Pytanie „czy warto kupić mieszkanie w Czarnogórze" zwykle dostaję razem z ceną z ogłoszenia i przewidywanym czynszem z wynajmu. Tymczasem odpowiedź zależy od czterech liczb, których w ogłoszeniu nie ma: ile kosztuje sam zakup, ile kosztuje posiadanie mieszkania co roku, ile zostaje z wynajmu po podatkach i co się dzieje przy sprzedaży.
Poniżej liczę te cztery pozycje na jednym przykładzie. Nie oceniam rynku ani cen, bo to nie jest pytanie prawne. Pokazuję, co wynika z czarnogórskich ustaw, artykuł po artykule, żeby mogli Państwo podstawić własne liczby.
Przykład, na którym liczę: mieszkanie o powierzchni 60 m² netto, kupione za 150 000 € na rynku wtórnym, wynajmowane turystom w sezonie z przychodem brutto 10 000 € rocznie. Kwoty są przykładowe; artykuły ustaw są prawdziwe.
Zakup: 3% tylko do 150 000 €
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci nabywca (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, art. 7 ust. 1). Stawki są progresywne od 1 stycznia 2024 r. (art. 11): 3% do 150 000 €, powyżej 4 500 € plus 5% nadwyżki do 500 000 €, a powyżej 500 000 € kwota 22 000 € plus 6% nadwyżki.
W naszym przykładzie: 3% od 150 000 € = 4 500 €. Przy cenie 200 000 € byłoby to już około 7 000 €.
Trzy zastrzeżenia, które zmieniają ten wynik:
- Podstawą jest wartość rynkowa, nie tylko cena z umowy (art. 9 ust. 1). Jeśli cena w umowie jest niższa od rynkowej, lokalny organ podatkowy sam szacuje wartość na podstawie porównywalnych transakcji albo przez rzeczoznawcę (art. 10). Zaniżanie ceny w umowie nie jest więc oszczędnością.
- Nowe mieszkanie od dewelopera, od którego płaci się VAT, nie podlega temu podatkowi (art. 6). Wtedy pytanie brzmi, czy cena zawiera VAT.
- Termin jest krótki: zeznanie i zapłata w ciągu 15 dni od powstania obowiązku (art. 16), a obowiązek powstaje w dniu zawarcia umowy, przy mieszkaniu kupowanym „z dziury" w dniu przekazania lub objęcia w posiadanie (art. 15).
Co roku: podatek od nieruchomości i opłaty na budynek
Podatek od nieruchomości płaci ten, kto jest wpisany jako właściciel 1 stycznia danego roku (Zakon o porezu na nepokretnosti, art. 4). Stawka ogólna to 0,25–1% wartości rynkowej (art. 9), ale dla Państwa ważniejszy jest art. 10 pkt 1: dla drugiego mieszkania (sekundarni stambeni objekat) stawka wynosi 0,3–1,5%. Według art. 11 drugim mieszkaniem jest każde mieszkanie, które nie jest miejscem zamieszkania ani stałego pobytu właściciela; nie jest nim tylko wtedy, gdy to jedyne mieszkanie w Czarnogórze i właściciel ma tam zgłoszone miejsce zamieszkania. Mieszkanie wakacyjne Polaka mieszkającego w Polsce będzie więc co do zasady drugim mieszkaniem.
Konkretną stawkę w tym przedziale ustala gmina, a wartość mieszkania liczy się według wzoru z lokalnymi współczynnikami, dlatego nie da się rzetelnie podać jednej kwoty dla całego kraju. Terminy są za to stałe: zgłoszenie do gminy w ciągu 30 dni od nabycia (art. 16 ust. 1), decyzja do 30 kwietnia, zapłata w dwóch ratach 30 czerwca i 31 października (art. 15).
Zaliczka na utrzymanie budynku (Zakon o održavanju stambenih zgrada, art. 16) to co najmniej 1 punkt za m² netto miesięcznie, przy wartości punktu nie niższej niż 0,20 €. W przykładzie: co najmniej 12 € miesięcznie, w praktyce często więcej. W budynkach w strefie turystycznej kwotę można ustalić w samej umowie kupna (art. 16 ust. 4), więc warto ją przeczytać przed podpisaniem. W pierwszym roku od sprzedaży pierwszego lokalu koszty utrzymania ponosi deweloper (art. 16 ust. 6).
Najem turystyczny: rejestracja przed pierwszym gościem
Zanim wynajem zacznie przynosić cokolwiek, trzeba spełnić warunki ustawy o turystyce i gastronomii (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu). Cudzoziemiec, który jest właścicielem mieszkania, może je wynajmować turystom jako osoba fizyczna, do dziesięciu pokoi lub 20 łóżek (art. 100 ust. 1-2), ale dopiero na podstawie decyzji o wpisie do Centralnego Rejestru Turystycznego (art. 100 ust. 6). Zgłoszenie składa się w gminie osiem dni przed rozpoczęciem działalności (art. 77 ust. 1), a gmina wydaje decyzję w ciągu ośmiu dni (art. 78 ust. 1).
Potem obowiązki dotyczą każdego gościa: cennik z kwotą opłaty turystycznej, rachunek z pobraną opłatą, księga gości, ubezpieczenie gościa i miesięczny raport do 10. dnia (art. 101 ust. 1). Każde ogłoszenie, także na Booking czy Airbnb, musi zawierać oznaczenie rodzaju i kategorii obiektu (art. 101 ust. 2); za jego brak osobie fizycznej grozi grzywna od 200 do 2 000 € (art. 127). Gościa-cudzoziemca, a więc także Polaka, trzeba zgłosić na policję w ciągu 12 godzin (Zakon o strancima, art. 97 i art. 101).
Ile zostaje z wynajmu po czarnogórskich podatkach?
Tu jest dobra wiadomość, o której mało kto wie. Przychód z najmu to w czarnogórskim podatku dochodowym „przychód z majątku" (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, art. 34), opodatkowany stawką 15% (art. 10 ust. 1 pkt 3). Ale podstawą jest przychód minus koszty (art. 36), a przy wynajmie pokoi, apartamentów i mieszkań turystom art. 35 ust. 3 pozwala przyjąć koszty ryczałtowe:
- 50% przychodu, jeśli zapłacono opłatę turystyczną;
- 70% przychodu, jeśli zawarto umowę z biurem podróży lub lokalną organizacją turystyczną i obłożenie wyniosło średnio co najmniej 60 dni w roku.
Bez dokumentów i poza tymi przypadkami koszty ryczałtowe to 30% (art. 35 ust. 2). Do podatku gmina może doliczyć dodatek gminny (prirez): do 13% kwoty podatku, a w Podgoricy i Cetinju do 15% (Zakon o finansiranju lokalne samouprave, art. 8).
| Pozycja (przykład, najem turystyczny z opłaconą opłatą turystyczną) | Kwota |
|---|---|
| Przychód brutto | 10 000 € |
| Koszty ryczałtowe 50% (art. 35 ust. 3) | 5 000 € |
| Dochód do opodatkowania | 5 000 € |
| Podatek 15% (art. 10) | 750 € |
| Dodatek gminny, maksymalnie 13% podatku | do 97,50 € |
| Czarnogórski podatek łącznie | do 847,50 €, czyli około 8,5% przychodu |
Nierezydent składa zeznanie za dochód z Czarnogóry, od którego nie pobrano podatku u źródła, do końca kwietnia następnego roku (art. 43). Właściciel z zezwoleniem na wynajem turystyczny składa je nawet wtedy, gdy w danym roku nic nie zarobił (art. 43 ust. 5).
A co na to polski fiskus?
Między Polską a Czarnogórą obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta z Jugosławią (Dz.U. 2001 nr 104 poz. 1137). Dochód z nieruchomości może być opodatkowany tam, gdzie nieruchomość leży (art. 6 ust. 1), a Polska stosuje wobec niego wyłączenie z progresją (art. 24 ust. 1 pkt 1): czarnogórski czynsz nie jest opodatkowany w Polsce, ale może podnieść stawkę dla Państwa dochodów opodatkowanych w Polsce według skali.
Konwencja wielostronna MLI obowiązuje wobec Czarnogóry od 1 września 2026 r., ale Czarnogóra zastrzegła wyłączenie całego art. 5 MLI, dotyczącego metod unikania podwójnego opodatkowania. Wygląda więc na to, że metoda z umowy się nie zmienia. To, czy i na jakim formularzu wykazać ten dochód w Polsce, zależy od Państwa pozostałych dochodów i sposobu ich opodatkowania. To pytanie do polskiego doradcy podatkowego; my odpowiadamy za stronę czarnogórską.
Sprzedaż: 15% od zysku, bez dodatku gminnego
Przy sprzedaży zysk kapitałowy to różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia (art. 37a i 37b), opodatkowana stawką 15% (art. 10 ust. 1 pkt 3). Dodatek gminny się do niego nie stosuje, bo art. 8 ustawy o finansowaniu samorządu lokalnego wymienia podatki od wynagrodzeń, działalności, majątku i kapitału, a zysków kapitałowych nie. Zwolnienia z art. 37g są wąskie: jedyne i główne miejsce zamieszkania, przeniesienie między małżonkami lub partnerami w związku z małżeństwem, rozwodem lub spadkiem, oraz darowizna krewnym pierwszego stopnia. Mieszkanie wakacyjne się w nich nie mieści. Po stronie polskiej zysk z nieruchomości położonej w Czarnogórze reguluje art. 13 ust. 1 umowy.
Cały rachunek w jednej tabeli
| Kiedy | Co | Ile w przykładzie | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Przy zakupie | Podatek od przeniesienia własności | 4 500 € (lub VAT przy nowym mieszkaniu) | ustawa o podatku od obrotu nieruchomościami, art. 6, 7, 11 |
| Co miesiąc | Zaliczka na utrzymanie budynku | co najmniej 12 € | ustawa o utrzymaniu budynków, art. 16 |
| Co roku | Podatek od nieruchomości, drugie mieszkanie | 0,3–1,5% wartości; kwotę ustala gmina | ustawa o podatku od nieruchomości, art. 10, 11, 15 |
| Co roku, przy wynajmie | Podatek od najmu turystycznego | do ok. 847,50 € przy 10 000 € przychodu | ustawa o PIT, art. 10, 35; ustawa o finansowaniu samorządu, art. 8 |
| Przy sprzedaży | Podatek od zysku kapitałowego | 15% zysku | ustawa o PIT, art. 10, 37a, 37b |
Kiedy odpowiedź brzmi „nie teraz"
Rachunek podatkowy rzadko przesądza sprawę. Częściej przesądzają ją trzy kwestie prawne, które sprawdzamy przed podpisaniem umowy przedwstępnej: czy budynek ma pozwolenie na budowę albo czy nie jest w toku legalizacji, czy działka nie graniczy z dobrem morskim (morsko dobro), którego nikt nie może mieć na własność, oraz co mówi umowa o terminie oddania mieszkania i o odstąpieniu, gdy deweloper się spóźnia. Szerzej pisaliśmy o tym w tekstach o nieruchomościach nad morzem, o spóźniającym się deweloperze i o zakupie bez pośrednika. Jak wygląda sam zakup krok po kroku i czym różni się od polskiego aktu notarialnego, opisaliśmy w przewodniku po zakupie, a szerszy obraz Czarnogóry dla Polaków w osobnym przewodniku.
Przed podpisaniem umowy
Jeśli rozważają Państwo zakup, proszę przesłać nam ogłoszenie albo projekt umowy, wypis z księgi wieczystej (list nepokretnosti) i informację, czy mieszkanie ma być wynajmowane. Sprawdzimy stan prawny, policzymy na Państwa liczbach podatek przy zakupie i koszty roczne oraz powiemy, co musi się znaleźć w umowie, zanim wpłacą Państwo zadatek.
Na czym opiera się ten tekst (stan na 27 września 2026 r.): Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23, 33/26), art. 6, 7, 9, 10, 11, 15, 16; Zakon o porezu na nepokretnosti (25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 126/25, 133/25), art. 4, 9, 10, 11, 15, 16; Zakon o održavanju stambenih zgrada (041/16 do 084/24), art. 16; Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (2/18 do 84/24), art. 77, 78, 100, 101, 127; Zakon o strancima, art. 97 i 101; Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (65/2001 do 160/2025), art. 10, 34, 35, 36, 37a, 37b, 37g, 43; Zakon o finansiranju lokalne samouprave, art. 8; umowa między Polską a Jugosławią o unikaniu podwójnego opodatkowania (Dz.U. 2001 nr 104 poz. 1137), art. 6, 13, 24. Informacja ogólna, nie porada podatkowa.