Bar, Sutomore i Ulcinj to miejsca, o które Polacy pytają nas najczęściej, kiedy szukają mieszkania nad morzem w Czarnogórze. Ten fragment wybrzeża ma jednak cechę, której nie widać na zdjęciach w ogłoszeniu. Wiele budynków powstało tu bez pozwolenia na budowę albo z przekroczeniem pozwolenia, a w 2025 r. Czarnogóra uchwaliła nową ustawę, która mówi wprost, co z takimi budynkami wolno zrobić, a czego nie.
Najkrótsza wersja brzmi tak: mieszkanie w budynku, który nie ma pozwolenia i nie przeszedł legalizacji, nie może być przedmiotem obrotu i nie wolno w nim prowadzić działalności, także wynajmu turystom. Dlatego w Barze i Ulcinju pierwszym pytaniem nie jest cena, tylko status budynku.
Gdzie to widać: list G w wypisie z księgi
Czarnogórski wypis z katastru nieruchomości (list nepokretnosti) ma kilka części. Ta, której Polacy zwykle nie czytają, to list G: tam wpisuje się ciężary i adnotacje. Ustawa o legalizacji obiektów wybudowanych bez pozwolenia (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) wymienia adnotacje, na które trzeba patrzeć (art. 27 i 51):
- nema upotrebnu dozvolu: brak pozwolenia na użytkowanie;
- nema prijavu građenja: brak zgłoszenia budowy;
- izgrađen bez građevinske dozvole: wybudowany bez pozwolenia na budowę;
- nema konačni izvještaj o stručnom nadzoru: brak końcowego raportu nadzoru;
- przekroczenie pozwolenia na budowę.
Każda z tych adnotacji oznacza, że budynek lub jego część jest w rozumieniu ustawy obiektem bez pozwolenia (bespravni objekat). Obejmuje to nie tylko budynek postawiony bez żadnego pozwolenia, ale też część, która wykracza poza powierzchnię z pozwolenia (art. 2 ust. 2), na przykład dobudowane piętro albo zamknięty taras.
Co ustawa zakazuje: sprzedaży i działalności
Art. 33 ust. 1: obiekt wybudowany bez pozwolenia albo niezgodnie z nim nie może być w obrocie prawnym, czyli nie może zostać zbyty, i nie można w nim prowadzić działalności gospodarczej ani innej.
Art. 33 ust. 2: to samo dotyczy obiektu, który nie zostanie wpisany do katastru albo dla którego nie zostanie wydana decyzja o legalizacji.
Art. 33 ust. 3: zakaz zbycia i zakaz działalności wpisuje się jako adnotację do listu G.
Dla kupującego, który planuje wynajem turystom, drugi zakaz jest równie ważny jak pierwszy. Wynajem wymaga wpisu do Centralnego Rejestru Turystycznego (o tym pisaliśmy w rachunku kosztów zakupu), a w budynku objętym zakazem działalności nie da się go prowadzić legalnie.
Trzy sytuacje, które spotkają Państwo w Barze i Ulcinju
| Status budynku | Co to oznacza dla kupującego | Podstawa |
|---|---|---|
| Pozwolenie na budowę i na użytkowanie, bez adnotacji w liście G | Standardowy zakup | — |
| Decyzja o legalizacji wydana | Kataster w ciągu 40 dni wykreśla adnotację o braku pozwolenia oraz zakazy zbycia i działalności | art. 21 ust. 2 |
| Legalizacja w toku | Obiekt jest nadal „bez pozwolenia"; zakazy z art. 33 obowiązują do wydania decyzji | art. 33 |
| Nie złożono wniosku albo wniosek odrzucono | Roczna opłata za korzystanie z przestrzeni, groźba decyzji o rozbiórce | art. 26, 31 |
W budynku wielolokalowym jest jedna ważna reguła: wniosek o legalizację całego budynku może złożyć choćby jeden właściciel lokalu (art. 13 ust. 3). Jeśli więc kupują Państwo mieszkanie w budynku, w którym nikt jeszcze wniosku nie złożył, nie trzeba czekać na zgodę wszystkich sąsiadów.
Kiedy budynek w ogóle może zostać zalegalizowany
Art. 6 wymienia warunki, które muszą być spełnione łącznie:
- budynek jest widoczny na zdjęciu satelitarnym i lotniczym z lipca 2025 r. (art. 7);
- jest wpisany do katastru;
- nie stoi na terenie przeznaczonym w planie na infrastrukturę lub inne obiekty użyteczności publicznej;
- jeśli nie ma obowiązującego planu, nie przekracza linii regulacyjnej ani granicy działki;
- stosunki własnościowe do budynku i gruntu są uregulowane.
Art. 8 wyklucza z legalizacji obiekty tymczasowe, obiekty zbudowane w sposób, który nie zapewnia stabilności i bezpieczeństwa, oraz obiekty będące przedmiotem sporu sądowego. Budynek, który nie spełnia warunków z art. 6, zostanie odrzucony (art. 22), a decyzja trafi do inspektora, który wydaje decyzję o rozbiórce.
Budynek dobudowany po lipcu 2025 r. nie może być wpisany do katastru (art. 48 ust. 3), więc nie przejdzie legalizacji.
Terminy: 2027 i 2028 r.
| Data | Co się dzieje | Podstawa |
|---|---|---|
| 14 sierpnia 2025 r. | Ustawa wchodzi w życie | Sl. list CG 91/2025 |
| 14 sierpnia 2027 r. | Upływa termin na wszczęcie wpisu budynku do katastru; potem inspektor wydaje decyzję o rozbiórce | art. 48 ust. 1-2, zmieniony ustawą Sl. list CG 117/2026 |
| 14 sierpnia 2028 r. | Kataster wpisuje zakazy zbycia i działalności przy obiektach z adnotacjami w liście G oraz przy tych, które do tego czasu nie dostały decyzji o legalizacji | art. 51 |
Termin z art. 48 był już dwa razy przedłużany: z sześciu do 12 miesięcy (Sl. list CG 18/2026), a nowelizacją z 31 lipca 2026 r. (Sl. list CG 117/2026, w mocy od 15 sierpnia 2026 r.) do 24 miesięcy. Liczy się go od wejścia w życie ustawy, nie od nowelizacji. Na kolejne przedłużenie nie warto liczyć przy planowaniu zakupu.
Kto płaci i ile
Kupujący, który przejmuje budynek w trakcie legalizacji, przejmuje też jej koszty, chyba że umowa stanowi inaczej:
- opłata za sanację urbanistyczną (naknada za urbanu sanaciju), płacona za każdy obiekt bez pozwolenia (art. 23);
- na wybrzeżu dodatkowo opłata specjalna na regionalne zaopatrzenie w wodę, płatna w najwyżej 36 równych ratach miesięcznych (art. 25); Bar i Ulcinj leżą na wybrzeżu;
- roczna opłata za korzystanie z przestrzeni (art. 26), jeśli nie złożono wniosku o legalizację, wniosek odrzucono, nie wszczęto wpisu do katastru albo wydano decyzję o rozbiórce: od 0,5% do 2% średniej ceny budowy m² nowego mieszkania w Czarnogórze, za każdy m² netto, zależnie od strefy. Nawet decyzja o rozbiórce nie zwalnia z tej opłaty ani z podatku od nieruchomości (art. 31 ust. 5);
- koszty oględzin budynku na miejscu, które od 2026 r. ponosi właściciel (art. 14, po nowelizacji 117/2026).
Co wpisać do umowy przedwstępnej
Jeśli mimo wszystko rozważają Państwo mieszkanie w budynku, który jest w trakcie legalizacji, umowa przedwstępna (predugovor) powinna to odzwierciedlać. W praktyce oznacza to:
- warunek: umowa przyrzeczona zostanie zawarta dopiero po wydaniu decyzji o legalizacji i wykreśleniu adnotacji z listu G;
- termin: data, po której mogą Państwo odstąpić i odzyskać wpłaty, jeśli decyzji nie będzie;
- podział kosztów: kto płaci opłatę za sanację, opłatę specjalną i zaległą opłatę za korzystanie z przestrzeni;
- wstrzymanie części ceny do dnia wykreślenia adnotacji.
Zadatek w Czarnogórze działa inaczej niż wielu kupujących zakłada, więc jego wysokość i skutki warto ustalić przed wpłatą. O tym, jak postępować, gdy deweloper nie dotrzymuje terminu, pisaliśmy w osobnym tekście. Na wybrzeżu Ulcinja trzeba też sprawdzić granicę z dobrem morskim, którego nikt nie może mieć na własność; zob. nieruchomości nad morzem.
Czego ten tekst nie rozstrzyga
Nie oceniamy konkretnych inwestycji ani deweloperów, a stan każdego budynku trzeba sprawdzić w jego wypisie i w urzędzie gminy, który prowadzi legalizację. Pozostałe koszty zakupu i posiadania mieszkania, w tym podatki, opisaliśmy w rachunku kosztów, a przebieg samej transakcji w przewodniku po zakupie. Kto kupuje bez biura nieruchomości, powinien przeczytać też nasz tekst o zakupie bez pośrednika.
Zanim wpłacą Państwo zadatek
Proszę przesłać nam aktualny wypis z księgi (list nepokretnosti) albo numer działki i gminę, a także projekt umowy przedwstępnej, jeśli już istnieje. Sprawdzimy, co jest wpisane w liście G, na jakim etapie jest legalizacja, czy budynek spełnia warunki z art. 6, i powiemy, jakie warunki i terminy powinny znaleźć się w umowie, zanim cokolwiek Państwo zapłacą.
Podstawa prawna (stan na 27 września 2026 r.): Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, Sl. list CG 91/2025, 18/2026 i 117/2026, art. 2, 6, 7, 8, 13, 14, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 31, 33, 48 i 51, według tekstów uchwalonych przez Skupštinę Crne Gore. Informacja ogólna, nie porada w konkretnej sprawie.
