Stan na 27 sierpnia 2026 r. Podstawą są dwie czarnogórskie ustawy, których teksty przeczytano na potrzeby tego artykułu: Zakon o morskom dobru („Sl. list RCG" nr 14/92, 59/92, 27/94 oraz „Sl. list CG" nr 51/08, 21/09, 73/10, 40/11) i Zakon o državnoj imovini („Sl. list CG" nr 21/09, 40/11). Numery artykułów podajemy po to, aby można było je sprawdzić — nie zastępują one analizy Państwa dokumentów.
„Nad morzem" to najczęstsze dopowiedzenie, gdy polski kupujący szuka nieruchomości w Czarnogórze. To także dokładnie ten punkt, w którym zmienia się stan prawny. Im bliżej wody, tym większe prawdopodobieństwo, że nieruchomość dotyka strefy, w której własność prywatna w ogóle nie powstaje. Nie dlatego, że są Państwo cudzoziemcami — obywatel Czarnogóry również jej tam nie nabędzie.
Polski punkt odniesienia: to nie jest dla Państwa nowa konstrukcja
Polski kupujący ma tu przewagę nad wieloma innymi. Znają Państwo z własnego prawa instytucję, w której grunt pozostaje cudzy, a korzystający ma prawo terminowe i płaci za nie: użytkowanie wieczyste. Znają też Państwo z Bałtyku myśl, że pas przy samej wodzie nie jest zwykłą działką.
Czarnogórskie morsko dobro jest konstrukcyjnie bliskie tej intuicji — z jedną różnicą, która decyduje o wszystkim, i którą opisujemy niżej: momentem zakończenia.
W polskim systemie, zgodnie z art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego wskutek upływu okresu ustalonego w umowie albo rozwiązania umowy przed jego upływem, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia, równe ich wartości określonej na dzień wygaśnięcia (z wyłączeniem obiektów wzniesionych wbrew umowie). W Czarnogórze odpowiednika tego przepisu nie ma — i to jest sedno tej strony.
Co mówi ustawa o mieniu państwowym
Trzy przepisy niosą odpowiedź na pytanie o własność:
- Artykuł 9 ust. 2: „Prirodna bogatstva i dobra u opštoj upotrebi ne mogu biti objekti privatne svojine." — bogactwa naturalne i dobra w powszechnym użytkowaniu nie mogą być przedmiotem własności prywatnej.
- Artykuł 10 pkt 8 definiuje dobra o znaczeniu ogólnym i wymienia w tym wyliczeniu wprost morsko dobro. Punkt 10 tego samego artykułu opisuje dobra w powszechnym użytkowaniu jako dostępne wszystkim na równych warunkach i używane bez odrębnych zezwoleń; wymienia m.in. drogi, place, cieki wodne, porty, lotniska i parki miejskie.
- Artykuł 13 wśród dalszych dóbr o znaczeniu ogólnym wymienia „grunty budowlane i inne oraz obiekty stanowiące własność Czarnogóry w strefie morsko dobra".
Jest jeszcze jeden szczegół, który łatwo przeoczyć, a który pokazuje, jak poważnie potraktowano tę kwestię: artykuł 4 ustawy o morsko dobru brzmi dziś wyłącznie „Briše se" — skreślony, z wyraźnym odesłaniem do ustawy o mieniu państwowym. Pytanie o własność świadomie przeniesiono do innej ustawy. Kto czyta tylko ustawę „morską", odpowiedzi tam już nie znajdzie.
Gdzie zaczyna się strefa i dlaczego nie widać granicy
Artykuł 2 ujmuje pojęcie szeroko: brzeg morski, porty, falochrony, nasypy, mielizny, kąpieliska, skały, rafy, źródła na brzegu, ujścia rzek do morza, kanały połączone z morzem, dno i podłoże morskie oraz morskie wody wewnętrzne i morze terytorialne wraz z zasobami. Wprost objęte są także brzegi rzeki Bojany na terytorium Czarnogóry.
Artykuł 3 definiuje brzeg: pas lądu do linii, do której sięgają najwyższe fale podczas najsilniejszego sztormu, powiększony o ląd, który ze swej natury lub przeznaczenia służy korzystaniu z morza — i pas ten ma co najmniej sześć metrów szerokości, liczonych od tej linii. Dla Bojany obowiązuje analogiczna reguła liczona od średniego stanu wody z dwudziestu lat. Ponadto Skupština może ustalić szerokość brzegu dla poszczególnych obszarów powyżej tej granicy.
Stąd zdanie, które warto zrozumieć przed wpłatą zadatku: sześć metrów to ustawowe minimum, a nie granica. Rzeczywisty zasięg wynika z linii sztormowej i ewentualnego rozszerzenia dla danego obszaru. Z balkonu tego nie widać, a sprzedający nie jest źródłem, z którego się o tym dowiadują.
Co realnie jest przedmiotem obrotu
Artykuł 7: morsko dobro albo jego część można oddać do korzystania osobie prawnej lub fizycznej, krajowej lub zagranicznej, w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub innej dozwolonej albo dla cumowania jednostki pływającej. W tym celu można — za zezwoleniem organu budowlanego i zgodnie z planem przestrzennym lub urbanistycznym — wznieść obiekt budowlany. Ustęp 3 wyciąga z tego wniosek: tak wzniesione obiekty stają się częścią morsko dobra, o ile ustawa nie stanowi inaczej.
Artykuł 8: Rząd określa warunki, czas korzystania i wysokość opłaty; na tej podstawie przedsiębiorstwo publiczne zawiera umowę o korzystanie.
Artykuł 9: korzystający nie może przenieść swoich praw i obowiązków na inną osobę bez zgody przedsiębiorstwa publicznego. Decyzja o odsprzedaży nie należy więc wyłącznie do Państwa.
Artykuł 10: korzystanie ustaje z mocy prawa w sześciu przypadkach: ustanie bytu albo śmierć korzystającego, jeżeli następca prawny nie wystąpi w ciągu trzech miesięcy o przeniesienie zezwolenia; wykreślenie odpowiedniego przedmiotu działalności z rejestru; rezygnacja korzystającego; upływ terminu; zakończenie prac badawczych lub innych określonych w decyzji; oraz niezawarcie umowy o korzystanie.
Artykuł 11: korzystanie może zostać odebrane przed upływem terminu, jeżeli korzystający nie dotrzymuje warunków, nie wybuduje w terminie obiektu, do którego był zobowiązany, albo nie zapłaci w terminie należnej opłaty.
Artykuł 12 — i to jest przepis, do którego wraca się po lekturze art. 33 polskiej ustawy: gdy korzystanie ustaje z mocy prawa albo zostaje odebrane w trybie art. 10 i 11, korzystającemu nie przysługuje wynagrodzenie za zainwestowane środki.
| Co Państwo sądzą, że kupują | Co jest w rzeczywistości | Podstawa | Jak to sprawdzić |
|---|---|---|---|
| Własność gruntu aż do wody | W strefie brzegowej własność prywatna nie powstaje; oddaje się prawo terminowego korzystania | Ustawa o mieniu państwowym art. 9 ust. 2, art. 10 pkt 8, art. 13; ustawa o morsko dobru art. 7 | Wypis z odrębnego katastru morsko dobra |
| Dom nad wodą jest mój jak każdy inny | Obiekty wzniesione za zezwoleniem stają się częścią morsko dobra | Ustawa o morsko dobru art. 7 ust. 3 | Zestawić pozwolenie na budowę z umową o korzystanie |
| Mogę odsprzedać, kiedy zechcę | Przeniesienie tylko za zgodą przedsiębiorstwa publicznego | Ustawa o morsko dobru art. 9 | Odszukać klauzulę zgody w umowie |
| Na koniec odzyskam nakłady | Brak wynagrodzenia za zainwestowane środki | Ustawa o morsko dobru art. 12 | Przeczytać termin i przesłanki ustania |
| Strefa ma sześć metrów | Sześć metrów to minimum; Skupština może ustalić więcej dla danego obszaru | Ustawa o morsko dobru art. 3 | Zapytać o ustalenie dla obszaru, nie szacować |
| Do obiektu należy prywatna plaża | Także kąpielisko urządzone jest dostępne każdemu na równych warunkach | Ustawa o morsko dobru art. 16 | Ustalić kategorię kąpieliska |
Jak to sprawdzić przed wpłatą — odrębny rejestr
Dobra wiadomość jest taka, że Czarnogóra nie prowadzi tej strefy w ukryciu. Artykuł 13 ustawy o morsko dobru stanowi, że organ właściwy dla katastru zakłada i prowadzi odrębny kataster morsko dobra. Wpisuje się tam prawa i korzystających, a wydawane z niego wypisy są dokumentami urzędowymi.
To zmienia rozkład ciężaru dowodu w rozmowie ze sprzedającym. Zdanie „to nie jest morsko dobro" nie jest kwestią oceny ani pozycją negocjacyjną — jest twierdzeniem o treści rejestru publicznego i da się je zweryfikować. Kto nie chce go wykazać, już tym samym coś Państwu powiedział.
Do analizy należą zatem: zwykły wypis z katastru oraz wypis z katastru morsko dobra; ustalenie szerokości brzegu dla danego obszaru; przy istniejącej zabudowie — pozwolenie na budowę; a jeżeli prawo korzystania w ogóle istnieje — umowa z przedsiębiorstwem publicznym wraz z terminem, opłatą i klauzulą zgody.
Pytanie o „prywatną plażę"
Artykuł 16 rozróżnia trzy kategorie kąpielisk. Naturalne to nieogrodzony obszar wodny i bezpośrednio z wodą związany obszar lądowy, dostępny każdemu i swobodnie wykorzystywany do kąpieli. Urządzone jest ogrodzone i wyposażone w kabiny, urządzenia sanitarne, prysznice i inny niezbędny sprzęt — i wprost „dostępne każdemu na równych warunkach". Zabudowane powstało wskutek znaczących nakładów i zabudowy na brzegu i ma wyposażenie kąpieliska urządzonego.
Ogrodzone nie znaczy więc prywatne. Dostępność na równych warunkach jest elementem ustawowej definicji, a nie warunkiem, który da się wynegocjować.
Co się obecnie zmienia, a co nie jest jeszcze prawem
Trwa inicjatywa dotycząca nowego uporządkowania zarządu wybrzeżem, wychodząca od związku gmin i gmin nadmorskich, zmierzająca do przesunięcia kompetencji na poziom lokalny. Komisja legislacyjna poparła odpowiedni projekt poselski 23 lipca 2026 r. Na posiedzeniu plenarnym projekt nie został przyjęty. Poparty projekt nie jest ustawą; dla dzisiejszej decyzji zakupowej obowiązuje stan opisany powyżej.
Czego w tym artykule świadomie nie ma
Nie podajemy cen, wysokości opłaty za korzystanie ani typowych okresów. Opłata i czas są ustalane decyzją Rządu dla konkretnego przypadku (art. 8); liczba, która nie dotyczy Państwa nieruchomości, byłaby gorsza niż jej brak. Nie rozstrzygamy też, czy konkretny obiekt leży w strefie — o tym mówi wypis z rejestru, nie poradnik.
Zanim wpłacą Państwo zadatek, proszę przesłać nam dokumenty
Przy nieruchomości nad wodą pierwsze sensowne pytanie nie dotyczy ceny za metr, lecz tego, jakie prawo jest tu w ogóle przenoszone. Odpowiadają na to dwa wypisy i jedna umowa — wszystkie trzy da się uzyskać przed wpłatą.
Po czyjej stronie stoimy i jak jesteśmy wynagradzani
Wszyscy pozostali uczestnicy czarnogórskiej transakcji są opłacani z tej transakcji. Prowizja pośrednika zależy od tego, czy sprzedaż dojdzie do skutku. Dział sprzedaży dewelopera należy do dewelopera. Notariusz ma obowiązki wobec czynności, nie wobec Państwa. To nie jest skandal — tak po prostu finansowane są te role, i to przesądza o tym, co każda z nich może Państwu powiedzieć.
Nie otrzymujemy żadnej prowizji od sprzedających, deweloperów, pośredników ani brokerów. W żadnej formie i w żadnej sprawie. Jedynym naszym przychodem z Państwa sprawy jest wynagrodzenie, które Państwo płacą, i nie rośnie ono, gdy Państwo podpiszą. Na tym polega cała różnica: skoro nasza pozycja nie zmienia się wraz z transakcją, zdanie "proszę tego nie kupować" nic nas nie kosztuje.
Jak to wygląda w aktach, a nie w haśle reklamowym: wypisy z rejestrów uzyskujemy sami, zamiast przyjmować kopie podane przez sprzedającego lub pośrednika; umowę czytamy pod kątem Państwa pozycji, a nie pod kątem doprowadzenia do podpisu; na piśmie stwierdzamy, gdy odpowiedź brzmi, że sprawy nie należy kontynuować; a tam, gdzie wadę da się usunąć, mówimy, ile to kosztuje w czasie, zanim zaangażują Państwo pieniądze.
Jedną granicę wskazujemy wprost. Jesteśmy prawnikami, a nie licencjonowanymi doradcami inwestycyjnymi. Nie udzielamy osobistego doradztwa inwestycyjnego w zakresie instrumentów finansowych i nie mówimy, czy dana nieruchomość się opłaci. Chronimy Państwa pozycję prawną — własność, umowę, wpis, status oraz terminy, które przesądzają o wszystkich czterech. To jest usługa, którą kupuje wynagrodzenie, a płacenie za nią bezpośrednio jest właśnie powodem, dla którego można jej udzielić niezależnie od tego, czy dojdzie do podpisu.
Prosimy przesłać ofertę, dane katastralne oraz — jeżeli istnieje — projekt umowy przedwstępnej, zanim dokonają Państwo płatności. Jesteśmy niezależną kancelarią w Czarnogórze: nie otrzymujemy prowizji od sprzedających, deweloperów ani pośredników, a nasza ocena nie zmienia się wraz ze zmianą drugiej strony. Szerszy kontekst: zakup nieruchomości w Czarnogórze — przewodnik prawny oraz Czarnogóra dla Polaków. Ten sam temat w innym ujęciu, po angielsku: Morsko Dobro — what you cannot own on Montenegro's coast.