W mieszkaniu ktoś mieszka. Sprzedający mówi, że to «tylko wynajem, załatwimy to przed aktem». Państwo podpisują, wpisują się, stają się właścicielem — a najemca zostaje, na warunkach ustalonych przez kogoś innego, tak długo, jak trwa jego umowa.
To nie jest wypadek przy transakcji. To reguła. Artykuł 619 Zakon o obligacionim odnosima stawia nabywcę w miejsce sprzedającego, a ustęp 2 zabrania mu żądać wydania nieruchomości przed upływem okresu najmu.
I jest druga połowa, którą większość krążących materiałów podaje błędnie: przy typowym najmie rocznym lub dwuletnim rejestr nie powie Państwu, że najemca istnieje.
Reguła centralna, w jednym artykule
🔴 Artykuł 619. W razie zbycia rzeczy uprzednio wydanej innej osobie w najem nabywca rzeczy wstępuje na miejsce wynajmującego, a prawa i obowiązki z najmu powstają odtąd między nim a najemcą.
>
Nabywca nie może żądać od najemcy wydania rzeczy przed upływem czasu, na który najem został umówiony, a jeżeli czas trwania nie jest oznaczony ani umową, ani ustawą — przed upływem terminu wypowiedzenia.
>
Za obowiązki nabywcy wobec najemcy zbywca odpowiada jak poręczyciel solidarny.
Wynikają stąd od razu trzy rzeczy. Dziedziczą Państwo najem, chcieli tego czy nie. Kupnem nie da się go skrócić. A sprzedający nie znika: odpowiada obok Państwa, jako poręczyciel, za to, co należy się temu najemcy.
Artykuł 620 rozdziela pieniądze. Jeżeli nie umówiono inaczej, nabywcy przysługuje czynsz od pierwszego terminu płatności po nabyciu; jeśli zbywca pobrał go z góry, ma mu go przekazać. A od chwili zawiadomienia najemcy o zbyciu może on płacić wyłącznie nabywcy. Zawiadomienie najemcy nie jest więc uprzejmością — to ono przekierowuje pieniądze.
Artykuł 622 daje najemcy coś w zamian: gdy prawa i obowiązki wynajmującego przechodzą na nabywcę, najemca może wypowiedzieć umowę w każdym przypadku, zachowując ustawowe terminy wypowiedzenia. Zmiana właściciela jest zatem drzwiami wyjścia dla niego, nie dla Państwa.
Wariant zależny od tego, co Państwo wiedzieli
Jest drugi scenariusz i to w nim pozycja nabywcy bywa lepsza.
🔴 Artykuł 621. Gdy rzecz, co do której zawarto umowę najmu, została wydana nabywcy, a nie najemcy, nabywca wstępuje na miejsce wynajmującego i przejmuje jego obowiązki wobec najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy zbycia wiedział o istnieniu najmu.
>
Nabywca, który w tej chwili o najmie nie wiedział, nie jest obowiązany wydać rzeczy najemcy, a najemca może żądać jedynie odszkodowania od wynajmującego.
Linią podziału między artykułami 619 i 621 jest wydanie. Jeżeli najemca już posiadał rzecz, najem jest Państwa, kropka. Jeżeli nieruchomość wydano Państwu, a nie jemu, rozstrzyga to, co Państwo wiedzieli przy podpisie.
Dlatego mimochodem rzucona uwaga sprzedającego o «najemcy, który wprowadza się w przyszłym miesiącu» nie jest rozmową towarzyską. To fakt uruchamiający artykuł 621.
Dlaczego rejestr zwykle Państwa nie uratuje
Czarnogórski kataster owszem rejestruje prawa najmu. Artykuł 49 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, wyliczając zawartość katastru, wymienia pravo zakupa — prawo najmu — wśród obciążeń i ograniczeń, które kataster zawiera. Na razie uspokajające.
Potem przychodzi próg:
🔴 Artykuł 78. Służebności gruntowe i osobiste, hipoteka, podhipoteka, najem i koncesje na okres dłuższy niż pięć lat, prawo pierwokupu oraz zakazy zbywania i obciążania wpisuje się do karty G list nepokretnosti.
Dłuższy niż pięć lat. Roczny najem w Budvie, dwuletni najem zimowy, trzyletni najem firmowy — żaden nie osiąga tego progu i żaden nie pojawi się w karcie G, którą przeczytali Państwo tak uważnie. Można otrzymać czysty wypis i mimo to kupić nieruchomość, w której mieszka ktoś na umowie wiążącej Państwa.
Krążące na ten temat wskazówki anglojęzyczne radzą wpisać najem, aby nabywca był uważany za wiedzącego. Co do zasady nie są błędne — artykuł 92 dopuszcza predbilježbę, wpis tymczasowy najmu, gdy dokument dowodzi zarówno istnienia prawa, jak i woli stron jego wpisania — ale są niepełne w punkcie rozstrzygającym, bo pomijają warunek pięciu lat, który przesądza, czy wpis w ogóle wchodzi w grę.
Praktyczny wniosek jest mało elegancki i nieunikniony: przy tym ryzyku rejestr nie jest głównym narzędziem. Są nim oględziny, oświadczenia sprzedającego i umowa.
Co naprawdę mówi odziedziczony najem
Gdy stają się Państwo wynajmującym, ciężary rozdziela ustawa. To te przepisy decydują, co teraz Państwo winni.
Artykuł 598. Wynajmujący ma utrzymywać rzecz w należytym stanie przez czas trwania najmu i wykonywać potrzebne naprawy oraz zwrócić najemcy koszty utrzymania, które sam powinien był ponieść. Ale 🔴 koszty drobnych napraw wywołanych zwykłym używaniem oraz koszty samego używania obciążają najemcę. Najemca ma zawiadomić wynajmującego o naprawie.
Artykuł 599. Jeżeli potrzebne naprawy utrudniają używanie w znacznym stopniu i przez dłuższy czas, najemca może wypowiedzieć umowę; przysługuje mu też obniżenie czynszu proporcjonalne do ograniczenia.
Artykuł 600. Nie mogą Państwo dokonywać zmian w rzeczy najętej bez zgody najemcy, jeżeli utrudniałoby to jej używanie, a gdy zmiany zmniejszają używanie, czynsz obniża się odpowiednio.
Artykuły 601-604. Wynajmujący odpowiada za wady utrudniające umówione lub zwykłe używanie, niezależnie od tego, czy o nich wiedział; wad drobnych nie uwzględnia się. Odpowiedzialność można umownie wyłączyć — ale 🔴 klauzula wyłączająca jest nieważna, jeżeli wynajmujący wiedział o wadzie i celowo o niej nie poinformował, jeżeli wada uniemożliwia używanie albo jeżeli wynajmujący narzucił ją, wykorzystując pozycję monopolistyczną.
Artykuł 605. Najemca ma bez zbędnej zwłoki zawiadomić Państwa o każdej wadzie ujawnionej w czasie najmu oraz o każdym nieprzewidzianym niebezpieczeństwie grożącym rzeczy. Kto tego nie zrobi, traci roszczenie odszkodowawcze i odpowiada za wynikłą szkodę.
Artykuł 613. Na koniec najemca zwraca rzecz nieuszkodzoną — ale nie odpowiada za zużycie wynikające ze zwykłego używania ani za pogorszenie wskutek starości. Ulepszenia dające się odłączyć może zabrać; Państwo mogą je zatrzymać, płacąc ich wartość z chwili zwrotu.
Klauzula o osobie trzeciej, która prowadzi do tytułu
W rozdziale o najmie jest przepis, który należy do każdej listy due diligence, bo łączy najem ze wszystkim, co wpisano przeciwko nieruchomości.
🔴 Artykuł 608. Gdy osoba trzecia rości sobie prawo do rzeczy najętej i zwraca się z tym do najemcy albo odbiera mu rzecz samowolnie, najemca ma zawiadomić wynajmującego. Jeżeli ustali się, że osobie trzeciej przysługuje prawo całkowicie wyłączające prawo najemcy do używania rzeczy, umowa najmu ulega rozwiązaniu z mocy prawa, a wynajmujący ma naprawić najemcy szkodę. Jeżeli prawo osoby trzeciej jedynie ogranicza prawo najemcy, ten wybiera między wypowiedzeniem a obniżeniem czynszu — i w każdym przypadku ma prawo do odszkodowania.
Jeżeli na mieszkaniu, które właśnie Państwo kupili i wynajęli, wpisano dożywotnie prawo mieszkania lub użytkowanie, ten wpis jest prawem osoby trzeciej w rozumieniu artykułu 608 — a odszkodowanie idzie od Państwa.
Podnajem: domyślnie dozwolony
Artykuł 614. Jeżeli nie umówiono inaczej, najemca może oddać rzecz w podnajem albo przekazać ją innemu do używania na innej podstawie — ale tylko wtedy, gdy nie wyrządza to szkody wynajmującemu. Najemca ręczy wynajmującemu, że podnajemca będzie używał rzeczy zgodnie z umową najmu.
Proszę czytać to jako instrukcję redakcyjną. Jeśli nie chcą Państwo, by mieszkanie w Budvie było podnajmowane na doby, umowa musi to powiedzieć, bo milczenie na to pozwala.
Gdy zgoda jest wymagana, artykuł 615 pozwala jej odmówić tylko z uzasadnionych powodów. Artykuł 616 pozwala wypowiedzieć umowę z powodu podnajmu bez wymaganej zgody. A 🔴 artykuł 617 otwiera bezpośrednią drogę do pieniędzy: w celu zaspokojenia swoich wierzytelności wobec najemcy z tytułu najmu mogą Państwo żądać zapłaty bezpośrednio od podnajemcy kwot, które ten jest winien Państwa najemcy. Artykuł 618 kończy podnajem zawsze wtedy, gdy kończy się najem.
Zaległości i dwa różne zegary
Tu reżim mieszkaniowy i ogólny się rozchodzą, a pomyłka co do zegara kosztuje kwartał.
Artykuł 612 — reguła ogólna. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca nie zapłaci czynszu w ciągu 15 dni od wezwania go przez wynajmującego do zapłaty. Umowa pozostaje w mocy, jeżeli najemca zapłaci należność zanim wypowiedzenie zostanie mu zakomunikowane.
🔴 Artykuł 631 — najem mieszkania. Wynajmujący może wypowiedzieć najem mieszkania bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie płaci czynszu przez dwa kolejne terminy. Wyjątkowo umowa pozostaje w mocy, jeżeli najemca zapłaci przed zakomunikowaniem wypowiedzenia albo jeżeli w tej chwili przysługuje mu wobec wynajmującego wierzytelność spełniająca warunki potrącenia ustawowego.
Zastrzeżenie o potrąceniu łatwo przeoczyć i jest dokładnie tym, po co sięgnie najemca, który zapłacił za naprawy z artykułu 598.
Zakończenie najmu, którego Państwo nie wybrali
Artykuł 623. Najem zawarty na czas oznaczony kończy się przez sam upływ tego czasu.
🔴 Artykuł 624 — milczące odnowienie. Jeżeli po upływie umówionego czasu najemca dalej używa rzeczy i wynajmujący się temu nie sprzeciwia, uważa się, że zawarto nową umowę — na czas nieoznaczony i na tych samych warunkach co poprzednia. A zabezpieczenia udzielone przez osoby trzecie dla pierwszego najmu wygasają z upływem pierwotnego czasu. Milczenie w chwili zakończenia jest zatem czynnością: zamienia najem terminowy na bezterminowy i strąca zabezpieczenia.
Terminy wypowiedzenia różnią się potem według reżimu, a różnica jest duża:
- Artykuł 625 — ogólny. Gdy czas trwania nie jest oznaczony ani możliwy do oznaczenia, każda strona może wypowiedzieć; jeżeli długości nie ustala umowa, ustawa ani zwyczaj miejscowy, wynosi ona osiem dni, a wypowiedzenia nie można złożyć w niewłaściwym czasie. Jeżeli rzeczy najęte są niebezpieczne dla zdrowia, najemca może wypowiedzieć bez żadnego terminu, nawet jeśli wiedział o tym przy zawarciu — i 🔴 nie może zrzec się tego prawa.
- 🔴 Artykuł 634 — mieszkanie. Gdy czas trwania nie jest oznaczony ani możliwy do oznaczenia, każda strona może wypowiedzieć; jeżeli umowa nie ustala długości, wynosi ona trzy miesiące.
- 🔴 Artykuły 651 i 652 — lokale użytkowe. Najem lokalu użytkowego na czas nieoznaczony nie może ustać wskutek wypowiedzenia przed upływem sześciu miesięcy od zawarcia, chyba że umowa stanowi inaczej. Termin wypowiedzenia jest ten z umowy; w jego braku trzy miesiące — a jeżeli nie umówiono inaczej, wypowiedzenie można złożyć wyłącznie pierwszego albo piętnastego dnia miesiąca. Artykuł 653 wymaga formy pisemnej i doręczenia listem poleconym lub osobiście.
Artykuł 610 jest wyjątkiem przecinającym wszystko: jeżeli mimo upomnienia wynajmującego najemca używa rzeczy wbrew umowie lub jej przeznaczeniu albo zaniedbuje jej utrzymanie, a grozi znaczna szkoda, wynajmujący może wypowiedzieć bez żadnego terminu.
Dla lokali użytkowych artykuł 654 dodaje trzy podstawy wypowiedzenia w każdym czasie, niezależnie od postanowień o czasie trwania: sprzeczne używanie lub znaczna szkoda po pisemnym upomnieniu; niezapłacenie wymagalnego czynszu w ciągu piętnastu dni od pisemnego upomnienia; oraz niemożność korzystania przez wynajmującego — z przyczyn, za które nie odpowiada — z lokalu, w którym prowadził działalność, i wynikający stąd zamiar korzystania z lokalu zajmowanego przez najemcę.
Forma i klauzula, która unieważnia umowę
🔴 Artykuł 629. Umowa najmu mieszkania musi być zawarta w formie pisemnej i poświadczona zgodnie z przepisami. Umowa zawarta wbrew temu jest nieważna. Ten sam artykuł dodaje, że umowa najmu mieszkania reguluje także wzajemne stosunki przy zarządzaniu budynkiem mieszkalnym.
🔴 Artykuł 639 nakłada tę samą dyscyplinę na lokale użytkowe: forma pisemna, poświadczona przez właściwy organ, pod rygorem nieważności. A artykuł 640 rozstrzyga kolizję: jeżeli dwaj lub więcej najemców zawrą osobno umowy o ten sam lokal użytkowy, prawo najmu przysługuje temu, kto zawarł wcześniej.
Artykuł 630 nakazuje ponadto stosować do najmu mieszkania przepisy ogólne, dlatego oba rozdziały czyta się łącznie, a nie zamiennie.
Jedna granica musi być cały czas obecna. Artykuł 596 stanowi, że ogólny rozdział o najmie nie ma zastosowania do najmów uregulowanych przepisami szczególnymi — gdzie odrębna ustawa reguluje dany rodzaj najmu, ona idzie pierwsza.
Śmierć, zniszczenie i okno sześciu miesięcy
Artykuł 627 i 🔴 artykuł 635 kontynuują najem ze spadkobiercami zmarłego najemcy lub wynajmującego, jeżeli nie umówiono inaczej. Artykuł 635 dodaje okno istniejące tylko przy mieszkaniach: spadkobiercy najemcy mogą wypowiedzieć umowę przed upływem oznaczonego czasu, w ciągu sześciu miesięcy od śmierci, zachowując termin wypowiedzenia.
Artykuł 626 kończy najem, gdy rzecz ulegnie zniszczeniu wskutek siły wyższej; przy zniszczeniu częściowym lub samym uszkodzeniu najemca może wypowiedzieć albo pozostać i żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.
Gdy ktoś zajmuje lokal bez żadnej podstawy
Nie każdy w czarnogórskim mieszkaniu jest najemcą. Dla kogoś, kto po prostu się wprowadził albo czyja podstawa ustała, ustawa przewiduje własną drogę:
🔴 Artykuł 636. Jeżeli osoba wprowadzi się do części wyodrębnionych lub wspólnych budynku mieszkalnego bez podstawy prawnej albo podstawa ta ustanie, każda osoba mająca interes prawny może żądać jej wysiedlenia u organu administracji lokalnej. Postępowanie o wysiedlenie jest pilne.
Proszę zauważyć, co przepis mówi, a czego nie. Kieruje sprawę do organu administracji lokalnej, nie do sądu, i nazywa postępowanie pilnym. To inny tor niż wypowiedzenie najmu i obowiązuje tam, gdzie nie ma najmu do wypowiedzenia.
Co zrobić przed podpisem
- Proszę zapytać na piśmie, czy nieruchomość jest wynajęta, na jakich warunkach i od kiedy — i wprowadzić odpowiedź do umowy jako oświadczenie i zapewnienie. Artykuł 619 czyni z tego pytanie najdonioślejsze po samym tytule.
- Proszę przeczytać kartę G, ale nie ufać jej milczeniu. Artykuł 78 wpisuje najem tylko powyżej pięciu lat; poniżej brak wpisu niczego nie dowodzi.
- Proszę ustalić, czy najemca już posiada rzecz. To fakt oddzielający artykuł 619 od 621, a 621 zależy od tego, co Państwo wiedzieli przy podpisie.
- Jeżeli najemca jest, proszę zdobyć umowę i sprawdzić jej formę wobec artykułu 629: niepoświadczony najem mieszkania jest nieważny, co zmienia całą rozmowę.
- Proszę sprawdzić, czy oznaczony czas już upłynął, a najemca nadal zajmuje lokal. Artykuł 624 mógł zamienić go w najem bezterminowy na tych samych warunkach, bez zabezpieczeń osób trzecich.
- Proszę ustalić, który zegar wypowiedzenia obowiązuje: osiem dni, trzy miesiące czy sześć miesięcy plus reguła pierwszego-albo-piętnastego. Nie są wymienne.
- Proszę zapytać sprzedającego o czynsz pobrany z góry. Artykuł 620 nakazuje mu go przekazać, a przed aktem porusza się to łatwiej niż po.
- Proszę zawiadomić najemcę o przejściu. Do tego czasu artykuł 620 pozwala mu płacić dalej sprzedającemu.
O ramach sąsiednich: użytkowanie i prawo mieszkania w wypisie, współwłasność, udział, pierwokup i zniesienie oraz, co do zaległości, które mogą Państwo odziedziczyć, przedawnienie, terminy i przerwanie.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: zadać pytanie o zajmowanie lokalu tak, by dało użyteczną odpowiedź, przeczytać umowę najmu w świetle rozdziału, który ją reguluje, ustalić właściwy zegar wypowiedzenia i wpisać odpowiednie zapewnienia do umowy sprzedaży, zanim zostanie podpisana.
Jeżeli w kupowanej nieruchomości ktoś mieszka
Proszę przesłać nam umowę najmu, datę objęcia lokalu przez najemcę, historię płatności wraz z kwotami zapłaconymi z góry oraz list nepokretnosti. Z tego pierwsza odpowiedź — czy są Państwo związani, na jak długo i co można z tym zrobić — przychodzi szybko.
