. O dono do terreno ocupado tem direito a indemnização igual à diminuição de valor da parcela ou ao valor de mercado da parte ocupada, bem como a exigir do construtor que lhe compre a preços de mercado a parte restante do terreno quando esta tenha perdido substancialmente o seu destino económico ou o seu aproveitamento se tenha tornado inadequado ou notavelmente dificultado. Acresce o direito a indemnização.
E por fim a válvula de segurança de todo o capítulo:
🔴 Artigo 50. A reposição no estado anterior pode ser exigida também quando o dono do terreno advertiu atempadamente o construtor, ou quando este estava de má fé por outra razão. Excepcionalmente, o tribunal não permitirá a reposição se entender que não seria socialmente justificada face às circunstâncias do caso — atendendo em particular:
- ao valor insignificante do terreno ocupado perante a dimensão do dano que a demolição causaria ao construtor;
- à situação patrimonial das partes; e
- ao seu comportamento durante a construção.
Leia-se como a resposta à pergunta que todos fazem: vão mesmo obrigar-me a demolir? Às vezes; e a lei nomeia os factores que o decidem. A conduta durante a obra é um deles, e por isso o rasto documental de interpelações, oposições e respostas vale tanto como o levantamento topográfico.
O sinal que aparece no registo
O cadastro não regista apenas o resultado; num ponto regista o problema.
🔴 O artigo 64 da Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti dispõe que como titular de direitos sobre um edifício se inscreve: o construtor que edificou em conformidade com a lei; o construtor a quem foi emitida licença de construção ou licença de utilização; ou o construtor de um edifício não construído em conformidade com a lei, ou construído sobre várias parcelas, ou em terreno alheio — com a inscrição de uma anotação de ónus na folha G do list nepokretnosti.
Essa terceira hipótese é o aviso precoce. Uma construção a cavalo de várias parcelas ou em solo alheio deve ter anotação na folha G, e quem lê a folha G e não apenas o registo de propriedade pode ver o problema antes de o pagar.
O artigo 65 acrescenta a inscrição paralela para obra em curso: o edifício em construção é inscrito na folha G como anotação de construção na parcela onde a obra começou, com dados sobre o promotor, a documentação técnica, a licença de construção, o prazo de conclusão dos trabalhos e outros factos relevantes.
O que fazer
- Date a conclusão da obra. Os artigos 41, 42 e 43 dela dependem para as suas janelas de três anos, e o limite exterior de dez anos do artigo 41 corre igualmente daí.
- Reconstitua quem sabia o quê e quando. O artigo 41 exige o silêncio informado do proprietário; o artigo 42, a sua oposição imediata. E-mails, mensagens e processos municipais decidem em que artigo está.
- Encomende cedo as duas avaliações. O artigo 43 depende de qual valor é notavelmente maior, e o artigo 42 do preço médio de construção; a lei fixa a data de avaliação na decisão judicial.
- Leia a folha G, não apenas o registo de propriedade. O artigo 64 coloca ali a anotação, visível antes da compra.
- Se forneceu materiais, marque dois meses. A janela do artigo 45 para reclamar as partes separáveis é de dois meses desde o conhecimento, um ano no máximo.
- Não dê a demolição por certa nem por excluída. O artigo 42 oferece-a; o artigo 50 pode negá-la pelos motivos que enumera.
- Conserve o rasto de condutas. O artigo 50 faz do comportamento durante a obra um critério expresso.
Sobre os quadros vizinhos: servidão de passagem no seu prédio, compropriedade, quota, preferência e divisão e usufruto e direito de habitação no título.
De que lado estamos e como somos remunerados
A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém no negócio: sem comissões, sem honorários de angariação, sem participação no contrato que analisamos.
Os actos que exigem representação perante um tribunal ou uma autoridade estatal montenegrina são praticados por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e consultiva: fixar a data de conclusão, reunir a prova de quem sabia e quem se opôs, identificar sob qual dos artigos 41 a 44 caem os factos, e dizer-lhe que remédios continuam abertos e por quanto tempo.
Se um edifício do seu processo está na parcela errada
Envie-nos o list nepokretnosti com a folha G, o levantamento geodésico se existir, as licenças de construção e de utilização, e toda a correspondência com o vizinho ou o vendedor. A partir daí a primeira resposta — que artigo se aplica, o que produz e que prazos ainda correm — chega depressa.
